Четко регулировать депозиты для защиты людей

УВЕЛИЧЬТЕ СТОИМОСТЬ ДЕПОЗИТА НА 20–30%

Согласно статье 23 проекта Закона о торговле недвижимостью (с поправками), представленного для комментариев в Национальное собрание , агентство-разработчик предложило два варианта принципов торговли жильем и строительными работами, образованными в будущем. Вариант 1, инвестор проекта недвижимости разрешается взимать депозиты с клиентов только в том случае, если жилье и строительные работы соответствуют всем условиям для ввода в эксплуатацию и совершали сделки в соответствии с положениями настоящего закона. Вариант 2, инвестор проекта недвижимости разрешается взимать депозиты только в соответствии с соглашением с клиентами, когда проект имеет базовый проект, оцененный государственным органом, и у инвестора есть один из документов на право пользования землей. Максимальная сумма депозита не превышает 10% от цены продажи или цены аренды с выкупом.

Депозиты должны быть четко регламентированы, чтобы защитить людей при покупке недвижимости.

Юрист Нгуен Данг Ту из Trilaw LLC проанализировал, что для варианта 1 задаток, согласно Гражданскому кодексу, предназначен для обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств. Соответственно, одна сторона (залогодатель) передает другой стороне (залогополучателю) денежную сумму или имущество в течение определенного срока для подтверждения соглашения сторон и обеспечения заключения или исполнения гражданско-правового договора. В сделках с недвижимостью задаток служит для обеспечения заключения договора купли-продажи недвижимости. Если регулирование соответствует варианту 1, то оно становится ненужным, поскольку после того, как проект будет готов к вводу в эксплуатацию, стороны могут сразу же подписать договор купли-продажи недвижимости без внесения задатка. Таким образом, вариант 1 направлен на ограничение рисков для клиентов, повышение ответственности инвесторов и отсеивание инвесторов с недостаточной финансовой платежеспособностью, но применение его к задаткам нецелесообразно. Условия допуска проекта к коммерческой эксплуатации должны применяться только к заключению договора купли-продажи.

Вариант 2 несколько более «открыт» для инвесторов, желающих совершать депозитные операции. Однако, чтобы защитить интересы клиентов, законопроект должен быть дополнен положениями, ограничивающими размер депозита до приемлемого уровня (около 20–30%). Действующий Гражданский кодекс не устанавливает минимального или максимального размера депозита для сделок с недвижимостью. Это привело к недавнему хаосу на рынке депозитов в сфере недвижимости. Некоторые инвесторы, используя депозиты, требуют от клиентов внесения до 95% от стоимости недвижимости для скрытой мобилизации капитала. Однако при возникновении споров инвесторы не могут выплатить депозит клиентам и задерживают возврат средств. Многие клиенты также сталкиваются с трудностями при возврате основного долга, не говоря уже о том, чтобы требовать от инвесторов внесения депозита. Как правило, во многих случаях мобилизации для купли-продажи земельных участков юридические процедуры не завершены, а депозит составляет до 95% от стоимости, но договор не подписывается вовремя, и возврат средств становится невозможным, люди отказываются от своих обязательств, инвесторы подвергаются судебному преследованию, а люди теряют деньги. Существует также множество случаев, когда инвестор принимает задаток в размере 10%, но при росте цен на землю и жильё многие инвесторы готовы вернуть его, не продлевая сделку купли-продажи. Существуют также случаи, когда задаток невелик, когда недвижимость замораживается и падает в цене, и покупатели также готовы отказаться от задатка. «В проекте следует предусмотреть, что для заключения задатка инвестор должен предоставить банковское гарантийное письмо, обязывающее его вернуть покупателю в случае нарушения инвестором условий договора. Это предложение создаст больше возможностей для привлечения капитала инвесторами, а также обеспечит права покупателей в случае нарушения инвестором своих обязательств», — предложил адвокат Ту.

Депозиты будут приниматься только в том случае, если проект будет признан пригодным для ведения бизнеса.

По словам г-на Ле Хоанг Чау, председателя Ассоциации недвижимости города Хошимин, в варианте 1 целью депозита является обеспечение исполнения договора, но в действительности, после подписания договора, случаи мошенничества депозитора со стороны получателя депозита редки. Причина в том, что договор часто тщательно проверяется сторонами и исполняется в соответствии с положениями закона. При заключении договора депозит часто вычитается из первоначального платежа по сделке. Вариант 2 предназначен для цели внесения депозита, чтобы гарантировать подписание договора. В действительности, до подписания договора часто бывают случаи, когда депозитор обманывается получателем депозита и не исполняет договор, нанося ущерб депозитору. В настоящее время оба варианта 1 и 2 верны, поэтому необходимо объединить оба варианта в одно положение о депозитах для обеспечения подписания договора или депозитах для обеспечения исполнения договора, чтобы защитить законные права и интересы клиентов, которые покупают недвижимость, арендуют с правом выкупа, имеющееся жилье или жилье, которое будет построено в будущем.

Соответственно, г-н Чау предложил объединить два варианта в один в следующем направлении: «Инвесторам проектов разрешается взимать депозиты с заказчиков, когда дома и строительные объекты соответствуют условиям ввода в эксплуатацию и сделки с ними заключены в соответствии с нормативными актами в целях обеспечения исполнения договора, или инвесторам проектов в сфере недвижимости разрешается взимать депозиты только для обеспечения заключения договора в соответствии с соглашением с заказчиками, когда проект имеет проект, прошедший государственную экспертизу, и у инвестора имеется один из документов на право землепользования, указанных в пункте 2 статьи 24 настоящего Закона. В соглашении о депозите должна быть четко указана цена продажи или аренды с выкупом дома или строительных объектов. Максимальная сумма депозита определяется постановлениями правительства , но не превышает 10% от стоимости недвижимости».

«Законы о сделках с недвижимостью 2006 и 2014 годов не регулируют залоги, которые вносятся до того момента, когда объект недвижимости становится пригодным для заключения договора или привлечения капитала для продажи будущего жилья, особенно земли. В результате возникла ситуация, когда спекулянты, земельные брокеры и недобросовестные предприниматели воспользовались пунктом 1 статьи 328 Гражданского кодекса 2015 года, который не регулирует размер и процент залогов, и получили от клиентов залоги на крупные суммы, в некоторых случаях до 90–95% от стоимости объекта недвижимости, являющегося предметом сделки. Спекулянты, земельные брокеры и недобросовестные предприниматели даже создавали «проекты-призраки» без законных оснований с целью мошенничества, что приводило к огромным убыткам для клиентов и нарушению общественного порядка. Типичным примером является случай мошенничества в компании Alibaba», — сказал г-н Ле Хоанг Чау.

Доктор Нгуен Ван Динь, вице-президент Ассоциации недвижимости Вьетнама, заявил, что проект пересмотренного Закона о недвижимости должен содержать более чёткие правила в отношении депозитов, особенно сроков депозита, чтобы инвесторы не могли воспользоваться этой лазейкой для незаконного привлечения средств. «Мы изучили ситуацию с депозитами на рынке недвижимости во многих странах мира , и все страны разрешают депозиты. Но депозит переводится на совместный счёт, которым управляет и контролирует третья сторона, например, банк. Если инвестор не выполняет свои обязательства, например, не строит объект или не может подписать договор в соответствии с законом, клиент может полностью вернуть свои деньги», — сказал г-н Динь.

Клиенты могут получать проценты на сумму депозита в течение всего срока его хранения в банке, не беспокоясь о потере денег. Сумма депозита не превышает 20% от суммы договора. Это исключает ситуации, когда инвесторы просто мобилизуют значительные средства клиентов, действуя по принципу «поймать вора голыми руками».

Доктор Нгуен Ван Динь, вице-президент Ассоциации недвижимости Вьетнама

Ссылка на источник: https://thanhnien.vn/quy-dinh-ro-viec-dat-coc-de-bao-ve-nguoi-dan-185231103011415097.htm