Markintäkterna är höga, var inte för glad

tiền sử dụng đất - Ảnh 1. — Vissa företag säger att höjda markanvändningsavgifter kommer att göra det svårt att kontrollera bostadspriserna.

Den kraftiga ökningen av markintäkter under första halvåret i år gör det också svårare för företag att få tillgång till mark. Även företag med projekt som ställts in i årtionden, nu med undanröjda juridiska hinder, har svårt att genomföra sina projekt eftersom markanvändningsavgifter och markskatter har ökat dussintals gånger.

Varför skjuter markavgifterna i höjden?

Professor Dr. Dang Hung Vo, tidigare biträdande minister för naturresurser och miljö , sa att ökningen av markanvändningsavgifter under första halvåret i år berodde på höjningen av markprislistan. När markprislistan flyttas närmare marknaden kommer intäkterna från markanvändning naturligtvis att öka. I synnerhet är Ho Chi Minh-staden den ort med den högsta markprislistan, där markprislistan motsvarar 70 % av marknadspriset.

"Vietnam har länge varit bland världens ledande länder när det gäller intäkter från mark. Även när markpriserna var låga som tidigare år, var intäkterna från mark i vårt land cirka 3 % av BNP, vilket motsvarar intäkterna i utvecklade länder i världen som USA och Storbritannien, och högre än Japan och Sydkorea", tillade Vo.

Enligt Do Thien Anh Tuan – föreläsare vid Fulbright School of Public Policy and Management – bidrar det faktum att en rad orter påskyndar organiseringen av markauktioner, särskilt i områden med högt ekonomiskt värde såsom stadsbälten, industriparker eller områden med nyligen färdigställd infrastruktur, också till att öka intäkterna från mark.

Dessutom har återhämtningen av fastighetsmarknaden från slutet av 2024 till 2025 och en rad marknadsclearingåtgärder börjat få effekt.

"Att påskynda projektgodkännanden, slutföra planering och förbättra transparensen i processen att omvandla markanvändningsändamål har bidragit till att transaktioner har gått smidigare, vilket har skapat en stor intäktsström för budgeten från markanvändningsavgifter", tillade Tuan.

Enligt Nguyen Quoc Hiep, ordförande för GP Invest, måste dock statliga förvaltningsmyndigheter beakta hur den plötsliga ökningen av markpriserna under första halvåret i år påverkar investeringar, produktion och näringsliv, trots att budgetintäkterna har ökat kraftigt tack vare ökade markavgifter.

"Intäkterna från markavgifter skjutit i höjden under första halvåret i år eftersom många projekt hade genomförts under lång tid. I början av året fanns det en ny markprislista så de var tvungna att göra det. I Hanoi fanns det projekt som hade stått fast i årtionden och inte kunde genomföras förrän i början av året när företagen kunde undanröja hindren för att fortsätta genomförandet", sa Hiep.

Representanter för flera andra företag sa också att den kraftiga ökningen av markanvändningsavgifter under första halvåret i år inte är ett gott tecken för företagens investeringsmiljö, särskilt inte fastighetsinvesteringar.

tiền sử dụng đất - Ảnh 2. — Markauktioner bidrar till ökande markanvändningsavgifter under första halvåret 2025 - Foto: B.NGOC

Oro över markavgifter som driver upp bostadspriserna

Förutom den positiva effekten av ökade budgetintäkter, enligt Nguyen Quoc Hiep, medför höga markpriser också många negativa konsekvenser. Det vill säga att bostadspriserna kommer att öka eftersom alla insatskostnader ingår i huspriset och ingen investerare kommer att acceptera en förlust. Men verkligheten visar också att inte alla investerare kan sälja hus genom att höja priset.

"Priset på lägenheter ligger redan på 70–80 miljoner VND/ ^m2, vilket redan är fruktansvärt. Om det höjs till över 100 miljoner VND/ ^m2 , vem kommer att köpa det? Bostadspriserna är bortom vad arbetare och löntagare har råd med."

Även de som har pengar att köpa hus för investeringar, spekulationer och accepterar att köpa till höga priser i väntan på att priserna ska stiga, kommer inte att fortsätta investera när marknaden saktar ner, uttryckte Hiep oro.

Samtidigt sade NQK, en investerare i Hanoi, att många investerare just nu överväger att investera eftersom bostadspriserna har ökat mycket kraftigt och marknadens efterfrågan minskar. Vid någon tidpunkt kommer marknadens konsumtionskraft inte längre att finnas kvar, marknaden kommer att stanna av. Vid den tidpunkten, även om de har betalat markanvändningsavgifter, kommer investerare inte att kunna fortsätta investera i projektet eftersom de inte kan konsumera produkterna.

Enligt herr NQK planerar ministeriet för jordbruk och landsbygdsutveckling att ändra 2024 års marklag i riktning mot att återgå till markpristabellen och markanvändningskoefficienten som i 2014 års marklag. Följaktligen kommer markprisramen att förbli densamma i 5 år och justeras med markanvändningskoefficienten.

Därför behövs det mer specifika regleringar om markanvändningskoefficienter, vi överlåter det till provinserna att bestämma, men det behövs regleringar om markanvändningskoefficienter för byggmark för att undvika godtyckliga koefficienter. Eftersom investerare också behöver visualisera projektets markpris för att göra uppskattningar och beräkna produktionen, tillade herr NQK.

Dessutom uttryckte många företag oro över att markprislistan enligt marklagen kommer att träda i kraft från och med den 1 januari 2026, men fram till denna tidpunkt har många orter ännu inte utvecklat en ny markprislista utan beräknar fortfarande enligt den nuvarande markprislistan. Därför är det nödvändigt att beräkna för att snabbt kunna utfärda en ny markprislista i början av 2026.

Enligt representanter för vissa företag är markpriser en brännande fråga i de flesta projekt. ”Om orter följer dekret 71 kommer markvärderingsprocessen för projekt att möta många svårigheter, och det kommer att ta 1–2 år att slutföra värderingen av ett projekt. Därför är den första frågan som behöver uppmärksammas vid ändring av marklagen att ändra markvärderingsmetoden”, sa ett företag.

tiền sử dụng đất - Ảnh 3. — Källa: Finansministeriet, data: LE THANH - Grafik: TUAN ANH

* Herr Do Thien Anh Tuan (Föreläsare vid Fulbright School of Public Policy and Management):

Att driva upp markpriserna kan hämma produktionen.

Att jaga markavgifter kan driva orter att sälja mark för pengar, vilket driver upp markpriserna genom auktioner, snedvrider marknaden, ökar investeringskostnaderna och hindrar produktionen.

Detta skulle kunna hämma den ekonomiska konkurrenskraften och minska attraktionskraften hos investeringar i förädlingsbaserad tillverkning och tjänster.

Markintäkterna måste bli mer hållbara

Ur en markexperts perspektiv anser Dang Hung Vo att markprislistan bör ligga nära marknaden, men att staten måste ha en lämplig finansiell politik för mark. Markpolitiken måste i synnerhet kontrollera bostadspriserna, eftersom många länder tillämpar den.

"Sättet som andra länder löser detta på är att investerare bara behöver betala 30 % av markanvändningsavgiften, inte hela beloppet från början som vi gör. Först när anläggningen är i drift kommer staten att beräkna skatten. Det vill säga att de återstående 70 % tas ut som skatt på det ökade markvärdet när anläggningen är i drift", sa Vo.

Samtidigt sade Do Thien Anh Tuan att det är nödvändigt att genomföra en omfattande reform av politiken för mark- och fastighetsintäkter, inte bara för att skapa ett hållbart intäktssystem för budgeten utan också för att rimligen reglera inkomsterna, säkerställa social rättvisa och utveckla en sund fastighetsmarknad.

Enligt Tuan är det nödvändigt att gradvis avskaffa den så kallade "penningindrivningen" och ersätta den med ett fastighetsskattesystem. Mer specifikt bör fastighetsskatten utformas enligt ett progressivt schema, vilket innebär att ju mer fastigheter en person äger, eller ju mer värdefulla fastigheterna är, desto högre skattesats.

Detta är inte bara för att öka intäkterna utan, ännu viktigare, för att reglera den extra inkomsten från mark – en form av passiv inkomst som inte beskattas lika lämpligt som inkomster från arbete eller produktion och näringsliv.

"Fastighetsskattens kärnfunktion är omfördelning, det vill säga att ta en del av vinsterna från den grupp som äger många tillgångar för att omfördela. Här syftar skatten inte till att sänka bostadspriserna utan till att skapa resurser för att stödja missgynnade grupper att få tillgång till bostäder, utveckla sociala bostäder, renovera fattiga stadsområden eller investera i offentlig infrastruktur för att betjäna majoriteten."

"Tillsammans med fastighetsskatt bör vi också beslutsamt tillämpa progressiv inkomstskatt från fastighetsöverlåtelser för att reglera inkomster och reglera spekulativt beteende", analyserade Tuan vidare.

Tillbaka till ämnet

LE THANH - BAO NGOC

Källa: https://tuoitre.vn/boi-thu-tien-dat-khong-voi-mung-20250813224319634.htm