Расширение кредитных лимитов для операций с недвижимостью: как это контролировать?

TPO - Государственный банк Вьетнама расширил кредитную зону для операций с недвижимостью для 25 коммерческих банков. Доцент Данг Нгок Дык считает, что Государственный банк Вьетнама проводит стратегию «контролируемого смягчения», которая одновременно поддерживает восстановление экономики и обеспечивает безопасность финансовой системы. Такой подход соответствует международным стандартам.

Контекст смягчения условий кредитования в сфере недвижимости

В связи с риском перегрева рынка кредитования недвижимости Государственный банк Вьетнама с начала года обязал коммерческие банки строго контролировать темпы роста кредитования. Согласно оперативным указаниям, объем непогашенных кредитов в первом квартале не должен превышать 25% от годового целевого показателя роста, а общий целевой показатель роста кредитования для всей системы на этот год установлен на уровне около 15%.

Однако, согласно недавнему заявлению Государственного банка Вьетнама, с 1 января по 31 декабря кредитные учреждения не будут обязаны включать в общую сумму непогашенных кредитов на недвижимость при контроле темпов роста кредитования в этом секторе дополнительный остаток непогашенных кредитов по сравнению с концом 2025 года по кредитам, связанным с социальным жильем, промышленными парками и зонами экспортной переработки.

Данная политика направлена ​​на содействие банкам в расширении кредитного капитала в приоритетные сегменты рынка недвижимости в соответствии с политикой развития социального жилья, промышленной инфраструктуры и содействия социально -экономическому росту.

В список из 25 коммерческих банков, подпадающих под действие этого механизма, входят многие крупные банки, такие как VietinBank, Agribank, BIDV, MSB, Sacombank, Eximbank, Nam A Bank, ACB , Saigonbank, Techcombank и ряд других. Данные из финансовых отчетов за первый квартал 14 перечисленных коммерческих банков, включающие пояснения к их кредитным портфелям, показывают, что кредитование под залог недвижимости в этой группе банков продолжает активно расти, однако стратегии распределения средств у каждого банка значительно различаются.

В частности, только за первые три месяца этого года общий объем непогашенных кредитов на недвижимость (включая кредиты на коммерческую недвижимость и строительные кредиты) превысил 1,58 триллиона донгов, что почти на 7% больше по сравнению с концом 2025 года. Эта цифра отражает сохраняющуюся привлекательность сектора недвижимости для банковского капитала, несмотря на то, что рынок по-прежнему сталкивается с многочисленными проблемами.

В первые три месяца года объемы кредитования под залог недвижимости резко возросли.

Из общей суммы вышеупомянутых непогашенных кредитов, кредиты на операции с недвижимостью достигли 1 триллиона донгов (63,2%), а кредиты на строительство — 581,068 миллиарда донгов, что составляет оставшиеся 36,8%. Пять крупнейших банков, включая SHB , VPBank, Techcombank, MB и HDBank, имели в общей сложности почти 1,18 триллиона донгов непогашенных кредитов, что составляет 74,4% от общего объема кредитов 14 обследованных банков.

осведомленность о рисках

В беседе с корреспондентом газеты Tien Phong доцент Данг Нгок Дык, директор Института финансовых технологий Университета Дай Нам, проанализировал решение о расширении кредитного «пространства» для недвижимости, отметив, что оно обусловлено тем, что рынок недвижимости снова демонстрирует признаки замедления после периода восстановления с конца 2024 по 2025 год. Ликвидность рынка снизилась, многие проекты по-прежнему сталкиваются с трудностями в реализации, а тенденция к росту процентных ставок и жесткий контроль за притоком капитала в недвижимость с начала 2026 года сузили возможности предприятий по доступу к капиталу.

Доцент Данг Нгок Дык — директор Института финансовых технологий Университета Дай Нам.

Расширение кредитных лимитов для банков с высокими коэффициентами достаточности капитала и развитыми возможностями управления рисками рассматривается как решение для увеличения финансирования проектов социального жилья, доступного коммерческого жилья и проектов городской инфраструктуры. Цель состоит не только в поддержке восстановления рынка, но и в стимулировании экономического роста и снижении риска образования пузырей на рынке активов за счет избирательного распределения капитала.

По словам г-на Дыка, с точки зрения макроэкономического управления, правительство и Государственный банк Вьетнама стремятся сбалансировать цели роста и финансовой стабильности. Расширение кредитных лимитов применяется не повсеместно, а только к банкам с сильным финансовым потенциалом, низким уровнем невозвратных кредитов и высоким коэффициентом достаточности капитала. Такой подход направлен на поддержку роста ВВП при одновременном контроле рисков, возникающих на рынке недвижимости.

На рынке недвижимости также наблюдается улучшение ликвидности, что позволяет предприятиям продолжать реализацию проектов и наращивать предложение. Одновременно с этим, восстановление сектора недвижимости окажет волновой эффект на строительный, строительный, дизайнерский и рынок труда, способствуя общему экономическому росту.

Однако г-н Дюк считает, что потенциальные риски по-прежнему требуют пристального внимания. «Если восстановление рынка будет происходить медленнее, чем ожидалось, резкий рост задолженности по ипотечным кредитам может оказать давление на качество активов банков и увеличить объем безнадежных долгов. Кроме того, обильный кредитный поток может также привести к локальному росту цен в некоторых районах, что окажет давление на инфляцию и макроэкономическую стабильность», — сказал г-н Дюк.

Доцент Данг Нгок Дык считает, что Государственный банк Вьетнама проводит стратегию «контролируемого смягчения», которая одновременно поддерживает восстановление экономики и обеспечивает безопасность финансовой системы. Такой подход соответствует международным стандартам, особенно рамкам управления рисками Базель III. Однако долгосрочная эффективность будет зависеть от надзорных возможностей регулирующего органа, а также от рыночной дисциплины коммерческих банков.

Для максимальной эффективности политики г-н Дюк предложил четко классифицировать кредиты на недвижимость в соответствии с их целевым назначением, отдавая приоритет капиталу для социального жилья и коммерческого жилья, удовлетворяющего фактические потребности в жилье, а также ограничивая приток средств в спекулятивную деятельность. Он также предложил увеличить требования к капиталу и резервы на покрытие рисков по кредитам, связанным с элитной недвижимостью или проектами с неполной юридической документацией. Повышение прозрачности рынка поможет регулирующим органам и кредитным учреждениям более точно оценивать потенциальные риски, обеспечивая тем самым, чтобы рост шел рука об руку с финансовой стабильностью.

Источник: https://tienphong.vn/noi-room-tin-dung-bat-dong-san-kiem-soat-the-nao-post1848045.tpo