Fastighetspriserna i Thu Thiem överstiger Phu My Hung.

På 2010-talet skapade Phu My Hung snabbt en fastighetsboom med sina lyxlägenheter och blev en symbol för den rika södra delen av Ho Chi Minh-staden. Samtidigt var Thu Thiem fortfarande bara ett träskigt område med vass, dammar och färjeöverfarter som förband det gamla Distrikt 2 med det centrala Distrikt 1, en gång ansett som "landet på andra sidan floden".

Men på bara ungefär ett decennium, särskilt från 2015 till idag, har Thu Thiem genomgått en dramatisk förvandling och blivit en av Ho Chi Minh-stadens nya urbana ikoner. Från ett i stort sett outvecklat område har det gradvis stigit till att bli en central punkt på lyxfastighetsmarknaden, och anses till och med överträffa Phu My Hung vad gäller status och prisnivå i high-end-segmentet.

Fastighetspriserna i Thu Thiem har stigit i ett decennium.

När generalplanen för Thu Thiem New Urban Area godkändes 1996 såg många det fortfarande som ett separat område från den befintliga stadskärnan. År 2005 reviderades planen, och en rad infrastrukturprojekt som Saigonflodtunneln, Mai Chi Tho Boulevard och Thu Thiembron 1 dök upp successivt, vilket började förändra uppfattningen om denna halvö.

Det var dock inte förrän omkring 2015 som detta stadsområde verkligen började ta form med de första projekten som lade grunden för ett modernt stadscentrum.

De första faserna av Sala Urban Area var projektet som startade utvecklingsvågen i Thu Thiem. Detta följdes av Empire City, som lanserades 2015, och Metropole, som dök upp 2018 och lockade en mängd stora fastighetsutvecklare.

De första faserna av Sala urbana område markerade början på en våg av fastighetsutveckling i Thu Thiem. Foto: Quynh Danh.

I ett samtal med Tri Thuc - Znews kommenterade Le Thi Huyen Trang, generaldirektör för JLL Vietnam, att perioden 2015 till 2018 anses vara den formande fasen för fastighetsmarknaden i Thu Thiem.

Banbrytande projekt som Sala av Dai Quang Minh noterade lägenhetspriser på cirka 56–70 miljoner VND/m2. Vid den tiden ansågs detta pris vara mycket högt för den östra delen av Ho Chi Minh-staden, men marknaden absorberade det snabbt tack vare förväntningar om framtiden för denna halvö.

Inte bara lägenheter, utan även låghussegmentet etablerar snabbt en ny prisnivå. Enligt Trang väckte många radhus och villor längs huvudgator i Sala en gång uppmärksamhet när de nådde cirka 200 miljoner VND/m2 mark – ett pris som sällan sågs i det gamla Distrikt 2 för ett decennium sedan.

Perioden från 2019 till 2022 markerade en mer betydande omvandling då ett flertal utvecklare lanserade nya produkter och positionerade sig i lyxsegmentet, vilket förde Thu Thiem in i kapplöpningen om exklusiva fastigheter.

Medan lägenhetspriserna i Thu Thiem initialt bara låg på några tiotals miljoner VND/m2, hade många projekt vid floden år 2019–2022 registrerat primärmarknadspriser som nådde 160–170 miljoner VND/m2.
Le Thi Huyen Trang, generaldirektör för JLL Vietnam

Närvaron av stora namn som SonKim Land, GS E&C och Keppel Land har bidragit till att ompositionera hela marknaden. Projekt i Thu Thiem med fokus på internationella standarder har drivit upp priserna 2–3 gånger jämfört med den inledande fasen.

"Medan lägenhetspriserna bara låg på några tiotals miljoner VND/m2 i den inledande fasen, hade många projekt vid floden under perioden 2019–2022 registrerat primärmarknadspriser som nådde 160–170 miljoner VND/m2", citerade Trang statistik från JLL.

Efter att Ba Son-bron öppnades för trafik 2022 fortsatte fastighetspriserna i Thu Thiem att stiga till nya höjder. Bron är inte bara ett transportprojekt utan också en "psykologisk boost" som hjälper Thu Thiem att ansluta direkt till det befintliga centrala affärsdistriktet i Ho Chi Minh-staden.

Ba Son-bron, som öppnades för trafik 2022, var inte bara ett transportprojekt utan blev också en "psykologisk skjuts" som drev upp fastighetspriserna i Thu Thiem till nya höjder. Foto: Quynh Danh.

År 2025-2026 kommer fastighetsmarknaden i Thu Thiem officiellt att gå in i den ultralyxiga fasen. Enligt JLL har återförsäljningspriset för många lägenheter vid floden nått 180-200 miljoner VND/m2, vilket närmar sig prisnivån i många exklusiva stadsområden i Sydostasien. Vissa exceptionella fastigheter överstiger till och med denna tröskel.

Fastighetspriserna i Thu Thiem förväntas fortsätta att stiga.

David Jackson, generaldirektör för Avison Young Vietnam, noterade också att fastighetspriserna i Thu Thiem förväntas öka kraftigt under perioden 2015-2025 tack vare flera grundläggande faktorer, såsom närheten till det gamla Distrikt 1-centrumet, knapp marktillgång, synkroniserad infrastruktur och inriktningen att bli Ho Chi Minh-stadens nya finanscentrum.

Enligt honom är Thu Thiem, till skillnad från den gamla stadskärnan, noggrant planerad med låg bebyggelsetäthet, ett brett transportsystem och gott om utrymme för utveckling av storskaliga bekvämligheter som parker, torg och gemensamma utrymmen. Samtidigt har det gamla Distrikt 1 nu gått in i en nästan fullständig utvecklingsfas, så potentialen för framtida prisökningar förväntas vara långsammare.

Fru Le Thi Huyen Trang antydde till och med att Thu Thiem nu har etablerat sig som ett "nytt centrum" som direkt konkurrerar med det gamla Distrikt 1 och överträffar många andra väletablerade exklusiva områden i staden.

Förutom fördelarna med planeringen, enligt Trang, är anslutningen från Thu Thiem till Ben Thanh-marknaden via Thu Thiem-tunneln eller Ba Son-bron ännu snabbare än i vissa områden i de gamla förorterna till Distrikt 1. Detta har minskat prisskillnaden mellan de två områdena.

I en jämförelse med den södra delen av Ho Chi Minh-staden menade hon att Phu My Hung för närvarande spelar rollen som ett stabilt stadsområde som tillgodoser familjers verkliga bostadsbehov, medan Thu Thiem håller på att framstå som ett nytt centrum med stor attraktionskraft när det gäller tillväxt i fastighetsvärden och förmågan att attrahera långsiktigt investeringskapital.

Phu My Hung spelar för närvarande rollen som ett stabilt stadsområde som tillgodoser familjers verkliga bostadsbehov. Foto: Quynh Danh.

Därför, även om fastighetspriserna i Thu Thiem har ökat kraftigt under perioden 2015-2025, med en genomsnittlig tillväxttakt på cirka 20,4 % per år för lägenheter och 23 % per år för låghus, anser David att detta område fortfarande är i färd med att omvandlas från ett nybildat stadsområde till ett mer fullt utvecklat skede.

En expert på Avison Young bedömer att Thu Thiem fortfarande har betydande potential för prishöjningar tack vare fortsatt starka investeringar i infrastruktur, ikoniska byggnader och exklusiva bekvämligheter. Enligt honom håller detta område gradvis på att bli ledande när det gäller att sätta prisnivån på lyxfastigheter i Ho Chi Minh-staden.

Samtidigt förväntas Phu My Hung fortsätta att behålla sin attraktivitet tack vare sin omfattande planering och bevisade livskvalitet, men detta område går in i ett mognadsstadium av sin utvecklingscykel, så potentialen för prisökningar uppskattas vara betydligt lägre.

"Skillnaden i efterfrågan på fastigheter i Thu Thiem ligger i dess framtida positionering. Medan Thao Dien eller Phu My Hung är attraktiva på grund av sin etablerade bostadsmiljö, lockar Thu Thiem köpare med förväntningen att bli ett nytt finanscentrum och en urban ikon för Ho Chi Minh-staden på lång sikt", sa David.

Med tanke på prisnivåerna fram till 2025 anser han att Thu Thiem har skapat ett betydande gap jämfört med Thao Dien och Phu My Hung, samtidigt som gapet till det gamla Distrikt 1 har minskat avsevärt.

Enligt en undersökning av Tri Thuc - Znews ligger lägenhetspriserna i Phu My Hung för närvarande mellan 80 och 150 miljoner VND/m2 beroende på område, med en genomsnittlig ökning på cirka 10 % per år. Nya projekt som The Regency i Phu My Hung säljs för närvarande vidare för cirka 170–180 miljoner VND/m2. Samtidigt har många nya projekt i Thu Thiem vida överstigit 200 miljoner VND/m2-gränsen.

Från och med nu och fram till 2030 förutspår David att Thu Thiem kommer att gå in i fasen av "stadsfunktionell färdigställande", då en rad viktiga komponenter som Thu Thiem-bron 3 och 4, gångbron, tunnelbanelinjen Ben Thanh - Thu Thiem, det centrala torget, International Financial Center och storskaliga fastighetsprojekt kommer att vara i drift samtidigt.

Vid den tidpunkten kommer fastighetspriserna inte längre att drivas enbart av förväntningar, utan av faktiska kassaflöden, verklig efterfrågan från företag, yrkesverksamma och högvärdiga ekonomiska verksamheter. Enligt honom kan Thu Thiem efter perioden 2026-2030, när ekosystemet i det nya centrala affärsdistriktet är färdigställt, gå in i en ny tillväxtcykel med prisnivåer som kan överstiga genomsnittet i Distrikt 1 i vissa exklusiva segment.

Trots prognoser om fortsatta prisökningar tror experter att likviditeten i området kommer att förbli positiv tack vare att den huvudsakliga kundkretsen är långsiktiga investerare som ser centrala fastigheter som en säker tillflyktsort mitt i en volatil ekonomisk miljö.

"Efterfrågan på fastigheter på denna halvö handlar inte bara om att ackumulera tillgångar, utan också om en livsstilsfilosofi som prioriterar upplevelser och direkt anslutning till det framtida internationella finanscentret. Detta skapar ett mycket selektivt marknadssegment som siktar på standarderna hos en modern stad på regional nivå", tillade Trang.

Källa: https://znews.vn/gia-bat-dong-san-thu-thiem-vuot-phu-my-hung-post1653778.html