Тщательно рассчитайте процентную ставку по кредиту

В этом контексте недавно в проекте Постановления о льготном капитале для развития социального жилья Министерство строительства предложило кредитный пакет в размере 100 000 млрд донгов в виде льготных займов, что, как ожидается, станет прорывом для сегмента социального жилья.

Проблемы с выдачей кредита

В начале апреля 2023 года решением 338/QD-TTg Правительство одобрило реализацию проекта «Инвестирование в строительство не менее 1 миллиона единиц социального жилья для малообеспеченных граждан и работников промышленных парков в 2021–2025 годах». Цель проекта – к 2030 году построить около 1 062 200 квартир в населённых пунктах. Из них 428 000 единиц будут построены в 2021–2025 годах, а 634 200 единиц – в 2025–2030 годах.

Предложение Министерства строительства о предоставлении кредита в размере 100 000 миллиардов донгов является уместным в условиях нехватки средств на строительство социального жилья. Фото: Тхань Хай

Для реализации проекта Правительство также одобрило предложение Государственного банка (ГБВ) о выделении 120 000 миллиардов донгов четырём акционерным коммерческим банкам, назначенным государством, с процентной ставкой по кредитам 8,7% годовых для инвесторов и 8,2% годовых для покупателей и арендаторов социального жилья. С 1 июля 2023 года ГБВ будет каждые 6 месяцев объявлять льготную процентную ставку по кредитам для участвующих коммерческих банков, что позволит ей изменяться в соответствии с рыночной конъюнктурой.

Поскольку Государственный банк установил процентную ставку всего на 1,5–2% ниже общего уровня для средне- и долгосрочных кредитов, ряд коммерческих банков (TP Bank, VP Bank, MB Bank, Techcom Bank и HD Bank) подали заявки на «раздел пирога», при этом регистрационная сумма для участия в программе составила 5 000 млрд донгов для каждого банка, что увеличило источник капитала для поддержки процентной ставки до 145 000 млрд донгов.

К сожалению, после почти 20 месяцев реализации этого кредитного пакета люди отказались от него, поскольку установленные Госбанком правила не соответствуют их финансовым возможностям. Поэтому, после многочисленных «взвешиваний и переоценок», в начале сентября 2024 года Госбанк принял решение снизить процентную ставку до 7% годовых для инвесторов и 6,5% годовых для покупателей жилья.

Однако, согласно оценке, регулирование таких процентных ставок все еще слишком велико для покупателей жилья, поэтому до сих пор этот кредитный пакет находится в вялом состоянии, об этом свидетельствует подробный отчет Министерства строительства о реализации льготного кредитного пакета в размере 120 000 млрд донгов на социальное жилье.

В частности, к концу третьего квартала 2024 года только 34 из 63 населенных пунктов имели документы, объявляющие о 83 проектах, имеющих право на льготные кредиты на электронном информационном портале, с общим выплаченным непогашенным остатком кредитов в размере 1 783 млрд донгов (из которых корпоративные клиенты: 1 633 млрд донгов; покупатели жилья: 150 млрд донгов), что составляет около 1,1% от общего зарегистрированного капитала поддержки.

«Реализация проектов социального жилья в настоящее время сталкивается со многими трудностями. Только в третьем квартале 2024 года по всей стране было реализовано 8 проектов общим объемом 4960 единиц; 3 проекта были одобрены для инвестиционной политики общим объемом 2676 единиц; и только 1 проект частично завершен общим объемом 200 единиц. Согласно обобщению отчетов с мест, с 2021 года по конец третьего квартала 2024 года по всей стране было завершено 79 проектов социального жилья общим объемом 42 414 единиц; 131 проект начал строительство общим объемом 111 687 единиц», — сообщил директор Департамента жилищного строительства и управления рынком недвижимости (Министерство строительства) Хоанг Хай.

Приоритет должен быть отдан покупателям жилья.

Если, согласно обобщённым данным Министерства строительства, на сегодняшний день в стране насчитывается всего более 143 000 построенных и строящихся квартир социального жилья, то достижение цели в 428 000 квартир в период реализации Проекта с 2021 по 2025 год практически невозможно, поскольку менее чем за 13 месяцев только «чудо» способно построить до 258 000 новых квартир. Мечта малообеспеченных и работающих людей о скором собственном жильё должна быть воплощена в жизнь.

По словам председателя Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA) Ле Хоанг Чау, социальное жильё является одним из основных направлений политики партии и государства. Это подтверждается стремлением внести изменения и дополнения в Закон о жилье 2023 года, Закон о земле 2024 года и ряд руководящих указов в рамках этого закона, а также синхронизировать и унифицировать правила социального жилья.

Однако механизмы предоставления льготных кредитных источников на строительство социального жилья по-прежнему имеют много недостатков, которые вызывают беспокойство, а именно: отсутствие источников «стартового капитала» или наличие ряда строгих правил, в результате которых субъекты не могут или испытывают трудности с доступом к ним.

«Указ правительства 100/2024/ND-CP устанавливает: уровень основного капитала, льготную процентную ставку, сроки и порядок предоставления кредитов на проекты социального жилья (7,92% годовых для инвесторов в социальное жилье, предназначенное для продажи, аренды с последующим выкупом; 6,6% годовых для проектов, предназначенных только для аренды), что создало условия для инвесторов, предоставляющих льготные кредитные ресурсы для реализации проектов. Однако в официальном сообщении Банка социальной политики Вьетнама № 4524/NHCS-TDSV от 1 августа 2024 года, основанном на Указе 100/2024/ND-CP, процентная ставка по кредиту для покупателей жилья в размере 6,6% годовых является высокой», — высказал своё мнение г-н Ле Хоанг Чау.

В связи с вышеизложенной ситуацией, в целях расширения льготных источников финансирования строительства социального жилья, в проекте Постановления о льготных источниках финансирования строительства социального жилья, который Министерство строительства согласовывает с министерствами и отраслевыми ведомствами перед представлением в Правительство для обнародования, предлагается ввести льготный пакет в размере 100 000 миллиардов донгов для кредитования за счёт облигационных источников финансирования сроком на 5 лет. Это первый случай, когда Министерство строительства предлагает реализовать пакет финансирования строительства социального жилья путём выпуска облигаций.

Соответственно, процентная ставка по данному льготному кредитному пакету будет равна процентной ставке для малоимущих домохозяйств, устанавливаемой премьер-министром в каждый период; период выплаты средств будет длиться до полного использования кредитного пакета, но не позднее 31 декабря 2030 года.

Обсуждая этот вопрос, вице-президент Ханойского клуба недвижимости Нгуен Тхе Дьеп отметил, что предложение Министерства строительства, изложенное в проекте Постановления о льготном капитале для строительства социального жилья, является прорывом, поскольку расширяет источники финансирования и создает возможности для покупателей социального жилья. Однако необходимо также уточнить правила регулирования процентных ставок по этому кредитному пакету, в котором покупатели жилья играют центральную роль и должны иметь приоритет.

«Если процентная ставка по кредитному пакету в размере 100 000 миллиардов донгов будет равна процентной ставке по кредитам для малоимущих домохозяйств, устанавливаемой премьер-министром в каждый период на основе Указа 100/2024/ND-CP в размере 6,6% в год, то в настоящее время будет сложно стимулировать людей брать деньги в долг на покупку социального жилья, поскольку процентная ставка по кредитам согласно предыдущему Решению 486/2023/QD-TTg составляла всего 4,8% в год», — сказал г-н Нгуен Тхе Дьеп.

Разделяя эту точку зрения, председатель HoREA Ле Хоанг Чау предложил правительству рассмотреть возможность дальнейшего применения положения о процентной ставке по кредитам в размере 4,8% годовых в соответствии с решением премьер-министра 486/2023/QD-TTg. В настоящее время Вьетнамский банк социальной политики реализует программу «Кредиты для поддержки малоимущих домохозяйств в жилищной сфере» с процентной ставкой 3% годовых, поэтому для покупателей и арендаторов социального жилья оптимальной является процентная ставка в размере 3–4,8% годовых, что поощрит покупателей жилья, оживит рынок и создаст мотивацию для инвесторов к ускорению реализации проектов.

 

Предложение Министерства строительства о предоставлении кредитного пакета в размере 100 000 млрд донгов является весьма уместным в условиях нынешней нехватки капитала для развития социального жилья, но необходимо также извлечь уроки из очевидного урока, полученного в результате предоставления кредитного пакета в размере 120 000 млрд донгов в соответствии с Постановлением 33/2023/NQ-CP без заемщиков, в рамках которого необходимо тщательно изучить положения об условиях, процентных ставках по кредитам... в соответствии с реальным положением людей.

Доктор Нгуен Хуй Тхань - финансовый эксперт

Источник: https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html