Lägenheter från 5

Många utmaningar på kort sikt

Savills nyligen publicerade fastighetsmarknadsrapport för Ho Chi Minh City för fjärde kvartalet 2023 visar att lägenhetssegmentet upplever många kortsiktiga utmaningar.

Följaktligen kommer primärutbudet år 2023 endast att uppgå till 10 700 enheter, det lägsta antalet på de senaste 10 åren. Enbart under fjärde kvartalet 2023 kommer primärutbudet att vara 7 600 enheter, oförändrat jämfört med föregående kvartal men en minskning med 5 % jämfört med föregående år. Nytt utbud står för 37 % av primärutbudet. Av dessa stod två framstående projekt, The Privia och nästa fas, The Glory Heights, för 88 % av det nya utbudet. Samtidigt registrerade rapporten inga nya utbud av bostäder av klass A under kvartalet.

Dessutom har antalet lägenhetstransaktioner under de senaste 10 åren minskat med 7 % varje år. Mot bakgrund av knappt utbud och höga försäljningspriser registrerades endast 6 200 transaktioner på marknaden år 2023. Bara under fjärde kvartalet förbättrades transaktionssituationen med 3 000 enheter, en ökning med 52 % jämfört med föregående kvartal och 120 % jämfört med föregående år.

Primärutbudet som registrerades 2023 är det lägsta på de senaste 10 åren.

Troy Griffiths, vice VD för Savills Vietnam, kommenterade: ”De kortsiktiga utmaningarna för lägenhetssegmentet kommer fortfarande från bristen på nya tillgångar och höga försäljningspriser. När köparnas sentiment förbättras och det inte finns för många alternativa investeringsalternativ kommer bostadsmarknaden att återhämta sig.”

Absorptionen förbättrades med 14 procentenheter jämfört med kvartalet föregående år och med 23 procentenheter jämfört med föregående år till 40 %. Nya leveranser stod för 78 % av transaktionsvolymen och absorberades till 84 %. Dessa projekt presterade väl tack vare tydlig legal status före lansering, långa betalningsvillkor, banklånestöd och överkomliga priser från 2–5 miljarder VND/enhet. Exklusive ny leverans var marknadstransaktionerna fortsatt svaga med endast 670 sålda enheter, vilket motsvarar en absorptionsgrad på 14 %.

Rapport om lägenhetstransaktioner enligt Savills-data.

En positiv punkt i Savills data är att utbudet av nya bostäder förväntas fyrdubblas under 2024 jämfört med 2023. Klass B kommer att stå för 44 % av marknadsandelen, klass A kommer att ha 37 % medan klass C endast kommer att ha 19 % av marknadsandelen. År 2026 förväntas 40 800 enheter från 116 projekt öppna för försäljning.

Prisvärda lägenheter finns bara i provinserna runt Ho Chi Minh-staden.

Enligt Savills rapport återgick de primära försäljningspriserna under fjärde kvartalet 2023 till 2020 års nivå på 69 miljoner VND/m2, en minskning med 36 % jämfört med föregående kvartal och 45 % jämfört med föregående år efter att många dyra projekt tillfälligt tvingats stänga sina lager. Samtidigt försvann produkter under 2 miljarder VND helt från marknaden förra året. Utbudet till priser mellan 2 och 5 miljarder VND ledde marknaden med nästan 90 %.

Mellan 2024 och 2026 kommer utbudet av lägenheter till priser mellan 2 och 5 miljarder VND att minska avsevärt, medan produkter i intervallet 5 och 10 miljarder VND kommer att dominera marknaden. Köpare i Ho Chi Minh-staden kan välja att utforska angränsande provinser för mer prisvärda bostadsalternativ. År 2024 förväntas Binh Duong, Dong Nai och Long An stå för 96 % av utbudet av lägenheter till priser under 5 miljarder VND.

Enligt en Savills-undersökning från 2023 på 30 projekt av klass A och B var hyresavkastningen stabil jämfört med föregående år på 4,8 %, men tillgångsvärdets tillväxt minskade med 1,9 procentenheter jämfört med föregående år till 2,9 %/år. Därför minskade den totala vinsten från lägenhetsinvesteringar under 2023 med 1,7 procentenheter jämfört med samma period föregående år till cirka 7,7 %/år.

Fru Giang Huynh, biträdande direktör, forskningschef och S22M Savills HCMC, analyserade: ”Investeringsvinsterna från lägenheter i HCMC tenderar att minska något under perioden 2019-2023. Enligt våra uppgifter har områden som det gamla Distrikt 2, Distrikt 3 och Distrikt 10 haft de högsta investeringsvinsterna på senare tid.”

Fru Giang Huynh, biträdande direktör, forskningschef och S22M Savills HCMC

Under det senaste decenniet har utbudet av nya lägenheter i 22 distrikt i Ho Chi Minh-staden minskat med 253 000 enheter. Det är värt att notera att utbudet i det gamla Distrikt 9-området minskade med 21 %, med en prisökning på 15 % årligen. Utbudet i Distrikt 1 minskade också med 2 % men upplevde en betydande prisökning på 39 % årligen.

Denna expert sa också att även om de totala vinsterna har minskat under de senaste fem åren, är de fortfarande högre än depositionsräntorna. Detta visar att lägenheter fortfarande är en lönsam investeringskanal. På kort sikt förväntas hyresavkastningen öka på grund av en minskning av antalet överlämnade lägenheter och depositionsräntorna kommer att förbli låga.

Källa: https://www.congluan.vn/can-ho-chung-cu-gia-tu-5--10-ty-dong-se-chiem-linh-thi-truong-giai-doan-2024-den-2026-post281674.html