Необходимо охватить все виды поведения депозитов на рынке
Что касается положения о том, что инвесторы проектов в сфере недвижимости «могут получать депозиты от клиентов только тогда, когда дома и строительные работы соответствуют всем условиям для ввода в эксплуатацию и провели транзакции после момента подписания договора сделки» в пункте d, пункте 4, статье 24 законопроекта о внесении изменений в закон о торговле недвижимостью, г-н Ле Хоанг Чау - председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA) - признал, что это правильное, но недостаточное положение. Поскольку, по его словам, необходимо дополнить положение о том, что депозит принимается до момента подписания договора купли-продажи недвижимости, домов и земельных участков, образованных в будущем.
Правовое регулирование депозитов и необходимость дополнения строгих правил приема депозитов перед подписанием договоров купли-продажи недвижимости, домов и будущих участков под жилье с целью обеспечения последовательности и единообразия правового регулирования и предотвращения мошеннического поведения.
Строящийся проект квартиры в Ханое (иллюстрация: Ha Phong).
Председатель HoREA заявил, что Закон о сделках с недвижимостью 2006 и 2014 годов имеет недостатки, поскольку он регулирует сделки с недвижимостью только после подписания договора сделки, но не предусматривает внесение депозитов до подписания договора сделки.
Фактически, ввиду крайней необходимости внесения депозитов перед подписанием договоров о сделках с недвижимостью, депозитные операции по-прежнему очень распространены и соответствуют только положениям пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса 2015 года. Однако положения Гражданского кодекса выше не предусматривают максимальный потолок для депозитов, поэтому было много случаев, когда «спекулянты, земельные брокеры, недобросовестные предприниматели» использовали их для получения депозитов на крупные суммы.
«Имеются случаи получения депозитов в размере до 90–95% от стоимости сделки, а затем их незаконного присвоения и даже мошенничества, что наносит ущерб вкладчику, а также является причиной нестабильности на рынке недвижимости, поэтому крайне необходимо урегулировать этот вопрос в Законе о сделках с недвижимостью», — сказал г-н Чау.
Однако пункт d, пункт 4, статья 24 проекта закона об изменении правил ведения бизнеса в сфере недвижимости также повторяет этот недостаток, поскольку он не предусматривает внесение депозитов до момента получения права на заключение договора о сделке с недвижимостью. Особенно в случаях внесения депозитов для обещания купить или продать «разделенные земли» или внесения депозитов для обещания купить или продать продукты проектов в сфере недвижимости до момента получения права на заключение договора без документов о правах пользования землей или без «утверждения инвестиционной политики компетентным органом одновременно с утверждением инвестора» или без начала строительства, убытки обычно несет сторона, внесшая депозит.
Например, в случае низкого «депозита», но при росте цены на недвижимость, получатель депозита готов «аннулировать сделку» и вернуть «депозит» (в двойном размере) вкладчику. Или, в случае большого или очень большого «депозита», получатель депозита может обмануть и присвоить «депозит» клиента...
Кроме того, по словам г-на Чау, пункт d) пункта 4 статьи 24 законопроекта «О внесении изменений в Закон о сделках с недвижимостью» предусматривает только случай внесения задатка после подписания договора в целях «обеспечения исполнения договора», но не предусматривает случай внесения задатка до подписания договора в целях «обеспечения заключения договора», поэтому «сфера регулирования» не охватывает все акты внесения задатка на рынке недвижимости.
Из вышеприведенного анализа он предложил добавить содержание о том, что инвестор проекта недвижимости несет ответственность за получение депозитов от клиентов, которые хотят купить или арендовать дома или будущие строительные работы, только когда проект был одобрен компетентным органом по инвестиционной политике, разрешением на строительство (если требуется) и строительство началось. Или инвестору разрешено получать депозиты от клиентов только тогда, когда дома или строительные работы соответствуют всем условиям для ввода в эксплуатацию и были проведены транзакции в соответствии с положениями настоящего Закона.
«Размер задатка не должен превышать 5% от стоимости продаваемого или сдаваемого в аренду дома или строения; продавец или арендодатель должны четко указать в договоре задатка цену продажи или аренды дома или строения», — подчеркнул г-н Чау.
Ограничить возможность инвесторов обходить закон
В предварительном отчете по обзору пересмотренного Закона о торговле недвижимостью Экономическим комитетом Национальной ассамблеи было высказано мнение, что не было необходимости определять содержание депозитов в Законе о торговле недвижимостью, а следовало бы реализовать его в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса. Таким образом, положение о «депозите» является новым положением в проекте Закона; предлагается, чтобы агентство-разработчик сообщило и разъяснило необходимость и основание для предложения положения, особенно практическую основу.
«При необходимости конкретное содержание задатков при будущих сделках с недвижимостью должно быть установлено только в законопроекте; нет необходимости повторять содержание, уже предусмотренное в Гражданском кодексе», — говорится в обзоре.
По мнению экспертов, необходимо охватить все варианты поведения депозитов на рынке, чтобы ограничить риски для вкладчиков (Иллюстрация: Ха Фонг).
Что касается депозитов в сделках с недвижимостью и будущих строительных проектах, министр строительства Нгуен Тхань Нги также заявил, что ранее законы о сделках с недвижимостью не содержали положений по этому вопросу.
В действительности, есть инвесторы, которые обходят закон, подписывая договоры о депозите или многие другие виды договоров, чтобы получить деньги от клиентов, когда они не имеют права продавать дома или строительные работы в будущем. Поэтому этот проект добавил положения о получении депозитов, когда дома и строительные работы имеют право быть введенными в эксплуатацию, а транзакции проводятся в соответствии с правилами.
Источник
Комментарий (0)