Четкое регулирование депозитов для защиты людей

NУВЕЛИЧИТЬ СТОИМОСТЬ ДЕПОЗИТА ДО 20 – 30%

Согласно статье 23 проекта закона «О риэлтерском бизнесе» (с поправками), представленного на обсуждение в Национальном Собрании, законопроект предлагает два варианта принципов жилищного бизнеса и строительства, которые будут формироваться в будущем. Вариант 2, инвесторам проекта недвижимости (недвижимости) разрешается собирать депозиты от клиентов только в том случае, если объект жилищного строительства или строительства отвечает всем условиям для ввода в эксплуатацию и осуществил сделки в соответствии с положениями настоящего Закона. Вариант 1, инвесторы проекта недвижимости могут собирать депозиты по согласованию с заказчиками только в том случае, если проект имеет базовый проект, одобренный государственным органом, и у инвестора есть один из документов на право пользования землей. Максимальная сумма залога не превышает 2% от стоимости продажи или аренды.

Юрист Нгуен Данг Ту, Trilaw Law Company Limited, проанализировал для варианта 1, что природа залога согласно Гражданскому кодексу заключается в обеспечении исполнения гражданско-правовых обязательств. Соответственно, одна сторона (сторона-вкладчик) передает другой стороне (сторона-вкладчик) денежную сумму или имущество в течение определенного периода времени для подтверждения единогласия воли сторон и обеспечения заключения или исполнения договора. контракт гражданское сообщество. При сделках купли-продажи недвижимости задаток предназначен для обеспечения исполнения договора купли-продажи недвижимости. Если правила такие же, как в варианте 1 выше, в этом больше нет необходимости, поскольку, когда проект соответствует требованиям для ввода в эксплуатацию, стороны могут немедленно подписать договор купли-продажи недвижимости без внесения залога. Таким образом, этот вариант 1 направлен на ограничение рисков для клиентов, повышение ответственности инвесторов и очищение инвесторов с недостаточными финансовыми возможностями, но обращение к депозитам не является обязательным. Условие о том, что проект может быть введен в эксплуатацию, должно применяться только к подписанию договора купли-продажи.

Вариант 2 более «открыт» для совершения инвесторами депозитных операций. Однако для защиты интересов клиентов в проект следует добавить содержание ограничения депозитов до соответствующего уровня (около 20 – 30%). Потому что в настоящее время Гражданский кодекс не регулирует минимальный или максимальный залог, необходимый для покупки недвижимости. Это привело к недавнему хаосу в покупках недвижимости на рынке. Есть инвесторы, которые посредством депозитов требуют от клиентов внесения до 95% стоимости недвижимости для привлечения замаскированного капитала. Однако в случае возникновения спора инвестор не может выплатить залог клиенту и не спешит возвращать деньги клиенту. Многим клиентам также трудно вернуть свою основную сумму, не говоря уже о том, чтобы просить инвестора внести депозит. Как правило, во многих случаях мобилизуются на покупку и продажу земельных проектов, юридические документы не оформлены, но они получают залог в размере до 95% от стоимости, но не подписывают договор вовремя и больше не могут погашайте, люди осуждают, инвестора привлекли к ответственности, и люди потеряли деньги. Есть также много случаев, когда инвесторы принимают депозит в размере 10%, однако, когда цены на землю и жилье растут, многие инвесторы готовы внести депозит, не продолжая подписывать договор купли-продажи. Бывают и случаи низких депозитов, когда недвижимость замораживается и цены падают, клиенты тоже готовы отказаться от вкладов. «В проекте также следует предусмотреть, что для подписания депозита инвестор должен предоставить гарантийное письмо от банка с обязательством вернуть депозит клиенту в случае нарушения инвестором договора. Это предложение создаст более благоприятные условия для инвесторов для мобилизации капитала, а также обеспечит права клиентов в случае нарушения инвесторами своих обязательств", - предложил юрист Ту.

Депозиты будут приниматься только в том случае, если проект соответствует бизнес-условиям.

По словам г-на Ле Хоанг Чау, председателя Ассоциации недвижимости Хошимина, при варианте 1 целью внесения задатка является обеспечение исполнения контракта, но в действительности после подписания контракта это происходит редко. что сторона вклада была обманута получателем вклада. Причина в том, что заключение договоров часто тщательно проверяется сторонами и осуществляется в соответствии с положениями закона. При исполнении договора залог часто вычитается из суммы первого платежа по сделке. Вариант 2 – внести залог для обеспечения заключения договора. В действительности, перед заключением договора часто случается, что поклажедатель обманывается поклажедателем и не заключает договор, причиняя поклажедателю ущерб. В настоящее время верны оба варианта 1 и 2, поэтому необходимо интегрировать оба варианта в положение о депозитах для обеспечения заключения договора или депозитах для обеспечения исполнения контракта, защиты прав и интересов.Законные интересы клиентов, покупающих, арендующих и приобретающих существующие или будущая недвижимость или жилье.

Соответственно, г-н Чау предложил объединить два варианта в один в следующем направлении: «Инвестору проекта разрешается получать депозиты от клиентов, когда дом или строительный проект соответствует требованиям для бизнеса и сдан. обеспечения выполнения контракта, или инвесторам проекта недвижимости разрешается взимать депозиты для обеспечения заключения контрактов по согласованию с заказчиками только в том случае, если проект имеет базовый проект, одобренный заказчиком. Агентство государственной оценки и инвестор имеют один из документов на правах землепользования, предусмотренных пунктом 2 статьи 24 настоящего Закона. В депозитном договоре должна быть четко указана цена продажи, цена аренды-покупки дома или строительного объекта. Максимальная сумма депозита согласно постановлениям Правительства, но не более 10% от стоимости недвижимости.

«Законы о бизнесе в сфере недвижимости 2006 и 2014 годов не регулируют депозиты, которые происходят до того, как проект недвижимости получит право заключать контракты и мобилизовать капитал для продажи домов, которые будут построены в будущем, особенно земли. Таким образом, сложилась ситуация, когда недобросовестные брокеры, земельные брокеры и предприятия (ДН), воспользовавшись пунктом 1 статьи 328 ГК 2015 года, не оговаривающим размер и соотношение вкладов, принимают вклады. клиентов с большой стоимостью, в отдельных случаях до 90 - 95% стоимости активов сделки. Даже посредники, земельные брокеры и нечестные предприятия также создают «призрачные» проекты без каких-либо юридических оснований с целью мошенничества, причинения огромного ущерба клиентам и возникновения социальных беспорядков, как правило, как случай мошенничества, произошедший в компании Alibaba», - сказал г-н - сказал Ле Хоанг Чау.

Доктор Нгуен Ван Динь, вице-президент Вьетнамской ассоциации недвижимости, заявил, что в проекте пересмотренного Закона о бизнесе с недвижимостью должны быть более четкие правила в отношении вкладов, особенно когда они вносятся, чтобы инвесторы не воспользовались лазейками. . «Мы исследовали депозиты на рынке недвижимости во многих странах мира. Во всех странах депозиты разрешены. Но депозит переводится на общий счет третьей стороны, например банка управления и надзора. Если инвестор не соблюдает свои обязательства, например, не строит или не может подписать контракт в соответствии с законом, то заказчик может полностью вернуть свои деньги», — сказал г-н Динь.