Är det genomförbart för staten att ta över hela fastighetsbörsen?

Konsolidera markanvändningsrättigheter till ett enda handelscentrum.

Enligt byggnadsministeriet har premiärministern gett ministeriet i uppdrag att samordna med naturresurs- och miljöministeriet för att studera inrättandet av en fastighetsbörs och en börs för markanvändningsrätter. Vid genomförandet av detta direktiv fann ministeriet att en integrering av de två börserna till ett enda transaktionscenter för markanvändningsrätter skulle underlätta samtidiga transaktioner och beviljande av mark- och bostadsrätter, vilket skulle minska administrativa förfaranden och handläggningstid.

Många experter är oroliga för att integrationen av utbyten av markanvändningsrätter med fastighetsbyten kan leda till överbelastning.

Detta center kommer att integrera databassystemen från relevanta enheter för att utföra tre huvuduppgifter: hantera fastighetstransaktioner, hantera skatteuppbörd och utfärda markanvändnings- och bostadscertifikat. Fastighetstransaktioner som genomförs via börsen måste värderas och verifieras i enlighet med lagstadgade bestämmelser innan de listas, publiceras och handlas. Detta bidrar till att förhindra bedrägerier, bekämpa skatteundandragande och skapa en sund affärsmiljö.

Centret fungerar som en integrerad mekanism från en enda kontaktpunkt, vilket förbättrar användningen av informationsteknologiska system för att skapa bekvämlighet för medborgare och företag. Både säljare och köpare slutför procedurerna för att deklarera information om fastighetstransaktioner och lämna in ansökningar om ägarbyte online. Efter två arbetsdagars granskning får köparen ett meddelande som bekräftar godkännande och kan boka en tid på centret för att få fastighetsintyget (lagfartsbeviset). Därefter behövs endast ett besök på centret för att slutföra alla procedurer.

Byggnadsministeriet anser att detta är en lösning som förnyar hur fastighetsmarknaden fungerar. Samtidigt kommer centret att fungera som en grund för att utveckla applikationer och hantera fastighetstransaktioner på ett sätt som passar praktiska behov; minska administrativa förfaranden, kostnader och tid; främja utvecklingen av det digitala branschsystemet; och främja transparens på fastighetsmarknaden. Centret har fördelen att utveckla och integrera ett synkroniserat fastighetsdatasystem inklusive information om bostäder och marknad, markdata och skatter, skapa en grund för att föreslå förbättringar av policyer och mekanismer för att främja en sund och stabil utveckling av fastighetsmarknaden; snabbt och effektivt lösa fastighetstransaktioner och utfärda markanvändningsrättigheter till organisationer och individer; och bidra till att förbättra kvaliteten på offentlig service…

Ekonomen Ngo Tri Long menar att fastigheter omfattar både mark och tillgångar på marken. Därför är det rimligt att integrera och etablera ett enda transaktionscenter för markanvändningsrättigheter. Ett center med specifika driftsregler kommer att bidra till att göra information om fastighetsmarknaden för allmänheten transparent. Samtidigt kommer det att göra hantering och transaktioner enklare för medborgarna. Genom detta hanteras transaktioner centralt, och skatteuppbörden blir också mer transparent, vilket förhindrar döljande av prisinformation och skattebedrägerier.

Kommer det att upprätthållas parallellt med den privata börsen?

Enligt Nguyen Van Hau, generaldirektör för Asean Holdings, kan fastighetstransaktioner i länder som Singapore genomföras i alla former, vare sig det är via börser, mäklare eller direkt av köparen, men de måste registreras hos myndigheterna. För att förhindra skatteundandragande och säkerställa transparens har Singapore ett transparent informationssystem för fastighetstransaktioner, som är offentligt tillgängligt på regeringens fastighetsportal, vilket gör det möjligt för både köpare och säljare att använda det och fastställa det mest rimliga transaktionspriset. Detta säkerställer att regeringen samlar in alla relevanta skatter och avgifter korrekt och fullständigt, vilket förhindrar förluster. Tack vare denna transparens är alla fastighetstransaktioner med ovanliga priser föremål för inspektion och utredning.

På liknande sätt genomförs fastighetstransaktioner på andrahandsmarknaden i Kina via privatägda börser, inte centraliserade statligt förvaltade fastighetsbörser. För nya projekt är handel via en börs obligatorisk för att stärka projektets juridiska ställning och underlätta kontakten med banker vid utbetalning av lån för fastighetsköp. På grund av sitt delade ansvar med projektägaren måste dessa börser också öka sin ansvarsskyldighet när det gäller att bedöma utvecklarens juridiska och finansiella dokument för att ge kunderna råd. Med hjälp av den nationella databasen kan banker enkelt besluta om de ska bevilja lån för ett första eller andra hemköp, eftersom andra hem vanligtvis har högre räntor och strängare kontantkrav.

I Kina auktioneras mark för bostadsprojekt i de flesta provinser och städer ut via ett statligt nätverk av offentliga auktionsavtal för att säkerställa transparens. De massiva databaserna för fastigheter och medborgardata synkroniseras alltmer över hela landet, vilket i hög grad stöder mer transparenta fastighetstransaktioner. Därför menar Nguyen Van Hau att även om ett statligt transaktionscenter för markanvändningsrättigheter inrättas, bör privata fastighetsbörser fortfarande tillåtas att verka.

Enligt advokaten Truong Thanh Duc stöds det att integrera utbyten av markanvändningsrätter med fastighetsbörser till ett enda transaktionscenter för markanvändningsrätter eftersom fastigheter inkluderar mark, bostäder och tillgångar på marken, så alla transaktioner kan centraliseras på ett ställe.

Den tyska advokaten föreslog dock att det tydligt borde anges att det, förutom detta center, finns tusentals andra fastighetshandelsplatser som tillhör olika företag över hela landet, så de borde tillåtas existera. På liknande sätt verkar statligt ägda och privata auktionscenter tillsammans eftersom det är en marknad. Fastigheter är en vara. Staten kan inte ersätta marknaden genom att organisera transaktioner för alla varor; den bör endast genomföra auktioner för markanvändningsrättigheter och offentliga marktransaktioner etc. Resten bör uppmuntras, så att marknaden kan fungera öppet men konkurrensutsatt. Dessutom är det inte möjligt att koncentrera endast ett center per provins; det bör decentraliseras, med filialer etablerade i distrikt och län för att underlätta registrering och förändringar av bostäder och markägande för allmänheten.

Oro över trängsel.

Dr. Nguyen Van Dinh, ordförande för Vietnams fastighetsmäklarförening, kommenterade att byggnadsministeriets förslag är bra och lämpligt för de nuvarande marknadsförhållandena, som saknar indata. Nackdelen med denna fråga kräver dock också en noggrann analys: om detta offentliga servicecenter samtidigt utför alla uppgifter – transaktioner, skatteuppbörd och utfärdande av markägarintyg – kommer det att skapa betydande press på arbetsprocessen.

För närvarande finns det tusentals, till och med tiotusentals, företag och fastighetsbörser som utför denna uppgift. Om den tilldelades endast en statligt ägd enhet skulle det lätt leda till trängsel. Till exempel, även efter att ha slutfört ett köp och en försäljning måste människor fortfarande vänta dussintals dagar på att deras dokument ska återlämnas till fastighetsregistreringskontoren på distriktsnivå när de ska slutföra ägarbytesförfarandet.

Advokat Tran Manh Cuong från Ho Chi Minh-stadens advokatsamfund uttryckte oro över att det är mycket opraktiskt och verkar alltför ambitiöst att etablera ett offentligt servicecenter på provinsiell nivå som integrerar fastighets- och markhandelsplattformar. Han noterade att i andra länder investeras och förvaltas fastighetshandelsplattformar privat. För närvarande är fastighetsregistreringskontoret i Ho Chi Minh-staden och naturresurs- och miljödepartementet redan överbelastade och ständigt efterblivna när det gäller att hantera initiala utfärdanden av marktitel, försäljningsuppdateringar och fastighetsändringar. Om staten också skulle hantera fastighets- och marktransaktioner skulle det utan tvekan vara mycket svårt att lyckas.

Enligt advokaten Cuong är det viktigt att människors fastighetsinformation uppdateras i en stor databas (big data) som ministeriet för offentlig säkerhet för närvarande utvecklar för integrering i medborgarnas identitetskort för att fastighetsmarknaden ska fungera transparent. När informationen väl är integrerad i big data kommer all information om fastighetstransaktioner, inklusive pris, transaktionstid och till och med byggnads- och renoveringshistorik, att vara offentligt tillgänglig. Det finns inget behov av att staten inrättar en integrerad handelsplattform. Kanske borde en verkligt transparent markhandelsplattform inrättas för att auktionera ut offentlig mark.

"För närvarande finns det en lag om fastighetshandel, så staten behöver bara hantera transaktioner korrekt. Hur köp och försäljning sker bör styras av marknadsprinciper; staten bör inte ingripa för djupt. För överdrivna ingripanden genom dekret skulle undergräva marknadsprinciperna. Dessutom, även om staten inrättade en fastighetsbörs, kanske den inte blir framgångsrik. Om företag ådrar sig förluster skulle statsbudgeten behöva spendera pengar för att kompensera", sa advokat Tran Minh Cuong.

Ekonomen Ngo Tri Long föreslår att centret för att undvika trängsel och överbelastning bör stå under direkt ledning av den provinsiella folkkommittén, men med decentralisering och delegering av makt till distrikt och kommuner, liknande det nuvarande utfärdandet av markanvändningsrättigheter. Detta skulle göra det lättare för människor att slutföra förfaranden för mark- och bostadstransaktioner. I verkligheten kräver många offentliga onlinetjänster, trots att de tillkännagivits vara sammankopplade och online, fortfarande att folk kommer personligen och lämnar in originaldokument för vissa steg. Detta gäller särskilt för marksektorn, där mängden pappersarbete är ännu större och inte alla dokument har digitaliserats. Därför är det nödvändigt att delegera och decentralisera befogenheter till transaktionscentraler ner till distrikts- och kommunnivå, särskilt i stora städer som Ho Chi Minh-staden, där transaktionsvolymen genomgående är mycket hög. Detta skulle förhindra att centret blir överbelastat och att folk måste vänta för länge.

Komplettering av den rättsliga ramen för transaktioner.

Biträdande minister för naturresurser och miljö, Le Minh Ngan, föreslog att man skulle bygga två modeller: ett statligt drivet centrum och ett företagsdrivet centrum, för att utnyttja befintliga fastighetsbörser och undvika att skapa politisk och social instabilitet. Han begärde också att byggnadsministeriet skulle komplettera den rättsliga ramen för fastighetstransaktioner, transaktioner med markanvändningsrättigheter och regler om fastighetsverksamhet, mark och notariebekräftelse, för att kunna föreslå ändringar. Byggnadsministeriet behöver också bedöma den operativa statusen för fastighetsbörser (antal, modeller, verksamhetsomfattning) samt resultaten och statusen för transaktioner med markanvändningsrättigheter under åren.

Privata företag bör tillåtas att etablera fastighetsbörser.

Vietnam skulle kunna etablera en fastighetsbörs liknande en börs, men dess effektivitet är okänd och det kan orsaka besvär för både köpare och säljare eftersom fastigheter skiljer sig från värdepapper. Fastigheter inkluderar hus och mark. Hus inkluderar lägenheter, radhus, turistlägenheter och kontorslägenheter. Mark inkluderar obebyggd mark, jordbruksmark, landsbygdsmark och urban mark...

I USA är fastighetsbörser privatägda, och staten investerar inte pengar; den förvaltar dem bara juridiskt och administrativt. Privat ägande främjar konkurrens, vilket leder till bättre servicekvalitet och lägre avgifter för husköpare. Staten bör bara hantera information och beskattning. Om Vietnam etablerar en börs bör den därför vara privatägd och drivas enligt marknadsprinciper.

Dr. Tran Viet Anh

(Prorektor med ansvar för Hung Vuong-universitetet)

Källänk: https://thanhnien.vn/nha-nuoc-om-ca-san-giao-dich-bat-dong-san-co-kha-thi-185231028002024597.htm