Ужесточение дисциплины: как себя вести с собаками, кошками, маникюрными салонами и ресторанами в многоквартирных домах

Многие ожидают, что правила управления и использования многоквартирных домов в городе Хошимин, которые только что вступили в силу, станут юридическим коридором, который позволит упорядочить управление многоквартирными домами и поможет жителям создать более безопасную и защищенную среду проживания.

В жилом доме в Тхудуке (Хошимин) используется модель аренды Airbnb — Иллюстрация: Q.DINH

Не только это новое положение, но и Закон о жилье 2023 года также предусматривают запреты, а также разрешенные и запрещенные виды деятельности в многоквартирных домах, но на самом деле соблюдение правовых норм не было тщательным.

Какие правила необходимо соблюдать при проживании в квартире?

В новых правилах города Хошимин примечательным моментом является то, что город определяет условия эксплуатации квартир для туристических услуг по размещению в многоквартирных домах, которые должны соответствовать обязательным условиям.

То есть, квартира, используемая в качестве объекта размещения туристов, должна находиться в многофункциональном жилом доме. Лицо, осуществляющее деятельность в сфере услуг по размещению туристов и туристических апартаментов, должно соблюдать условия и стандарты, предусмотренные законом о туризме, а также закон об условных инвестициях и предпринимательской деятельности.

Город Хошимин требует от организаций и частных лиц, предоставляющих услуги по размещению туристов в многоквартирных домах, регистрироваться для временного проживания, уведомлять туристов о своем пребывании и полностью соблюдать правила управления и использования многоквартирных домов.

Что касается управления деятельностью по сдаче квартир в аренду, в городе Хошимин установлено, что при сдаче квартир в многоквартирных домах в аренду необходимо обеспечить правильное назначение жилья, а также категорически запрещается использовать квартиру в иных целях, кроме проживания.

Для аренды квартиры в многоквартирном доме требуется подписание договора между владельцем квартиры и лицом, желающим арендовать квартиру.

Правление многоквартирного дома и подразделение по эксплуатации многоквартирного дома на основании договора найма обязаны требовать от лица, пользующегося сдаваемой в аренду квартирой, соблюдения правил и положений по управлению и эксплуатации многоквартирного дома в целях обеспечения безопасности и порядка в многоквартирном доме.

Кроме того, город четко определяет полномочия и ответственность органов власти, советов управления и административных советов в вопросах управления и использования многоквартирных домов.

Власти Хошимина установили, что для краткосрочной аренды можно использовать только туристические апартаменты. Жилые апартаменты не могут использоваться для этого вида бизнеса. Иллюстрация: Q.DINH

Нельзя приравнивать квартиры к кондоминиумам

Аренда квартир посуточно или почасово для размещения через такие онлайн-платформы, как AirBnB, Agoda, Booking... в настоящее время популярна в Хошимине и таких туристических городах, как Ханой , Халонг, Хайфон, Нячанг.

Деятельность по сдаче квартир в аренду для краткосрочного проживания также порождает множество конфликтов между сообществом жильцов, проживающих в многоквартирных домах, и арендаторами.

Например, краткосрочная аренда квартир во многих многоквартирных домах столкнулась с противодействием со стороны жильцов и управляющих советов, поскольку владельцы многоквартирных домов «запрещают» туристам останавливаться в них.

Совет по управлению квартирами даже составил список квартир для краткосрочной аренды, обязав владельцев квартир не сдавать их в краткосрочную аренду и установив контрольно-пропускные пункты на въездах, чтобы не пускать туристов.

Представители операторов многоквартирных домов в Хошимине заявили, что причина такой реакции заключается в том, что управляющий совет и жильцы обратились к управляющему совету с просьбой заблокировать эту услугу из-за опасений по поводу большого количества людей, входящих и выходящих из дома, что потенциально может вызвать проблемы с безопасностью, а также износ общего имущества и общих служб жильцов.

Между тем, Закон о жилье 2023 года, хотя и не запрещает сдачу квартир в аренду для проживания, не содержит четкого разграничения между долгосрочной арендой с временной регистрацией и краткосрочной посуточной или почасовой арендой.

Многие эксперты утверждают, что это правовой пробел в жилищном строительстве, который в последнее время приводит к постоянным конфликтам и спорам во многих многоквартирных домах.

Практика сдачи квартир в краткосрочную аренду посуточно или почасово превратила их в кондоминиумы, расположенные в центре жилых комплексов. Эту проблему необходимо решить, чтобы обеспечить комфортную и безопасную жизнь жильцов современных многоквартирных домов.

В беседе с Tuoi Tre г-н Нгуен Дык Лап, директор Института исследований и подготовки кадров в сфере недвижимости, подтвердил принцип, согласно которому жилые квартиры предназначены только для проживания.

Закон не запрещает сдачу квартир в аренду для краткосрочного проживания, но необходимо предусмотреть, что владельцы квартир, желающие сдавать их в аренду, должны зарегистрировать свой бизнес как индивидуальное предпринимательское домохозяйство или предприятие. Это является основанием для включения их в сферу гостиничного бизнеса, управления жилым фондом и сбора налогов государственными органами.

В случае с компаниями, сдающими квартиры в аренду через платформы онлайн-бронирования, г-н Лэп заявил, что компании, управляющие платформами онлайн-бронирования, должны платить налоги, в то время как владельцы квартир должны платить НДФЛ, обеспечивая тем самым справедливость по отношению к другим предприятиям.

По словам г-на Лэпа, краткосрочные арендаторы, как правило, туристы, страдают от смены часовых поясов и вынуждены ездить больше, чем жильцы, создавая шум и влияя на жизнь сообщества, поэтому службе безопасности и руководству здания часто приходится высказываться.

Кроме того, если в здании есть квартиры для краткосрочного проживания, управляющая компания должна организовать дополнительную охрану, поскольку гости постоянно приходят и уходят, что влечет за собой дополнительные расходы и дополнительные услуги. Поэтому владельцу квартиры необходимо согласовывать с управляющей компанией возникающие расходы. Это обеспечивает справедливое соотношение между теми, кто сдает квартиры в аренду и получает прибыль, и проживающими в здании домохозяйствами.

Разделяя эту точку зрения, г-н Нгуен Чи Тхань, постоянный вице-президент Ассоциации брокеров по недвижимости Вьетнама, сказал, что квартиры, сдаваемые в аренду, как и гостиницы, также сталкиваются с проблемами, поскольку совету по управлению зданием трудно контролировать входящий и выходящий поток людей.

Советы управляющих многоквартирных домов хотят обеспечить безопасность и защищенность жильцов и устранить тех, кто пользуется арендой квартир, чтобы создавать беспорядки и нарушать закон.

Г-н Тхань отметил, что на самом деле при аренде гостиничного номера арендатор обязан предъявить удостоверение личности, поэтому краткосрочная аренда квартиры также должна соответствовать этому правилу. Однако в администрации многоквартирного дома нет профессиональных сотрудников на стойке регистрации, как в гостиницах, поэтому контролировать входящих и выходящих людей сложно.

«Что касается многоквартирных домов, где квартиры сдаются в аренду, совет по управлению зданием должен добавить положения о квартирах, которые подходят или не подходят для сдачи в аренду, в правила управления многоквартирными домами. На их основе будет определяться, какие квартиры подходят для сдачи в аренду, а какие нет», — сказал г-н Тхань.

По словам г-на Тхань, в принципе, владельцы квартир должны следовать за большинством, а не делать всё, что вздумается. Жить в многоквартирном доме означает следовать общим правилам, пользоваться общим лифтом, общим коридором и общими удобствами.

Владельцы, желающие превратить свои квартиры в «гостиницы», обязаны декларировать своё временное проживание в местной полиции, сообщать руководству об арендаторах и заключать с ними договоры. Платформы онлайн-бронирования лишь помогают найти арендаторов, в то время как ответственность за них несут арендодатели.

Некоторые эксперты по недвижимости также считают, что сдача квартир в аренду через AirBnB похожа на ведение гостиничного бизнеса: никто не знает, как долго проживет арендатор, и даже владельцы квартир общаются с арендаторами только онлайн и не знают друг друга лично.

Поэтому необходимо дополнить нормативные акты, требующие от владельцев квартир регистрироваться в государственных органах управления, прежде чем осуществлять предпринимательскую деятельность, поскольку деятельность по предоставлению услуг по размещению и гостиничному обслуживанию является условным видом деятельности.

Клиенты ждут машину, которая должна их забрать после возвращения из квартиры на улице Бен Ван Дон, квартал 9, район 4, Хошимин, днём 4 марта. Фото: TTD

Необходимо внести поправки в закон, сделав его более понятным.

По словам г-на Нгуен Чи Тханя, действующее жилищное законодательство запрещает сдачу квартир в аренду для служебных целей, но не запрещает сдачу в аренду для проживания.

На самом деле есть два случая долгосрочной аренды квартир с простой временной регистрацией, которые не вызывают конфликтов, а вот краткосрочная аренда посуточно или почасово создает много проблем, влияет на общее пространство и ее очень трудно контролировать.

«Мы путаем долгосрочную аренду квартир с краткосрочной арендой посуточно или почасово.

«Многие предпочитают снимать квартиры на короткий срок через AirBnB, поскольку не хотят, чтобы их кто-либо контролировал, поэтому необходимо добавить правила по этому вопросу, чтобы избежать злоумышленников, которые могут нанести ущерб жизни жильцов», — сказал г-н Тхань.

По словам юриста Чыонг Тхань Дука, директора юридической фирмы ANVI, в сфере аренды квартир возникают две проблемы: первая — соответствующее правовое регулирование, вторая — самоуправление.

Г-н Дык заявил, что ни один житель не усомнится в том, что владелец квартиры разрешил своим родителям и детям остаться на длительный срок.

Проблемы, возникшие в последнее время, на 99% связаны с гражданско-правовыми договорами, такими как аренда жилья, в том числе аренда через трансграничные платформы бронирования, такие как AirBnB, Agoda, Booking.

Следует отметить, что краткосрочная аренда квартир посуточно или почасово не предназначена для обычного проживания. По сути, это гостиничный бизнес и услуги по размещению.

Поэтому необходимо внести поправки в закон в сторону более детального регулирования, поскольку если мы проведем обследование многоквартирных домов, в которых есть предприятия по сдаче квартир в аренду, большинство людей наверняка будут возражать.

Даже в отелях сотрудники ресепшена обычно не пускают посторонних в номер. Если вы хотите что-то купить, вам придётся оставаться в холле, поскольку им приходится следить за безопасностью и порядком при входе и выходе гостей.

По словам г-на Дыка, для обеспечения самоуправления арендная плата за квартиры должна быть в два-три раза выше, чем у жильцов дома. Если в доме есть владелец квартиры, желающий заниматься арендным бизнесом, жильцы должны вынести это на голосование конференции жилого дома.

Если сообщество жильцов не согласится, собственнику квартиры будет отказано в сдаче в аренду. В случае согласия сообщества жильцов на ведение коммерческой деятельности, собственник квартиры должен выполнить следующие условия: внести дополнительные сборы, зарегистрироваться по месту временного проживания и заключить договор аренды квартиры.

Необходимы законы, облегчающие реализацию «технических барьеров».

Многие эксперты сходятся во мнении, что совет по управлению многоквартирным домом не будет иметь права препятствовать проживанию арендаторов, если правила и положения управления многоквартирным домом не запрещают это.

Если правила управления многоквартирным домом запрещают сдачу квартир в аренду, совет управляющей компании обязан соблюдать это правило, несмотря на то, что это легко может привести к конфликтам с домохозяйствами, планирующими сдавать жилье в аренду. Поэтому в долгосрочной перспективе Жилищный закон необходимо дополнить четкими и ясными правилами, чтобы избежать конфликтов.

В настоящее время жилищное законодательство не запрещает сдачу квартир в аренду, однако советы директоров многоквартирных домов могут устанавливать «технические барьеры», например, обязывать арендаторов предъявлять удостоверения личности, регистрироваться по месту временного проживания, подписывать договор аренды, соблюдать правила входа и выхода, а также убирать здание.

Адвокат Чыонг Тхань Дык добавил, что совет директоров представляет интересы жильцов и действует в соответствии с правилами, регулирующими деятельность многоквартирного дома. Расширение полномочий совета директоров за пределы закона невозможно. Совет может лишь агитировать и мобилизовать жильцов для понимания и соблюдения закона.

Ведение бизнеса в квартирах также должно осуществляться в соответствии с законом.

В частности, в городе Хошимин также четко оговорены условия ведения служебных и коммерческих операций в многоквартирных домах в случаях, когда многоквартирный дом имеет смешанное назначение, включая функциональные зоны для офисных, служебных и коммерческих операций.

Направления деятельности, которые не подпадают под случаи, указанные в Законе о жилье 2023 года, и должны соответствовать правовым нормам об условных инвестициях и направлениях деятельности.

Сдаётся в аренду магазин на первом этаже многоквартирного дома в городе Тхудык (Хошимин) — Фото: Q.DINH

Существует правовой коридор для рассмотрения давних нарушений.

В беседе с Tuoi Tre г-н Нгуен Минь Тао (проживающий в районе Фуок Лонг Б, города Тху Дук, города Хошимин) выразил надежду, что новые правовые коридоры в сочетании с решимостью местных органов управления помогут людям иметь лучшую среду обитания.

По словам г-на Тао, прямо в многоквартирном доме, где он живет, семья превратила свою квартиру в кошачью ферму, выращивая десятки очень вонючих кошек.

Поначалу жители думали, что эта семья держит кошек для общения, поэтому сочувствовали и давали ласковые комментарии. Но когда выяснилось, что здесь разводят кошек для разведения и продажи онлайн, соседи предложили прекратить это. Г-н Тао отметил, что с учётом новых положений Жилищного закона и городских правил этот бизнес негативно влияет на воздух и условия проживания жителей, поэтому управляющая компания и местные власти могут полностью контролировать этот процесс в соответствии с действующими правилами.

Г-н Тран Туан Хоан, глава совета директоров многоквартирного дома в городе Тху Дук, сказал, что, хотя правила предусматривают, что квартиры предназначены только для проживания, и жильцам не разрешается заниматься бизнесом в многоквартирном доме, некоторые жильцы все равно обходят закон, открывая продуктовые магазины, маникюрные салоны, пункты онлайн-продаж с прямыми трансляциями, склады или помещения для репетиторства для студентов, даже несмотря на то, что двери и шторы закрыты.

Поэтому г-н Хоан полагает, что эти конкретные правила помогут управляющим советам и администраторам более агрессивно относиться к нежилой деятельности, которая затрагивает жильцов и безопасность многоквартирного дома.

«Если действия не нарушают безопасность, порядок и жизнь близлежащих жителей, а жильцы не реагируют и не подают жалобы, совет управляющих рассмотрит их. Однако в отношении действий, подпадающих под запрещённое поведение, советы управляющих всех многоквартирных домов должны обязательно принять решительные меры», — сказал г-н Хоан.

Адвокат Тран Минь Кыонг из Ассоциации адвокатов города Хошимин заявил, что Закон о жилье предусматривает запрещенные действия при эксплуатации многоквартирных домов, а правила города Хошимин более конкретно определяют разрешенные и неразрешенные действия при управлении и эксплуатации многоквартирных домов, а также четко определяют обязанности каждого агентства.

Таким образом, это станет четким правовым коридором для органов управления по пресечению нарушений и наказанию за них, помогая людям жить в более безопасных и защищенных квартирах.

Источник: https://tuoitre.vn/siet-lai-ne-nep-ung-xu-lam-sao-voi-cho-meo-tiem-nail-tiem-an-trong-chung-cu-20250305084411057.htm