Satellitvågor och möjligheter för utveckling av fastighetsmarknaden

Efter sammanslagningen bidrar det utökade stadsrummet till att Ho Chi Minh-staden närmar sig den "superurbana"-modellen, tillsammans med förväntningen att kapitalflöden och befolkning kommer att röra sig i nya banor.

I det sammanhanget nämns satellitfastighetsmarknaden som en stor möjlighet. Vid 2025 års Housing Real Estate Forum med temat "Satellite Wave", organiserat av Vietnam Real Estate Association (VNREA) i samarbete med Lao Dong Newspaper och Real Estate Review Community på eftermiddagen den 18 september i Ho Chi Minh-staden, dissekerades en rad viktiga frågor för att forma en lämplig utvecklingsmodell för den kommande perioden.

Positiva förändringar

Ur ett politiskt perspektiv sa Dr. Nguyen Van Khoi - ordförande för Vietnams fastighetsförening, medlem av premiärministerns reformrådgivande råd, tidigare vice ordförande för Hanois folkkommitté - att fastighetsmarknaden nyligen öppnat upp stora möjligheter när tre drivkrafter konvergerar: valuta - kreditavkylning av räntor; offentliga investeringar som ökas med motorvägar, tunnelbana, flygplatser, vilket för infrastruktur närmare förorterna; ny och mer transparent rättslig ram. Enligt honom ökar sänkta räntor direkt den faktiska köpkraften för bostäder; storskaliga infrastrukturprojekt skapar en naturlig "tyngd" mot satellitområden; ändrade och kompletterade lagar hjälper företag att minska juridiska risker och påskynda utbudet.

Även utbudet av fastigheter ser ljusare ut. Vuong Duy Dung, biträdande chef för avdelningen för bostäder och fastighetsmarknadsförvaltning vid byggministeriet , sa att utbudet har varit rikligt sedan början av året, motsvarande 120 % under samma period. Produktstrukturen är mer diversifierad, inklusive segmentet som betjänar låginkomsttagare och sociala bostäder i stadsområden.

Angående priserna medgav Dung att även om prisnivån fortfarande är hög, "är hela marknaden generellt relativt stabil, utan feber". Enligt honom är det nödvändigt att se på överkomliga priser utifrån ackumulerad inkomst och hushållens utgiftsstruktur, istället för att jämföra maskiner med genomsnittlig månadsinkomst.

"Numera har köpare inte bara ett hus utan också ett livskvalitet", kommenterade Dung. Han betonade att levnadsstandarden i stadsområden idag skiljer sig mycket från för 20 år sedan, vilket leder till att priserna återspeglar många faktorer som bekvämligheter, tjänster och drift.

Mer specifikt sade Vo Hong Thang, biträdande generaldirektör för DKRA Group, att Ho Chi Minh-staden och angränsande provinser under de första åtta månaderna 2025 noterade positiva tecken på återhämtning. Utbudet av lägenheter nådde 28 114 enheter, en ökning med 58 % under samma period; absorptionen var mer än 20 000 enheter, 3,1 gånger högre än 2024.

Radhus- och villsegmentet erbjöd 10 133 produkter, en ökning med 71 %; med 4 817 konsumerade produkter, fyra gånger högre än samma period. Tomter tillhandahöll 7 167 produkter, en ökning med endast 3 %, men absorptionsvolymen nådde 1 130 produkter, en ökning med 2,2 gånger. Det är värt att notera att investeringsefterfrågan fortfarande är högre än bostadsefterfrågan; gruppen som är intresserad av att köpa fastigheter är mestadels i åldersgruppen 35–44 år (36 %), medan köpare av bostäder vanligtvis är i åldersgruppen 25–34 år, vilket motsvarar 40 %.

Bostadsforumet 2025 lockade ett stort antal investerare och experter. Foto: HOANG TRIEU

Måste uppfylla flera kriterier

På forumet framfördes åsikterna att planeringen måste fastställa nödvändiga förutsättningar för att "satellitvågor" ska bli en långsiktig drivkraft.

Dr. Ngo Viet Nam Son, en planeringsexpert, tror att Ho Chi Minh-staden inom en snar framtid kommer att "nästan vara en superurban delregion", som spelar rollen som en kärna som förbinder och främjar industri och tjänster i satellitområden. Enligt honom pratar företag mycket om allmännyttiga tjänster, men "att sälja liv till människor är det som är attraktivt". Satellitstäder som vill att människor ska bo måste ha skolor, jobb och offentlig hälsovård , så att de har stabila jobb och en tillräckligt bra inkomst, "föräldrar kan flytta närmare stadsområdet för att köpa eller hyra, båda är fortfarande bra".

Herr Son nämnde exemplet med södra Saigon-området som tidigare planerades systematiskt, där social infrastruktur kom först före försäljning av fastigheter, och en detaljerad plan som konsekvent genomfördes för att bidra till att öka värdet på ett hållbart sätt. Tre svagheter som man måste ha i åtanke vid utveckling av stadsområden, enligt honom, är mekanismen - laglighet, den omgivande miljön (såsom översvämningar, även i ett välplanerat område) och frågan om identitet - rumslig förvaltning när det omgivande området är stökigt, vilket kan sänka den övergripande kvaliteten.

Ur ett marknadsperspektiv lade Nguyen Khanh Duy, chef för Savills Vietnam Residential Sales Department, till praktiska kriterier för att undvika "spökstäder". Mer specifikt måste en framgångsrik satellitstad ha minst invånare, vara belägen inom en radie av 30–40 km från stadens centrum, ha en maximal restid på 40–45 minuter med kollektivtrafik, ha grönområden och en måttlig befolkningstäthet så att människor är villiga att resa långt för att bo; försäljningspriset måste vara lämpligt, överkomligt och 40–50 % lägre än det centrala området. Dessa kriterier är direkt kopplade till den interregionala infrastrukturens anslutningskapacitet, servicekvaliteten på plats och investerarens prissättningsstrategi.

På den politiska fronten betonade Vuong Duy Dung att statens inriktning framöver är att fortsätta ändra lagen och ta bort förfaranden för investeringar, mark, planering och byggnation för att förenkla och skapa förutsättningar för företag att minska kostnader och öka utbudet till marknaden, särskilt inom produktgrupper som är lämpliga för låginkomsttagare.

Enligt honom kommer en förbättring av både kvalitet och kvantitet samtidigt att bidra till att öka valmöjligheterna för riktiga köpare, begränsa prisökningar på grund av lokal knapphet och samtidigt skapa en stabil driftsplattform för satellitstäder.

I den långsiktiga visionen betonade Dr. Nguyen Van Khoi att "satellitvågor" är en oundviklig trend under perioden 2025-2030. Att följa rätt utveckling, inklusive transparent politik, synkron planering och mekanismer för att uppmuntra realistisk efterfrågan på bostäder, kommer att hjälpa fastigheter att inte bara tjäna bostadsändamål utan också bli grunden för hållbar ekonomisk utveckling.

"Faktum är att kombinationen av lägre räntor, ökade offentliga investeringar och förbättrade rättsliga ramar skapar gynnsamma 'exogena förutsättningar'. För att omvandla möjligheter till värde måste satellitstäder fullt ut anamma 'endogena förutsättningar': lokala jobb, högkvalitativa offentliga tjänster, transparent styrning och priser som är överkomliga för majoriteten av människorna", betonade experten.

Journalisten Dr. TO DINH TUAN - Chefredaktör för tidningen Nguoi Lao Dong:

Följer med fastighetsmarknaden

Forumets tema "Satellitvågor" är aktuellt och suggestivt. Konceptet med "satellitstäder" förväntades minska belastningen på det centrala området, utöka bostadsytan och skapa bostadsmöjligheter för ett stort antal människor.

Under senare år har människor bevittnat en kraftig uppsving av satellitprojekt runt Ho Chi Minh-staden, Hanoi och många andra stora städer. Genomförandet har dock inte varit som förväntat. Satellitprojekt kan bara bli en riktig våg när de kopplas till verkliga bostadsbehov, när människor hittar en plats att bo på och inte bara en spekulationsprodukt. I denna process är pressens roll oerhört viktig.

När det gäller Lao Dong Newspaper har vi under årens lopp ständigt följt fastighetsmarknaden och ansett det vara ett av våra kärnområden. Varje år organiserar Lao Dong Newspaper mer än 50 evenemang, seminarier, workshops, talkshows etc., inklusive många program om fastighetsmarknaden, där experter, företag och förvaltare kan diskutera, dela information och hitta lösningar. Genom detta hoppas vi kunna bidra till att skapa en sund och transparent fastighetsmarknad och därmed ge ett viktigt bidrag till den övergripande utvecklingen av landets ekonomi.

Dr. Can Van Luc - chefekonom på BIDV, medlem av premiärministerns politiska rådgivande råd:

Få fastighetspriserna till en rimlig nivå

För närvarande tenderar många fastighetsbolag att genomföra flera projekt samtidigt i samma område, vilket leder till press på kapital, kassaflöde och ökade finansiella risker. Detta är något som behöver varnas tidigt för att undvika negativa konsekvenser på lång sikt.

Statistik visar att en tjänsteman i Vietnam behöver nästan 26 års arbete för att kunna köpa en lägenhet, vilket tydligt återspeglar skillnaden när fastighetspriserna ökar mycket snabbare än inkomsterna, vilket skapar en stor skillnad jämfört med världsgenomsnittet. Därför är det ett brådskande krav att kontrollera priserna, få fastighetspriserna till en mer rimlig nivå och diversifiera kapitalkällor och produkter för att möta människors verkliga behov.

För en stabil utveckling behöver företag proaktivt transformera sig digitalt, transformera sig grönt och delta i byggandet av en fastighetsdatabas för att öka transparensen. På statens sida behöver det finnas genomförbara lösningar för att stabilisera och gradvis sänka prisnivåerna, diversifiera kapitalkällor, utveckla fastighetsfinansiering, återställa obligationsmarknaden, inrätta en nationell bostadsfond, främja kontantlösa betalningar och ha en rimlig skatteplan... Om det genomförs väl överväger de nuvarande möjligheterna utmaningarna, vilket skapar en grund för en hållbar utveckling av fastighetsmarknaden.

Enligt arkitekten och filosofin Ngo Viet Nam Son är den största flaskhalsen i stadsutvecklingen kopplad till kollektivtrafiken den rättsliga ramen för planering och frigörelse av mark. Utan en tydlig och transparent kompensationsmekanism kan projektet lätt stagnera.

Internationell erfarenhet visar att det är nödvändigt att tillämpa en "tvåprismekanism" för att lösa detta problem. Följaktligen kan tidig kompensation enligt markpriset, när infrastruktur finns tillgänglig, göra det möjligt för människor att enkelt överlåta marken och staten kan dra nytta av mervärdet efter att infrastrukturen har tagits i bruk.

Källa: https://nld.com.vn/song-ve-tinh-thuc-day-thi-truong-bat-dong-san-196250918220748284.htm