Lägenheter från 5

Många utmaningar på kort sikt.

Savills nyligen publicerade fastighetsmarknadsrapport för fjärde kvartalet 2023 i Ho Chi Minh City visar att lägenhetssegmentet står inför flera kortsiktiga utmaningar.

Följaktligen uppgick primärutbudet för hela 2023 till endast 10 700 enheter, den lägsta siffran på de senaste 10 åren. Enbart under fjärde kvartalet 2023 var primärutbudet 7 600 enheter, oförändrat jämfört med föregående kvartal men en minskning med 5 % jämfört med föregående år. Nyutbudet stod för 37 % av primärutbudet. Av detta stod två framstående projekt, The Privia och dess nästa fas, The Glory Heights, för 88 % av nyutbudet. Samtidigt registrerade rapporten inga nya utbud av Grade A-bostäder under kvartalet.

Dessutom har volymen av lägenhetstransaktioner under de senaste 10 åren stadigt minskat med 7 % årligen. Mitt i det begränsade utbudet och de höga försäljningspriserna registrerade marknaden endast 6 200 transaktioner under 2023. Men enbart under fjärde kvartalet förbättrades transaktionssituationen med 3 000 enheter, en ökning med 52 % jämfört med kvartalet föregående år och en ökning med 120 % jämfört med samma period föregående år.

Primärutbudet som registrerades 2023 var det lägsta på de senaste 10 åren.

Troy Griffiths, vice VD för Savills Vietnam, kommenterade: ”Den kortsiktiga utmaningen för lägenhetssegmentet härrör fortfarande från bristen på nytt utbud och höga försäljningspriser. I takt med att köparnas intresse förbättras och det inte finns så många alternativa investeringsalternativ kommer bostadsmarknaden att återhämta sig.”

Absorptionsgraden förbättrades med 14 procentenheter jämfört med kvartalet föregående år och med 23 procentenheter jämfört med föregående år till 40 %. Nya leveranser stod för 78 % av transaktionsvolymen och absorberades till 84 %. Dessa projekt sålde bra tack vare tydlig legal status före lansering, långa betalningsvillkor, banklånestöd och överkomliga priser från 2–5 miljarder VND per enhet. Exklusive ny leverans var marknadstransaktionerna fortsatt svaga med endast 670 sålda enheter, vilket motsvarar en absorptionsgrad på 14 %.

Rapport om lägenhetstransaktioner baserad på data från Savills.

En positiv punkt i Savills data är att utbudet av nya enheter förväntas fyrdubblas under 2024 jämfört med 2023. Klass B kommer att stå för 44 % av marknadsandelen, klass A kommer att ha 37 %, medan klass C endast kommer att ha 19 %. År 2026 förväntas uppskattningsvis 40 800 enheter från 116 projekt lanseras.

Prisvärda lägenheter finns bara i provinserna runt Ho Chi Minh-staden.

Enligt Savills rapport återgick försäljningspriserna för primära fastigheter under fjärde kvartalet 2023 till 2020 års nivåer på 69 miljoner VND/m2 (nettoanvändbar yta), en minskning med 36 % jämfört med föregående kvartal och 45 % jämfört med föregående år, efter att många exklusiva projekt tillfälligt tvingats stänga ner en del av sitt lager. Samtidigt försvann fastigheter till priser under 2 miljarder VND helt från marknaden förra året. Utbudet av fastigheter till priser mellan 2 och 5 miljarder VND dominerade marknaden och stod för nästan 90 %.

Mellan 2024 och 2026 kommer utbudet av lägenheter till priser mellan 2 och 5 miljarder VND att minska avsevärt, medan produkter i intervallet 5 och 10 miljarder VND kommer att dyka upp och dominera marknaden. Köpare i Ho Chi Minh-staden kan välja att utforska angränsande provinser för att hitta mer prisvärda bostadsalternativ. År 2024 förväntas Binh Duong, Dong Nai och Long An stå för 96 % av utbudet av lägenheter till priser under 5 miljarder VND.

Enligt Savills undersökning från 2023 av 30 projekt av klass A och B förblev hyresavkastningen stabil jämfört med föregående år på 4,8 %, men fastighetsvärdetillväxten minskade med 1,9 procentenheter jämfört med föregående år till 2,9 %. Därför minskade den totala avkastningen på lägenhetsinvesteringar under 2023 med 1,7 procentenheter jämfört med föregående år, till cirka 7,7 % jämfört med föregående år.

Fru Giang Huynh, biträdande direktör och chef för forskning och S22M på Savills Ho Chi Minh City, analyserade: ”Investeringsavkastningen från lägenheter i Ho Chi Minh City tenderade att minska något under perioden 2019–2023. Enligt våra uppgifter hade områden som det tidigare Distrikt 2, Distrikt 3 och Distrikt 10 den högsta investeringsavkastningen under den tiden.”

Fru Giang Huynh, biträdande direktör, forskningschef och S22M-avdelningen, Savills Ho Chi Minh City

Under det senaste decenniet har utbudet av nya lägenheter i Ho Chi Minh-stadens 22 distrikt minskat med 253 000 enheter. Det är värt att notera att utbudet i det tidigare Distrikt 9-området minskade med 21 %, åtföljt av en årlig prisökning på 15 %. Utbudet i Distrikt 1 minskade också med 2 % men uppvisade en betydande årlig prisökning på 39 %.

Experten uppgav också att även om den totala avkastningen har minskat under de senaste fem åren, är den fortfarande högre än depositionsräntorna. Detta indikerar att lägenheter fortfarande är en lönsam investeringskanal. På kort sikt förväntas hyresavkastningen öka på grund av en minskning av antalet lägenheter som överlämnas och att depositionsräntorna förblir låga.

Källa: https://www.congluan.vn/can-ho-chung-cu-gia-tu-5--10-ty-dong-se-chiem-linh-thi-truong-giai-doan-2024-den-2026-post281674.html