Популяризация «домов по цене 2»; советы по покупке квартир без «розовой книжки»; поиск инвесторов для крупнейшего проекта курорта в Туенкуанге

Предложение рассмотреть вопрос о добавлении механизма более строгого контроля за транзакциями на этажах, Туен Куанг ищет инвесторов для крупнейшего проекта городской курортной зоны в провинции, обратите внимание при покупке квартир без розовых книжек, чтобы избежать рисков... - последние новости рынка недвижимости.

Делегаты Национальной ассамблеи предложили рассмотреть вопрос о добавлении механизма для более строгого контроля за сделками, совершаемыми на торговых площадках недвижимости. (Фото: Хоанг Ха)

Дома на две семьи по-прежнему популярны

Комментируя проект новой редакции Закона о торговле недвижимостью в зале заседаний Национальной ассамблеи 29 августа, г-н Ле Тхань Хоан (делегация провинции Тханьхоа в Национальной ассамблее) предложил рассмотреть возможность добавления механизма более строгого контроля за сделками с недвижимостью, совершаемыми на торговых площадках. По его словам, ситуация, когда товары продаются по двум ценам, довольно распространена.

«Нам несложно искать в интернете всё: от мотоциклов и автомобилей до домов, ведь цена продажи инвестора опубликована публично. Но купить по указанной цене очень сложно», — сказал г-н Хоан.

Г-н Хоан спросил: где же реальная стоимость сделки с недвижимостью, рекламируемая компаниями? Это цены, опубликованные в интернете, но «волшебным образом» преобразованные в иностранные ставки, ставки трансфера, инвестиционные цены, но с дополнительной суммой, не указанной в договоре купли-продажи, что, по сути, является уклонением от уплаты налогов.

Говоря о практике брокерской деятельности в сфере недвижимости, г-н Хоан отметил, что законопроект продолжает совершенствовать важную правовую базу для обеспечения прозрачности и удобства рынка недвижимости. Помимо серьёзных команд, нетрудно заметить, что брокерская деятельность осуществляется в самых разных формах и без какого-либо контроля.

«Явление так называемых земельных брокеров широко распространено и негативно сказывается на законной деятельности риелторов. Кроме того, по-прежнему имеют место случаи авантюризма, спекуляции и ценового сговора со стороны некоторых брокерских групп, что наносит ущерб клиентам», — заявил г-н Хоан.

В связи с этим делегат Национальной ассамблеи также обратился к ведомству, разрабатывающему данный закон, с просьбой изучить и дополнить положения об ответственности организаций и лиц, занимающихся брокерской деятельностью в сфере недвижимости, в направлении четкого определения запрещенных случаев.

Конкретные случаи:

Иметь прямой интерес в недвижимом имуществе, за исключением сниженной комиссии, не раскрывая этот интерес покупателю недвижимости; подстрекать одну сторону к нарушению договора задатка или договора купли-продажи с целью заключения нового договора с другим лицом.

Произвольное повышение или установление цен на недвижимость в целях извлечения выгоды из сделок с участием сторон, против их воли; участие в посреднической деятельности с целью подписания сторонами договоров, но при этом неполное и недобросовестное информирование сторон, участвующих в сделке, об информации, касающейся недвижимости.

«Некоторые из вышеперечисленных запрещённых действий служат основанием для рассмотрения вопроса об ответственности организаций и лиц, оказывающих услуги по недвижимости. В зависимости от характера нарушения может быть принято решение об административном преследовании, вплоть до уголовного преследования», — подчеркнул г-н Хоан.

Новое предложение на западе и востоке Ханоя составит 40% доли рынка квартир.

По оценкам экспертов, в ближайшем будущем доля нового предложения на Западе и Востоке на рынке квартир составит 40%. При этом качество недвижимости в этих районах, в частности, и в Ханое в целом, будет постоянно улучшаться.

По данным Savills, 2008 год ознаменовал для Ханоя новый этап развития, когда столица вошла в число 17 крупнейших городов мира, объединившись с общей площадью более 3300 квадратных километров, что в 3,6 раза больше, чем прежде.

В 2011 году правительство утвердило генеральный план развития столицы до 2030 года с перспективой до 2050 года, поставив цель превратить Ханой в устойчивый город с синхронной инфраструктурой и технической системой, высокой конкурентоспособностью и гармоничным культурным развитием.

В то же время, на западе Ханоя движение уже происходило, поэтому существующая городская картина очевидна, формируя волну миграции в этот район для оседлого проживания. Развитие района То Хыу – Ле Ван Лыонг, кольцевой дороги 2, кольцевой дороги 3, а также планируемых кольцевых дорог 3, 5 и 4 дало импульс развитию проектов в сфере недвижимости. На западе вдоль этих маршрутов были реализованы масштабные проекты, такие как The Manor Central Park, Vinhomes Green Bay, Vinhomes Thang Long и Mailand Ha Noi City.

Старший директор по исследованиям и консалтингу Savills Hanoi До Ту Ханг отметил, что с 2011 года западная часть города, районы Бак Ту Лием, Нам Ту Лием и Кау Гиай, неизменно лидирует на рынке по доле предложения, занимая около 30%. Соответственно, этот район имеет самый большой объем предложения офисной недвижимости в столице – 50%. В ближайшем будущем этот район по-прежнему будет центром развития Ханоя.

В восточной части города, согласно Плану развития транспорта столицы до 2030 года с перспективой на 2050 год, Ханой построит еще 10 крупных мостов через Красную реку в рамках ряда проектов, таких как: мост Винь Туй 2, мост Тран Хынг Дао, мост Ту Лиен, Нью Тханг Лонг, мост Тхыонг Кат, Хонг Ха 9.

С другой стороны, завершение инфраструктурных проектов, таких как расширение кольцевой дороги №2 и планирование кольцевой дороги №4, сократит время в пути из Ханоя в другие населенные пункты, повышая привлекательность Востока для нужд соседних населенных пунктов.

В то же время, в 2021 году было начато планирование исторического центра города с целью определения необходимости сокращения численности населения примерно на 215 000 человек в период 2020–2030 годов. В общей сложности, 6 проектов городского зонирования исторического центра города охватывают территорию более 2700 гектаров, при этом основной задачей является контроль численности населения, сокращение с 1,2 млн человек (в 2009 году) до оценочных 672 000 человек, что способствует улучшению системы социальной и технической инфраструктуры.

По словам г-жи Ханг, миграция из исторического центра города пойдет на пользу жилищным проектам. В частности, некоторые бывшие жители старого квартала перебрались в соседние, более престижные районы на востоке города благодаря хорошей инфраструктуре и удобному транспортному сообщению.

Старший директор по исследованиям и консалтингу Savills Hanoi Do Thu Hang подсчитал, что в ближайшее время новое предложение в западном и восточном районах будет занимать 40% доли рынка квартир.

В частности, Восточный регион, включающий районы Лонгбьен и Зиалам с крупными земельными фондами и инфраструктурой, активно развивается при участии крупных инвесторов, таких как Vingroup и Ecopark, которые привлекают покупателей из центра Ханоя. По данным Savills, доля предложения квартир на Востоке по отношению к общему предложению рынка выросла с крайне низкого уровня в 2011 году до 12% в первой половине 2023 года.

Кроме того, в этом районе за последние годы наблюдается самый высокий рост предложения малоэтажной недвижимости: доля рынка Ханоя увеличилась с 8% в 2014 году до 15% в первой половине 2023 года.

Между тем, первичная цена на жильё также различается в двух регионах. По данным Savills, на Западе средняя первичная цена квартир в первой половине 2023 года достигла 58 млн донгов за м².

Средняя цена первичной недвижимости на Востоке составляет около 48 млн донгов за м². В малоэтажных домах первичная цена за первые 6 месяцев 2023 года на Западе составляла 157–225 млн донгов за м², а на Востоке — 158–168 млн донгов за м².

По словам г-жи До Ту Ханг, разница в ценах между двумя регионами объясняется тем, что Восточный регион сформировался и развился позже, но довольно быстро, поэтому разница в ценах с Западным регионом все еще существует.

Туен Куанг: Ищем инвесторов для проекта городского курорта с капиталом более 17 000 млрд донгов

Департамент планирования и инвестиций провинции Туенкуанг объявил о поиске инвесторов для проекта городской курортной зоны Ми Лам – Туенкуанг с общим объемом инвестиций более 17 000 миллиардов донгов. Ожидается, что проект городской курортной зоны Ми Лам – Туенкуанг станет прорывом в социально-экономическом развитии этого района и соседних территорий.

Проект охватывает территорию площадью 540 гектаров, расположенную в районе Ми Лам (город Туенкуанг) и коммуне Ми Банг (район Йеншон). Общий объём инвестиций в проект составляет около 17 100 млрд донгов. Расходы на компенсацию и поддержку переселения составляют более 1 200 млрд донгов.

Một góc thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang. (Nguồn: BXD)

Уголок города Туен Куанг, провинция Туен Куанг. (Источник: БХД)

Срок реализации проекта – 4 года с даты одобрения инвестиций. Продолжительность проекта – 50 лет. Инвесторы могут подавать заявки с настоящего момента до 29 сентября.

Это проект по созданию экологически чистой городской зоны, сочетающей в себе курортную зону и образцовый комплекс разнообразных услуг. Проект предполагает использование элементов естественного зелёного ландшафта. Ранее, 10 июля, заместитель премьер-министра Чан Хонг Ха подписал решение № 820/QD-TTg, утверждающее инвестиционную политику проекта городской курортной зоны Ми Лам – Туенкуанг в форме тендера для отбора инвесторов.

На сегодняшний день это крупнейший проект развития курортной городской зоны в провинции Туенкуанг. Ожидается, что проект станет прорывом в социально-экономическом развитии, стимулируя развитие города Туенкуанг и соседних территорий, которые уже реализуются и реализуются в этом районе.

Риски при купле-продаже квартир без розовой книжки

Согласно правилам, квартиры без розовой книги по-прежнему можно покупать и продавать, за исключением особых случаев, но в остальных случаях розовая книга обязательна. Поэтому покупателям следует тщательно изучить вопрос и взвесить, стоит ли покупать квартиру без розовой книги, чтобы избежать рисков, связанных с «вложением средств».

В соответствии с подпунктом «а» пункта 1 статьи 11 Закона о жилье 2014 года гражданам и организациям разрешается осуществлять куплю-продажу при наличии сертификата (широко известного как «красная книга» или «розовая книга»), за исключением следующих случаев: купля-продажа будущего жилья; передача договора купли-продажи коммерческого жилья в инвестиционном проекте жилищного строительства, даже если жилье передано, но заявление на получение «розовой книги» не подано; купля-продажа социального жилья.

Для каждого из вышеперечисленных исключений закон требует соблюдения следующих условий. В частности, следующих: Условия купли-продажи будущего жилья (на основании пункта 1 статьи 72 Постановления 99/2015/ND-CP). Розовая книга кондоминиума не требуется. Для её замены необходимо предоставить документ от инвестора, направленный в Департамент строительства. Этот документ должен соответствовать следующим условиям: Подтверждение того, что кондоминиум может быть продан; с приложением проектной документации, рабочих чертежей, разрешений на строительство, актов приёмки... или документов о снятии ипотеки (если ипотека была ранее) с обязательством инвестора взять на себя ответственность.

Условия передачи договора купли-продажи коммерческого жилья в инвестиционном проекте жилищного строительства: Заключается в письменной форме с нотариальным удостоверением или без нотариального удостоверения по желанию сторон. Количество договоров: 06 экз., из них 03 экз. у инвестора, 01 экз. в налоговом органе, 01 экз. у передающей стороны, 01 экз. у принимающей стороны и 01 экз. у нотариальной организации.

Условия купли-продажи социального жилья (на основании пункта 2 статьи 63 Жилищного закона): Наличие следующих документов: документация по инвестиционному проекту строительства, технический проект, разрешение на строительство; документы, подтверждающие завершение строительства фундамента, подключение систем водоснабжения и водоотведения, электроснабжения и т. д.

Согласно вышеуказанным правилам, квартиры без розовой книги, за исключением особых случаев, могут быть куплены и проданы. В остальных случаях розовая книга обязательна. Таким образом, при отсутствии розовой книги и несоблюдении вышеуказанных условий квартира не может быть продана.

Самый серьёзный риск возникает, когда стороны, не имеющие права купли-продажи квартир, всё же нарушают закон и заключают между собой договор купли-продажи. В этом случае такой договор будет признан недействительным. При признании договора недействительным покупатель может «потерять» деньги, потраченные на покупку квартиры.

Кроме того, если продажа не была совершена, стороны «обходят» закон, заключая договор задатка или поручения, но на самом деле это продажа, то аналогично такие виды договоров могут быть недействительными.

Поэтому, чтобы решить, стоит ли покупать квартиру без розовой книги, покупателю необходимо сначала разобраться в причине сложившейся ситуации. После выяснения причины, если квартира относится к категории квартир без розовой книги и находится в процессе купли-продажи, её можно продать в обычном порядке.

Напротив, если по другим причинам и с учетом потенциальных рисков, покупателям следует задуматься и принять решение не покупать эту квартиру.

Источник