Från och med 2026 kommer regeringen att avskaffa ramverket för markpriser som fastställs av regeringen vart femte år och ersätta det med markpristabeller som fastställs av provinserna, med början 2026, och som därefter justeras årligen enligt faktiska marknadsfluktuationer. Markpristabellerna utvecklas enligt strikta statliga föreskrifter och riktlinjer från jordbruks- och miljöministeriet gällande principer, förfaranden, metoder och kriterier för områden och platser. De två mest grundläggande principerna är att fastställa priser som noggrant återspeglar marknadspriserna och att säkerställa oberoende mellan den konsulterande enhet som fastställer priset och prisvärderingsrådet med behörig myndighet för godkännande. Den allmänna pristabellen innehåller 8 grundläggande sekundära tabeller enligt 8 marktyper: 4 tabeller för jordbruksmark (annuella odlingsmarker, fleråriga odlingsmarker, vattenbruksmarker och skogsbruksmark). 4 tabeller för icke-jordbruksmark (bostadsmark, kommersiell och servicemark, produktionsanläggningars mark och industriparksmark). Dessutom kan markpriserna delas in ytterligare i mindre sekundära tabeller, såsom bostadsmark och andra icke-jordbruksmarktyper kategoriserade efter stads- och landsbygdsområden. Markpristabeller finns också tillgängliga för varje administrativ enhet (kommun/distrikt), där varje enhet vidare är indelad i flera zoner, där varje zon innehåller ett antal kategorier. Varje kategori har ett antal platser. Varje kategori av bostadsmark och annan icke-jordbruksmark har vanligtvis 5 platser, medan varje kategori av jordbruksmark vanligtvis har 3 platser. Plats nummer 1 har det högsta priset, med efterföljande platser som minskar i pris.
Markprislistan fungerar som den grundläggande grunden för att fastställa värdet av statligt ägd mark för arrende eller tilldelning (mot betalning), budpriser, markanvändningsavgifter vid omvandling av mark, skatter på köp och försäljning av mark, ersättning när staten återtar mark och andra avgifter och kostnader relaterade till mark.
Den föreslagna markprislistan för provinser år 2026 ligger nära marknadspriserna, med en genomsnittlig ökning på 30–70 % för bostadsmark och 20–50 % för jordbruksmark (jämfört med den markprislista som tillämpades fram till slutet av 2025). Den föreslagna ökningen för bostadsmark på slätterna är 30–40 % för bostadsmark och 15–30 % för jordbruksmark. Denna ökningstakt är 15–30 % och 10–25 % i bergsområden. Topppriserna på mark i bergsområden är betydligt lägre, endast 10–30 % av de på slätterna. Det är värt att notera att markpriserna i centrala områden inte ökar vid provinsiella sammanslagningar, och kan till och med minska när det provinsiella administrativa centret flyttas. Omvänt ökar markpriserna kraftigt i områden som blir det gemensamma administrativa centret för de sammanslagna provinserna.
Flera orter har hamnat i fokus för medieuppmärksamhet. I norr föreslår Hanoi en höjning av stadsmarkpriserna med 2–26 % (jämfört med det justerade priset 2025) och en ökning med 150–270 % (jämfört med det ojusterade priset 2025). Topppriset (per kvadratmeter) är 702 miljoner VND för stadsmark i stadskärnan och 290 000 VND för jordbruksmark. I Quang Ninh har stadsmarkpriserna ökat med i genomsnitt 1,5–2 gånger, varav vissa når över 5 gånger, med en topp på 203 miljoner VND; landsbygdsmarkpriserna har ökat med i genomsnitt cirka 3 gånger, varav vissa når 9 gånger. Hai Phong såg den högsta ökningen på 370 %, med stadsmarkpriser som översteg 200 miljoner VND. I Bac Ninh har stadsmarkpriserna ökat med i genomsnitt 2,4 gånger, med en topp på 120 miljoner VND. I centrala Vietnam, i Nghe An-provinsen, beräknas markpriserna i vissa områden i den gamla och nya Vinh-staden till 80 % av marknadsvärdet, med topppriser som överstiger 200 miljoner VND. I Da Nang ökade stadsmarkpriserna med 5–82 % och nådde en topp på 350 miljoner VND; jordbruksmarkpriserna av alla slag ökade med i genomsnitt 140–150 % och nådde en topp på 300 000 VND. I Quang Ngai ökade stadsmarkpriserna 2–3 gånger och nådde en topp på 60 miljoner VND. I södra Vietnam såg Ho Chi Minh-staden ökningar på 4–280 % . Topppriserna på stadsmark nådde 687 miljoner VND och jordbruksmark 810 000 VND. I Dong Nai ökade bostadsmarkpriserna 1,3–2 gånger; jordbruksmarkpriserna ökade 1,1–1,8 gånger, med vissa områden upp till 9 gånger högre priser. Topppriserna på stadsmark nådde 64 miljoner VND, bostadsmark på landsbygden 18 miljoner VND och jordbruksmark 396 000 VND/m2. I Tay Ninh har markpriserna i landsbygds- och stadsområden ökat med 1,6 till 6 gånger, med stadsmarkpriser som toppar på 83 miljoner VND och jordbruksmark på 178 000 VND.
Provinserna i norra Midlands och bergsregionen tillhör gruppen med låga till medelhöga markprisökningar. Bostadsmark i stadsmiljö ökade med i genomsnitt 15–30 %, med den högsta ökningen 5–8 gånger; jordbruksmark ökade med i genomsnitt 5–20 %, med den högsta ökningen 80 %. Thai Nguyen-provinsen nådde den högsta toppen, med jordbruksmark på 140 000 VND och bostadsmark i stadsmiljö på 100 miljoner VND. Phu Tho-provinsen hade priser över 90 000 VND respektive 105 miljoner VND. Lao Cai-provinsen hade priser över 50 000 VND respektive 83 000 miljoner VND. Dien Bien-provinsen hade priser på 82 000 VND respektive 42,5 miljoner VND. Lai Chau-provinsen hade priser på 43 000 VND respektive över 9 000 miljoner VND. Lang Son-provinsen hade priser på 43 000 VND respektive 37,2 miljoner VND.
Son La är en av de provinser som tidigt tillkännagav sin markprislista för 2026 och inhämtar för närvarande feedback från alla nivåer, sektorer, organisationer och allmänheten. Den provinsiella fosterlandsfrontkommittén samlar också in åsikter från medlemmar i den rådgivande nämnden. Son La:s markprislista består av åtta prislistor för åtta marktyper. Jordbruksmark har fyra listor (annuell odlingsmark, flerårig odlingsmark, skogsbruksmark och vattenbruksmark). Icke-jordbruksmark har fyra listor: bostadsmark, kommersiell och servicemark, icke-jordbruksproduktionsmark och industripark/industriell klustermark). Icke-jordbruksmark kategoriseras i 75 administrativa enheter (kommuner och valdistrikt). Varje valdistrikt har vanligtvis cirka 20 områden, och varje kommun har cirka 10 områden. Varje område har många kategorier, där varje kategori vanligtvis har 5 platser. När det gäller jordbruksmark har hela provinsen 75 kommuner och valdistrikt, vilket innebär 75 områden och 75 platser. De genomsnittliga bostadsmarkpriserna ökade med 10–20 %. Grundpriserna på jordbruksmark ökade stadigt med cirka 30 %. Bostadsmark hade de högsta priserna bland alla marktyper, med de högsta i To Hieu-distriktet, vanligtvis på 15–20 miljoner VND/m2, med en topp på 54 miljoner VND. Det näst högsta priset var 32 miljoner VND, i Thao Nguyen-distriktet (tidigare Moc Chau-distriktet). Bostadsmark på kommunnivå nådde en topp på nästan 16 miljoner VND (Mai Son-kommunen, tidigare Mai Son-distriktet). Jordbruksmarkspriserna var högst för rismark med dubbelodling, i genomsnitt 45 000 VND/m2, med en topp på 78 000 VND (Doan Ket-kommunen, tidigare Moc Chau-distriktet). Jämfört med de prognostiserade markprislistorna för provinser över hela landet är Son La:s prognostiserade markpriser bland de lägsta, och ökningstakten är också bland den lägsta. I norra Midlands och bergsregionen ligger markpriserna och ökningstakten i mittenintervallet. Detta överensstämmer med den faktiska situationen på markmarknaden i Son La.
Markprislistan i Son La-provinsen har vissa skillnader jämfört med resten av landet och regionen. Det vill säga (1) priserna på jordbruksmark ökar stadigt och i en högre takt än priserna på bostadsmark, medan priserna på bostadsmark i resten av landet och regionen ökar mer; (2) Mark och icke-jordbruksmark är indelade i områden och platser enligt varje kommun och valkrets, istället för att dela upp listan efter stad och landsbygd; (3) Varje kommun och valkrets används som både ett område och en plats för att bestämma priserna på jordbruksmark. Det oroande är att provinsen före sammanslagningen hade 204 kommuner och valkretsar, nu finns det bara 75 kommuner och valkretsar. Nu är många kommuner sammanslagna från 2-3 kommuner, inklusive kommuner som tillhör olika utvecklingszoner (zon I, zon II, zon III), men alla delar samma plats, vilket är oroande.
Markpriser och prisökningar varierar mellan regioner och provinser/städer, främst på grund av olika nivåer av ekonomisk utveckling, urbanisering, infrastrukturutveckling, industriområden, företag och investeringsprojekt. Generellt förutspår experter att om nuvarande markpriser ligger runt 70 % av marknadsvärdet förväntas priserna år 2026 öka med cirka 85 %. Marknadspriserna påverkas dock ibland och på vissa platser av negativa faktorer (prismanipulation, prisinflation). Huruvida den beräknade markprisökningen är för snabb och kommer att skapa en chock är en debattfråga. Om regeringen "fångar" marknadspriset kommer marknadspriset också att "följa efter". Det säkraste och mest rimliga tillvägagångssättet är att ha minst en 5-årscykel för att uppnå optimal priskonvergens. Att föra markpriserna närmare marknadsvärdet är en objektiv och nödvändig trend, men det är också ett tveeggat svärd. Regeringen kommer att begränsa ekonomiska förluster och öka budgetintäkterna, men detta kommer också att öka ersättning, stöd och omplaceringskostnader när mark återvinns. Företag är oroliga för att insatskostnaderna för investeringsprojekt kommer att öka på grund av stigande markpriser, vilket minskar deras produkters konkurrenskraft på marknaden, vilket i sin tur påverkar attraherandet av arbetskraft och generering av budgetintäkter. Allmänheten är oroad, särskilt över priset på trädgårdsmark när den omvandlas till bostadsmark. Priset på trädgårdsmark kopplad till bostadsmark förväntas öka 1,5 gånger priset på liknande jordbruksmark, men när den omvandlas till bostadsmark ökar priset 20 gånger, eller till och med 50 gånger. Hushåll som vill separera och omvandla mark för att bygga hus åt sina barn är hjälplösa på grund av den ekonomiska bördan som överstiger deras tillgångar. Många experter föreslår att man höjer priset på trädgårdsmark till nära priset på bostadsmark (cirka 60-70 %) för att minska den ekonomiska bördan för folket. Regeringen föreslår dock, och nationalförsamlingen inhämtar för närvarande yttranden om, en policy för att använda ekonomiska incitament för att lösa problemet mer rimligt. De som omvandlar trädgårdsmark till bostadsmark inom den föreskrivna gränsen har rätt till en reduktion på 70 % och behöver bara betala 30 % av sina ekonomiska skyldigheter. Om gränsen överskrids mindre än en gång betalar de 50 %. Om det överskrids en eller flera gånger betalar de 100 %.
Angående ökningen av insatskostnader för företagsinvesteringsprojekt på grund av stigande markpriser, menar professor Dang Hung Vo, tidigare biträdande minister för naturresurser och miljö, och många experter att länder med god erfarenhet kan lära sig av detta. Mer specifikt skapar företagsinvesteringsprojekt infrastruktur och attraherar arbetskraft, vilket är grundläggande faktorer för att öka markpriserna i området och generera intäkter för budgeten. Därför kan den ekonomiska bördan för företag minskas.
En annan problematik är att processen att upprätta markpristabeller är mindre mottaglig för negativ påverkan, men att fastställa specifika markpriser för varje enskilt fall baserat på marktyp, område, plats och tid kan vara mer benäget för problem. Detta beror på att det specifika markpriset sedan beräknas genom att multiplicera priset i markpristabellen med en koefficient. En effektiv åtgärd för att förhindra negativa risker, orättvisa och potentiella klagomål är att säkerställa att fastställandet av specifika markpriser är offentligt och transparent, med samhällstillsyn och inflytande. Å andra sidan upplever övergångsperioden fram till markprisjusteringar, markförfaranden, köp- och säljtransaktioner och markomvandling ofta förseningar och störningar, vilket avsevärt påverkar företagens och medborgarnas rättigheter. Myndigheter på alla nivåer måste säkerställa en transparent, smidig och effektiv övergångsprocess och instruera relevanta myndigheter (de som hanterar markförfaranden och uppbär markskatter, avgifter och kostnader) att övervinna förseningar som orsakas av att vänta på markprisökningar.
Markprislistorna för 2026 i provinserna anses vara väl utarbetade och återspeglar i allmänhet marknadsrealiteten. Dessa är dock bara prognoser. Genom att samla in feedback från viktiga intressenter (medborgare och företag), inklusive åsikter från organisationer med granskningsfunktioner och bedömningar från värderingsrådet, kommer markprislistorna utan tvekan att bli mer kompletta, tillfredsställa regeringen, företagen och medborgarna, och ge ett betydande bidrag till att främja socioekonomisk utveckling i varje ort och landet som helhet.
Phan Duc Ngu
Källa: https://sonla.dcs.vn/tin-tuc-su-kien/noi-dung/nong-bang-gia-dat-2026-cac-tinh-5699.html
Kommentar (0)