Многие ожидают, что правила управления и использования многоквартирных домов в городе Хошимин, которые только что вступили в силу, станут правовым коридором, который позволит упорядочить управление многоквартирными домами и поможет жителям создать более безопасную и защищенную среду проживания.
В жилом доме в Тхудуке (Хошимин) используется модель аренды Airbnb. Иллюстрация: Q. DINH
Не только это новое положение, но и Закон о жилье 2023 года также предусматривают запреты, а также разрешенные и запрещенные виды деятельности в многоквартирных домах, но на самом деле соблюдение правовых норм не было тщательным.
Какие правила необходимо соблюдать при проживании в квартире?
В новых правилах города Хошимин примечательным моментом является то, что город определяет условия эксплуатации квартир для туристических услуг по размещению в многоквартирных домах, которые должны соответствовать обязательным условиям.
То есть, квартира, используемая в качестве объекта размещения туристов, должна находиться в многофункциональном жилом доме. Лицо, осуществляющее деятельность в сфере услуг по размещению туристов и туристических апартаментов, должно соблюдать условия и стандарты, предусмотренные законом о туризме, а также закон об условных инвестициях и предпринимательской деятельности.
В городе Хошимин установлено, что организации и частные лица, предоставляющие услуги по размещению туристов в многоквартирных домах, обязаны регистрироваться для временного проживания, уведомлять туристов о своем пребывании и полностью соблюдать правила управления и использования многоквартирных домов.
Что касается управления деятельностью по сдаче квартир в аренду, в городе Хошимин установлено, что при сдаче квартир в многоквартирных домах в аренду необходимо обеспечить правильное назначение жилья, а также категорически запрещается использовать квартиру в иных целях, кроме проживания.
Для аренды квартиры в многоквартирном доме требуется подписание договора между владельцем квартиры и лицом, желающим арендовать квартиру.
Правление многоквартирного дома и подразделение по эксплуатации многоквартирного дома на основании договора найма обязаны требовать от лица, пользующегося сдаваемой в аренду квартирой, соблюдения правил и положений по управлению и эксплуатации многоквартирного дома в целях обеспечения безопасности и порядка в многоквартирном доме.
Кроме того, город также четко определяет полномочия и ответственность органов власти, советов управления и административных советов в вопросах управления и использования многоквартирных домов.
Власти Хошимина установили, что для краткосрочной аренды можно использовать только туристические апартаменты. Жилые апартаменты не могут использоваться для этого вида бизнеса. Иллюстрация: Q. DINH
Нельзя приравнивать квартиры к кондоминиумам
Аренда квартир посуточно или почасово для размещения через такие онлайн-платформы, как AirBnB, Agoda, Booking... в настоящее время популярна в Хошимине и таких туристических городах, как Ханой , Халонг, Хайфон, Нячанг.
Деятельность по сдаче квартир в аренду для краткосрочного проживания также порождает множество конфликтов между сообществом жильцов, проживающих в многоквартирных домах, и арендаторами.
Например, краткосрочная аренда квартир во многих многоквартирных домах столкнулась с противодействием со стороны жильцов и управляющих советов, поскольку в квартирах «запрещается» останавливаться туристам.
Совет по управлению квартирами даже составил список квартир для краткосрочной аренды, обязав владельцев квартир не сдавать их в краткосрочную аренду и установив контрольно-пропускные пункты на въездах, чтобы не пускать туристов.
Представители операторов многоквартирных домов в Хошимине заявили, что причиной такой реакции стало то, что правление и жильцы обратились к правлению с просьбой заблокировать эту услугу из-за опасений по поводу большого количества людей, которые могут потенциально создать проблемы с безопасностью, а также привести к износу общего имущества и общих служб жильцов.
Между тем, Закон о жилье 2023 года, хотя и не запрещает сдачу квартир в аренду для проживания, не содержит четких нормативных положений, разграничивающих долгосрочную аренду с временной регистрацией и краткосрочную аренду посуточно или почасово.
Многие эксперты считают, что это правовой пробел в жилищном строительстве, который в последнее время приводит к постоянным конфликтам и спорам во многих многоквартирных домах.
Практика краткосрочной аренды квартир посуточно или почасово превратила их в кондоминиумы, расположенные в центре жилых комплексов. Эту проблему необходимо решить, чтобы обеспечить комфортную и безопасную жизнь жильцов современных многоквартирных домов.
В беседе с Tuoi Tre г-н Нгуен Дык Лап, директор Института исследований и подготовки кадров в области недвижимости, подтвердил принцип, согласно которому квартиры для проживания предназначены только для проживания.
Закон не запрещает сдачу квартир в аренду для краткосрочного проживания, но необходимо предусмотреть, что владельцы квартир, желающие сдавать их в аренду, должны зарегистрировать свой бизнес как индивидуальное предпринимательское домохозяйство или предприятие. Это является основанием для включения их в сферу гостиничного бизнеса, управления жилым фондом и сбора налогов государственными органами.
В случае с компаниями, сдающими квартиры в аренду через платформы онлайн-бронирования, г-н Лэп заявил, что компании, управляющие платформами онлайн-бронирования, должны платить налоги от имени владельцев квартир, в то время как владельцы квартир должны платить подоходный налог с физических лиц, обеспечивая справедливость по отношению к другим предприятиям.
По словам г-на Лэпа, краткосрочные арендаторы, как правило, туристы, страдают от смены часовых поясов и вынуждены ездить больше, чем жильцы, создавая шум и влияя на жизнь сообщества, поэтому службе безопасности и руководству здания часто приходится высказываться.
Кроме того, если в здании есть квартиры для краткосрочного проживания, управляющая компания должна организовать дополнительную охрану, поскольку гости постоянно приходят и уходят, что влечет за собой дополнительные расходы и дополнительные услуги. Поэтому владельцу квартиры необходимо согласовывать с управляющей компанией дополнительные расходы. Это обеспечивает справедливое соотношение между теми, кто сдает квартиры в аренду и получает прибыль, и проживающими в здании домохозяйствами.
Разделяя эту точку зрения, г-н Нгуен Чи Тхань, постоянный вице-президент Ассоциации брокеров по недвижимости Вьетнама, сказал, что квартиры, сдаваемые в аренду, как и гостиницы, также сталкиваются с проблемами, поскольку совету по управлению зданием трудно контролировать входящий и выходящий поток людей.
Советы по управлению многоквартирными домами хотят обеспечить безопасность и защищенность жильцов и устранить тех, кто пользуется сдачей квартир в аренду, чтобы создавать беспорядок и создавать ощущение незащищенности, а также совершать незаконные действия.
Г-н Тхань отметил, что на самом деле при аренде гостиничного номера арендатор обязан предъявить удостоверение личности, поэтому краткосрочная аренда квартиры также должна соответствовать этому правилу. Однако в администрации многоквартирного дома нет профессиональных сотрудников на стойке регистрации, как в гостиницах, поэтому сложно контролировать, кто входит и выходит.
«В многоквартирных домах, где квартиры сдаются в аренду, совет по управлению зданием должен добавить положения о квартирах, которые подходят или не подходят для сдачи в аренду, в правила управления многоквартирным домом. На основе этих положений можно будет определить, какие квартиры подходят для сдачи в аренду, а какие нет», — сказал г-н Тхань.
По словам г-на Тхань, в принципе, владельцы квартир должны следовать за большинством, а не делать всё, что вздумается. Жить в квартире означает следовать общим правилам, пользоваться общим лифтом, общим коридором и общими удобствами.
Владельцы, желающие превратить свои квартиры в «гостиницы», обязаны заявить о своём временном проживании в местную полицию, сообщить в управляющую компанию об арендаторах и заключить с ними договоры. Платформы онлайн-бронирования лишь помогают найти арендаторов, в то время как ответственность за арендаторов несут арендодатели.
Некоторые эксперты по недвижимости также считают, что сдача квартир в аренду через AirBnB похожа на ведение гостиничного бизнеса: никто не знает, как долго проживет арендатор, и даже владелец квартиры общается с арендатором только онлайн и не знаком с ним лично.
Поэтому необходимо добавить положение о том, что владельцы квартир должны зарегистрироваться в государственном органе управления, прежде чем заниматься предпринимательской деятельностью, поскольку предоставление услуг по размещению и гостиничному обслуживанию является условным видом деятельности.
Клиенты ждут машину, которая должна их забрать после возвращения из квартиры на улице Бен Ван Дон, квартал 9, район 4, Хошимин, днём 4 марта. Фото: TTD
Необходимо внести поправки в закон, чтобы сделать его более ясным.
По словам г-на Нгуен Чи Тханя, действующее жилищное законодательство запрещает сдачу квартир в аренду под офисы, но не запрещает сдачу в аренду для проживания.
На самом деле существуют два случая долгосрочной аренды квартир с простой временной регистрацией по месту жительства, которые не вызывают конфликтов, а вот краткосрочная аренда посуточно или почасово создает много проблем, влияет на общее пространство и ее очень трудно контролировать.
«Мы путаем долгосрочную аренду квартир с краткосрочной арендой посуточно или почасово.
«Многие предпочитают снимать квартиры на короткий срок через AirBnB, поскольку не хотят, чтобы их кто-либо контролировал, поэтому необходимо добавить правила по этому вопросу, чтобы избежать злоумышленников, которые могут нанести ущерб жизни жильцов», — сказал г-н Тхань.
По словам юриста Чыонг Тхань Дука, директора юридической фирмы ANVI, в сфере аренды квартир возникают две проблемы: первая — соответствующее правовое регулирование, вторая — самоуправление.
Г-н Дык заявил, что ни один житель не усомнится в том, что владелец квартиры разрешил своим родителям и детям остаться на длительный срок.
Проблемы, возникавшие в прошлом, в 99% случаев были связаны с гражданско-правовыми договорами, такими как аренда жилья, в том числе аренда через трансграничные платформы бронирования, такие как AirBnB, Agoda, Booking.
Следует отметить, что краткосрочная аренда квартир посуточно или почасово не предназначена для обычного проживания. По сути, это гостиничный бизнес и услуги размещения.
Поэтому необходимо внести поправки в закон в сторону более детального регулирования, поскольку если мы проведем обследование многоквартирных домов, в которых есть предприятия по сдаче квартир в аренду, большинство людей наверняка будут возражать.
Даже в отелях сотрудники ресепшена обычно не пускают посторонних в номер. Если вы хотите что-то купить, вам придётся оставаться в холле, поскольку им приходится следить за безопасностью и порядком при входе и выходе гостей.
По словам г-на Дыка, для обеспечения самоуправления арендная плата за квартиры должна быть в два-три раза выше, чем у жильцов дома. Если в доме есть владелец квартиры, желающий заниматься арендным бизнесом, сообщество жильцов должно вынести это на голосование конференции жилого дома.
Если сообщество не согласится, владельцу квартиры не будет разрешено сдавать её в аренду. В случае согласия сообщества на ведение бизнеса, владелец квартиры должен выполнить следующие условия: оплатить дополнительные сборы, зарегистрироваться по месту временного проживания и подписать договор аренды квартиры.
Нужны законы, облегчающие реализацию «технических барьеров»
Многие эксперты сходятся во мнении, что совет по управлению многоквартирным домом не будет иметь права препятствовать проживанию арендаторов, если правила и положения управления многоквартирным домом не запрещают это.
Если правила управления многоквартирным домом запрещают сдачу квартир в аренду, совет управляющей компании обязан соблюдать это правило, несмотря на то, что это может легко привести к конфликтам с домохозяйствами, планирующими сдавать жильё в аренду. Поэтому в долгосрочной перспективе Жилищный закон необходимо дополнить чёткими и чёткими правилами, чтобы избежать конфликтов.
В настоящее время жилищное законодательство не запрещает сдачу квартир в аренду, однако советы директоров многоквартирных домов могут устанавливать «технические барьеры», например, обязывать арендаторов предъявлять удостоверения личности, регистрироваться по месту временного проживания, подписывать договор аренды, соблюдать правила входа и выхода, а также убирать здание.
Адвокат Чыонг Тхань Дык добавил, что совет директоров представляет интересы жильцов и действует в соответствии с правилами, регулирующими деятельность многоквартирного дома. Расширение полномочий совета директоров за пределы закона невозможно. Совет может лишь агитировать и мобилизовать жильцов для понимания и соблюдения закона.
Ведение бизнеса в квартирах также должно осуществляться в соответствии с законом.
В частности, в городе Хошимин также четко оговорены условия ведения служебных и коммерческих операций в многоквартирных домах в случаях, когда многоквартирные дома имеют смешанное назначение, включая функциональные зоны для офисных, служебных и коммерческих операций.
Направления деятельности, которые не подпадают под случаи, указанные в Законе о жилье 2023 года, и должны соответствовать правовым нормам об условных инвестициях и направлениях деятельности.
Сдаётся в аренду помещение под магазин на первом этаже многоквартирного дома в городе Тхудык (Хошимин) — Фото: Q. DINH
Существует правовой коридор для рассмотрения давних нарушений.
В беседе с Tuoi Tre г-н Нгуен Минь Тао (проживающий в районе Фуок Лонг Б, города Тху Дук, города Хошимин) выразил надежду, что новые правовые коридоры в сочетании с решимостью местных органов управления помогут людям иметь лучшую среду обитания.
По словам г-на Тао, прямо в многоквартирном доме, где он живет, семья превратила свою квартиру в кошачью ферму, выращивая десятки очень вонючих кошек.
Поначалу жители думали, что эта семья держит кошек для общения, поэтому сочувствовали и давали ласковые комментарии. Но когда выяснилось, что здесь разводят кошек для разведения и продажи онлайн, соседи предложили прекратить это. Г-н Тао отметил, что с учётом новых положений Жилищного закона и городских правил этот бизнес негативно влияет на воздух и условия проживания жителей, поэтому управляющая компания и местные власти могут полностью контролировать этот процесс в соответствии с действующими правилами.
Г-н Тран Туан Хоан, глава совета директоров многоквартирного дома в городе Тху Дук, сказал, что, хотя правила предусматривают, что квартиры предназначены только для проживания, и жильцам не разрешается заниматься бизнесом в многоквартирном доме, некоторые жильцы все равно обходят закон, открывая продуктовые магазины, маникюрные салоны, пункты онлайн-продаж с прямыми трансляциями, склады или помещения для репетиторства для студентов, даже если они закрывают двери и задергивают шторы.
Поэтому г-н Хоан полагает, что эти конкретные правила помогут советам управления и административным советам более активно решать вопросы, связанные с нежилой деятельностью, которая затрагивает жильцов и безопасность многоквартирного дома.
«Если действия не нарушают безопасность, порядок и жизнь близлежащих жителей, а жильцы не реагируют и не подают жалобы, совет управляющих рассмотрит их. Однако в отношении действий, подпадающих под действие запрещённых актов, советы управляющих всех многоквартирных домов должны обязательно принять решительные меры», — сказал г-н Хоан.
Адвокат Тран Минь Кыонг из Ассоциации адвокатов города Хошимин заявил, что Закон о жилье предусматривает запрещенные действия при эксплуатации многоквартирных домов, а правила города Хошимин более четко определяют разрешенные и неразрешенные действия при управлении и эксплуатации многоквартирных домов, а также четко определяют обязанности каждого агентства.
Таким образом, это станет четким правовым коридором для органов управления по пресечению нарушений и наказанию за них, помогая людям жить в более безопасных и защищенных квартирах.
Источник: https://tuoitre.vn/siet-lai-ne-nep-ung-xu-lam-sao-voi-cho-meo-tiem-nail-tiem-an-trong-chung-cu-20250305084411057.htm
Комментарий (0)