Statsbanken behöver ändra cirkuläret.

[annons_1]

Fastighetsmäklarföreningen i Ho Chi Minh-staden (HoREA) har just utfärdat ett dokument om Vietnams statsbank (SBV) som bekräftar att den inte kommer att begränsa organisationers och individers rättigheter att köpa framtida bostäder i cirkulär nr 22/2023/TT-NHNN (som ändrar och kompletterar ett antal artiklar i cirkulär nr 41/2016/TT-NHNN).

Det finns fortfarande många missförstånd

Följaktligen anser HoREA att även om de inledande stegen har hjälpt framtida bostadsköpare att känna sig tryggare, kvarstår de "juridiska problemen" i cirkulär 22.

Mer specifikt: Punkt a, klausul 11, artikel 2 i cirkulär 41/2016/TT-NHNN (ändrad och kompletterad i klausul 1, artikel 1 i cirkulär 22/2023/TT-NHNN) innehåller endast bestämmelser som gäller för fall av kommersiella bostäder som "färdigställs för överlämning", dvs. "tillgängliga" kommersiella bostäder, men omfattar inte fall av kreditlån för att köpa kommersiella bostäder som "inte är färdigställda för överlämning", dvs. "framtidsanpassade" kommersiella bostäder.

Enligt HoREA kan begreppet ”färdigt hus för överlämning” inte tolkas så att det inkluderar ”framtida bostäder” som ska accepteras av kommersiella banker som säkerhet för lån för att köpa det huset.

Vidare bekräftade Statsbankens tillkännagivande att "Cirkulär 41/2016/TT-NHNN som reglerar kapitalsäkerhetskvoten för affärsbanker och utländska bankfilialer inte är ett dokument som vägleder kreditinstituts kreditgivningsverksamhet".

Men i själva verket innehåller cirkulär 41 (ändrad och kompletterad i klausul 1, artikel 1 i cirkulär 22/2023/TT-NHNN) lagbestämmelser som inte rör "bestämmelser om kapitalsäkerhetskvoten för affärsbanker och utländska bankfilialer", utan relaterade till "kreditinstituts kreditgivningsverksamhet".

Mer specifikt föreskriver klausul 11, artikel 2 "lån med säkerhet i fastigheter för privatpersoner att köpa hus som uppfyller villkoren", i likhet med bestämmelserna i statsbankens cirkulär "vägledande för kreditinstituts kreditgivningsverksamhet".

" Föreningen finner att om cirkulär 41 endast reglerar "kapitalsäkerhetskvoten för kommersiella banker och utländska bankfilialer", är det inte nödvändigt med lagbestämmelser som reglerar "villkoren" för "bostadslån är lån med säkerhet i fastigheter för individer att köpa hus" i klausul 11, artikel 2 eftersom det finns cirkulär från statsbanken som vägleder kreditinstituts kreditgivningsverksamhet ", tog HoREAs dokument upp frågan.

Enligt HoREA är dessutom dokumentet "Viss information relaterad till regler om kapitalsäkerhetskvot för banker och utländska bankfilialer" som nyligen utfärdats av statsbanken inte ett "juridiskt dokument" i likhet med cirkulär, så det är endast värdefullt för att tillhandahålla information.

Samtidigt måste banker och utländska bankfilialer basera sig på lagen om kreditinstitut och statsbankens cirkulär för att utföra kreditbeviljande verksamhet.

Bolån med säkerhet i framtida fastigheter står inför svårigheter. (Illustration: Cong Hieu)

Cirkulär måste tydligt ändras och kompletteras.

Som svar på ovanstående svårigheter anser HoREA att cirkulär nr 22/2023/TT-NHNN, innan det träder i kraft den 1 juli 2024, bör ändras och kompletteras snart för att stödja fastighetsmarknaden i återhämtningsprocessen och en transparent, säker, hälsosam och hållbar utveckling. Samtidigt kommer det att skapa förutsättningar för kreditinstitut att godkänna kreditlån för individer för att köpa "framtidsanpassade kommersiella bostäder" med säkerhet (pantsättning) i det huset.

Många andra experter är också överens om att statsbanken behöver ändra cirkuläret för att göra det juridiskt tydligt och transparent istället för att bara tillkännage information och svara på allmänna åsikter.

Dr. Le Dang Doanh, tidigare chef för Central Institute for Economic Management, sa att upplåning och utlåning måste följa kreditlagen och att statsbanken bör ha tydliga skriftliga instruktioner. Innan cirkuläret utfärdas bör sådana instruktioner tillhandahållas så att berörda parter kan delta och ge sina åsikter för att undvika onödiga missförstånd och debatter.

Docent Dr. Dinh Trong Thinh konstaterade att det är nödvändigt att inte förbjuda lån för framtida bostadsköp. Statsbanken har dock ännu inte utfärdat något rättsligt dokument i denna fråga som kräver att affärsbanker förbättrar sin värderingskapacitet och självvärdering för att fatta beslut.

Experter rekommenderar att cirkuläret om att låna pengar för att köpa framtida hus förtydligas. (Illustrationsfoto)

En annan ekonomisk expert analyserade: ” Kreditinstitut följer ofta dekret och cirkulär som utfärdas av statsbanken med tydligt juridiskt värde. Om cirkulär 22 inte förtydligar begreppen kommer det att orsaka missförstånd, panik och tvivel för företag och människor, och kreditinstitut kommer att bli förvirrade, till och med ovilliga att låna ut.”

Om statsbanken inte har förbjudit bostadslån i framtiden, bör den vidta åtgärder för att legalisera detta för att undanröja svårigheter för alla parter efter att cirkuläret trätt i kraft .

Representanter för många fastighetsföretag uttryckte också förvirring kring de nya reglerna. En företagsledare i Hanoi sa: "Om statsbanken inte tydligt reglerar kommer vi inte att ha någon rättslig grund för att göra affärer med banker. I den rådande situationen med svårigheter att få tillgång till kreditkapital är det mycket nödvändigt att ändra och förtydliga cirkuläret för att skydda företag."

I ett färskt dokument bekräftade statsbanken att den nya förordningen inte begränsar framtida bostadsköpares rättigheter och inte strider mot gällande bestämmelser.
"Det färdigställda bostadsskicket enligt bostadsköpekontraktet gäller endast för bolån (som omfattas av en lägre riskviktning än andra lån med säkerhet i fastigheter)."
Om en organisation eller individ har behov av att bygga eller köpa en framtida bostad och belånar den framtida bostaden, kommer det att vara ett lån med säkerhet i fastigheter enligt klausul 10, artikel 2 i cirkulär 41 och motsvarande riskkoefficient enligt klausul 10, artikel 9 i cirkulär 41 kommer att tillämpas.
Mer specifikt kommer organisationer och individer som behöver köpa ett hus och säkra (bolån) detta framtida hus att tillämpa en riskkoefficient på 30–120 % beroende på garantikvoten (LTV) beräknad utifrån förhållandet mellan lånesaldot och säkerhetens värde. Om det inte finns någon information om LTV-kvoten är riskkoefficienten 150 %.

Cong Hieu

[annons_2]
Källa