Низкая ликвидность, почему цены на квартиры продолжают расти?

Более поздние проекты, более поздние продажи - все увеличивается

В последние дни некоторые агенты по недвижимости компании Phu My Hung Company приглашают клиентов в проект The Aurora, официальное открытие продаж которого запланировано на декабрь 2023 года. Согласно описанию, проект расположен на улице Нгуен Лыонг Банг (район 7, Хошимин), напротив проекта Hung Phuc и недалеко от недавно сданного жилого комплекса The Antonia. Ожидаемая цена составляет 90–100 млн донгов за м², включая НДС 10% и плату за обслуживание 2%. Стоит отметить, что в проекте The Antonia, также инвестируемом компанией Phu My Hung Company, недавно были сданы квартиры аналогичного качества в том же месте, но цена продажи составляет всего 75 млн донгов за м².

Связавшись с брокером по имени Куен, мы узнали: «Это цена продажи на ближайшие два года. Сейчас она кажется высокой, но через два года, когда дом будет сдан, она окажется очень низкой. Как и раньше, проект «Антония» был продан за 75 миллионов донгов за м², все говорили, что это дорого. Сейчас в этом проекте ещё есть несколько квартир, инвестор продаёт их примерно за 80 миллионов донгов за м². Если сравнить эту цену с соседним проектом «Аврора», который продаётся за 100 миллионов донгов за м², все видят, что «Антония» низкая. Но цена от 90 до 100 миллионов донгов за м² — это лишь предполагаемая цена. Точная цена каждой квартиры будет объявлена только 2 декабря, когда откроется модельный дом».

Компания West Gate Apartment (HCMC) сдала дома, поэтому цена выросла по сравнению с предыдущими продажами.

Не только новые проекты, но и проекты, открытые для продажи в следующих фазах, выросли в цене по сравнению с предыдущими. Например, многоквартирный дом Paris Hoang Kim (Thu Duc City) на первой фазе инвестор выставил на продажу примерно по 65 миллионов донгов/м2. Но недавно, когда дом был достроен и сдан, инвестор выставил на продажу на финальном этапе, цена выросла до 85 миллионов донгов/м2 без НДС. По словам г-на Доан Чи Тханя, директора по продажам Khoi Thanh Construction and Housing Trading Company Limited (инвестор проекта), первая продажа состоялась в конце 2019 года, когда проект находился на стадии строительства. К середине 2023 года проект будет завершен. Таким образом, примерно через 4 года цена выросла примерно на 25%, что означает рост примерно на 6% в год.

В другом проекте, West Gate в районе Биньчань (Хошимин), компания An Gia Company, в настоящее время продаёт последние квартиры по цене около 45–47 млн донгов за квадратный метр с базовой мебелью. Для заселения покупателям необходимо оплатить всего 10%. Между тем, в начале 2020 года цена продажи в этом проекте составляла около 40–41 млн донгов за квадратный метр. Риэлторы признались, что каждый раз, когда проект выставлялся на продажу, инвестор немного повышал цену. Теперь, когда дома сданы в эксплуатацию, и многие жильцы уже въехали, цена также выросла по сравнению с началом продаж.

Данные многих исследовательских подразделений рынка также показывают, что сегмент апартаментов продолжает расти в цене. В Ханое , по данным Savills, первичные цены на квартиры росли 19 кварталов подряд и на 77% выше, чем в первом квартале 2019 года. В частности, первичные цены в этом квартале достигли 52 млн донгов/м2, что на 2% больше по сравнению с предыдущим кварталом и на 13% в годовом исчислении. Вторичные цены также идут по пути роста на 2% по сравнению с предыдущим кварталом, достигнув 36 млн донгов/м2. В Хошимине, в отчете Cushman & Wakefield говорится, что инвесторы склонны поддерживать цены на стабильном уровне, чтобы стимулировать спрос на рынке. Средняя первичная цена в третьем квартале практически не изменилась по сравнению с предыдущим кварталом, но выросла на 15% в годовом исчислении. В отчёте о рынке недвижимости за третий квартал 2023 года, опубликованном сайтом Batdongsan.com.vn, говорится, что за длительный период с 2015 года по настоящее время темпы роста цен на квартиры в Ханое и Хошимине превышали темпы роста доходов населения. За 8 лет цены на квартиры в Хошимине и Ханое выросли на 82% и 56% соответственно. При этом доходы городского населения выросли всего на 39%.

Из-за отсутствия поставок

Г-н Доан Нгок, генеральный директор компании PropertyX, объяснил, почему цены на квартиры продолжают расти, несмотря на нестабильную ситуацию на рынке недвижимости, поскольку увеличились все производственные затраты. Выросли расходы на покупку земли, сборы за землепользование, строительные материалы, рабочую силу и капитальные затраты. Создание чистого земельного фонда и завершение юридических процедур для реализации проекта занимает от 3 до 5–7 лет.

В течение этого времени, если бизнес берёт заёмный капитал, его стоимость может удвоиться. Кроме того, строительство проекта — сложная задача, а продажа — ещё сложнее. Не всё построенное можно продать и получить 100% денег сразу, а накопление средств может занять несколько лет, равных времени, потраченному на строительство проекта, или даже дольше. В это время бизнес сталкивается со множеством рисков, поэтому ему приходится нести дополнительные финансовые затраты, что приводит к росту цен на каждом этапе подготовки к продаже. Если бизнес не может всё продать и имеет большой запас, он пострадает ещё больше.

По словам г-на Доана Нгока, в настоящее время все новые проекты недвижимости, выходящие на продажу, оцениваются в перспективе, всегда выше, чем проекты в том же сегменте и в том же месте. Это связано с тем, что новые проекты оплачиваются в рассрочку в течение длительного периода, что позволяет покупателям использовать свои сбережения для оплаты, не прибегая к банковским кредитам. Новые проекты разрабатываются с учётом того, что они красивее и современнее. Как и в случае с новыми автомобилями по сравнению со старыми, одна и та же модель, но улучшенная, всегда дороже старой. Новые проекты активно рекламируются. Это влияет на покупательское поведение покупателей, несмотря на более высокую цену.

Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин, также признал: «Цены на жильё непрерывно растут с 2017 года и по-прежнему остаются «высокими», превышая финансовые возможности людей со средним и низким доходом, городских жителей, чиновников, госслужащих, военнослужащих, рабочих и иммигрантов. Причина роста цен на квартиры заключается в сокращении предложения. Поэтому любой бизнес, у которого сейчас есть товары для продажи, является «королём», доминирует на рынке, «единственным на рынке», и поэтому он также удерживает цены».

Другая причина заключается в том, что инвесторам не хватает денежных средств, и они должны продавать недвижимость любой ценой, но при этом они стремятся «закрепить» высокие цены, чтобы увеличить доход. Только когда они больше не могут себе этого позволить, они снижают цены. Другая причина заключается в том, что спрос на жильё, особенно в сегменте, отвечающем реальным потребностям общества, всё ещё очень высок, поэтому любая компания, у которой в данный момент есть проект на продажу, будет использовать все ресурсы, чтобы попытаться поднять цены.

«Я по-прежнему рекомендую компаниям продавать проекты и продукты со скидкой, даже если они находятся в безубыточном состоянии и убыточны, чтобы иметь денежный поток и ликвидность. Наши бабушки и дедушки учили нас, что в трудные времена лучше продавать с убытком, чем брать в долг с прибылью. Ведь если вы берёте кредит в банке, процентная ставка составляет до 15% годовых, а если берёте кредит у внешнего кредитора, то она достигает 30-40% годовых. Компании по-прежнему ожидают постепенного улучшения рынка, поэтому они поддерживают высокие цены и ждут, пока рынок восстановится. Поэтому необходимо устранить правовые препятствия для примерно 1000 проектов в сфере недвижимости по всей стране, чтобы увеличить предложение. Компании стремятся реструктурировать и реструктурировать жилищные проекты в соответствии с реальным спросом, снижая цены на жильё до разумного уровня, что даёт рынку недвижимости шанс на восстановление и новый рост со второй половины 2024 года», — поделился г-н Чау.

В недавнем отчете о рынке недвижимости г-н Хоанг Хай, директор Департамента жилищного строительства и управления рынком недвижимости ( Министерство строительства ), оценил, что уровень интереса к квартирам по-прежнему сохраняется, несмотря на негативное влияние рынка в прошлом году. Только в третьем квартале спрос в этом сегменте показал признаки восстановления, когда число покупателей увеличилось на 1%, а тех, кто ищет аренду, увеличилось на 6% по сравнению с предыдущим кварталом. Из них квартиры стоимостью от 2 до 4 миллиардов донгов были наиболее востребованными. Цены на квартиры на первичном рынке в Ханое и Хошимине выросли. В Ханое средняя цена выросла почти на 7% по сравнению с предыдущим кварталом и на 14% в годовом исчислении, достигнув почти 51 миллиона донгов/м2. Аналогичным образом, в Хошимине цены на вторичке выросли на 3% по сравнению с предыдущим кварталом, достигнув 45 миллионов донгов/м2.

Ссылка на источник: https://thanhnien.vn/thanh-khoan-thap-vi-sao-gia-can-ho-van-tang-185231122235545255.htm