Что можно сделать, чтобы избежать мошенничества, когда требуют 90-95% предоплаты, а затем средства присваиваются не по назначению?

Нам необходимо охватить все виды депозитных операций на рынке.

Что касается положения пункта d, подпункта 4 статьи 24 проекта поправки к Закону о недвижимости, гласящего, что застройщики «имеют право принимать задатки от клиентов только после того, как жилищный или строительный проект будет выполнен в соответствии со всеми условиями для начала коммерческой деятельности и сделка будет завершена после подписания договора», г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации риелторов Хошимина (HoREA), считает, что это положение верно, но недостаточно. Он утверждает, что его необходимо дополнить положением, разрешающим прием задатков до подписания договора купли-продажи недвижимости, жилья или земельных участков под строительство.

Правовые нормы, касающиеся внесения задатка, и необходимость дополнения их более строгими правилами приема задатка до подписания договоров купли-продажи недвижимости, домов и земельных участков под застройку необходимы для обеспечения согласованности и единообразия правовых норм и предотвращения мошеннических действий.

Строящийся жилой комплекс в Ханое (иллюстративное фото: Ха Фонг).

Председатель HoREA утверждал, что законы о ведении бизнеса в сфере недвижимости от 2006 и 2014 годов имеют недостатки, поскольку они регулируют сделки с недвижимостью только после подписания договора, но не предусматривают требования о внесении задатка до подписания договора.

В действительности, из-за необходимости внесения задатка перед подписанием договора купли-продажи недвижимости, практика внесения задатка остается очень распространенной и регулируется лишь положениями пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса 2015 года. Однако Гражданский кодекс не устанавливает максимальную сумму задатка, что приводит к многочисленным случаям, когда недобросовестные брокеры, спекулянты землей и предприятия злоупотребляют системой, получая крупные задатки.

«Бывали случаи, когда полученные депозиты в размере до 90-95% от стоимости сделки присваивались или даже использовались мошенническим путем, что приводило к убыткам вкладчика и способствовало нестабильности на рынке недвижимости. Поэтому крайне важно регулировать это в Законе о ведении бизнеса в сфере недвижимости», — заявил г-н Чау.

Однако пункт d, подпункт 4 статьи 24 проекта закона о деятельности в сфере недвижимости с поправками также повторяет этот недостаток, не регулируя задатки, внесенные до выполнения условий для заключения договора купли-продажи недвижимости. Это особенно актуально в случаях, когда задатки вносятся в качестве обещания купли-продажи «разделенных на участки земельных участков» или в качестве обещания купли-продажи продукции в рамках проектов недвижимости до выполнения условий для заключения договора, когда отсутствуют документы, подтверждающие право пользования землей, или компетентный орган еще не «утвердил инвестиционную политику одновременно с одобрением инвестора», или строительство еще не началось. В таких случаях сторона, внесшая задаток, обычно несет убытки.

Например, если задаток невелик, но стоимость недвижимости увеличивается, сторона, получающая задаток, может захотеть расторгнуть сделку и вернуть задаток (вдвойне) вкладчику. Или, если задаток большой или очень большой, сторона, получающая задаток, может совершить мошенничество и присвоить задаток клиента…

Кроме того, по словам г-на Чау, пункт d, подпункт 4 статьи 24 проекта поправки к Закону о деятельности в сфере недвижимости предусматривает только случай внесения депозита после подписания договора с целью «обеспечения исполнения договора», но не предусматривает случай внесения депозита до подписания договора с целью «обеспечения заключения договора». Следовательно, «сфера регулирования» не охватывает в полной мере все виды депозитной деятельности на рынке недвижимости.

На основании вышеизложенного анализа он предложил добавить следующее: Застройщики несут ответственность и имеют право принимать депозиты от клиентов, заинтересованных в покупке или аренде жилья или будущих строительных проектов, только после того, как проект получил инвестиционное одобрение от компетентного органа, разрешение на строительство (если применимо) и строительство началось. В качестве альтернативы, застройщики могут принимать депозиты от клиентов только тогда, когда жилищный или строительный проект соответствует всем условиям для начала коммерческой деятельности и сделка проведена в соответствии с положениями настоящего Закона.

«Сумма задатка не должна превышать 5% от стоимости дома или строительного объекта, который покупается, продается или сдается в аренду; продавец или арендодатель должны четко указать цену продажи или аренды дома или строительного объекта в договоре о внесении задатка», — подчеркнул г-н Чау.

Предотвратите попытки разработчиков обходить закон.

В предварительном обзоре пересмотренного Закона о деятельности в сфере недвижимости, подготовленном Экономическим комитетом Национального собрания, были высказаны мнения о необходимости регулирования положений о депозитах в Законе о деятельности в сфере недвижимости, а также о том, что эти положения должны регулироваться общими положениями Гражданского кодекса. Поэтому положение о «депозите» является новым положением в проекте закона; регулирующему органу предлагается представить и разъяснить необходимость и основания для внесения этого положения, особенно его практическую основу.

«В случае необходимости в проект закона следует включать только конкретные положения, касающиеся задатков в будущих сделках с недвижимостью; нет необходимости повторять положения, уже предусмотренные в Гражданском кодексе», — говорится в отчете по итогам проверки.

По мнению экспертов, необходимо охватывать все операции с депозитами на рынке, чтобы ограничить риски для вкладчиков (иллюстративное изображение: Ха Фонг).

Что касается задатков в сделках с недвижимостью, связанных с будущими строительными проектами, министр строительства Нгуен Тхань Нги также заявил, что ранее законодательство о недвижимости не содержало положений по этому вопросу.

В действительности некоторые застройщики обходят закон, заключая договоры о внесении задатка или другие виды договоров для получения денег от клиентов до выполнения условий продажи домов или строительных проектов. Поэтому данный проект включает положения о получении задатка только после выполнения домов или строительных проектов условий для начала коммерческой деятельности и проведения сделок в соответствии с правилами.

Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/yeu-cau-dat-coc-90-95-roi-chiem-dung-lua-dao-lam-gi-de-tranh-20230415115356546.htm