Vietnams statsbank behöver ändra cirkuläret.

[annons_1]

Fastighetsmäklarföreningen i Ho Chi Minh-staden (HoREA) har utfärdat ett dokument angående Vietnams statsbanks (SBV) bekräftelse att den inte begränsar organisationers och individers rättigheter att köpa bostäder under uppförande i cirkulär nr 22/2023/TT-NHNN (som ändrar och kompletterar vissa artiklar i cirkulär nr 41/2016/TT-NHNN).

Många missförstånd kvarstår fortfarande.

Följaktligen anser HoREA att även om cirkulär 22 initialt har bidragit till att lugna köpare av fastigheter utanför planen, kvarstår dess "rättsliga hinder".

Mer specifikt: Punkt a, klausul 11, artikel 2 i cirkulär 41/2016/TT-NHNN (ändrad och kompletterad genom klausul 1, artikel 1 i cirkulär 22/2023/TT-NHNN) föreskriver endast att den gäller kommersiella bostäder som har "färdigställts för överlämning", dvs. kommersiella bostäder som är "färdiga", men inkluderar inte fall av kreditupplåning för att köpa kommersiella bostäder som "ännu inte är färdigställda för överlämning", dvs. kommersiella bostäder som är "under uppbyggnad".

Enligt HoREA kan begreppet "färdiga hus redo för överlämning" inte tolkas så att det inkluderar "hus under uppförande" som kommersiella banker skulle acceptera som säkerhet för lån för att köpa dessa hus.

Vidare bekräftar State Bank of Vietnams tillkännagivande att "Cirkulär 41/2016/TT-NHNN, som reglerar kapitaltäckningsgraden för affärsbanker och filialer till State Bank of Vietnam, inte är ett dokument som vägleder kreditinstitutens kreditgivningsverksamhet."

I verkligheten innehåller dock cirkulär 41 (ändrad och kompletterad genom klausul 1, artikel 1 i cirkulär 22/2023/TT-NHNN) lagbestämmelser som inte är relaterade till "föreskrifter om kapitaltäckningsgrad för affärsbanker och filialer till Vietnams statsbank", utan snarare relaterade till "kreditinstituts kreditgivningsverksamhet".

Mer specifikt föreskriver klausul 11 i artikel 2 "lån med säkerhet i fastigheter för individer för att köpa hus som uppfyller villkoren", i likhet med bestämmelserna i Vietnams statsbanks cirkulär "som vägleder kreditinstituts kreditgivningsverksamhet".

" Föreningen anser att om cirkulär 41 endast anger 'kapitaltäckningsgraden för affärsbanker och filialer till Vietnams statsbank', så finns det inget behov av lagbestämmelser som specificerar 'villkoren' för 'bolån med säkerhet i fastigheter för individer att köpa hus' i klausul 11, artikel 2, eftersom det redan finns cirkulär från Vietnams statsbank som vägleder kreditinstituts kreditgivningsverksamhet ", konstaterade HoREA-dokumentet.

Enligt HoREA är det nyligen utfärdade dokumentet "Viss information relaterad till regler om kapitaltäckningsgrad för banker och filialer till utländska banker" som utfärdats av Vietnams statsbank inte ett "rättsligt normativt dokument" i likhet med cirkulär, och har därför endast värde för att tillhandahålla information.

Samtidigt måste banker och filialer till utländska banker basera sin kreditgivningsverksamhet på lagen om kreditinstitut och cirkulär från Vietnams statsbank.

Bolån med säkerhet i fastigheter under uppförande har svårigheter. (Illustrativ bild: Cong Hieu)

Cirkuläret behöver ändras och kompletteras tydligt.

Mot bakgrund av ovanstående svårigheter anser HoREA att cirkulär nr 22/2023/TT-NHNN, innan det träder i kraft den 1 juli 2024, behöver ändras och kompletteras snart för att stödja fastighetsmarknaden i dess återhämtning och utvecklingsprocess på ett transparent, säkert, hälsosamt och hållbart sätt. Samtidigt bör det skapa förutsättningar för kreditinstitut att godkänna lån till individer för att köpa "kommersiella bostäder under uppförande" med säkerhet (pantsättning) i själva huset.

Många andra experter är också överens om att Vietnams statsbank behöver ändra cirkuläret för att säkerställa en tydlig och transparent rättslig grund, istället för att bara tillkännage information och svara på den allmänna opinionen.

Dr. Le Dang Doanh, tidigare chef för Central Institute for Economic Management Research, anser att upplåning och utlåning bör följa kreditlagstiftningen, och Vietnams statsbank bör tillhandahålla tydliga skriftliga riktlinjer. Innan cirkuläret utfärdas bör dessa riktlinjer offentliggöras så att berörda parter kan ge feedback och på så sätt undvika missförstånd och onödiga debatter.

Docent Dr. Dinh Trong Thinh uppgav att det är nödvändigt att inte förbjuda lån för köp av hus under uppförande. Eftersom Vietnams statsbank ännu inte har utfärdat ett rättsligt bindande dokument i denna fråga måste dock affärsbankerna förbättra sin värderings- och självvärderingsförmåga för att fatta välgrundade beslut.

Experter menar att cirkuläret om lån för köp av hus under uppförande behöver förtydligas. (Illustrativ bild)

En annan ekonomisk expert analyserade: ” Kreditinstitut följer vanligtvis dekret och cirkulär som utfärdats av Vietnams statsbank med tydlig juridisk verkan. Om cirkulär 22 inte förtydligar begreppen kommer det att orsaka missförstånd, förvirring och tvivel bland företag och privatpersoner, medan kreditinstitut kommer att tveka och till och med kan vara ovilliga att låna ut.”

Om Vietnams statsbank inte har förbjudit utlåning för framtida bostadsköp, bör den vidta åtgärder för att legalisera detta för att underlätta svårigheterna för alla parter efter att cirkuläret trätt i kraft.

Representanter från många fastighetsföretag uttryckte också förvirring kring de nya reglerna. Ledaren för ett företag baserat i Hanoi uppgav: ”Om Vietnams statsbank inte tydligt definierar dessa regler har vi ingen rättslig grund för att genomföra transaktioner med banker. I det nuvarande läget med begränsad tillgång till kredit är det viktigt att ändra och förtydliga cirkuläret för att skydda företag.”

I ett nyligen uttalande bekräftade Vietnams statsbank att de nya reglerna inte begränsar rättigheterna för köpare av framtidsbyggda bostäder och inte strider mot befintliga regler.
"Villkoret att huset är färdigställt enligt husköpekontraktet gäller endast för bolån (som är föremål för en lägre riskvikt jämfört med andra fordringar med säkerhet i fastigheter)."
I de fall där organisationer eller individer behöver bygga eller köpa bostäder under uppförande och belåna dessa bostäder under uppförande, kommer det att falla under kategorin lån med säkerhet i fastigheter enligt klausul 10, artikel 2 i cirkulär 41 och motsvarande riskkoefficient kommer att tillämpas enligt klausul 10, artikel 9 i cirkulär 41.
Mer specifikt kommer organisationer och individer som vill köpa ett hus och säkra (bolån) detta framtida hus att tillämpa en riskviktning på 30–120 % beroende på belåningsgraden (LTV), beräknad som förhållandet mellan lånesaldot och säkerhetens värde. I de fall där LTV-graden inte är tillgänglig kommer riskviktningen att vara 150 %.

Cong Hieu

[annons_2]
Källa