УВЕЛИЧЬТЕ СТОИМОСТЬ ДЕПОЗИТА НА 20–30%
Согласно статье 23 проекта Закона о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости (с поправками), представленного для комментариев в Национальное собрание , агентство-разработчик предложило два варианта принципов ведения жилищного и строительного бизнеса в будущем. Вариант 1: инвесторам проектов в сфере недвижимости разрешается взимать депозиты с клиентов только в том случае, если жилье и строительство соответствуют всем условиям для ввода в эксплуатацию и сделки были проведены в соответствии с положениями настоящего закона. Вариант 2: инвесторам проектов в сфере недвижимости разрешается взимать депозиты только в соответствии с соглашением с клиентами, если проект имеет базовый проект, прошедший оценку государственного органа, и у инвестора есть один из документов на право пользования землей. Максимальная сумма депозита не превышает 10% от цены продажи или цены аренды с выкупом.
Депозиты должны быть четко регламентированы, чтобы защитить людей при покупке недвижимости.
Юрист Нгуен Данг Ту из Trilaw LLC проанализировал, что для варианта 1 задаток, согласно Гражданскому кодексу, предназначен для обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств. Соответственно, одна сторона (залогодатель) передает другой стороне (залогополучателю) денежную сумму или имущество в течение определенного срока для подтверждения соглашения между сторонами и обеспечения заключения или исполнения гражданско-правового договора. В сделках с недвижимостью задаток служит для обеспечения заключения договора купли-продажи недвижимости. Если регулирование соответствует варианту 1, оно становится необязательным, поскольку после того, как проект будет готов к вводу в эксплуатацию, стороны могут сразу же подписать договор купли-продажи недвижимости без внесения задатка. Таким образом, вариант 1 направлен на ограничение рисков для покупателей, повышение ответственности инвесторов и отсеивание инвесторов, не обладающих достаточными финансовыми возможностями, но его применение к задаткам нецелесообразно. Условие о пригодности проекта к коммерческой эксплуатации должно применяться только к заключению договора купли-продажи.
Вариант 2 более «открыт» для инвесторов, желающих совершать депозитные операции. Однако, для защиты прав клиентов, законопроект должен быть дополнен положениями, ограничивающими размер депозита до разумного уровня (около 20–30%). Действующий Гражданский кодекс не устанавливает минимального или максимального размера депозита для сделок с недвижимостью. Это привело к недавнему хаосу на рынке депозитов в сфере недвижимости. Некоторые инвесторы, используя депозиты, требуют от клиентов внесения до 95% стоимости недвижимости для привлечения капитала под видом депозита. Однако при возникновении споров инвесторы не могут выплатить депозит клиентам и задерживают возврат средств. Многие клиенты также испытывают трудности с возвратом основного долга, не говоря уже о том, чтобы требовать от инвесторов внесения депозита. Как правило, во многих случаях мобилизации средств для купли-продажи земельных участков юридические процедуры не завершены, но депозит получен в размере до 95% от стоимости, но договор не подписан вовремя, и возврат средств невозможен, люди отказываются от своих обязательств, инвесторы подвергаются судебному преследованию, а люди теряют деньги. Существует также множество случаев, когда инвестор получает задаток в размере 10%, однако при росте цен на землю и жильё многие инвесторы готовы вернуть задаток, не продлевая сделку купли-продажи. Существуют также случаи, когда задаток невелик, когда недвижимость замораживается и падает в цене, и покупатели также готовы отказаться от задатка. «В законопроекте следует предусмотреть, что для заключения задатка инвестор должен предоставить банковское гарантийное письмо, обязывающее его вернуть покупателю в случае нарушения инвестором условий договора. Это предложение создаст больше возможностей для привлечения капитала инвесторами, а также обеспечит права покупателей в случае нарушения инвестором своих обязательств», — предложил адвокат Ту.
Депозиты будут приниматься только в том случае, если проект соответствует требованиям для ведения бизнеса.
По словам г-на Ле Хоанг Чау, председателя Ассоциации недвижимости города Хошимин, при варианте 1 целью депозита является обеспечение исполнения договора, но в действительности после подписания договора случаи мошенничества со стороны получателя депозита редки. Причина в том, что договор часто строго проверяется сторонами и исполняется в соответствии с положениями закона. При заключении договора депозит часто вычитается из первоначального платежа по сделке. Вариант 2 предназначен для целей внесения депозита для обеспечения исполнения договора. В действительности до подписания договора часто бывают случаи, когда получатель депозита обманывает депозита и не исполняет договор, нанося ущерб вкладчику. В настоящее время оба варианта 1 и 2 верны, поэтому необходимо объединить оба варианта в одно положение о депозитах для обеспечения подписания договора или депозитах для обеспечения исполнения договора, чтобы защитить законные права и интересы клиентов, которые покупают, арендуют с правом выкупа недвижимость, имеющееся жилье или жилье, формируемое в будущем.
Соответственно, г-н Чау предложил объединить два варианта в один в следующем направлении: «Инвесторам проектов разрешается взимать с заказчиков депозиты, когда дома и строительные объекты готовы к вводу в эксплуатацию и проведены сделки в соответствии с нормативными актами в целях обеспечения исполнения договора, или инвесторам проектов в сфере недвижимости разрешается взимать депозиты только для обеспечения заключения договора в соответствии с соглашением с заказчиками, когда проект имеет проект, прошедший государственную экспертизу, и у инвестора есть один из документов на право землепользования, указанных в пункте 2 статьи 24 настоящего Закона. В соглашении о депозите должна быть четко указана цена продажи, аренды с выкупом дома или строительных объектов. Максимальная сумма депозита определяется постановлениями Правительства , но не превышает 10% от стоимости недвижимости».
«Законы о сделках с недвижимостью 2006 и 2014 годов не регулируют задатки, вносимые до того момента, когда объект недвижимости становится пригодным для заключения договора или привлечения капитала для продажи будущего жилья, особенно земли. В результате возникла ситуация, когда спекулянты, земельные брокеры и недобросовестные предприниматели воспользовались пунктом 1 статьи 328 Гражданского кодекса 2015 года, который не регулирует размер и процент задаток, и получили от клиентов задатки на крупные суммы, в некоторых случаях до 90–95% от стоимости объекта недвижимости, являющегося предметом сделки. Спекулянты, земельные брокеры и недобросовестные предприниматели даже создавали «призрачные» проекты без законных оснований с целью мошенничества, что приводило к огромным убыткам для клиентов и нарушению общественного порядка. Типичным примером является случай мошенничества в компании Alibaba», — сказал г-н Ле Хоанг Чау.
Доктор Нгуен Ван Динь, вице-президент Ассоциации недвижимости Вьетнама, заявил, что проект пересмотренного Закона о недвижимости должен содержать более чёткие правила в отношении депозитов, особенно сроков депозита, чтобы инвесторы не воспользовались этой лазейкой для незаконного привлечения средств. «Мы изучили ситуацию с депозитами на рынке недвижимости во многих странах мира , и все страны разрешают депозиты. Но депозит переводится на совместный счёт, которым управляет и контролирует третья сторона, например, банк. Если инвестор не выполняет свои обязательства, например, не строит объект или не может подписать договор в соответствии с законом, клиент может полностью вернуть свои деньги», — сказал г-н Динь.
Клиенты могут получать проценты на сумму депозита в течение всего срока его хранения в банке, не беспокоясь о потере денег. Сумма депозита не превышает 20% от суммы договора. Это исключает ситуации, когда инвесторы просто мобилизуют значительные средства клиентов, действуя по принципу «поймать вора голыми руками».
Доктор Нгуен Ван Динь, вице-президент Ассоциации недвижимости Вьетнама
Ссылка на источник
Комментарий (0)