En oväntad vinst i markförsäljningen, men fira inte för tidigt.

Markavgifter som samlats in under första halvåret i år ökade kraftigt och uppgick till över 243 000 miljarder VND, 2,6 gånger högre än samma period förra året. Många experter och företag anser dock att det är för tidigt att fira, eftersom detta är en engångsbetalning med många potentiella risker.

Vissa företag menar att stigande markanvändningsavgifter kommer att göra det svårt att kontrollera bostadspriserna.

Den kraftiga ökningen av markintäkter under första halvåret i år har också gjort det svårare för företag att få tillgång till mark. Även företag med projekt som har stått stilla i årtionden, nu när juridiska hinder har undanröjts, har svårt att genomföra sina projekt eftersom markanvändningsavgifter och markskatter har tiodubblats.

Vad orsakade den ökade markavgiften?

Professor Dang Hung Vo, tidigare biträdande minister för naturresurser och miljö , uppgav att ökningen av intäkterna från markanvändningsavgifter under första halvåret i år berodde på uppjusteringen av markpristabellerna. När markpriserna höjs närmare marknadsvärdet ökar intäkterna från markanvändningen naturligtvis. Särskilt Ho Chi Minh-staden, den ort med den högsta markprisjusteringen, har markpriser motsvarande 70 % av marknadsvärdet.

"Vietnam har länge varit bland världens ledande länder när det gäller markintäkter. Även när markpriserna var låga som tidigare år var markintäkterna i vårt land cirka 3 % av BNP, i nivå med utvecklade länder som USA och Storbritannien, och högre än Japan och Sydkorea", sa Vo vidare.

Enligt Do Thien Anh Tuan, föreläsare vid Fulbright School of Public Policy and Management, bidrar det faktum att ett antal orter påskyndar organiseringen av markauktioner, särskilt i områden med högt ekonomiskt värde såsom stadsbälten, industriområden eller områden med nyligen färdigställd infrastruktur, också till att öka intäkterna från mark.

Dessutom har återhämtningen av fastighetsmarknaden från slutet av 2024 till 2025 och en rad åtgärder för att lätta marknadsförhållandena börjat ge resultat.

"Att påskynda projektgodkännande, slutföra planering och förbättra transparensen i processen för markanvändningsomvandling har underlättat transaktioner och därigenom genererat betydande intäkter för budgeten från markanvändningsavgifter", tillade Tuan.

Enligt Nguyen Quoc Hiep, ordförande för GP Invest, måste statliga förvaltningsmyndigheter dock överväga hur den plötsliga ökningen av markavgifter under första halvåret i år påverkar investeringar, produktion och näringsliv, trots att budgetintäkterna har ökat kraftigt tack vare ökade markanvändningsavgifter.

"Intäkterna från markavgifter ökade kraftigt under första halvåret i år eftersom många projekt som hade pågått länge tvingades fortsätta med den nya markprislistan i början av året. I Hanoi stod vissa projekt stilla i årtionden och kunde inte genomföras förrän i början av året, då företagen äntligen kunde få undan hindren och fortsätta sina projekt", sa Hiep.

Representanter från flera andra företag menade också att den kraftiga ökningen av markanvändningsavgifter under första halvåret i år inte är ett gott tecken för investerings- och affärsklimatet, särskilt inte för fastighetsinvesteringar.

Markauktioner bidrar till ökade intäkter från markanvändningsavgifter under första halvåret 2025 - Foto: B. NGOC

Markavgifter driver upp huspriserna.

Förutom den positiva effekten av ökade budgetintäkter, enligt Nguyen Quoc Hiep, medför höga markpriser också många negativa konsekvenser. Dessa inkluderar stigande huspriser eftersom alla insatskostnader är inräknade i priset, och ingen byggherre vill ådra sig förluster. Verkligheten visar dock också att enbart höjning av huspriserna inte garanterar försäljning.

"Lägenhetspriserna ligger redan på 70–80 miljoner VND/ ^m² , vilket redan är skandalöst. Om de höjs till över 100 miljoner VND/ ^m² , vem kommer att köpa dem? Bostadspriserna överstiger vad löntagarna har råd med."

"Även de som har pengar att köpa hus för investeringar, för att spekulera, och är villiga att köpa till höga priser i hopp om prisökningar, kommer att sluta investera när marknaden saktar ner", uttryckte Hiep sin oro.

Samtidigt sade NQK, en byggherre i Hanoi, att många byggherrar för närvarande omprövar sina planer eftersom huspriserna redan har stigit mycket högt och efterfrågan på marknaden gradvis minskar. Vid någon tidpunkt kommer efterfrågan på marknaden att upphöra och marknaden kommer att stanna av. Även efter att ha betalat markanvändningsavgifter kommer byggherrar inte att kunna fortsätta investera i projekt eftersom de inte kommer att kunna sälja sina produkter.

Enligt herr NQK planerar jordbruks- och miljöministeriet också att ändra marklagen från 2024 för att återgå till markpristabellen och markanvändningskoefficienten som i marklagen från 2014. Följaktligen kommer markprisramen att förbli oförändrad i fem år och justeras med markanvändningskoefficienten.

Därför behövs mer specifika bestämmelser gällande markanvändningskoefficienter. Även om vi delegerar fastställandet till provinserna, är bestämmelser nödvändiga för att fastställa dessa koefficienter för att förhindra godtyckliga beräkningar. Investerare behöver också förstå markpriserna för sina projekt för att kunna utarbeta uppskattningar och beräkna output, tillade NQK.

Dessutom har många företag uttryckt oro över att markprislistan, enligt marklagen, kommer att träda i kraft från och med den 1 januari 2026, men många orter har ännu inte utvecklat en ny markprislista och använder fortfarande den nuvarande. Därför måste beräkningar göras för att säkerställa att den nya markprislistan utfärdas i tid i början av 2026.

Enligt representanter från flera företag är markpriser ett stort problem i de flesta projekt. ”Om orter följer dekret 71 möter markvärderingsprocessen för projekt många hinder, vilket kräver 1–2 år för att slutföra värderingen för ett enskilt projekt. Därför är den första frågan som behöver uppmärksammas vid ändring av marklagen att revidera markvärderingsmetoden”, sa en företagare.

Källa: Finansministeriet, data: LE THANH - Grafik: TUAN ANH

* Herr Do Thien Anh Tuan (Föreläsare vid Fulbright School of Public Policy and Management):

Att driva upp markpriserna kan hämma produktionen.

Strävan efter att samla in markanvändningsavgifter kan driva orter att sälja mark för pengar, driva upp markpriserna genom auktioner, snedvrida marknaden, öka investeringskostnaderna och hindra produktionen.

Detta skulle kunna hämma ekonomins konkurrenskraft och minska attraktiviteten för investeringar i tillverknings- och tjänsteindustrier med högt förädlingsvärde.

Intäkterna från mark måste bli mer hållbara.

Ur en markexperts perspektiv anser Dang Hung Vo att markpriserna bör ligga nära marknadsvärdet, men staten måste ha en lämplig finansiell politik gällande mark. I synnerhet måste markpolitiken kontrollera bostadspriserna, vilket många länder gör.

"Sättet som andra länder hanterar det är att investerare bara behöver betala 30 % av markanvändningsavgiften i förskott, istället för att betala hela beloppet i förskott som vi gör. Staten beräknar skatten först när anläggningen tas i bruk. Det innebär att de återstående 70 % tas ut som skatt på det ökade markvärdet när anläggningen väl är i drift", sa Vo.

Samtidigt hävdade Do Thien Anh Tuan att en omfattande reform av politiken för mark- och fastighetsintäkter behövs, inte bara för att skapa ett hållbart intäktssystem för budgeten utan också för att rationellt reglera inkomster, säkerställa social rättvisa och utveckla en sund fastighetsmarknad.

Enligt Tuan är det nödvändigt att gradvis avskaffa de så kallade "avgifterna" och ersätta dem med ett fastighetsskattesystem. Mer specifikt bör fastighetsskatten utformas enligt en progressiv skala, vilket innebär att ju mer fastigheter en person äger, eller ju högre värde deras fastighet har, desto högre skattesats.

Detta syftar inte bara till att öka intäkterna, utan ännu viktigare, till att reglera den extra inkomsten från mark – en form av passiv inkomst som för närvarande inte beskattas proportionellt som inkomst från arbete eller produktion och affärsverksamhet.

"Fastighetsskattens kärnfunktion är omfördelning, det vill säga att ta en del av fördelarna från den grupp som äger många fastigheter och omfördela dem. Här syftar skatten inte till att sänka huspriserna utan till att skapa resurser för att stödja utsatta grupper i att få tillgång till bostäder, utveckla sociala bostäder, renovera fattiga stadsområden eller investera i offentlig infrastruktur som betjänar majoriteten."

"Tillsammans med fastighetsskatt bör vi också beslutsamt tillämpa en progressiv inkomstskatt på fastighetsöverlåtelser för att reglera inkomster och begränsa spekulativt beteende", analyserade Tuan vidare.

Tillbaka till ämnet

LE THANH - BAO NGOC

Källa: https://tuoitre.vn/boi-thu-tien-dat-khong-voi-mung-20250813224319634.htm