Часть 1: Арендное жилье: Значительный сдвиг в мышлении о жилье
Между тем, большая часть арендного жилья приходится на небольшие семейные дома, общежития для рабочих, студенческие общежития или мини-квартиры в жилых районах.
Значительная часть жилищных потребностей людей со средним и низким уровнем дохода удовлетворяется за счет социальных ресурсов, а не за счет крупномасштабных проектов в сфере недвижимости.
В этом свете становится ясно, что на этот раз правительство стремится не к созданию нового рынка, а к интеграции существующего, функционирующего в тени, рынка в официальную стратегию городского развития.
Чтобы понять, почему компании не проявляют особого энтузиазма в отношении этой сферы, достаточно произвести простой расчет.
Предположим, застройщик строит в Ханое 300-квартирный дом. Если он продаст его примерно по 100 миллионов донгов за квадратный метр, компания сможет получить доход в размере около 2100 миллиардов донгов и завершить жизненный цикл проекта всего за несколько лет.
Но если бы все здание было сохранено для сдачи в аренду, ситуация была бы совершенно иной. При нынешних арендных ставках инвестору, возможно, пришлось бы ждать 20-30 лет, чтобы окупить свои инвестиции, не говоря уже об эксплуатационных расходах и рыночных рисках в течение этого времени.
Иными словами, одна сторона предлагает ощутимую прибыль в течение срока полномочий генерального директора. Другая сторона — это игра, которая охватывает несколько поколений руководства.
Столкнувшись с этими двумя вариантами, большинство предприятий предпочли бы продать дома. Это понятно, поскольку предприятия создаются для получения прибыли, а не для решения социальных проблем от имени государства.
Фактически, Вьетнам много лет пытался решить проблему нехватки жилья путем продажи социального жилья. Однако прогресс в реализации проектов оказался медленнее, чем ожидалось, отчасти из-за низкой рентабельности, а также длительных процедур и сроков выполнения.
Это показывает, что даже в случае социального жилья, если вопрос о пособиях не будет решен, функционирование рынка будет крайне затруднительным.
Тем временем миллионы арендаторов продолжают ждать. Их мало волнуют финансовые модели или расчеты прибыли компаний. Им нужно гораздо проще: стабильное жилье по доступной цене.
Государство не может заменить рынок.
Если бы рынок смог самостоятельно решить проблему арендного жилья, возможно, миллионам рабочих не пришлось бы жить в тесных общежитиях, как сегодня.
Но даже если бы государство вмешалось и заменило рынок, бюджет все равно с трудом справлялся бы с потребностями города с населением в десятки миллионов человек.
Таким образом, роль государства заключается не в замене рынка, а в создании условий для его функционирования, способствующих достижению долгосрочных целей развития.
Именно в таком духе заключена и новая директива премьер-министра Ле Минь Хуна, в которой он призвал к развитию арендного жилья таким образом, чтобы государство не субсидировало его, но и не оставляло его полностью на откуп рынку.
Выбор Ханоя в качестве пилотного места для первых моделей арендного жилья не случаен. Это также район, который испытывает наибольшее давление со стороны урбанизации, роста населения за счет миграции и увеличивающегося разрыва между ценами на жилье и доходами людей.
С экономической точки зрения, наибольший вклад, который правительство может внести в рынок арендного жилья, – это не деньги, а земля.
Примечательно, что на этот раз правительство обсуждает не только капитальные затраты, но и запрашивает пересмотр государственных земель и активов для включения их в строительство арендного жилья. Если предприятиям придется покупать землю по рыночным ценам, а затем строить арендное жилье, большинство проектов окажутся крайне нецелесообразными.
Но когда государство вмешивается в дела, касающиеся земли, инфраструктуры и институтов, экономическая ситуация полностью меняется.
Кто обеспечит финансирование на 30 лет?
Земля — это лишь половина истории. Другая половина — это капитал.
Арендное жилье — это долгосрочная инвестиция, рассчитанная на десятилетия, в то время как капитал современной банковской системы преимущественно краткосрочный. В конечном итоге, сложно использовать средства, привлеченные за несколько месяцев или лет, для финансирования актива, на окупаемость инвестиций в который уйдут десятилетия.
Это означает, что для развития крупномасштабного рынка арендного жилья Вьетнаму потребуется найти соответствующие долгосрочные источники капитала.
Иными словами, чтобы иметь миллионы домов для сдачи в аренду, Вьетнаму необходимо решить не только проблему земли, но и долгосрочную проблему капитала.
Самая большая проблема заключается не в зданиях.
По сравнению с Вьетнамом, наибольшее различие между развитыми странами, где существует арендное жилье, заключается в системах доходов и социального обеспечения.
Во многих развитых странах люди готовы снимать жилье на всю жизнь, потому что у них все еще есть другие уровни защиты на будущее, такие как пенсионные фонды, социальное обеспечение или государственные программы социальной помощи.
Между тем, во Вьетнаме дом зачастую по-прежнему остается самым крупным активом семьи, формой сбережений на старость, а также важнейшей страховкой от жизненных невзгод.
Таким образом, судьба арендного жилья в конечном итоге зависит не только от строительной отрасли или рынка недвижимости. Она также зависит от темпов роста доходов, качества занятости и зрелости системы социального обеспечения.
Политика может быть устойчивой только тогда, когда она приносит пользу всем.
Если в статье «Арендное жилье: серьезный сдвиг в жилищном мышлении» задавался вопрос о том, где будут жить миллионы людей в Ханое с населением в 15 миллионов человек, то эта статья поднимает другой вопрос: кто будет строить эти жилые дома?
Успех рынка арендного жилья в конечном итоге зависит не от какой-либо одной организации, а от того, сможет ли Вьетнам разработать механизм, который обеспечит выгоды для всех сторон.
Но в конечном счете, цель любой политики — это люди.
Рынок арендного жилья по-настоящему успешен только тогда, когда обычные работники могут найти стабильное жилье, где они смогут жить, работать и воспитывать своих детей в городе, потому что ни одна компания не строит дома из добрых побуждений.
Но ни один город не сможет развиваться устойчиво, если те самые люди, которые создают его ценность, больше не смогут в нём жить.
Источник: https://vietnamnet.vn/nha-o-cho-thue-cong-thuc-nao-de-tat-ca-cung-co-loi-2521538.html
Комментарий (0)