En investerare anklagades för kapitalangrepp.

Även om projektet inte har godkänts för investering har investeraren konsulterat och tecknat handpenningsavtal med lägenhetsköpare, samlat in miljarder dong och kontinuerligt lovat att överlämna lägenheterna, men har ännu inte gjort det.

Mottagen deposition men försenad projektgenomförande

I en namninsamling till tidningen Nguoi Lao Dong rapporterade Beed Bijal Motichand (indisk nationalitet) och Daryanani Ajay Lachman (brittisk nationalitet) att Phuc Khang Investment and Construction Joint Stock Company (Phuc Khang, med huvudkontor i distrikt 3, Ho Chi Minh-staden) hade förskingrat pengar och lämnat falsk information angående Rome By Diamond Lotus-projektet (nr 50 Mai Chi Tho Avenue, An Phu-distriktet, Thu Duc City).

Enligt framställningen undertecknade Beed Bijal Motichand och Phuc Khang den 28 november 2018 handpenningsavtal nr 81/2018/HDDC/PK för att säkerställa undertecknandet av köpekontraktet för lägenhet nr A16.CASA 1.2 i Rome by Diamond Lotus-projektet med ett totalt värde av 5,4 miljarder VND efter att projektet uppfyllt de villkor för köp och försäljning som föreskrivs i lag.

I bilagan till depositionsavtalet åtog sig Phuc Khang att meddela kunden om undertecknandet av köpekontraktet för lägenheten den 1 december 2019 och meddela överlämnandet av lägenheten den 1 maj 2021. På Phuc Khangs begäran betalade herr Beed Bijal Motichand totalt 1,84 miljarder VND, motsvarande 34 % av lägenhetens värde.

Rome By Diamond Lotus-projektet har varit inhägnat i många år men byggandet har fortfarande inte påbörjats.

Från oktober 2019 till juli 2022 har Phuc Khang dock kontinuerligt skickat dokument om ändringar av projektets genomförandetid, tidpunkten för att underteckna köpekontraktet och tidpunkten för överlämnande av lägenheten. Beed Bijial Motichand insåg att transaktionen inte kunde fortsätta och skickade många e-postmeddelanden för att begära att företaget skulle återbetala betalningen, men hittills har Phuc Khang inte gjort det.

På liknande sätt undertecknade Daryanani Ajay Lachman i slutet av 2018 ett depositionsavtal med Phuc Khang för att säkra undertecknandet av köpekontraktet för lägenhet nr C16.CASA 1.3 med ett totalt värde av 5,3 miljarder VND. Från tidpunkten för kontraktets undertecknande till oktober 2019 betalade Daryanani mer än 2 miljarder VND, motsvarande 38 % av lägenhetens värde. Enligt dokument nr 7-2022 uppgav Phuc Khang att de samordnar med myndigheterna för att genomföra projektet.

När Ms. Daryanani insåg att Phuc Khang inte kunde uppfylla sitt åtagande skickade hon flera e-postmeddelanden från juli 2022 till juni 2023 där hon begärde att Phuc Khang skulle återbetala betalningen på mer än 2 miljarder VND. Företaget har dock ännu inte gjort det.

Enligt arbetsprotokollet daterat den 22 augusti 2023 mellan TNTP International Law Firm & Associates (behörig representant för ovanstående 2 kunder) och Phuc Khang Investment and Construction Joint Stock Company, bekräftade detta företag följande innehåll: "Rome by Diamond Lotus-projektets juridiska problem förväntas i princip vara lösta senast 2025 och nästa steg kommer att vidtas (godkännande av investeringspolicy, bygglov etc.)".

Nyligen kontaktade Phuc Khang de två ovannämnda kunderna för att skicka en rapport om avvecklingen av kontraktet. I vilken företaget gick med på att återbetala det betalda beloppet, men med villkoret att kunderna måste överlämna "alla originalkontrakt, bilagor, ritningar, fakturor, kvitton och relaterade dokument (om några)" till företaget. När de insåg den orimliga begäran gick dessa två kunder inte med på det.

I ett uttalande till en reporter från tidningen Nguoi Lao Dong bekräftade Nguyen Ngoc Huong, marknadschef för Phuc Khang, att de juridiska dokumenten för Rome By Diamond Lotus-projektet var färdiga, så företaget hade just mottagit pengar från kunderna. "Låt Phuc Khang och kunderna arbeta tillsammans, så löser vi det", sa Huong.

Efter det fortsatte vi att kontakta och mejla Ms. Nguyen Ngoc Huong men har hittills inte fått något specifikt svar om frågor relaterade till projektet och transaktioner med kunder.

Samtidigt, enligt en reporter från tidningen Nguoi Lao Dong på morgonen den 18 december, var Rome By Diamond Lotus-projektet avspärrat på utsidan, och presenningarna runt omkring var bleknade och på väg att gå sönder. Inuti fanns bara en tom tomt, en kran och lite maskiner, men ingen arbetade eller byggde.

Olagligt avtal?

Vid en analys av lagligheten i Rome By Diamond Lotus-projektet och transaktionen mellan Phuc Khang och kunden sa advokat Truong Van Tuan, Trang Sai Gon Law Office, att depositionsavtalet är till för att garantera undertecknandet av köpekontraktet.

Om projektet inte har godkänts av den behöriga myndigheten för investeringspolicy, men investeraren har tecknat ett depositionsavtal med kunderna sedan november 2018 och åtagit sig att anmäla undertecknandet av köpekontraktet för lägenheten den 1 december 2019, kan det betraktas som olagligt, eftersom det inte finns någon garanti för att projektet kommer att godkännas.

Dessutom orsakade investerarens lämnande av falsk information att kunderna missförstod föremålet (projektet) och transaktionens innehåll, vilket ledde till att lägenhetsdepositionstransaktionen genomfördes, vilket strider mot civilrätten. Därför anses ovanstående depositionstransaktion vara ogiltig enligt artikel 127 i 2015 års civillag, ändrad 2017.

Dessutom skickade investeraren kontinuerligt in dokument från oktober 2019 till juli 2022 om ändring av projektets genomförandetid, tidpunkten för att meddela undertecknandet av köpekontraktet och tidpunkten för överlämnande av lägenheten, vilket är ett brott mot skyldigheterna i depositionsavtalet.

I detta fall bröt investeraren mot 2014 års lag om fastighetsverksamhet eftersom denne begick en förbjuden handling enligt klausul 1, artikel 8 när denne bedrev fastighetsverksamhet utan att uppfylla de villkor som föreskrivs i denna lag.

De rättsliga konsekvenserna av ogiltiga civilrättsliga transaktioner anges i klausul 2, artikel 328 i 2015 års civillag. Om mottagaren av depositionen vägrar att ingå eller fullgöra avtalet (och bryter mot avtalsförpliktelser) måste han/hon återbetala depositionen till insättaren och ett penningbelopp motsvarande depositionens värde, om inte annat avtalats.

En jurist inom fastighetssektorn sa också att för att kunna underteckna ett depositionsavtal mellan en kund och en investerare måste projektet helt och hållet uppfylla bestämmelserna i artikel 55 i 2014 års lag om fastighetsverksamhet. ”Situationen där projekt inte har fullständiga juridiska dokument men ändå tar emot depositioner från kunder är ganska vanlig. Investerare använder vanligtvis ett dotterbolag eller en fastighetshandelsgolv för att underteckna ett depositionsavtal med kunder”, sa advokaten.

Källa: https://nld.com.vn/mot-chu-dau-tu-bi-to-chiem-dung-von-196231218211609488.htm