Смягчение условий кредитования для "практических сегментов рынка недвижимости".

Корректировка метода расчета непогашенных кредитов на социальное жилье и промышленные парки/зоны экспортной переработки рассматривается как необходимый стимул для привлечения притока капитала в «практические» сегменты.

Государственный банк Вьетнама (SBV) недавно направил 25 коммерческим банкам документ, касающийся корректировки методики определения темпов роста кредитования для некоторых приоритетных секторов недвижимости, включая социальное жилье, промышленные парки и зоны экспортной переработки.

Выгоду получат социальное жилье и промышленные зоны.

Соответственно, с 1 января по 31 декабря 2026 года любой дополнительный непогашенный кредитный объем по сравнению с концом 2025 года по займам в трех вышеупомянутых секторах не будет включаться в непогашенный кредитный объем в сфере недвижимости при определении и контроле темпов роста кредитования в этом секторе.

Этот шаг рассматривается как существенная корректировка в контексте растущего спроса на капитал для проектов социального жилья и производственной инфраструктуры. Исключение приоритетных кредитов из лимитов кредитования недвижимости создаст больше возможностей для банков увеличить объемы кредитования, тем самым поддерживая цели социального обеспечения, промышленное развитие и привлечение инвестиций.

Г-жа Хуинь Тхи Тху Тхао, аналитик компании Mirae Asset Vietnam Securities Company (MAS), отметила, что смягчение Государственным банком Вьетнама методики расчета кредитов для некоторых приоритетных сегментов рынка недвижимости не только поддерживает приток капитала в эти сектора, но и способствует повышению ликвидности всего рынка.

По словам г-жи Тао, цель политики состоит в перераспределении капитала в сторону сегментов, обслуживающих производство, привлекающих прямые иностранные инвестиции (ПИИ) и удовлетворяющих практические потребности в жилье, вместо того чтобы вкладывать значительные средства в коммерческую или спекулятивную недвижимость. Это рассматривается как позитивный знак в контексте продолжающегося давления на рост кредитования во всем секторе. Банкам рекомендуется увеличить кредитование социального жилья, промышленных парков и производственной инфраструктуры, но они по-прежнему должны соблюдать общие ограничения роста кредитования, контролируемые Государственным банком Вьетнама.

Данные Государственного банка Вьетнама показывают, что к 31 мая 2026 года объем кредитования по всей системе увеличится на 10,4% по сравнению с концом предыдущего года, в то время как рост за тот же период 2025 года составит всего 7,1%. Несмотря на это, регулирующий орган по-прежнему ставит цель добиться роста кредитования примерно на 19% за весь год, создавая тем самым возможности для доступа экономики к капиталу для производства, бизнеса и приоритетных секторов. «Эта политика рассматривается как решение для устранения узких мест для сегментов, нуждающихся в капитале, при одновременном обеспечении контроля рисков в сфере коммерческой недвижимости и спекулятивной деятельности. Это подходящий регуляторный подход в нынешних условиях», — прокомментировала г-жа Тху Тао.

С точки зрения бизнеса, генеральный директор компании по недвижимости, возобновляющей проект после периода юридических сложностей, считает, что эта информация может первоначально оказать положительное психологическое воздействие на рынок.

По мнению этого эксперта, прямое воздействие в первую очередь коснется предприятий, занимающихся строительством социального жилья, промышленных парков и зон экспортной переработки – секторов, которые выиграют от новой политики. Между тем, проекты коммерческого жилья пока не входят в число приоритетных групп. «Однако в целом, когда кредитование станет более активным, независимо от сегмента, оно распространится и окажет положительное влияние на весь рынок. Это все еще хороший знак для рынка недвижимости в текущий период», – прокомментировал бизнесмен.

Проект социального жилья в провинции Кханьхоа . (Небольшое изображение: Список 25 банков, которым предоставлены увеличенные кредиты для определенных приоритетных секторов недвижимости. Фото: KY NAM)

Не превышайте установленный лимит.

В беседе с корреспондентом газеты Nguoi Lao Dong высокопоставленный руководитель Вьетнамского промышленно-коммерческого банка ( VietinBank ) заявил, что в 2025 году многие банки ужесточили условия кредитования в сфере недвижимости, сосредоточившись только на выделении средств для проектов с высокой рентабельностью и очевидной эффективностью, чтобы ограничить кредитный риск в период восстановления рынка.

Однако с конца 2025 года многие кредитные учреждения обратились в Государственный банк Вьетнама (SBV) с просьбой пересмотреть метод определения остатка по кредитам на недвижимость. По мнению банков, включение в общий остаток по кредитам на недвижимость кредитов на инвестиции в социальное жилье, промышленные парки и зоны экспортной переработки не совсем корректно. Все эти сектора поощряются государством для достижения целей социального благополучия, привлечения инвестиционного капитала, стимулирования производства и бизнеса, а также ускорения экономического роста. «Возможно, исходя из этой реальности, SBV скорректировал свои руководящие принципы в 2026 году, исключив дополнительный остаток по кредитам на социальное жилье, промышленные парки и зоны экспортной переработки из целевого показателя остатка по кредитам на недвижимость», — прокомментировал один из руководителей VietinBank.

По его словам, новый метод расчета предоставит банкам больше возможностей для кредитования в секторе недвижимости. В случае возникновения трудностей с расширением кредитования в других секторах, банки смогут рассмотреть возможность предоставления финансирования для прибыльных проектов в сфере недвижимости с высокой окупаемостью инвестиций.

По мнению экспертов, эта корректировка в расчете непогашенной задолженности по кредитам на недвижимость, возможно, не окажет внезапного влияния на весь рынок, но она свидетельствует о том, что капитал направляется в большее количество секторов, способных создавать добавленную стоимость для экономики. Это также шаг к балансу между целью поддержки роста и контролем рисков в контексте рынка недвижимости, который все еще находится в процессе восстановления.

Однако смягчение методики расчета не означает, что кредитные учреждения могут расширять кредитование без ограничений. Банки по-прежнему должны строго придерживаться общих лимитов роста кредитования, установленных Государственным банком Вьетнама в начале года.

Согласно циркуляру № 11686 от 31 декабря 2025 года Государственного банка Вьетнама, целевой показатель роста кредитования для каждого банка определяется на основе рейтинговой оценки от 1 до 5, умноженной на общий коэффициент 2,6%, применяемый в 2026 году. Это означает, что даже при расширении кредитного лимита для определенных приоритетных сегментов общий непогашенный кредитный баланс банка не может превышать установленный лимит. Например, если банку установлен максимальный темп роста кредитования в 13% в 2026 году, его общий непогашенный кредитный баланс, включая кредиты на недвижимость, может увеличиться только на 13% по сравнению с концом предыдущего года. Например, если непогашенный кредит на недвижимость на конец 2025 года достигнет 100 миллиардов донгов, максимальный лимит в 2026 году составит приблизительно 113 миллиардов донгов. Данное регулирование направлено на контроль рисков, предотвращение чрезмерного притока капитала в недвижимость и обеспечение стабильности банковской системы и финансового рынка.

Больше никакого массового предоставления кредитов.

По словам г-на Нгуен Ле Нама, директора отдела по работе с индивидуальными клиентами в Asia Commercial Bank (ACB), Государственный банк Вьетнама (SBV) продолжает придерживаться строгого, но более гибкого подхода к контролю за кредитованием в секторе недвижимости. Г-н Нам подчеркнул, что нынешний рынок больше не подходит для массового кредитования. Вместо этого банки будут сосредоточены на разработке кредитных пакетов, адаптированных к конкретным группам клиентов и проектам. Оценка будет основываться на эффективности инвестиций, платежеспособности и осуществимости проекта, а не на применении общего шаблона. «ACB разрабатывает кредитные решения, отвечающие реальным потребностям бизнеса и частных лиц. Банк отдает приоритет проектам, которые являются эффективными и отвечают реальным потребностям рынка, а не расширению кредитования любой ценой», — заявил г-н Нам.

Источник: https://nld.com.vn/noi-tin-dung-cho-phan-khuc-bat-dong-san-thiet-thuc-196260602211048755.htm