Риск роста цен на землю «угрожает» развитию. Часть 2

Задержка в определении годовой и единовременной арендной платы за землю негативно сказалась на инвестиционной среде, в частности, на производственном и бизнес-планировании, ипотечных кредитах по инвестиционным кредитам, особенно для инвестиционных проектов с большой территорией и крупным капиталом (проект склада СПГ-порта, проект ТЭС «Сонми I», проект ТЭС «Сонми II» и проект производства лопастей ветрогенераторов и т.д.). Отсутствие своевременной и решительной политики негативно скажется на инвестиционной среде и привлекательности инвестиций в провинции, – прокомментировал Совет по управлению провинциальным промышленным парком.

Одна сторона нетерпелива, другая осторожна.

В то время как NovaWorld Phan Thiet ожидает установления конкретных цен на землю, чтобы «разблокировать» многие виды деятельности для продолжения строительства и завершения создания туристической экономической городской зоны к концу 2025 года, новые индустриальные парки в районе Хамтан также ждут установления конкретных цен на аренду земли. Это будет основой для строительства в соответствии с намеченной дорожной картой. Например, индустриальный парк Тандык начнет строительство во втором квартале 2023 года, но его реализация считается сложной, поскольку работа по установлению, оценке и утверждению конкретных цен на землю (для жилых и сельскохозяйственных земель в жилых районах) все еще идет медленно, требуя многократного пересмотра и дополнения, что влияет на компенсационные и таможенные работы. В настоящее время инвестор индустриального парка подал заявку на выделение/аренду земельного участка площадью 61,17 га. Однако выделение/аренду земель на несмежных участках будет затруднительным, и получение разрешения на строительство будет затруднительным. В промышленном парке Сонми I инвестору был выделен земельный участок провинциальным народным комитетом на первом этапе площадью 76,78 га. Однако для осуществления строительства также необходимо иметь конкретную цену на землю для подписания договора аренды земли. Ранее Департамент природных ресурсов и окружающей среды организовал тендер и подписал контракт с консалтинговым подразделением (TMS Consulting Co., Ltd.) для определения цены аренды земли. После многочисленных срочных отправок консалтинговое подразделение сообщило о задержке в завершении определения конкретных цен на землю для промышленного парка Сонми I из-за того, что обследование и сбор информации для определения доходов и затрат на оценочные работы, связанные с проектами промышленных парков, были очень ограниченными и столкнулись со многими трудностями, недостаточной основой для полного доказательства в соответствии с положениями Циркуляра 36/2014/TT-BTNMT от 30 июня 2014 года Министерства природных ресурсов и окружающей среды . В связи с этим 5 апреля 2023 года компания TMS Consulting Company Limited направила в соответствующие подразделения документ с просьбой оказать содействие в рассмотрении информации для оценки земель, а также проект отчета с пояснениями результатов оценки. И до сих пор мы ждем... результатов.

Таким образом, в конце апреля 2023 года Совет по управлению провинциальным промышленным парком отчитался перед соответствующими органами власти об оказании поддержки промышленному парку «Тандык» в завершении процедур, необходимых для начала строительства во втором квартале 2023 года, начиная с определения конкретных цен на землю для инвесторов и заканчивая подписанием договоров аренды земельных участков площадью 61,17 га. Аналогичным образом, промышленный парк «Сонми 1» площадью более 76,7 га был представлен на утверждение в провинциальный народный комитет в мае 2023 года по запросу компании IPICO, чтобы подразделение могло оплачивать аренду земельных участков, заключать договоры аренды земельных участков и организовывать строительство инфраструктуры промышленного парка на этой территории.

Примечательно, что инвесторы промышленных парков, которые проводили компенсационные и очистные работы и готовились к инвестициям, все хотят арендовать землю сразу. Затем смежные проекты, такие как склад СПГ-порта, проект тепловой электростанции Son My I, проект тепловой электростанции Son My II площадью около 300 га, также нуждаются в аренде земли сразу. Между тем, согласно информации от Совета по управлению провинциальными промышленными парками, поскольку конкретная цена на землю не была определена, в настоящее время есть 4 проекта (площадью 4,72 га) в промышленном парке Ham Kiem I и 1 проект (площадью 2,41 га) в промышленном парке Ham Kiem II, которые были одобрены Провинциальным народным комитетом для единовременной оплаты аренды земли, но до сих пор не решен вопрос для инвесторов промышленных парков с немедленной оплатой, который длится уже 3 года. Желание инвесторов сразу сдать землю в аренду облегчает привлечение вторичных инвесторов и привлечение заемного капитала для реализации проекта.

Зачем так торопиться?

Представитель Департамента природных ресурсов и охраны окружающей среды заявил, что конкретная оценка земельных участков (применяемая к проектам стоимостью свыше 20 миллиардов донгов) проводится медленно по многим причинам. Согласно циркуляру № 36 Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды, существует 5 методов оценки, но 3 наиболее часто применяемых метода – это метод сальдо, метод дохода и метод сравнения. Однако, основываясь на информации, полученной в ходе ряда исследований, консалтинговые организации обеспокоены тем, что эти методы не гарантируют эффективности при применении к каждому конкретному проекту, особенно если исходные данные нестабильны, что приводит к некорректным результатам. Например, метод сравнения показывает, что территория всегда была сельскохозяйственной, сделки не было, поэтому сравнение невозможно. Методы сальдо и дохода требуют определения дохода от развития, нормы инвестиционного капитала, цены за единицу... что весьма сложно. Поэтому консалтинговые организации неоднократно проводили эту оценку, и Департамент оказывал им помощь, но результаты оказались неубедительными. Поскольку необходимо делать предположения и оценки, а все эти проекты охватывают очень большую территорию, риск ошибок между людьми, даже очень незначительных, может привести к значительным убыткам. Кроме того, Министерство природных ресурсов и экологии также пересматривает Циркуляр 36, уделяя особое внимание методам оценки.

Это также одна из причин, по которой Народный комитет провинции недавно опубликовал документ, в котором он просит Министерство природных ресурсов и окружающей среды предложить премьер-министру рассмотреть и дать указание создать рабочую группу, состоящую из представителей Министерства природных ресурсов и окружающей среды, Министерства строительства, Министерства финансов, а также соответствующих министерств и ведомств, для поддержки и руководства провинцией Биньтхуан в определении цен на землю в целом и проекта туристического комплекса «Океанская долина» в частности. В настоящее время Центральное правительство опубликовало документ, в котором согласилось оказать поддержку провинции Биньтхуан в оценке конкретных цен на землю для проекта «NovaWorld Phan Thiet».

По словам представителя Департамента природных ресурсов и окружающей среды, по сравнению с NovaWorld Phan Thiet, оценка земли в индустриальных парках проще. Однако в сложившейся ситуации для большей уверенности также необходим конкретный расчёт стоимости с помощью центрального правительства. В ближайшее время будет решен вопрос устранения препятствий, связанных с установлением конкретных цен на землю для крупных проектов в провинции.

В официальном сообщении, которое Народный комитет провинции направил в Министерство природных ресурсов и окружающей среды, также подчеркивается, что текущая работа по оценке земли очень сложна, поскольку она затрагивает множество секторов и областей, которые регулируют параметры инвестиций, планирования, строительства, земли, финансов, банковского дела, рынка и т. д., требуя от исполнителя общих знаний и опыта во многих областях для полного понимания содержания метода оценки для надлежащего внедрения, оценки и анализа. Между тем, сотрудники Департамента природных ресурсов и окружающей среды провинции не имеют достаточного опыта в специализированных областях цены, финансов, строительства и т. д., чтобы соответствовать требованиям очень сложной работы по оценке, как это происходит сегодня. Поэтому Народный комитет провинции предложил Министерству природных ресурсов и окружающей среды рекомендовать премьер-министру рассмотреть и дать указание создать рабочую группу для поддержки и руководства провинцией Биньтхуан в определении цен на землю в целом и в проекте туристического комплекса «Оушен Вэлли» в частности, чтобы проекты могли быть быстро развернуты, введены в эксплуатацию и развивать местную социально -экономику.

Источник: https://baobinhthuan.com.vn/nguy-co-gia-dat-de-doa-su-phat-trien-bai-2-109212.html