Del 1: Hyresbostäder: Ett stort skifte i bostadstänkandet
Samtidigt kommer majoriteten av hyresbostäderna från små familjehem, studentbostäder eller minilägenheter i bostadsområden.
En stor del av bostadsbehovet för medel- och låginkomsttagare tillgodoses av sociala resurser snarare än storskaliga fastighetsprojekt.
Sett i det ljuset är det regeringen strävar efter den här gången inte att skapa en ny marknad, utan att integrera en befintlig marknad som verkar i skuggorna i den officiella stadsutvecklingsstrategin.
För att förstå varför företag inte är särskilt entusiastiska över det här området, gör bara en enkel beräkning.
Anta att en byggherre bygger ett hus med 300 lägenheter i Hanoi . Om de säljer det för cirka 100 miljoner VND per kvadratmeter skulle företaget kunna generera cirka 2 100 miljarder VND i intäkter och slutföra projektets livscykel på bara några år.
Men om hela byggnaden behölls för uthyrning skulle historien vara helt annorlunda. Med nuvarande hyresnivåer kan investeraren behöva vänta 20–30 år på att få tillbaka sin investering, för att inte tala om drifts- och underhållskostnader och marknadsrisker under den tiden.
Med andra ord erbjuder den ena sidan konkreta vinster inom en VD:s ledning. Den andra sidan är ett spel som sträcker sig över flera generationer av ledning.
Inför dessa två alternativ skulle de flesta företag välja att sälja hus. Detta är förståeligt, eftersom företag skapas för att söka vinst, inte för att lösa sociala problem för statens räkning.
Vietnam har faktiskt ägnat många år åt att försöka lösa bostadsproblemet genom att sälja sociala bostäder. Implementeringsframstegen har dock gått långsammare än väntat, delvis på grund av låga vinstmarginaler samtidigt som förfarandena och implementeringstiderna är långa.
Detta visar att även med socialt boende, om frågan om bidrag inte löses, kommer marknaden att bli mycket svår att fungera.
Samtidigt fortsätter miljontals hyresgäster att vänta. De bryr sig inte så mycket om företagens finansiella modeller eller vinstberäkningar. Vad de behöver är mycket enklare: stabila bostäder till ett pris de har råd med.
Staten kan inte ersätta marknaden.
Om marknaden kunde lösa problemet med hyresbostäder på egen hand, skulle kanske miljontals arbetare inte behöva bo i trånga sovsalar som de gör idag.
Men om staten skulle ingripa och ersätta marknaden, skulle budgeten fortfarande ha svårt att möta behoven i en stad med tiotals miljoner invånare.
Därför är statens roll inte att ersätta marknaden, utan att skapa förutsättningar för att marknaden ska fungera på ett sätt som tjänar långsiktiga utvecklingsmål.
Det är också andan i premiärminister Le Minh Hungs nya direktiv där han begärde att hyresbostäder skulle utvecklas på ett sätt som staten inte subventionerar men inte heller helt överlåter till marknaden.
Att Hanoi valdes som pilotplats för de första hyresbostadsmodellerna är ingen slump. Det är också den plats som står inför det största trycket från urbanisering, ökande befolkning på grund av migration och det växande gapet mellan bostadspriser och människors inkomster.
Ur ett ekonomiskt perspektiv är den största resursen staten kan bidra med till hyresmarknaden inte pengar, utan mark.
Det är värt att notera att regeringen den här gången inte bara diskuterar kapital utan också begär en översyn av offentlig mark och tillgångar för att införliva utvecklingen av hyresbostäder. Om företag måste köpa mark till marknadspriser och sedan bygga hyresbostäder kommer de flesta projekt att vara högst ogenomförbara.
Men när staten engagerar sig i mark, infrastruktur och institutioner kommer den ekonomiska ekvationen att förändras fullständigt.
Vem ska finansiera detta under de 30 åren?
Mark är bara halva historien. Den andra halvan är kapital.
Hyresbostäder är en långsiktig investering som sträcker sig över årtionden, medan det nuvarande banksystemets kapital huvudsakligen är kortsiktigt. I slutändan är det svårt att använda medel som samlats in under några månader eller år för att finansiera en tillgång som tar årtionden att återbetala sin investering.
Det betyder att Vietnam för att utveckla en storskalig hyresmarknad för bostäder måste hitta motsvarande långsiktiga kapitalkällor.
Med andra ord, för att ha miljontals hyresbostäder måste Vietnam inte bara lösa markproblemet utan även det långsiktiga kapitalproblemet.
Den största utmaningen ligger inte i byggnaderna.
Jämfört med Vietnam ligger den största skillnaden mellan utvecklade länder med hyresbostäder i inkomst och socialförsäkringssystem.
I många utvecklade länder är människor villiga att hyra livet ut eftersom de fortfarande har andra skyddslager för framtiden, såsom pensionsfonder, socialförsäkring eller offentliga välfärdsprogram.
Samtidigt är ett hus i Vietnam ofta fortfarande en familjs största tillgång, en form av sparande för ålderdomen och även den viktigaste försäkringen mot livets osäkerheter.
Därför beror historien om hyresbostäder i slutändan inte bara på byggbranschen eller fastighetsmarknaden. Den beror också på inkomsttillväxttakten, sysselsättningens kvalitet och socialförsäkringssystemets mognad.
En politik är bara hållbar när den gynnar alla.
Om artikeln "Hyresbostäder: Ett stort skifte i bostadstänkandet" ställde frågan om var miljontals människor kommer att bo i ett Hanoi med 15 miljoner invånare, så väcker den här artikeln en annan fråga: Vem kommer att bygga dessa bostäder?
Hyresmarknadens framgång beror i slutändan inte på någon enskild enhet, utan snarare på om Vietnam kan utforma en mekanism som säkerställer att alla parter ser fördelar.
Men i slutändan är målet med all politik människorna.
En hyresmarknad är bara verkligt framgångsrik när vanliga arbetare kan hitta stabila bostäder att bo, arbeta och uppfostra sina barn i staden, eftersom inga företag bygger hus av vänlighet.
Men ingen stad kan utvecklas hållbart om just de människor som skapar dess värde inte längre kan bo kvar.
Källa: https://vietnamnet.vn/nha-o-cho-thue-cong-thuc-nao-de-tat-ca-cung-co-loi-2521538.html
Kommentar (0)