Что мы видим на примере необычной «сбережений» ряда магнатов в сфере недвижимости?

Баланс разницы

В финансовой отчетности предприятий сферы недвижимости статья краткосрочных авансов от покупателей/заказчиков учитывается как «сбережения». Согласно принципам бухгалтерского учета, денежные средства, получаемые предприятиями от покупателей недвижимости в проектах, которые ещё не сданы, учитываются в этой статье. Эта сумма будет признана выручкой после завершения строительства и передачи готовой недвижимости заказчикам.

Статистика Дэна Три по ряду крупных компаний в сфере жилой недвижимости на рынке показывает, что существует значительная разница в «экономии» по квартирам.

По состоянию на 31 декабря 2024 года краткосрочные авансовые платежи акционерного общества Vinhomes (биржевой код: VHM) составили 46 383 млрд донгов, увеличившись на 32% по сравнению с концом 2023 года. Этот показатель в 1,7 раза превышает совокупный показатель остальных пяти предприятий. Даже к концу 2022 года клиенты внесли Vinhomes авансовые платежи на сумму до 62 337 млрд донгов, что в 2,7 раза превышает совокупный показатель всех остальных предприятий.

Большая часть этой статьи — это остаток промежуточных платежей от клиентов, подписавших договоры купли-продажи недвижимости в проектах Vinhomes и её дочерних компаний. Статистика Vietcap Securities JSC показывает, что в прошлом году Vinhomes и её дочерние компании стали лидерами по количеству проектов, запущенных на рынке.

Церемонии закладки фундамента и открытия предприятий жилой недвижимости в 2024 году (Фото: Vietcap).

Второе место по объёму краткосрочного досрочного погашения занимает No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company ( Novaland — биржевой код: NVL). В этой категории наблюдалось незначительное снижение на 1% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Это отчасти связано с устранением препятствий для реализации крупных проектов этого предприятия, а также с тем, что объём сделок не изменился по сравнению с 2023 годом.

В прошлом году «экономия» Акционерной корпорации по инвестициям в строительство и развитие (DIC Corp, биржевой код: DIG) значительно увеличилась, достигнув 2 426 млрд донгов, увеличившись на 37%. В частности, наибольший рост был зафиксирован в проекте многоквартирного дома A2-1, где было зафиксировано более 843 млрд донгов, что в 4,9 раза больше, чем за аналогичный период на конец 2023 года.

С другой стороны, в компаниях Khang Dien House Investment and Trading Joint Stock Company (биржевой код: KDH), Nam Long Investment Joint Stock Company (биржевой код: NLG) и Dat Xanh Group Joint Stock Company (биржевой код: DXG) зафиксировано снижение числа предоплаченных клиентов. Это связано с тем, что в 2023 году эти компании продемонстрировали значительный рост.

Например, по состоянию на конец 2023 года компания Khang Dien House зафиксировала 2,388 млрд донгов краткосрочных авансов от клиентов, что в 2,7 раза больше, чем в предыдущем году. В 2024 году компания не открывала ни одного проекта для продажи.

«Сбережения» превращаются в деньги

Хотя рост объемов краткосрочных предоплаченных товаров для клиентов считается положительным сигналом, для получения дохода предприятиям необходимо успешно завершить комплектацию и доставить продукцию клиентам.

Руководитель аналитической группы компании, работающей с ценными бумагами, отметил, что до сих пор существуют случаи, когда компании, занимающиеся недвижимостью, не могут сдать проекты, несмотря на получение авансовых платежей от клиентов. В качестве примеров можно привести проблемы с юридическим статусом проекта, недостаточность капитала для его реализации и судебные споры.

Это подтверждается финансовыми данными Vinhomes и Novaland. Объемы краткосрочной предоплаты в этих двух компаниях быстро росли и значительно превышали показатели других компаний. Это связано с тем, что в последние годы все эти гиганты реализовали масштабные мегапроекты.

Однако из-за юридических проблем, связанных с проектом, эта стоимость Novaland не была включена в прибыль компании. В то время как прибыль Vinhomes росла в том же направлении, что и доход от предоплаченных услуг, прибыль Novaland росла в противоположном направлении. Более того, в 2024 году эта компания даже понесла убыток после уплаты налогов в размере около 4,351 млрд донгов. Другие компании, такие как Nha Khang Dien, Nam Long и Dat Xanh, также продемонстрировали значительный рост прибыли в 2024 году.

В отчете о стратегии инвестирования за 2025 год компании, работающие на рынке ценных бумаг, выразили мнение, что реализация пересмотренного Закона о земле будет способствовать более гладкому проведению юридических процедур и будет способствовать выводу на продажу на первичном рынке с 2025 года многих новых проектов.

Соответственно, крупные предприятия, такие как Vinhomes, Nha Khang Dien, Nam Long или Dat Xanh, получат значительное преимущество перед предстоящими правовыми реформами. Все исследовательские подразделения прогнозируют, что объём продаж по всей стране резко возрастёт в 2025 году за счёт новых и текущих проектов.

Ожидается, что в этом году Vinhomes запустит несколько проектов, включая Phuoc Vinh Tay в провинции Лонган и Duong Kinh в городе Хайфон, а также продолжит продажи таких проектов, как Royal Island и Ocean Park 2 и Ocean Park 3. Компания Khang Dien House, как ожидается, запустит новый проект в городе Тхудык. Получив лицензию на строительство в третьем квартале 2024 года, компания Dat Xanh также планирует открыть Gems Riverside в городе Хошимин в начале 2025 года.

Ожидается, что в этом году несколько компаний зафиксируют двузначный рост продаж. Рост продаж, как ожидается, приведёт к резкому увеличению прибыли с 2025 года, когда проекты будут реализованы.

Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thay-gi-tu-khoi-cua-de-danh-bat-thuong-cua-loat-dai-gia-dia-oc-20250205153123390.htm