Как Закон о жилье 2023 года меняет управление и эксплуатацию многоквартирных домов?

При применении нового Закона отмечено много положительных моментов.

Соответственно, Закон о жилье 2023 года предусматривает множество новых пунктов, касающихся жилищного строительства, реконструкции, строительства старых квартир, социального жилья, а также управления и эксплуатации многоквартирных домов. Оценивая влияние на рынок, управление и эксплуатацию проектов, г-н Тран Нгок Дуй, заместитель директора департамента управления недвижимостью Savills Hanoi , отметил, что Закон о жилье 2023 года будет способствовать более системному развитию рынка, что окажет положительное влияние на процесс его восстановления.

Кроме того, Закон о жилье 2023 года также помогает преодолеть ограничения старого закона, уточняя субъектов и сроки реализации проектов, качество строительства, права собственности на жилье и т. д. В частности, в области управления и эксплуатации жилищных проектов он помогает разрешать распространенные споры между заказчиками и управляющими организациями, а также более четко определяет права и обязанности заинтересованных сторон.

Однако последствия этого закона будут долгосрочными. Фактически, когда он был принят на 5 месяцев раньше первоначального плана, конкретных нормативных актов и инструкций по его реализации всё ещё было мало. Например, 24 июля 2024 года был опубликован только Указ 95/2024/ND-CP, регулирующий новый Закон о жилье, а 31 июля 2024 года был издан Циркуляр 05/2024/TT-BXD.

Г-н Тран Нгок Дуй — заместитель директора департамента управления недвижимостью Savills Hanoi

Что касается изменений между Законом о жилье 2023 года и Законом о жилье 2014 года, эксперты Savills отметили, что новый закон делает акцент на качестве строительства и услуг в период эксплуатации. Что касается качества строительства, то вместо фиксированного срока эксплуатации в 50 лет, как ранее, новый закон предусматривает корректировку срока эксплуатации проекта с учетом фактического качества строительства для своевременного обслуживания и ремонта изношенных объектов.

Что касается качества услуг, новый закон вносит изменения в операционное управление, такие как детализация доходов/расходов и установление конкретных требований к мощности управляющего подразделения. Кроме того, фонд противопожарного страхования и вознаграждение Правления будут отделены от платы за услуги и станут отдельными статьями расходов. Подразделению операционного управления необходимо совместно с Правлениями/Инвесторами оперативно подготовить новые таблицы расчета стоимости услуг в соответствии с положениями Закона.

Закон о жилье 2023 года также предусматривает, что все доходы от эксплуатации мест общего пользования, такие как прибыль от рекламы в вестибюлях, лифтах или на парковках для мотоциклов, объектах общего пользования... должны быть перечислены в фонд содержания.

«Раньше эти доходы добавлялись в фонд управления для компенсации эксплуатационных расходов. Это изменение повлияет на доходы фонда управления, требуя от операционных подразделений перебалансировки своих бюджетов и операционных планов для адаптации к новым правилам, обеспечивая стабильную работу и не влияя на жильцов», — сказал г-н Тран Нгок Зуй.

Кроме того, срок действия сервисного контракта также ограничен тремя годами, определяемыми Советом директоров. Подразделения оперативного управления обязаны обеспечивать и поддерживать качество и производительность на протяжении всего периода эксплуатации. Это стимулирует подразделения к большей концентрации внимания на эффективности работы не только для удовлетворения текущих потребностей, но и для обеспечения конкурентоспособности при продлении контракта после истечения срока его действия.

Обеспечение прозрачности в оперативном управлении

Говоря о влиянии на жителей, заместитель директора департамента управления недвижимостью Savills Hanoi также отметил, что Закон о жилье 2023 года внес важные изменения по сравнению с положениями 2014 года, укрепив правовую базу, обеспечив прозрачность в управлении и эксплуатации, а также защищая права жителей.

В частности, новый Закон дополняет правила определения общей и раздельной собственности в случаях, когда договор не предусматривает иного, что способствует защите прав приобретателей жилья. Закон расширяет порядок определения общей собственности на оборудование и элементы, пристроенные к балконам и лоджиям.

Чёткое разделение между страхованием от пожара и вознаграждением Управляющего совета с учётом удельной стоимости платы за услуги помогает жильцам лучше понимать цель использования платы. Кроме того, новый закон предусматривает, что доходы от эксплуатации услуг общего имущества должны направляться в фонд содержания, а не пополнять фонд управления эксплуатацией, что способствует созданию благоприятного механизма содержания объектов общего пользования и повышению качества инфраструктуры.

Закон «О жилье» 2023 года делает процесс управления многоквартирными домами прозрачным, обеспечивая права жильцов.

Кроме того, новое положение об объявлении Плана обучения профессиональным знаниям и навыкам в области управления и эксплуатации многоквартирного дома для Правления на Конференции владельцев многоквартирных домов также требует, чтобы члены Правления прошли обучение и сертификацию (не позднее 3 месяцев с даты принятия решения о признании), гарантируя, что члены Правления имеют прочные знания и навыки, связанные с управлением и эксплуатацией многоквартирного дома.

Закон о жилье, регулируемый Указом 95/2024/ND-CP, также требует от инвесторов публично раскрывать покупателям и арендаторам юридическую документацию проекта, включая протоколы приемки выполненных работ, документы, подтверждающие результаты приемки по предотвращению и тушению пожаров, уведомления о согласовании от специализированных строительных организаций, чертежи парковочных зон и т. д. Это положение может повлиять на ход реализации проекта инвесторами и предложение квартир на рынке, но обеспечит прозрачность, безопасность эксплуатации и минимизацию рисков для покупателей жилья.

Кроме того, классификация многоквартирных домов строго регламентирована и имеет более конкретные критерии, помогающие покупателям правильно оценить качество проекта, предотвращая ситуацию, когда самостоятельная классификация приводит к необоснованному завышению цен на квартиры.

«Вместо регламентирования классов A, B, C проекты будут классифицироваться по категориям 1, 2, 3. Классификация будет основана на 8 обязательных критериях, включая: местоположение, расположение многоквартирного дома; удобства в многоквартирном доме; парковочное место; коридор, вестибюль; лифт; электроснабжение; квартира; минимальный критерий — соответствие строительным нормам. Кроме того, есть 5 дополнительных критериев, среди которых: услуги по управлению эксплуатацией; окружающая среда; безопасность, охрана, противопожарная защита; экологичные здания, эффективное использование энергии; цифровизация и умные дома», — проанализировали эксперты Savills.

Источник: https://www.congluan.vn/luat-nha-o-2023-dam-bao-minh-bach-trong-cong-tac-quan-ly-van-hanh-chung-cu-va-quyen-loi-cua-cu-dan-post310716.html