Avblockerar historien om prisvärda bostäder

Som planerat blev jag återigen ombedd av Investment Newspaper att skriva en artikel om ämnet "prisvärda bostäder".

Herr Nguyen Hoang Nam, generaldirektör för G-Home, expert på socialt boende

1.

Ärligt talat, även om jag har deltagit i många tv-intervjuer om den här historien och även har skrivit många artiklar om bostäder under det senaste året, så tycker jag att det är svårt närhelst ämnet "prisvärda bostäder" nämns.

Det är svårt inte bara för att den här historien har analyserats och dissekerats av alltför många experter och forskare, och om jag kan skriva något bättre eller inte, utan också för att det i praktiken finns alltför många hinder att arbeta som projektutvecklingskonsult, mäklare och till och med i vissa avseenden som investerare, men att faktiskt skapa "prisvärda bostäder".

Finansiell potential är en sak och avgör till stor del framgången för ett fastighetsinvesteringsprojekt, men historien om att bygga en prissättningsstrategi som verkligen är "överkomlig" för majoriteten av människor med verkliga bostadsbehov enligt rådande verklighet är en enorm utmaning för alla företag.

Att äga en tillräckligt stor markbit är bara ett nödvändigt villkor för att genomföra ett projekt (för att inte tala om huruvida bostadsprojektet är dyrt eller billigt), men det tillräckliga villkoret är en lång rad procedurer som kan ta flera år att slutföra. Det tar inte ens hänsyn till om marken är planerad och berättigad till markanvändningsomvandling (i de fall det inte är icke- jordbruksmark ).

Detta visar att processen är mycket lång och att insatskostnaderna för ett projekt ofta är mycket stora. Med den nuvarande långa projektgodkännandeprocessen är insatskostnaderna ofta mycket höga och den högsta är vanligtvis markkostnaden. För att inte tala om den intressanta historien när de flesta företag måste använda finansiell hävstång.

Anta att du måste låna 300 miljarder VND för att köpa en tomt för att genomföra ett projekt. För varje år som projektförfarandena försenas förlorar företaget 10 % av låneräntekostnaden, vilket är 30 miljarder VND. Och för att säkerställa investeringseffektiviteten är företaget tvunget att lägga till denna kostnad till priset, vilket gör det omöjligt att försäljningspriset blir lägre.

Det vill säga med vanliga "prisvärda hus", i berättelsen om socialt boende är det mycket svårare när förfarandena och den förmånliga investeringspolicyn för investerare enligt tidigare gällande lagar verkar vara "förmånliga" men i verkligheten inte är så "förmånliga" som investerare föreställer sig.

Till exempel föreskriver paragraf 3, artikel 54 i bostadslagen från 2014 att investerare måste reservera minst 20 % av den sociala bostadsytan i projektet för uthyrning, och att den först kan säljas efter 5 år. I verkligheten får investerare med varje socialt bostadsprojekt endast en maximal vinst på 10 %, medan de måste reservera upp till 20 % av ytan för uthyrning, så det finns nästan ingen vinst kvar.

För att inte tala om en rad andra regleringar om förmånliga markanvändningsavgifter för sociala bostäder, men som kräver att företag betalar i förskott och drar av senare. Om projektförfarandet tar cirka 5 år kommer företagen nästan att bli paralyserade.

2.

Faktum är att efter att bostadslagen (ändrad) officiellt antogs i slutet av förra året kände jag och många kollegor i branschen lättade över att åtminstone den lagstiftande myndigheten hade insett problemet och gjort mer praktiska ändringar i lagens bestämmelser.

I synnerhet har det, genom att avkoppla frågorna om bostadsköp till regleringen om att projektinvesterare kommer att ha förmånspolicyer vid genomförande av sociala bostadsprojekt, också klargjort de långvariga hinder som har hämmat utvecklingen av detta segment.

Till exempel, enligt artikel 85: Undantag från markanvändningsavgifter, markarrende; förmånlig mervärdesskatt, företagsskatt...; lån med förmånliga räntor; stöd från den provinsiella folkkommittén för att koppla samman projektets tekniska infrastruktursystem med det regionala tekniska infrastruktursystemet, vilket säkerställer synkronisering av social infrastruktur inom och utanför projektets omfattning;

Dessutom har investerare rätt till en vinst på högst 10 % av den totala bygginvesteringskostnaden för området för socialt bostadsbyggande; har rätt till högst 20 % av den totala bostadsmarkytan för investeringar i byggande av företag, service, handel eller kommersiella bostäder eller 20 % av den totala golvytan för bostäder för företag, service och handel; har rätt till separat redovisning och åtnjuter hela vinsten för området för företag, service, handel eller kommersiella bostäder; andra incitament enligt lagbestämmelser (om sådana finns).

Utöver de viktigaste ändringarna i bostadslagen (ändrad) ändrade marklagen (ändrad) som antogs ungefär en månad senare även många av innehållet för att undanröja svårigheter och minska de "komplicerade", "överlappande", "sammanflätade" investeringsförfarandena i många specialiserade lagar.

Detta är banbrytande och öppna förändringar av statliga förvaltningsmyndigheter för att skapa en mer harmonisk, transparent och tydlig investeringsmiljö.

Detta kommer åtminstone att hjälpa företagsledare att undvika att springa runt från en myndighet eller avdelning till en annan för att hitta en lösning, men ändå inte kunna hitta en lösning eftersom en plats kanske gör det rätt, men en annan kanske fortfarande gör det fel.

Bara om man räknar processen "Kommunnivå frågar distriktsnivå", "Distriktsnivå frågar provinsnivå", "Provinsnivå frågar ministernivå", "Ministernivå frågar premiärminister " ... tar den genomsnittliga fråge- och svarscykeln, som jag räknar, också upp till 3 månader. Och om denna process kan förkortas, kommer den också att minska en betydande del av bostadskostnaden beräknad per 1m2 när den når personer med verkliga bostadsbehov.

Ett socialt bostadsprojekt i Khanh Hoa- provinsen.

3.

I allmänhet visar verkligheten att bristen på prisvärda bostäder inte är ett problem som bara förekommer i Vietnam utan i många länder runt om i världen, inklusive utvecklade länder. Och att lösa bostadsproblemet, och särskilt prisvärda bostäder, är inte något som kan lösas över en natt av en person eller organisation, utan kräver bidrag från alla samhällssektorer, gemensamma insatser från det offentliga, privata och medborgarna.

I den rapport som ordföranden för nationalförsamlingens ekonomiska utskott, Vu Hong Thanh, presenterade för nationalförsamlingen vid morgonsessionen den 20 maj, den 7:e sessionen, fanns det åsikter som föreslog att regeringen skulle utvärdera och hitta lösningar för att stabilisera situationen, och samtidigt begärde man att regeringen skulle genomföra en omfattande inspektion av utvecklingen av sociala bostäder under den senaste tiden, identifiera svårigheter, brister, överträdelser och negativitet för att strikt hantera dem i enlighet med lagens bestämmelser.

Jag håller med om inspektionen, eftersom mekanismen och policyn är en utmaning men oerhört viktiga för att förändra den nuvarande ineffektiva verkligheten. Frågan är vad vi ska inspektera, hur vi ska inspektera för att hitta en rimlig lösning och förbättring, och undvika att skapa en negativ mentalitet för att locka investerare till detta "svåra" segment.

För närvarande, enligt klausul 4, artikel 1 i dekret nr 49/2021/ND-CP, måste kommersiella bostadsprojekt med en markanvändningsskala på 2 hektar eller mer i särskilda stadsområden och stadsområden av typ 1, eller 5 hektar eller mer i stadsområden av typ 2 och 3, reservera 20 % av den totala markytan för byggande av sociala bostäder.

I teorin måste denna markfond vara ren mark (röjd), till och med ha infrastruktur, och i verkligheten har varje provins/stad ett stadsområde i 63 provinser/städer. Så varför finns det fortfarande många provinser som inte har genomfört några sociala bostadsprojekt? Vart går denna markfond? Därför är detta en fråga som måste sättas i centrum för inspektionen, vilket begärts av nationalförsamlingens ekonomiska utskott.

Naturligtvis har jag dessutom i tidigare artiklar nämnt många fall där fattiga och missgynnade människor har svårt att få tillgång till socialt boende på grund av procedurproblem. Den nuvarande regleringen att endast "tjänstemän, statsanställda och offentliganställda" är en av de 10 grupper av personer som är berättigade att köpa socialt boende, men arbetstagare som bara har skrivit på kontrakt och ännu inte har blivit anställd, är en enorm begränsning som behöver granskas och tas bort för att eliminera situationen för fattiga människor som är berättigade att köpa socialt boende men fortfarande väntar trött bara för att de saknar en lokal prägel.

Eller huruvida personen som köps verkligen har låg inkomst eller inte är också en kontroversiell fråga. I verkligheten kan många människors huvudlön vara "låg" men deras "extrajobb" kan vara mycket hög och det nuvarande datasystemet är inte tillräckligt kapabelt att upptäcka detta.

4.

En sak jag uppskattar med den senaste revideringen av lagprojekten är att den lagstiftande myndigheten har varit mycket mottaglig och proaktivt lyssnat på marknadsaktörernas åsikter samt kartlagt och utvärderat verkligheten. Detta är en positiv aspekt, eftersom det bara är genom att djupt undersöka de faktiska bristerna från båda sidor som vi kan gå mot att påskynda undanröjandet av hinder och lösa grundorsakerna till de problem som marknaden står inför.

Därför hoppas jag också att berättelsen om implementering, tillsyn och inspektion i framtiden också kommer att bygga på en anda av öppenhet, fokus och lösning av de kärnproblem som marknaden står inför.

Källa: https://baodautu.vn/batdongsan/go-nghen-trong-cau-chuyen-ve-nha-binh-dan-d215705.html