Риск цен на землю «угрожает» развитию. Часть 2

Задержка в определении годовых цен на аренду земли и единовременных цен на аренду земли повлияла на инвестиционную среду, повлияв на планирование производства и бизнеса, ипотечные кредиты для инвестиционных кредитов, особенно для инвестиционных проектов с большими площадями и большим инвестиционным капиталом (проект склада СПГ-порта, проект тепловой электростанции Son My I, проект тепловой электростанции Son My II и проект по производству лопастей ветроэлектростанций...). Если не будет ранней и решительной политики, это повлияет на инвестиционную среду и результаты привлечения инвестиций в провинцию, - прокомментировал Совет по управлению провинциальным промышленным парком.

Одна сторона нетерпелива, другая осторожна.

В то время как NovaWorld Phan Thiet ждет конкретных цен на землю, чтобы «разблокировать» многие виды деятельности, чтобы продолжить строительство и завершить туристическую экономическую городскую зону к концу 2025 года, новые промышленные парки в Хам Тане также ждут конкретных цен на землю для аренды. Отсюда будет основа для строительства в соответствии с намеченной дорожной картой. Например, промышленный парк Тан Дук начнет строительство во втором квартале 2023 года, но его реализация считается сложной, поскольку работа по установлению, оценке и утверждению определения конкретных цен на землю (для жилых земель и сельскохозяйственных земель в жилых районах) все еще идет медленно, ее необходимо пересматривать и дополнять много раз, что влияет на компенсационные и очистные работы. В настоящее время инвестор промышленного парка подал заявку на выделение земли/аренду земли площадью 61,17 га. Однако несмежные участки земли будут затруднены для выделения земли/аренды земли и подачи заявки на разрешение на строительство для начала строительства. В промышленном парке Сон Ми И инвестору была выделена земля Народным комитетом провинции на первом этапе площадью 76,78 га. Однако для осуществления строительства также необходимо иметь определенную цену на землю для подписания договора аренды земли. Ранее Департамент природных ресурсов и окружающей среды организовал торги и подписал контракт с консалтинговым подразделением (TMS Consulting Co., Ltd.) для определения цены аренды земли. После множества срочных рассылок консалтинговое подразделение сообщило о задержке в завершении определения конкретных цен на землю для промышленного парка Сон Ми И из-за того, что обследование и сбор информации для определения доходов и затрат на оценочные работы, связанные с проектами промышленных парков, были очень ограниченными и сталкивались со многими трудностями, недостаточно оснований для полного доказательства в соответствии с положениями Циркуляра 36/2014/TT-BTNMT от 30 июня 2014 года Министерства природных ресурсов и окружающей среды . Поэтому 5 апреля 2023 года TMS Consulting Company Limited направила документ с просьбой к соответствующим подразделениям поддержать рассмотрение информации для оценки земли, а также проект отчета, поясняющего результаты оценки. И до сих пор мы все еще ждем... результатов.

Поэтому в конце апреля 2023 года Совет по управлению провинциальным промышленным парком отчитался перед соответствующими органами власти о поддержке промышленного парка Tan Duc в завершении процедур по началу строительства во втором квартале 2023 года, от определения конкретных цен на землю для инвесторов до подписания договоров аренды земли на площади 61,17 га. Аналогичным образом, промышленный парк Son My 1 площадью более 76,7 га был представлен в провинциальный народный комитет на утверждение в мае 2023 года по запросу компании IPICO, чтобы подразделение могло платить арендную плату за землю, подписывать договоры аренды земли и организовывать строительство инфраструктуры промышленного парка на этой территории.

Примечательно, что инвесторы промышленных парков, которые проводили компенсационные и очистные работы и готовились к инвестициям, все хотят арендовать землю сразу. Затем смежные проекты, такие как Склад порта СПГ, Проект тепловой электростанции Son My I, Проект тепловой электростанции Son My II площадью около 300 гектаров, также нуждаются в аренде земли сразу. Между тем, согласно информации от Совета по управлению провинциальным промышленным парком, поскольку конкретная цена земли не была определена, в настоящее время есть 4 проекта (площадью 4,72 гектара) в промышленном парке Ham Kiem I и 1 проект (площадью 2,41 гектара) в промышленном парке Ham Kiem II, которые были одобрены Провинциальным народным комитетом для единовременной оплаты аренды земли, но еще не решили вопрос для инвесторов промышленного парка о немедленной оплате, который длится уже 3 года. Желание инвесторов сразу взять землю в аренду обуславливается необходимостью привлечения вторичных инвесторов и привлечения заемного капитала для реализации проекта.

Зачем так торопиться?

Представитель Департамента природных ресурсов и охраны окружающей среды сказал, что конкретная оценка земли (применяемая к проектам со стоимостью земли более 20 миллиардов донгов) медленная по многим причинам. Согласно циркуляру 36 Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды, существует 5 методов оценки, но 3 наиболее часто применяемых метода — это метод излишков, доход и сравнение. Однако, основываясь на информации из ряда случаев, консалтинговые подразделения обеспокоены тем, что эти методы не гарантируют, если их применять к каждому конкретному проекту, особенно если факторы ввода нестабильны, что приводит к неверным результатам вывода. Например, метод сравнения, эта территория всегда была сельскохозяйственной землей, нет транзакции, поэтому ее нельзя сравнивать. Или методы излишков и доходов должны определять доход от развития, ставку инвестиционного капитала, цену за единицу... что очень сложно. Поэтому консалтинговые подразделения делали это снова и снова, Департамент помогал консалтинговым подразделениям, но результаты не были убедительными. Поскольку необходимо предполагать и оценивать, а все эти проекты очень большие по площади, риск ошибок между людьми, даже очень маленьких, может создать большие потери. Кроме того, Министерство природных ресурсов и экологии также пересматривает Циркуляр 36, уделяя особое внимание методам оценки.

Это также одна из причин, по которой Народный комитет провинции только что выпустил документ, в котором просит Министерство природных ресурсов и окружающей среды предложить премьер-министру рассмотреть и направить создание рабочей группы, состоящей из членов Министерства природных ресурсов и окружающей среды, Министерства строительства, Министерства финансов и связанных министерств и отраслей, для поддержки и руководства провинцией Биньтхуан в определении цен на землю в целом и в проекте туристического комплекса Ocean Valley в частности. В настоящее время Центральное правительство выпустило документ, в котором согласилось поддержать Биньтхуан в оценке конкретных цен на землю в проекте NovaWorld Phan Thiet...

По словам представителя Департамента природных ресурсов и окружающей среды, по сравнению с NovaWorld Phan Thiet, оценка земли в промышленных парках проще. Однако в текущей ситуации также необходимо иметь конкретный расчет оценки с помощью Центрального правительства, чтобы быть более уверенным. В кратчайшие сроки будет решен вопрос устранения препятствий, связанных с конкретными ценами на землю крупных проектов в провинции.

В официальном сообщении, которое Народный комитет провинции направил в Министерство природных ресурсов и окружающей среды, также подчеркивалось, что текущая работа по оценке земли очень сложна, поскольку она охватывает множество секторов и областей, которые регулируют параметры инвестиций, планирования, строительства, земли, финансов, банковского дела, рынка и т. д., требуя от исполнителя общих знаний и опыта, связанных со многими областями, чтобы полностью понять содержание метода оценки для надлежащего внедрения, оценки и анализа. Между тем, персонал Департамента природных ресурсов и окружающей среды провинции не имеет большого опыта в специализированных областях цены, финансов, строительства и т. д., чтобы соответствовать требованиям очень сложной работы по оценке, как это происходит сегодня. Поэтому Народный комитет провинции предложил Министерству природных ресурсов и окружающей среды рекомендовать премьер-министру рассмотреть и направить создание рабочей группы для поддержки и руководства провинцией Биньтхуан в определении цен на землю в целом и в проекте туристического комплекса Ocean Valley в частности, чтобы проекты могли быть вскоре развернуты, введены в эксплуатацию и развивать местную социально -экономику.

Источник