На этом фоне Министерство строительства недавно предложило в проекте постановления о льготном финансировании развития социального жилья пакет льготных кредитов на сумму 100 000 миллиардов донгов, который, как ожидается, станет прорывом для сегмента социального жилья.
Препятствия в выдаче кредитов
В начале апреля 2023 года в Решении 338/QD-TTg Правительство утвердило реализацию Проекта «Инвестирование в строительство не менее 1 миллиона единиц социального жилья для малоимущих и работников промышленных парков в период 2021–2025 годов». Цель состоит в том, чтобы к 2030 году было построено в общей сложности около 1 062 200 единиц жилья. Из них 428 000 единиц будут завершены в период 2021–2025 годов, а 634 200 единиц — в период 2025–2030 годов.
Для реализации проекта правительство также одобрило предложение Государственного банка Вьетнама (ГБВ) о выделении 120 000 миллиардов донгов четырем государственным коммерческим банкам, с процентными ставками по кредитам для инвесторов в размере 8,7% годовых и для покупателей/арендаторов социального жилья в размере 8,2% годовых. С 1 июля 2023 года ГБВ будет периодически объявлять льготные процентные ставки по кредитам для участвующих коммерческих банков каждые шесть месяцев, что означает, что процентные ставки могут быть подвержены рыночным колебаниям.
Поскольку Государственный банк Вьетнама установил процентные ставки по среднесрочным и долгосрочным кредитам всего на 1,5-2% ниже рыночных, ряд коммерческих банков (TP Bank, VP Bank, MB Bank, Techcom Bank и HD Bank) подали заявки на участие в программе, выделив каждому банку по 5 000 миллиардов донгов, в результате чего общий капитал для поддержки процентных ставок достиг 145 000 миллиардов донгов.
К сожалению, после почти 20 месяцев реализации этот кредитный пакет был отвергнут населением, поскольку правила, установленные Государственным банком Вьетнама (ГБВ), не соответствовали их финансовым возможностям. Поэтому после долгих обсуждений в начале сентября 2024 года ГБВ принял решение снизить процентную ставку до 7% годовых для застройщиков и 6,5% годовых для покупателей жилья.
Однако, согласно оценкам, установленная процентная ставка по-прежнему слишком высока для покупателей жилья, поэтому этот кредитный пакет до сих пор остается непопулярным. Об этом свидетельствует подробный отчет Министерства строительства о реализации льготного кредитного пакета на социальное жилье в размере 120 000 миллиардов донгов.
В частности, по состоянию на конец 3 квартала 2024 года только 34 из 63 муниципалитетов опубликовали на своих электронных порталах документы, содержащие список из 83 проектов, имеющих право на льготные кредиты. Общий объем выданных кредитов составил 1 783 миллиарда донгов (из которых 1 633 миллиарда донгов пришлось на корпоративных клиентов, а 150 миллиардов донгов — на покупателей жилья), что составляет приблизительно 1,1% от общего зарегистрированного объема обеспеченного капитала.
«В настоящее время реализация проектов социального жилья сталкивается со многими трудностями. Только в третьем квартале 2024 года в стране велось 8 проектов общей площадью 4960 единиц жилья; 3 проекта получили инвестиционное одобрение, их площадь составляет 2676 единиц; и только 1 проект был частично завершен, его площадь составляет 200 единиц. Согласно отчетам местных властей, с 2021 года по конец третьего квартала 2024 года в стране было завершено 79 проектов социального жилья общей площадью 42 414 единиц; и началось строительство 131 проекта общей площадью 111 687 единиц», – сообщил Хоанг Хай, директор Департамента управления жилищным строительством и рынком недвижимости (Министерство строительства).
Приоритет следует отдавать покупателям жилья.
Согласно сводным данным Министерства строительства, на данный момент по всей стране завершено или находится в стадии строительства лишь более 143 000 единиц социального жилья. Таким образом, достижение целевого показателя в 428 000 единиц на период 2021-2025 годов практически невозможно, поскольку только «чудо» могло бы позволить завершить строительство 258 000 новых единиц менее чем за 13 месяцев. Мечта о собственном жилье для малоимущих и трудящихся будет отложена еще на неопределенный срок.
По словам Ле Хоанг Чау, председателя Ассоциации риелторов Хошимина (HoREA), социальное жилье является одной из важнейших политик партии и государства. Это подтверждается, в частности, решимостью внести поправки и дополнения в Закон о жилищном строительстве 2023 года, Закон о земле 2024 года и ряд руководящих указов, обеспечивающих единообразие и согласованность нормативных актов в сфере социального жилья.
Однако механизмы предоставления льготных кредитов для развития социального жилья по-прежнему имеют множество недостатков, вызывающих беспокойство, а именно: отсутствие «стартового капитала» или, если он имеется, то правила его предоставления достаточно строгие, что затрудняет или делает невозможным доступ к нему для имеющих на это право лиц.
«Правительственный указ 100/2024/ND-CP устанавливает уровень капитала, льготные процентные ставки, условия и порядок выдачи кредитов для проектов социального жилья (7,92% годовых для инвесторов в социальное жилье, продающих или арендующих с правом выкупа; 6,6% для проектов, только сдающих в аренду), создавая благоприятные условия для инвесторов, позволяющие получить доступ к льготным источникам кредитования для реализации проектов. Однако в официальном письме 4524/NHCS-TDSV от 1 августа 2024 года, направленном Банком социальной политики на основании указа 100/2024/ND-CP, процентная ставка по кредитам в размере 6,6% годовых для покупателей жилья считается высокой», — заявил г-н Ле Хоанг Чау.
Учитывая вышеизложенную ситуацию, в целях расширения льготных источников финансирования для строительства социального жилья, в проекте постановления о льготных источниках финансирования для строительства социального жилья, по которому Министерство строительства в настоящее время запрашивает мнения министерств и ведомств перед его представлением правительству для утверждения, предлагается реализовать пакет льготных кредитов в размере 100 000 миллиардов донгов за счет облигационного капитала сроком на 5 лет. Это первый случай, когда Министерство строительства предлагает применить пакет мер по финансированию социального жилья посредством выпуска облигаций.
Соответственно, процентная ставка по этому пакету льготных кредитов будет равна процентной ставке по кредитам для малоимущих домохозяйств, определяемой премьер-министром в каждый период; период выплаты будет продолжаться до полной выплаты всего пакета кредитов, но не позднее 31 декабря 2030 года.
Обсуждая этот вопрос, Нгуен Тхе Диеп, вице-председатель Ханойского клуба недвижимости, заявил, что предложение Министерства строительства в проекте постановления о льготных источниках финансирования для строительства социального жилья является новаторским, поскольку оно расширяет источники финансирования строительства и создает возможности для покупателей социального жилья. Однако необходимо также уточнить правила процентных ставок по этому кредитному пакету, в центре которого находятся покупатели жилья, и им следует отдавать приоритет.
«Если процентная ставка по кредитному пакету в 100 триллионов донгов будет такой же, как процентная ставка по кредитам для малоимущих семей, устанавливаемая премьер-министром в каждый из периодов в соответствии с Указом 100/2024/ND-CP, которая составляет 6,6% годовых, то в настоящее время все равно будет сложно побудить людей брать кредиты на покупку социального жилья, поскольку процентная ставка по кредитам согласно Постановлению 486/2023/QD-TTg составляла всего 4,8% годовых», — сказал г-н Нгуен Тхе Диеп.
Разделяя это мнение, председатель HoREA Ле Хоанг Чау предложил правительству рассмотреть возможность продолжения действия регулирования процентной ставки по кредитам в размере 4,8% годовых, как это предусмотрено Постановлением премьер-министра № 486/2023/QD-TTg. В настоящее время Банк социальной политики реализует «программу кредитования для поддержки малоимущих домохозяйств в обеспечении жильем» по процентной ставке 3% годовых, поэтому было бы целесообразно применять процентную ставку в размере 3-4,8% годовых для тех, кто покупает или арендует социальное жилье, чтобы стимулировать покупателей жилья, оживить рынок и создать мотивацию для инвесторов к ускорению реализации проектов.
Предложение Министерства строительства о предоставлении кредитного пакета в размере 100 000 миллиардов донгов весьма уместно, учитывая текущий дефицит капитала для развития социального жилья. Однако необходимо извлечь уроки из очевидного опыта кредитного пакета в размере 120 000 миллиардов донгов в рамках Постановления 33/2023/NQ-CP, который не смог привлечь заемщиков. В частности, необходимо тщательно изучить правила, касающиеся условий кредитования и процентных ставок, чтобы убедиться в их соответствии реальным потребностям населения.
Доктор Нгуен Хуй Тхань - финансовый эксперт
Источник: https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html
![[Инфографика] 6 случаев, когда применяются упрощенные процедуры банкротства](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/402x226/vietnam/resource/IMAGE/2026/02/27/1772207933687_info-nam-10-jpg.webp)
Комментарий (0)