Рынок недвижимости 2024: «Лучшее время для охоты»?

Благодаря ряду мер поддержки со стороны правительства и Государственного банка, начиная со второй половины 2023 года, рынок недвижимости продемонстрировал признаки улучшения объёма сделок в некоторых сегментах. Ожидается, что в 2024 году восстановление рынка недвижимости продолжится.

Г-н Нгуен Минь Джианг, старший эксперт по управлению активами клиентов компании KB Securities Vietnam, рассказал PV.VietNamNet о рынке недвижимости, а также о перспективах акций компаний, занимающихся недвижимостью, в 2024 году, согласно прогнозу Giap Thin.

Яркими пятнами являются квартиры и односемейные дома.

- Рынок недвижимости продемонстрировал признаки восстановления во второй половине 2023 года. Как вы оцениваете эту оценку?

Г-н Нгуен Минь Зян: По моим наблюдениям, рынок недвижимости во второй половине 2023 года немного улучшился, но ситуация носит локальный характер и имеет довольно чёткую дифференциацию. Сегмент старых квартир в крупных городах, таких как Ханой и Хошимин, продолжает расти в цене. Некоторые проекты, предлагающие квартиры среднего ценового диапазона, привлекли инвесторов к вложению средств.

Кроме того, рынок частного жилья также довольно неплохо восстановился. Некоторые провинции и города с активным развитием государственных инвестиций также привлекают множество инвесторов, и цены продажи в этих районах также снизились меньше, чем в среднем. Что касается земельных участков, то здесь по-прежнему наблюдается спад: пригородные участки, торговые дома, курортные виллы и т.д.

Национальная ассамблея только что официально приняла три важных закона, которые напрямую влияют на сектор недвижимости: Закон о жилье (с поправками), Закон о сделках с недвижимостью (с поправками) и Закон о земле (с поправками).

Сектор недвижимости сильно зависит от правовых факторов, что, в свою очередь, открывает доступ к источникам капитала и ускоряет реализацию проектов. Поэтому инвесторы надеются, что три вышеупомянутых закона, которые официально вступят в силу с 1 января 2025 года, послужат стимулом для процветания и устойчивого развития рынка в новом цикле.

Г-н Нгуен Минь Джианг, старший эксперт по управлению активами клиентов, KB Vietnam

- Как вы оцениваете продолжение восстановления рынка в 2024 году?

В 2024 году мягкая денежно-кредитная политика по-прежнему будет важным фактором, способствующим сохранению темпов восстановления рынка недвижимости. Значительный объём жилищных депозитов, накопленных в конце 2022 – начале 2023 года, вернётся в эксплуатацию, и часть из них найдёт инвестиционные каналы. При этом недвижимость всегда остаётся приоритетом. Когда политика управления стабильна и доверие инвесторов восстанавливается, рынок недвижимости, как правило, восстанавливается.

Перспективы рынка позитивны, но, вероятно, будут локальными и фрагментированными.

Элитные сегменты, такие как курортные виллы, торговые дома и т.д., по-прежнему будут находиться в застое из-за отсутствия инвесторов. Кроме того, спекулятивный сегмент земли и земель под «зелёный рис» также будет оставаться вялым, поскольку большинство инвесторов, работающих в этом сегменте, используют высокие финансовые рычаги, реальный спрос невелик, а юридические процедуры ещё не завершены. Ситуация с переизбытком предложения в этом сегменте очень значительна, поэтому в 2024 году её сложно улучшить.

Кроме того, в крупных городах, таких как Ханой и Хошимин, цены на квартиры доступны для людей со средним доходом. В дальнейшем рынок индивидуального жилья также продолжит восстанавливаться благодаря реальному спросу со стороны населения.

Цены на квартиры продолжают расти в Ханое и Хошимине из-за ограниченного предложения и высокого спроса. (Источник: CBRE)

Столкнувшись с тремя проблемами

- По вашему мнению, с какими проблемами еще сталкивается рынок недвижимости?

Я считаю, что рынок недвижимости сталкивается с тремя проблемами.

Во-первых, это общий экономический контекст. В 2024 году мировая экономика может замедлиться. Внутри страны рост кредитования к концу октября 2023 года составил всего 7,39% и лишь в последние два месяца года значительно ускорился, достигнув 13,7%. Из этого следует, что спрос на новые кредиты со стороны предприятий и населения очень низок, хотя ранее процентные ставки были довольно высокими.

Мировая экономика в целом по-прежнему находится в «серой зоне». Внутренний денежный поток крайне низок. Индекс деловой активности в производственном секторе Вьетнама уже много месяцев держится ниже 50 пунктов, что также свидетельствует о по-прежнему довольно низком спросе в экономике. Таким образом, эта проблема стоит не только перед сектором недвижимости, но и перед всеми другими секторами экономики.

Во-вторых, это денежный поток. В 2023 году кредиты, выданные компаниям, занимающимся недвижимостью, составили более 21% от общего объема кредитования в экономике, и их рост опережал общие темпы роста отрасли. Это отражает эффективность мер политики по устранению трудностей и решений, помогающих компаниям, работающим в сфере недвижимости, получить доступ к капиталу.

Рост кредитования недвижимости резко снизится в 2023 году. (Источник: KBS)

Однако следует отметить, что операционный денежный поток большинства компаний, занимающихся недвижимостью, испытывает трудности. В 2023 году количество компаний, предлагающих новые проекты для продажи, крайне мало, а денежный поток от основной деятельности в основном отрицательный.

Если к 2024 году проекты не смогут решить юридические вопросы и создать полную инфраструктуру для вывода продукции на рынок, риски будут существовать. Кроме того, давление, связанное с необходимостью погашения облигаций, огромно: более 120 000 млрд донгов. Это самый большой срок погашения за последние 5 лет.

В-третьих, это юридический фактор. Компании, работающие в сфере недвижимости, сталкиваются со множеством сложностей в процессе реализации проектов. Это также является причиной сокращения предложения в последние годы.

Для реализации нового проекта требуется 70% капитала, вложенного клиентами и заёмными средствами. На долю инвестора приходится лишь 30%. В случае возникновения юридических проблем предприятие не сможет получить доступ к капиталу для реализации проекта, что замедлит реализацию проекта, увеличит затраты и повлечёт за собой многочисленные последствия для предприятия и риски для рынка.

Поэтому я считаю, что законность — это ключевой фактор рынка недвижимости.

Облигации со сроком погашения в 2024 году являются крупнейшими за последние 5 лет.

Если в 2025 году ситуация изменилась, то в 2027 году рынок недвижимости вырвется вперед?

- Когда, по вашему мнению, рынок развернётся? Какой совет вы дадите инвесторам в недвижимость?

На первичном рынке в период 2024–2025 годов ожидается снижение цен продажи со стороны инвесторов. Это необходимо для того, чтобы бизнес вышел из сложного круга. Спрос и предложение смогут легче совмещаться. Это также один из сигналов, указывающих на переломный момент на рынке недвижимости.

Другим важным сигналом являются доходы населения. В условиях снижения доходов населения сложно предвидеть переломный момент на рынке недвижимости в 2024 году. Вероятно, восстановление будет медленным и преимущественно дифференцированным.

Следующий важный фактор — юридический: с 1 января 2025 года вступают в силу три важных закона. Этот период также считается переходным между старым и новым циклами.

По моим исследованиям, обычно после точки разворота рынку требуется не менее 2 лет, чтобы стабилизироваться и снова начать активно расти.

Поэтому я прогнозирую, что вторая половина 2025 года станет переломным моментом для рынка недвижимости. С 2027 года ситуация на рынке действительно улучшится, когда экономический цикл также преодолеет сложный период, правовая система будет полностью сформирована, а доходы населения снова начнут расти. Предприятия также будут расти благодаря правильной бизнес-ориентации.

Предложение жилья на 2018-2023 гг.

Я считаю, что для инвесторов управление личными денежными потоками и выбор правильного времени для инвестиций в этом контексте чрезвычайно важны.

Когда экономика всё ещё находится в неопределённом состоянии, а геополитическая ситуация нестабильна, распределение инвестиций должно быть разумным и может иметь большое значение. В сфере недвижимости инвесторам следует искать недвижимость в центральных районах, где наблюдается денежный поток. Кроме того, существуют регионы, активно стимулирующие государственные инвестиции, например, сегмент населения с низким и средним уровнем дохода и т. д. Важно выбрать правильный момент, соответствующий моменту разворота рынка, чтобы денежный поток способствовал максимальной доходности инвестиций.

Акции компаний сферы недвижимости внимательно следят за подъемами и спадами на рынке недвижимости.

- Как вы оцениваете акции компаний сферы недвижимости, котирующиеся на бирже?

Я считаю, что рынок недвижимости всегда тесно связан и согласуется с ценами на акции котирующихся на бирже компаний, занимающихся недвижимостью.

Во время земельной лихорадки 2021 года акции компаний, занимающихся недвижимостью, выросли в 5-10 раз всего за несколько месяцев. В 2022 году, когда рынок недвижимости замер, цены на многие акции компаний, связанных с недвижимостью, колебались в 5-10 раз. Я часто говорю об акциях компаний, занимающихся недвижимостью, как о «высоких, так и о падающих», что ясно отражает специфику рынка и трудности, с которыми сталкиваются компании.

В 2022 году многие инвесторы и владельцы бизнеса в сфере недвижимости ликвидировали свои акции. Это был самый сложный период для рынка недвижимости.

Однако возможности всегда таятся в опасности. Самые трудные времена — это всегда лучшее время для «охоты». Объективно говоря, многие компании, акции которых котируются на бирже, сталкиваются с трудностями из-за масштабных проектов и высокой задолженности. Однако есть и много хороших компаний, и именно сейчас они готовы выйти на охоту.

Я считаю, что 2024–2025 годы станут периодом бума слияний и поглощений (M&A) в секторе недвижимости.

Для индивидуальных инвесторов это также прекрасное время для проверки предприятий и поиска надежных компаний для инвестиций с долгосрочным видением.

Успешный бизнес должен обладать хорошим и стабильным финансовым потенциалом. У таких компаний небольшой долг и низкая долговая нагрузка. Сам бизнес также должен быть гибким в своей бизнес-ориентации, например, переориентироваться на сегмент среднего уровня дохода, строить социальное жилье и т. д., чтобы поддерживать выручку и денежный поток в нынешних сложных условиях.

Финансово устойчивые компании в это время будут иметь множество возможностей для слияний и поглощений, которые принесут пользу устойчивому развитию в новом цикле. Это замечание для инвесторов, которые ищут перспективный бизнес.

Следует подчеркнуть, что операционный цикл рынка недвижимости будет длиннее и медленнее, чем на фондовом рынке в целом. Инвесторам следует ориентироваться на долгосрочную перспективу, инвестируя в акции компаний сектора недвижимости в настоящее время, поскольку «супербольшая» волна рынка недвижимости уже прошла. Для формирования такой большой волны, как в 2021 году, акции компаний сектора недвижимости накапливались в течение 7-8 лет.

Спасибо!

По вашему мнению, какие из трех новых законов: Закон о жилье (с поправками), Закон о сделках с недвижимостью (с поправками) и Закон о земле (с поправками) — при их применении окажут положительное влияние на рынок недвижимости в новом цикле?

* Это позволит вьетнамцам, проживающим за рубежом, заниматься бизнесом в сфере недвижимости наравне с гражданами страны. Это поможет увеличить ежегодный объём денежных переводов во Вьетнам. Вьетнам входит в тройку стран с наибольшим объёмом денежных переводов в мире.

* Ужесточить правила раздела и продажи земли. Это позволит минимизировать спекуляции землей, избежать растраты ресурсов и сосредоточиться на сегментах с реальным спросом.

В ближайшее время предприятиям сферы недвижимости необходимо будет ориентироваться на подходящие сегменты рынка недвижимости для нового цикла, способствуя тем самым стабилизации и более устойчивому развитию рынка недвижимости.

* Выдача розовых книжек на мини-квартиры без указания срока владения квартирой.

* Земельные участки, на которые до 1 июля 2014 года не были получены документы на право землепользования, будут занесены в Красную книгу.

* Устранить рамочный механизм ценообразования на землю, определять цены на землю на основе рыночных принципов. Диверсифицировать формы компенсации для лиц, чьи земли были возвращены. Организовать жильё для переселения до восстановления. Лицам, чьи сельскохозяйственные земли были возвращены, будет предоставлена компенсация в виде жилой земли/жилья.

Это приносит людям больше пользы, а предприятия могут легко расчищать землю и быстрее реализовывать проекты.

* Предприятиям выплачивается налог на использование земли ежегодно, а не вся сумма сразу.

* Более открытый механизм для сельскохозяйственных земель, например, максимальный размер индивидуальной собственности увеличился с 10 до 15 раз. Лицам, не занимающимся непосредственно сельскохозяйственным производством, по-прежнему разрешено получать земли для выращивания риса.

Подводя итог, можно сказать, что эти три поправочных закона оказывают глубокое влияние на все аспекты жизни общества и на все слои населения. Вступление в силу этих законов обещает помочь компаниям преодолеть юридические трудности, а также переориентировать развитие сектора недвижимости в новом цикле. Предложение недвижимости постепенно восстановится и будет ориентировано на продукты, обеспечивающие устойчивую ценность для экономики и отвечающие основным потребностям населения.

Novaland и Vinhomes удивляют, какой сигнал подаёт рынок недвижимости? Рынок недвижимости непредсказуем, и перспективы пока неясны, но такие компании, как Novaland, Vinhomes или Khai Hoan Land, также продемонстрировали удивительные бизнес-результаты в 2023 году.

Источник: https://vietnamnet.vn/thi-truong-bat-dong-san-2024-thoi-diem-san-moi-tot-nhat-2247503.html