Задержка в определении ежегодных и разовых цен на аренду земли негативно сказалась на инвестиционной среде, повлияла на планирование производства и бизнеса, а также затруднила ипотечное финансирование инвестиций, особенно крупномасштабных инвестиционных проектов со значительными капиталовложениями (таких как проект хранилища СПГ и порта, тепловые электростанции Сон Ми I и II, а также проект по производству лопастей ветряных турбин...). Без оперативной и решительной политики это негативно скажется на инвестиционной среде и результатах привлечения инвестиций в провинцию, – заявили в Управлении провинциальных промышленных парков.
Одна сторона нетерпелива, другая осторожна.
В то время как компания NovaWorld Phan Thiet ожидает определения конкретных цен на землю, чтобы «разблокировать» дальнейшие строительные работы и завершить создание своей экономической и туристической городской зоны к концу 2025 года, новые индустриальные парки в Хам Тане также ждут определения конкретных цен на землю, прежде чем арендовать землю. Только после этого строительство сможет идти по запланированному графику. Например, строительство индустриального парка Тан Дык планируется начать во втором квартале 2023 года, но его реализация считается затруднительной из-за задержек в процессе определения, оценки и утверждения конкретных цен на землю (для жилых и сельскохозяйственных земель в жилых районах). Это требует многочисленных изменений и дополнений, что влияет на выплаты компенсаций и усилия по переселению. В настоящее время инвестор индустриального парка подал заявку на выделение/аренду земли площадью 61,17 гектара. Однако несмежность земельных участков усложнит процесс выделения/аренды земли и получения разрешений на строительство. Что касается индустриального парка Сон Ми И, то на первом этапе провинциальный народный комитет выделил инвестору 76,78 гектаров земли. Однако для начала строительства необходимо определить конкретную стоимость земли и заключить договор аренды. Ранее Департамент природных ресурсов и окружающей среды организовал тендер и заключил договор с консалтинговой фирмой (TMS Consulting Co., Ltd.) на определение стоимости аренды земли. После многочисленных обращений консалтинговая фирма сообщила, что задержка в определении конкретной стоимости земли для индустриального парка Сон Ми И связана с ограниченными и сложными условиями проведения обследований и сбора информации для определения доходов и расходов, связанных с оценкой проектов индустриальных парков, а также с недостатком доказательств для полного подтверждения требований, изложенных в Циркуляре 36/2014/TT-BTNMT от 30 июня 2014 года Министерства природных ресурсов и окружающей среды . Поэтому 5 апреля 2023 года компания TMS Consulting Co., Ltd. направила документ с просьбой к соответствующим подразделениям оказать помощь в проверке информации для целей оценки земли, а также проект пояснительного отчета о результатах оценки. И по сей день мы все еще ждем… результатов.
Таким образом, в конце апреля 2023 года Совет по управлению провинциальными индустриальными парками представил отчет с просьбой к соответствующим функциональным ведомствам оказать поддержку индустриальному парку Тан Дык в завершении процедур, необходимых для начала строительства во втором квартале 2023 года, начиная с определения конкретной цены на землю, чтобы инвестор мог заключить договор аренды земли площадью 61,17 гектара. Аналогичным образом, по запросу компании IPICO, план индустриального парка Сон Ми 1, занимающего более 76,7 гектаров, был представлен на утверждение Народному комитету провинции в мае 2023 года, чтобы компания могла оплатить арендную плату за землю, заключить договоры аренды земли и организовать строительство инфраструктуры индустриального парка на этой территории.
Примечательно, что инвесторы индустриальных парков, занимающиеся компенсацией и расчисткой земельных участков и подготовкой к инвестициям, желают арендовать землю единовременно. Связанные проекты, такие как хранилище СПГ и портовый комплекс, проект тепловой электростанции Сон Ми I и проект тепловой электростанции Сон Ми II, занимающие около 300 гектаров земли, также требуют единовременной аренды земли. Между тем, по информации от Управления индустриальных парков провинции, поскольку конкретная цена земли еще не определена, четыре проекта (площадью 4,72 гектара) в индустриальном парке Хам Кием I и один проект (площадью 2,41 гектара) в индустриальном парке Хам Кием II получили одобрение Народного комитета провинции на единовременную оплату аренды земли, но инвесторы до сих пор не смогли произвести этот платеж, задержка составляет уже три года. Желание инвесторов получить единовременную аренду земли способствует привлечению вторичных инвесторов и упрощает бухгалтерский учет и оформление кредитов для реализации проектов.
Почему они оказались в положении принуждения?
Представители Департамента природных ресурсов и окружающей среды заявили, что задержка в оценке стоимости конкретных земельных участков (применительно к проектам со стоимостью земли, превышающей 20 миллиардов донгов) обусловлена несколькими причинами. Согласно Циркуляру № 36 Министерства природных ресурсов и окружающей среды, существует пять методов оценки земли, но три наиболее часто используемых метода – метод избытка, метод дохода и сравнительный метод – применяются уже давно. Однако, основываясь на информации из нескольких случаев, консалтинговые фирмы обеспокоены тем, что эти методы не являются полностью надежными при применении к конкретным проектам, особенно когда исходные факторы не учитываются должным образом, что приводит к неточным результатам. Например, при сравнительном методе рассматриваемая территория исторически являлась сельскохозяйственной землей без сделок, что делает сравнение невозможным. Аналогично, методы избытка и дохода требуют определения доходов от развития, инвестиционного капитала на единицу, удельных цен и т. д., что является очень сложной задачей. Таким образом, консультационные подразделения неоднократно пересматривали планы, и департамент оказывал им помощь, но полученные результаты пока неубедительны. Поскольку необходимы предположения и оценки, а все эти проекты имеют очень большие площади, риск ошибок между разными людьми, даже очень незначительных, может привести к значительным убыткам. Кроме того, Министерство природных ресурсов и окружающей среды также пересматривает Циркуляр № 36, уделяя особое внимание методам оценки.
Это также одна из причин, по которой Народный комитет провинции недавно направил в Министерство природных ресурсов и окружающей среды документ с просьбой к премьер-министру рассмотреть вопрос о создании рабочей группы в составе представителей Министерства природных ресурсов и окружающей среды, Министерства строительства , Министерства финансов и других соответствующих министерств и ведомств для оказания поддержки и руководства провинции Биньтхуан в определении цен на землю в целом и в частности, в проекте туристического комплекса «Океанская долина». В настоящее время центральное правительство выпустило документ, в котором выразило готовность оказать поддержку провинции Биньтхуан в оценке стоимости земли в рамках проекта NovaWorld Phan Thiet…
По словам представителя Департамента природных ресурсов и окружающей среды, по сравнению с проектом NovaWorld Phan Thiet, оценка земель в промышленных зонах упрощена. Однако в нынешних условиях для большей достоверности все еще необходим конкретный расчет стоимости с помощью центрального правительства. Препятствия, связанные с определением конкретных цен на землю для крупных проектов в провинции, будут устранены в кратчайшие сроки.
В официальном письме Народного комитета провинции в Министерство природных ресурсов и окружающей среды также подчеркивалось, что текущий процесс оценки земли чрезвычайно сложен, поскольку он включает в себя множество секторов и областей, регулирующих параметры, связанные с инвестициями, планированием, строительством, землепользованием, финансами, банковским делом и рынком. Это требует от лиц, выполняющих эту задачу, общих знаний и опыта во многих областях, чтобы полностью понимать содержание методологии оценки для надлежащего осуществления, оценки и анализа. Между тем, сотрудникам Департамента природных ресурсов и окружающей среды провинции не хватает достаточного опыта в специализированных областях, таких как ценообразование, финансы и строительство, чтобы соответствовать требованиям текущей сложной работы по оценке. Поэтому Народный комитет провинции просит Министерство природных ресурсов и окружающей среды предложить премьер-министру рассмотреть и поручить создание рабочей группы для поддержки и руководства провинцией Биньтхуан в определении цен на землю в целом и в проекте туристического комплекса «Океанская долина» в частности, чтобы проекты могли быть реализованы и введены в эксплуатацию в ближайшее время, способствуя социально -экономическому развитию региона.
Источник
Комментарий (0)