Наблюдается острая нехватка качественного арендного жилья.
После более чем двух десятилетий стремительной урбанизации темпы урбанизации выросли с 24% (в 2000 году) до почти 44% (в 2025 году). Возникла целая серия крупных городских агломераций, быстро меняющих облик городов, постепенно улучшающих инфраструктуру и качество жилья. Это развитие внесло значительный вклад в экономический рост, стимулировало инвестиции и дало толчок развитию десятков смежных отраслей.
Однако структура рынка жилья выявляет недостатки: несмотря на бурный рост рынка продажи жилья, профессиональная система долгосрочной аренды с систематическим руководством со стороны государства еще не создана. Нынешний рынок аренды в значительной степени спонтанен, фрагментирован, лишен комплексного планирования и не гарантирует стабильного качества жизни для жителей.
Согласно данным Вьетнамского института оценки рынка недвижимости (VARS IRE), преобразование сегмента арендного жилья направлено не на ограничение законных инвестиционных или имущественных потребностей, а скорее на построение более гармоничной рыночной структуры между реальными потребностями в жилье, правом собственности, инвестициями и арендной эксплуатацией.
По данным Всеобщей конфедерации труда Вьетнама, в настоящее время в промышленных зонах проживает около 4,5-5 миллионов рабочих, большинство из которых снимают жилье в стесненных условиях. В Ханое и Хошимине доля арендаторов растет, в основном среди молодежи и трудовых мигрантов, однако наблюдается острая нехватка качественного жилья. Большинство рабочих проживают в неформальных районах с арендным жильем, которые невелики по площади, имеют ветхую инфраструктуру и представляют потенциальную пожарную опасность. Приобретение собственного жилья в крупных городских центрах становится все более сложной задачей.
В этом контексте все более важную роль будут играть жилищные продукты в пригородах и городах-спутниках, обладающие очевидной полезностью, прозрачным правовым статусом, удобной транспортной доступностью и разумными ценами. Это не только альтернативное решение для клиентов, которые пока не могут получить жилье в центре города, но и ключ к достижению устойчивого баланса между жилищными потребностями и долгосрочными инвестициями.
Необходимы механизмы стимулирования и правовые нормы, регулирующие сдачу жилья в аренду.
Однако основная проблема заключается в необходимости обеспечения людей качественным жильем по доступной цене. Именно поэтому во многих развитых странах арендное жилье считается важнейшей опорой системы социального обеспечения и стабильности городов.
Согласно данным VARS IRE, международный опыт показывает, что роль государства имеет решающее значение для устойчивого развития арендного жилья. В Германии, несмотря на уровень владения собственным жильем всего около 46%, качество жизни остается одним из лучших в мире благодаря надежной системе защиты арендаторов и механизму регулирования арендной платы (Mietspiegel). Между тем, Сингапур выбрал государственно-ориентированную модель, сохранив систему государственного арендного жилья, управляемую Советом по жилищному развитию (HDB), и предоставляя существенные субсидии малоимущим. В Южной Корее Земельно-жилищная корпорация (LH) напрямую инвестирует в квартиры и приобретает их для долгосрочной аренды на 20-30 лет за счет средств Национального городского фонда.
В отличие от модели продажи жилья, которая обеспечивает быструю окупаемость инвестиций, арендное жилье требует очень длительного периода окупаемости, часто от 15 до 25 лет, при этом рентабельность невысока. Если полагаться исключительно на традиционные рыночные механизмы, частному сектору будет сложно участвовать в этом процессе. Поэтому VARS IRE утверждает, что, наряду с продвижением реализации Национального фонда арендного жилья, Вьетнаму необходимо изменить свой подход к жилищному строительству, рассматривая арендное жилье как важнейшую социальную инфраструктуру, подобную образованию, здравоохранению или общественному транспорту. При планировании крупных городских территорий государство должно внедрять механизмы стимулирования, а также налоговые и земельные льготы, чтобы побудить предприятия активно интегрировать долгосрочное арендное жилье или высококачественное социальное жилье.
Кроме того, необходимо разработать долгосрочную финансовую систему для этого сегмента, включающую фонды жилищных сбережений, льготные кредиты с низкими процентными ставками, а также налоговые льготы и скидки для предприятий, занимающихся строительством арендного жилья. Без «специальной институциональной структуры» частному сектору будет сложно участвовать в этом сегменте в больших масштабах.
Еще одним важным вопросом является необходимость создания отдельной правовой базы для рынка аренды жилья в целях защиты прав арендаторов. В частности, необходимо постепенно разработать Закон об аренде с конкретными положениями, касающимися договоров аренды, предельных значений повышения цен, стандартов качества арендуемого жилья и обязанностей арендодателей.
Помимо ведущей роли государства, следует также поощрять участие бизнеса в развитии жилищного строительства для работников и сотрудников. Предприятиям с большим количеством сотрудников необходима поддержка в виде налогов, инфраструктуры и финансовых механизмов при инвестировании в строительство арендного жилья для своих сотрудников.
Источник: https://daibieunhandan.vn/nha-cho-thue-can-hanh-lang-phap-ly-rieng-10419514.html
