Арендное жилье: существенный сдвиг в подходах к жилищному вопросу.

Почему Вьетнаму необходимо перейти от подхода, ориентированного на владение собственным жильем, к подходу, ориентированному на доступность жилья?

VietNamNet•01/06/2026

Я помню один кадр из тех дней, когда Ханой боролся с пандемией COVID-19 несколько лет назад. Тогда мне довелось сопровождать городского руководителя во время инспекции общежития в районе Гиалам.

В комнате площадью всего несколько десятков квадратных метров ютятся около 10 мужчин. Это фрилансеры, разнорабочие, водители мототакси и наемные работники из разных провинций, приехавшие в Ханой, чтобы заработать на жизнь.

Поскольку город был закрыт на карантин, им пришлось несколько дней оставаться в этой комнате. Выслушав рассказы всех о своих условиях жизни, еде и борьбе за выживание, глава города вышел на улицу и выпалил: «Их люди живут в таких нищете».

Эта поговорка осталась со мной навсегда.

Сегодня, когда руководители начинают рассматривать арендное жилье как стратегически важный сегмент, я понимаю, что за дебатами о недвижимости, ценах на жилье или городском планировании скрывается история миллионов людей, живущих в подобных тесных и нищих комнатах.

«Город арендованных комнат» внутри Ханоя.

В Ханое в настоящее время существует очень большой рынок арендного жилья. По данным городских властей, в арендованном жилье могут проживать около 2 миллионов человек, что составляет примерно четверть населения столицы. К ним относятся рабочие заводов, студенты, трудовые мигранты, молодые офисные работники и семьи, которые пока не могут позволить себе купить дом.

Они создали гигантский «город аренды», который существует параллельно с новыми городскими районами, где цены достигают сотен миллионов донгов за квадратный метр.

Эти два мира сосуществуют в одном городе, однако доступ к жилью существенно различается.

Рынок арендного жилья существует уже давно и формируется в основном самими людьми: от рядов рабочих общежитий в пригородах и небольших домов, разделенных на квартиры для студентов, до десятков тысяч мини-квартир, появляющихся в жилых районах.

Иными словами, значительная часть жилищной проблемы Ханоя для людей со средним и низким уровнем дохода на протяжении многих лет решалась, по сути, в основном, за счет «социальных ресурсов», или «людей, заботящихся о людях».

В условиях, когда цены на жилье постоянно растут быстрее, чем доходы, а программы государственного жилищного строительства не оправдывают ожиданий, возникает еще один вопрос: действительно ли владение собственным домом абсолютно необходимо для комфортной жизни в городе?

Во Вьетнаме не хватает не жилья, а доступа к жилью.

По данным Министерства строительства , в настоящее время по всей стране реализуются проекты по строительству почти 6 миллионов домов, а общий объем инвестиций достигает триллионов донгов. Это показывает, что проблема Вьетнама заключается не обязательно в предложении жилья.

Проблема заключается в доступности. Типичная квартира в Ханое стоит около 7-8 миллиардов донгов, в то время как многие работающие зарабатывают чуть более десяти миллионов донгов в месяц, и разрыв между рынком и платежеспособностью населения увеличивается.

Иными словами, во Вьетнаме, возможно, и нет недостатка в жилье в физическом смысле, но там не хватает жилья, доступного для обычных рабочих с их уровнем дохода.

Именно поэтому миллионы людей продолжают арендовать жилье, несмотря на то, что вокруг них строится все больше новых объектов недвижимости.

Как бы функционировал город с населением в 15 миллионов человек?

В настоящее время население столицы составляет приблизительно 8,5 миллионов человек. Однако в планах развития города – увеличение численности населения до 14-15 миллионов к 2035 году и до 15-16 миллионов к 2045 году.

Это означает, что в течение следующего десятилетия городу придётся принять ещё примерно 6 миллионов человек.

Учитывая масштаб проблемы, задача состоит уже не просто в том, как сделать жилье доступным для всех, а в том, как обеспечить возможность проживания в городе миллионам людей.

Городу, стремящемуся к населению в 15-16 миллионов человек, практически невозможно функционировать, если он полагается исключительно на убеждение, что каждый должен иметь собственное жилье.

Жилье – это уже не просто недвижимость.

В этом контексте призыв премьер-министра Ле Минь Хунга к развитию арендного жилья как стратегического, долгосрочного сегмента можно рассматривать как сигнал о том, что вьетнамское отношение к жилищному рынку начинает меняться.

Следует отметить, что арендное жилье рассматривается в контексте труда, производительности труда и конкурентоспособности городов.

Рабочий, живущий недалеко от своего рабочего места, молодой инженер, имеющий возможность остаться в городе, или недавно окончивший университет учитель, которому не нужно десятилетиями влезать в долги, чтобы купить дом — это не просто история о жилье. Это также история развития.

Иными словами, это история о людях. С этой точки зрения, арендное жилье перестало быть просто политикой социального обеспечения и стало инструментом развития.

Потому что способность удерживать работников иногда так же важна, как и привлечение инвестиций. Городу будет трудно конкурировать, если его работники не смогут позволить себе там жить.

От покупателя жилья к его потребителю

На протяжении многих лет жилищная политика Вьетнама была в первую очередь направлена на помощь людям в приобретении собственного жилья. Однако этот подход сталкивается с растущими проблемами, поскольку цены на жилье в городах растут гораздо быстрее, чем доходы населения, а спрос на жилье со стороны работающего населения продолжает расти по мере урбанизации.

Не всем нужно немедленно обзавестись собственным домом, но всем необходимо стабильное, безопасное и доступное жилье. Разница может показаться незначительной, но на самом деле это две совершенно разные философии городского развития.

В течение многих лет большинство молодых людей в Ханое по-прежнему будут стремиться к собственному жилью. Но город, рассчитанный на население в 15-16 миллионов человек, никак не может быть построен на предположении, что каждый должен иметь возможность купить дом, чтобы чувствовать себя в безопасности в своих жилищных условиях.

Потому что, в конечном счете, жизнеспособность города определяется не ценностью его зданий, а способностью обычных людей жить, работать и строить там свое будущее.

Часть 2: Аренда жилья: Какова формула взаимовыгодного решения?