Толчок со стороны правовой политики
Согласно недавно опубликованному отчету VIS Rating, деятельность по разработке проектов активно продвигается благодаря своевременной правовой политике и стабильному банковскому кредитованию. Хотя операционный денежный поток остается отрицательным, среднесрочные и долгосрочные перспективы оцениваются как позитивные.
В первом квартале 2025 года зафиксировано увеличение количества новых лицензированных проектов на 37% по сравнению с тем же периодом, что отражает улучшение процедур утверждения. Два важных политических акта, принятых в начале апреля, — Декрет 76/2025/ND-CP (Декрет 76) и Декрет 75/2025/ND-CP (Декрет 75) — напрямую устранили правовые препятствия для десятков отложенных проектов.
В Постановлении № 76 четко прописан порядок расчета платы за пользование землей, что помогло «одобрить» в законном порядке 64 проекта. Между тем, Декрет 75 разрешает строительство коммерческого жилья на нежилых землях при соблюдении достаточных условий. Такая политика приносит большие преимущества крупным инвесторам, таким как Vinhomes (VHM), Sovico, Eurowindow ...
В двух экономических локомотивах — Ханое и Хошимине — предложение нового жилья в первом квартале увеличилось на 51% по сравнению с тем же периодом, при этом основное внимание уделялось элитному сегменту. Примечательно, что уровень поглощения достиг 108%, превысив объем открытия, что свидетельствует о том, что спрос на рынке уверенно восстанавливается.
Ведущую роль на рынке играют такие масштабные проекты, как Vinhomes Global Gate (385 га), Vinhomes Wonder City (133 га), Waterpoint (355 га). Кроме того, после волны слияний провинций новые административные центры, такие как Бакзянг , Лонган и Донгнай, также привлекли инвестиционный капитал в ожидании роста цен на недвижимость.
Стабильный кредит, облигации ждут «разогрева»
За тот же период объем непогашенных кредитов в сфере недвижимости увеличился на 34% благодаря улучшению юридического прогресса. Объем непогашенных жилищных кредитов также сохранил устойчивый темп роста на уровне 12%. Однако канал корпоративных облигаций в первом квартале не был активен. Некоторые крупные компании, такие как Vingroup, Ba Ria Vung Tau Housing Development Joint Stock Company (HDC), Nam Long Investment Joint Stock Company (NLG), подготовили планы по повторной эмиссии во второй половине года.
Общая стоимость вновь выпущенных облигаций в первом квартале достигла около 18 594 млрд донгов. Это все еще низкий показатель по сравнению с предыдущими годами, но ожидается, что он улучшится по мере укрепления правовой базы и доверия рынка.
Положительным моментом является то, что соотношение долга к EBITDA группы из 30 крупнейших предприятий жилой недвижимости резко снизилось — с 4,2x до 3,0x благодаря росту EBITDA на 45%, тогда как долг увеличился всего на 16,2%. Это свидетельствует о том, что эффективность работы явно повышается, особенно на крупных предприятиях, таких как Vinhomes JSC (VHM), Dat Xanh Group JSC (DXG), Khang Dien House Investment and Trading JSC (KDH).
Однако, согласно анализу VIS Rating, самой большой слабостью отрасли по-прежнему остается операционный денежный поток (CFO). Несмотря на рост выручки, денежный поток по-прежнему был отрицательным и составил около 2 000 млрд донгов, что является значительным улучшением по сравнению с отрицательными 12 000 млрд донгов за аналогичный период прошлого года. Это происходит из-за того, что инвесторы увеличивают расходы на проекты, в то время как денежный поток от продаж не собирается вовремя. Однако остатки предоплаченных счетов клиентов имеют тенденцию к росту, что обещает улучшение финансового положения в течение следующих 12–18 месяцев.
В целом рынок жилой недвижимости пережил позитивный первый квартал, поскольку правовые барьеры были устранены, кредитные потоки стабилизировались, а доверие покупателей постепенно восстанавливалось. Однако давление на денежный поток и способность мобилизовать капитал на рынке облигаций остаются проблемами в краткосрочной перспективе, особенно для малых предприятий или тех, кто зависит от спекулятивных моделей.
По оценкам рейтинговой компании VIS, если текущая политика будет сохранена и расширена, а также будет повышена финансовая прозрачность бизнеса, рынок жилой недвижимости может вступить в фазу более устойчивого роста с конца 2025 года.
Источник: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/thi-truong-bat-dong-san-nha-o-quy-i-2025-khoi-sac-nho-chinh-sach-va-tin-dung/20250530054047118
Комментарий (0)