Mindre hus blir alltmer populära, medan större tomter riskerar att bli osålda.

Den ändrade lagen om fastighetsverksamhet, som antogs den 28 november, föreskriver att markanvändningsrättigheter inte kan överföras till individer för egenbyggnation av hus eller egen uppdelning och försäljning av tomter i valkretsar, distrikt och städer i särskilda stadsområden av typ I, II och III. Denna lag träder officiellt i kraft den 1 januari 2025.

Enligt investerare och experter kommer denna reglering att ha en betydande inverkan på fastighetsmarknaden.

Giang Anh Tuan, chef för Tuan Anh Real Estate Exchange, förutspår att små hus kommer att vara en bristvara under den kommande perioden, medan stora fastigheter kommer att vara svåra att sälja.

Under lång tid har fristående hus med en yta på cirka 30 kvadratmeter till ett pris av 2-3 miljarder VND alltid varit attraktiva för köpare eftersom priset är lämpligt för de flesta, särskilt de med ett genuint behov av bostäder.

" Hus med en yta på 30–40 kvadratmeter var tidigare alltid en bristvara. Nu, med regler som skärper markindelningen, kommer hus på runt 30 kvadratmeter verkligen att bli sällsynta och eftertraktade av många, inklusive de som behöver en plats att bo och investerare", sa Tuan.

Små hus på 30 kvadratmeter förväntas bli alltmer populära. (Foto: Ngoc Vy).

Samtidigt kommer stora tomter att vara svåra att sälja eftersom de, utan möjligheten att avstycka dem, skulle behöva sälja hela den stora tomten till ett högt totalpris, samtidigt som antalet ekonomiskt välbärgade köpare inte är stort.

På senare tid har många investerare letat efter tomter på flera hundra kvadratmeter och planerat att dela upp dem i mindre tomter för att sälja till dem med verkliga behov. Många markägare har tjänat en förmögenhet på detta system med att "uppdela mark för vidareförsäljning". Men om regler som skärper reglerna för markindelning träder i kraft kommer denna affärspraxis att bli omöjlig.

Nguyen Huu Cau, en fastighetsmäklare i Hoang Mai-distriktet ( Hanoi ), sa att om markindelningen är strikt reglerad finns det en risk för osålda tomter eftersom stora tomter medför betydande ekonomiska krav. Inte alla kunder är villiga att investera i stora tomter på grund av de stora ekonomiska resurserna och den långsamma likviditeten. Denna typ av fastighet är endast lämplig för dem som vill öppna boenden i hemvist, resorter eller bondgårdar. Denna kundbas är dock liten.

Samtidigt finns det en stor grupp kunder som vill köpa små tomter, med budgetar från några hundra miljoner till 2 miljarder VND. De vill behålla marken, vänta på positiva nyheter och sedan sälja när priserna stiger.

” En tomt på 200 m2 kostar runt 8–10 miljarder VND. Om den delas upp i mindre tomter på cirka 40 m2 kan investerare enkelt få tillgång till och sälja den till många människor eftersom budgeten bara är runt 3 miljarder VND. Det är därför stora tomter är mer benägna att förbli osålda. Och investerare som innehar stora tomter och inte har haft tid att separera markägarna kommer att ha svårt att sälja eller tvingas sälja till ett lägre pris ”, sa Cau.

Enligt herr Cau varierar vinstmarginalen från att köpa stora tomter och sedan dela upp dem för vidareförsäljning mellan 30 och 50 %. Det är därför många investerare "föredrar" denna metod för markindelning.

" Priserna på små tomter kommer säkerligen att drivas upp inom en snar framtid ", förutspådde herr Cau.

Vid en analys av denna fråga förutspådde Dinh Minh Tuan, chef för Batdongsan.com.org i den södra regionen, att tomtmarknaden kommer att möta svårigheter när lagen officiellt träder i kraft.

Herr Tuan förklarade att för närvarande kommer 90 % av tomttransaktionerna på marknaden från privat uppdelade tomter som utvecklats av privatpersoner och små fastighetsbolag.

Enligt Tuan är det alltid lättare för privatpersoner att ansöka om tomtindelningstillstånd jämfört med företag som utvecklar projekt. Detta beror på att den här typen av fastigheter erbjuder ett brett prisspann och mindre tomtstorlekar, vilket gör den lättare att sälja. Investerare som köper stora tomter och delar upp dem för vidareförsäljning föredrar den här metoden eftersom den möjliggör fri köp och försäljning utan behov av formell projektplanering.

Herr Tuan anser att skärpta regler för markindelning också innebär att tomtmarknaden kommer att möta svårigheter på grund av brist och krympande utbud. Köpare kommer också att ha svårt att få tillgång till dessa tomter på grund av det begränsade utbudet.

Denna expert förutspår att investerare som innehar stora tomter kan bli tvungna att sälja till ett "reducerat pris". De rabatterade fastigheterna kommer sannolikt att komma från investerare som köpt mark med avsikt att dela upp den för vinst. När likviditeten minskar kommer markägarna att tvingas sänka priserna.

På grund av deras höga värde kommer dock storskaliga tomter att locka färre köpare, vilket potentiellt gör det möjligt för potentiella köpare att förhandla fram lägre priser med markägare. Den minskande likviditeten hos tomter kommer att ytterligare förvärra svårigheterna i den pågående ekonomiska nedgången.

Chau Anh

Källa: https://vtc.vn/siet-phan-lo-ban-nen-nha-nho-len-ngoi-dat-rong-lo-e-ar837942.html