Оживленный рынок аренды офисов и прогнозы экспертов

Создать конкурентную среду

Недавно было зафиксировано оживление в сфере аренды офисов, связанное со сделками по расширению или перемещению офисов. На рынке также зафиксировано изменение спроса со стороны арендаторов, что заставило инвесторов в офисы менять своих клиентов, чтобы удержать арендаторов, особенно крупные компании и многонациональные корпорации.

Чтобы лучше понять изменение спроса со стороны арендаторов и выяснить факторы, которые эффективно удерживают арендаторов офисов, г-н Мэтью Пауэлл, руководитель Savills Vietnam, отметил, что рынок офисной недвижимости выигрывает от увеличения притока прямых иностранных инвестиций во Вьетнам в последнее время.

Соответственно, данные Министерства планирования и инвестиций показывают, что по состоянию на 20 апреля 2024 года общий объем прямых иностранных инвестиций во Вьетнаме достиг более 9,27 млрд долларов США, что на 4,5% больше, чем за аналогичный период 2023 года. На сегодняшний день в стране насчитывается 40 049 действующих проектов с общим зарегистрированным капиталом почти 478,58 млрд долларов США.

Множество офисов класса А сдаются в аренду в Хошимине .

Иностранные инвесторы инвестировали в 17 из 21 секторов национальной экономики . Из них лидирует обрабатывающая и производственная промышленность с общим инвестиционным капиталом более 6,15 млрд долларов США, что составляет почти 66,4% от общего зарегистрированного инвестиционного капитала, увеличившись на 19,8% за тот же период.

Бизнес в сфере недвижимости занял второе место с общим инвестиционным капиталом более 1,73 млрд долларов США, что составляет почти 18,7% от общего зарегистрированного инвестиционного капитала, увеличившись на 78,2% за тот же период. Далее следуют секторы оптовой и розничной торговли; транспортировка и складирование с общим зарегистрированным капиталом более 451,4 млн долларов США и почти 383,2 млн долларов США соответственно.

Рост прямых иностранных инвестиций и диверсификация отраслей, а также сохраняющийся положительный индекс деловой уверенности показали, что Вьетнам является потенциальным рынком для многих видов бизнеса, что привело к увеличению спроса на офисы.

Активность в аренде офисных помещений в первом квартале 2024 года была активной. В частности, арендаторы в секторах информационных технологий, производства и права сохранили высокий уровень.

Однако высокий спрос наблюдается не во всех сегментах офисов. Текущий спрос сосредоточен в сегменте высококачественных офисов, поскольку у арендаторов более строгие требования к офисам. Им нужны офисы, которые обеспечивают хорошее качество, хорошую рабочую среду для привлечения и удержания талантов.

Рабочая среда всегда является одним из факторов, на который обращают внимание как инвесторы в аренду офисных помещений, так и арендаторы офисов.

Таким образом, тенденция постепенно смещается в сторону зеленых сертифицированных зданий с качественным пространством и всеми удобствами. Поэтому инвесторы в офисы должны идти в ногу со временем и обеспечивать предоставление помещений стандарта качества, чтобы соответствовать общему вкусу.

Современная тенденция такова, что большинство арендаторов отдают предпочтение центральным районам крупных городов, где есть новые качественные проекты, приемлемые цены на аренду и близость к центру.

Видно, что тенденция выбора офиса арендаторами зависит от многих факторов, и цена — не единственный фактор, который учитывают предприятия, особенно это касается арендаторов, которые стремятся перевести свои офисы в здания класса А.

Для многих компаний переезд в офисные здания, сертифицированные по экологическим стандартам, является главным приоритетом или даже обязательным требованием в рамках их глобальных обязательств ESG перед акционерами и соответствующих нормативных требований.

Иногда компании готовы платить больше за более качественное здание с зеленой сертификацией, которое обеспечивает продуктивную рабочую среду для сотрудников и позитивный имидж бренда для клиентов. Поэтому, хотя цена, несомненно, является очень важным фактором, она не является решающим фактором.

Эксперты Savills отметили разницу между зданиями, сертифицированными по экологичности, и зданиями, не сертифицированными.

Старые здания, не соответствующие экологическим стандартам, теперь столкнутся с большим давлением, чтобы снизить арендную плату, поскольку они не могут конкурировать со зданиями с зеленой сертификацией. Доказательства тому, что некоторые арендодатели, особенно для офисов класса B, были вынуждены снизить арендную плату, чтобы удержать арендаторов, в то время как роскошные здания сохранили стабильную арендную плату.

«Цена, очевидно, важна. Но, как и во всем остальном, многие люди готовы платить за качественные впечатления. Так же, как при покупке автомобиля, одежды или сумок, иногда разница в цене приемлема для более качественных продуктов и услуг», — сказал Мэтью Пауэлл.

Арендная плата за офисы в Хошимине растет

По мнению экспертов Savills, рынок офисной недвижимости в Хошимине имеет много сильных сторон: большие офисные помещения сопровождаются более крупным коммерческим рынком. Цены на аренду офисов в Хошимине остаются выше, чем в Ханое, особенно в проектах в районе 1.

Однако рынок Хошимина ранее был в основном сосредоточен в одном районе, Районе 1, который обеспечивал основное предложение офисов. Однако сейчас этот рынок зафиксировал смещение в район Тху Тхием с новым предложением офисов, большими площадями и множеством сертифицированных зеленых проектов.

Между тем, в Ханое ситуация иная. В Ханое наблюдается более широкое развитие рынка офисной недвижимости, когда есть различные локации, ориентированные на коммерческие проекты, такие как Хоан Кием, Ба Динь, Запад Ханоя и вскоре район Западного озера.

Однако текущая заполняемость проектов в районах Хоан Кием и Ба Динь довольно высока. Поэтому новые здания, которые, как ожидается, будут введены в эксплуатацию в ближайшем будущем, такие как Grand Terra, Taisei Square Hanoi, Tien Bo Plaza и BRG Diamond Park Plaza, станут новыми источниками предложения, создавая больше ажиотажа для коммерческой деятельности.

Считается, что в Хошимине имеется большое количество офисов, сдаваемых в аренду, которые привлекают большое количество клиентов и предлагают более выгодные цены.

Эксперты также полагают, что цены на аренду офисов в Ханое вряд ли в будущем превзойдут цены в Хошимине.

Соответственно, по данным Savills Asia Pacific, во второй половине 2023 года стоимость аренды офисов класса А в Ханое по отношению к региону останется на среднем уровне — 41,7 долл. США/м2/мес. (включая налоги и сервисные сборы). Между тем, в Хошимине этот показатель зафиксирован на уровне 63,2 долл. США/м2/мес.

В частности, с учетом ожидаемого в ближайшем будущем увеличения предложения недвижимости класса А в Ханое цены на аренду останутся конкурентоспособными.

Для отдельных зданий, которые популярны или имеют хорошее качество, могут потребоваться более высокие цены, но они не будут значительно выше альтернатив. Поэтому в ближайшее время Ханой сохранит разумные цены на аренду высококачественных помещений.

При этом эксперты также считают, что инвестиционная стоимость зеленых зданий — это долгосрочная инвестиция. Между тем, история снижения цен — это краткосрочная история. Ведь арендаторы офисов часто используют здание в течение длительного времени, как минимум 5-10 лет, а то и дольше.

Поэтому устойчиво развивающиеся зеленые офисные здания являются чрезвычайно важным фактором для инвесторов, чтобы удерживать долгосрочных арендаторов. Таким образом, текущей проблемой для инвесторов зеленых проектов являются долгосрочные инвестиции.

Источник: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-cho-thue-van-phong-soi-dong-va-nhung-du-bao-cua-chuyen-gia-a663028.html