Från och med 2026 kommer staten att avskaffa ramverket för markpriser som regleras av regeringen vart femte år och ersätta det med en markprislista som regleras av provinserna, med början från 2026, och sedan justeras årligen enligt de faktiska marknadsfluktuationerna. Markprislistan är uppbyggd enligt strikta regler från regeringen och instruktioner från jordbruks- och miljöministeriet om principer, processer, metoder och kriterier för områden och platser. De två mest grundläggande principerna är att fastställa priserna noggrant i linje med marknadspriserna, vilket säkerställer oberoende mellan prissättningskonsultenheten och prisvärderingsrådet med behörig godkännandemyndighet. Den allmänna prislistan innehåller 8 grundläggande sekundära tabeller enligt 8 typer av mark: 4 tabeller för jordbruksmark (mark för ettåriga grödor, mark för fleråriga grödor, mark för vattenbruk och skogsbruksmark). Icke-jordbruksmark inkluderar också 4 tabeller (bostadsmark, kommersiell och servicemark, mark för produktionsanläggningar, mark för industriparker). Dessutom kan den delas in i många mindre sekundära tabeller, såsom bostadsmark och annan icke-jordbruksmark klassificerad efter stadsområden och landsbygdsområden. Markpristabell per administrativ enhet i kommun och valkrets, varje enhet är indelad i många områden, varje område har ett antal objekt. Varje objekt har ett antal platser. Varje kategori av bostadsmark och annan icke-jordbruksmark har vanligtvis 5 platser, varje kategori av populär jordbruksmark har 3 platser. Plats nummer 1 har det högsta priset, följande platser minskar gradvis.
Markprislistan är grunden för att bestämma priset på mark som arrenderas eller tilldelas av staten (med betalning), budpris, markanvändningsavgift vid omvandling av mark, markköps- och överlåtelseskatt, ersättning när staten återtar mark, andra avgifter och kostnader för mark.
Markprislistan för provinserna för 2026 föreslås närma sig marknadspriset och öka med i genomsnitt 30–70 % för bostadsmark och 20–50 % för jordbruksmark (jämfört med den markprislista som tillämpades fram till slutet av 2025). Markprislistan på slätterna föreslås öka med i genomsnitt 30–40 % för bostadsmark och 15–30 % för jordbruksmark. Denna siffra i bergsområden är 15–30 % respektive 10–25 %. Topppriset för alla typer av mark i bergsområden är mycket lägre, endast 10–30 % på slätterna. Det är värt att notera att markpriserna i det centrala området inte ökar, eller ens minskar, vid provinssammanslagningar när det provinsiella administrativa centret flyttar till en annan plats. Tvärtom ökar markpriserna kraftigt på den plats som blir provinsernas gemensamma administrativa centret efter sammanslagningen.
Vissa orter har blivit epicentrum i pressen. I norr är Hanois föreslagna prisökning på stadsmark från 2-26% (jämfört med det justerade priset 2025), en ökning med 150-270% (jämfört med det ojusterade priset 2025). Topppriset (beräknat per kvadratmeter) är 702 miljoner VND för stadsmark i stadskärnan och 290 000 VND för jordbruksmark. I Quang Ninh ökade stadsmark i genomsnitt 1,5-2 gånger, det högsta var över 5 gånger, topppriset var 203 miljoner VND; landsbygdsmark ökade i genomsnitt över 3 gånger, upp till 9 gånger. Hai Phong ökade mest till 370%, topppriset för stadsmark var över 200 miljoner VND. Stadsmark i Bac Ninh ökade i genomsnitt 2,4 gånger, topppriset var 120 miljoner VND. I den centrala regionen, Nghe An, på vissa platser i den gamla och nya Vinh-staden, beräknat till 80 % av marknadspriset, var topppriset över 200 miljoner VND. I Da Nang ökade stadsmarkpriserna med 5–82 %, topppriset var 350 miljoner VND; jordbruksmark av alla slag ökade med i genomsnitt 140–150 %, topppriset var 300 000 VND. I Quang Ngai ökade stadsmarkpriserna med 2–3 gånger, topppriset var 60 miljoner VND. I söder ökade Ho Chi Minh-staden med 4–280 % . Topppriset för stadsmark var 687 miljoner VND, jordbruksmark var 810 tusen VND. I Dong Nai ökade bostadsmark med 1,3–2 gånger; jordbruksmark ökade med 1,1–1,8 gånger, på vissa platser med 9 gånger. Topppriset för stadsmark var 64 miljoner VND, landsbygdsmark 18 miljoner VND och jordbruksmark 396 000 VND/m2. I Tay Ninh ökade landsbygds- och stadsmark från 1,6 till 6 gånger, topppriset för stadsmark är 83 miljoner, jordbruksmark 178 000 VND.
Provinserna Northern Midlands och Mountains ligger i gruppen med låga och medelhöga markprisökningar. Stadsmark ökade i genomsnitt 15–30 %, den högsta var 5–8 gånger; jordbruksmark ökade i genomsnitt 5–20 %, den högsta var 80 %. Thai Nguyen-provinsen nådde den högsta toppen, jordbruksmark var 140 000 VND, stadsmark var 100 miljoner VND. Phu Tho-provinsen var över 90 000 VND respektive 105 miljoner VND. Lao Cai-provinsen var över 50 000 VND respektive 83 000 miljoner VND. Dien Bien-provinsen var 82 000 VND respektive 42,5 miljoner VND. Lai Chau-provinsen var 43 000 VND respektive över 9 000 miljoner VND. Lang Son-provinsen var 43 000 VND respektive 37,2 miljoner VND.
Son La är en av provinserna som tidigt tillkännagav 2026 års markprislista och samlar för närvarande in kommentarer från alla nivåer, sektorer, organisationer och personer. Provinsiella fosterlandsfrontkommittén samlar också in kommentarer från medlemmar i den rådgivande nämnden. Son La:s markprislista har 8 prislistor enligt 8 marktyper. Jordbruksmark har 4 tabeller (mark för odling av ettåriga grödor, mark för odling av fleråriga grödor, skogsmark, mark för vattenbruk. Icke-jordbruksmark har 4 tabeller: Bostadsmark, kommersiell mark, servicemark, icke-jordbruksproduktionsmark, industriparksmark, industrikluster). Icke-jordbruksmark enligt 75 administrativa enheter av kommuner och valdistrikt. Varje valdistrikt har i allmänhet cirka 20 områden, kommunen har cirka 10 områden. Varje område har många kategorier, varje kategori har vanligtvis 5 platser. När det gäller jordbruksmark har hela provinsen 75 kommuner och valdistrikt, vilket är 75 områden och även 75 platser. Genomsnittspriset på bostadsmark ökade med 10-20%. Priset på jordbruksmark ökade i princip stadigt med cirka 30%. Det högsta priset på bostadsmark bland alla typer av mark är i To Hieu-distriktet, vanligtvis 15-20 miljoner VND/m2, med topppriset 54 miljoner VND. Den andra toppen är 32 miljoner VND, i Thao Nguyen-distriktet (gamla Moc Chau-staden). Topppriset på kommunal mark är nästan 16 miljoner VND (Mai Son-kommunen, gamla Mai Son-staden). Det högsta priset på jordbruksmark är rismark med två grödor, med ett genomsnitt på 45 000 VND/m2, med topppriset 78 000 VND (Doan Ket-kommunen, gamla Moc Chau-distriktet). Jämfört med den förväntade markprislistan för landets provinser ligger det förväntade markpriset i Son La i den låga gruppen, och ökningstakten ligger också i den låga gruppen. I den norra mellersta och bergiga regionen ligger markpriset och ökningstakten i den genomsnittliga gruppen. En sådan möjlighet överensstämmer med den faktiska situationen på markmarknaden i Son La.
Markpristabellen för Son La-provinsen ligger i gruppen av provinser med vissa skillnader jämfört med hela landet och regionen. Det vill säga (1) priserna på jordbruksmark ökar stadigt och i en högre takt än priserna på bostadsmark, medan priserna på bostadsmark i hela landet och regionen ökar mer; (2) Zonindelning och lokalisering av bostadsmark och annan icke-jordbruksmark per kommun och valkrets, utan att dela upp tabellen i stads- och landsbygdsområden; (3) Varje kommun och valkrets tas som både ett område och en plats för att bestämma jordbruksmarkpriserna. Det oroande är att före sammanslagningen hade hela provinsen 204 kommuner och valkretsar, nu finns det 75 kommuner och valkretsar. Nu slås många kommuner samman från 2-3 kommuner, inklusive kommuner som tillhör olika utvecklingsregioner (region I, region II, region III), men alla på samma plats, vilket får folk att undra.
Markprislistan och ökningstakten för markpriser mellan regioner, provinser och städer beror huvudsakligen på olika nivåer av ekonomisk utveckling, olika nivåer av urbanisering, olika nivåer av infrastrukturutveckling, industriparker, företag och investeringsprojekt. Men i allmänhet, enligt experter, om det gamla markpriset är cirka 70 % av marknadspriset, förväntas priset år 2026 öka till över 85 %. Marknadspriset påverkas dock ibland och på vissa platser även av negativa faktorer (prisstimulering, prisinflation). Oavsett om det förväntade markpriset är för snabbt, skapar det en chock eller inte, råder det olika åsikter. Om statspriset "kommer ikapp" kommer marknadspriset också att "springa". Det säkraste och mest rimliga är att den asymptotiska processen behöver minst en 5-årscykel för att skapa den optimala asymptotiska nivån. Att föra markpriserna närmare marknadspriserna är en objektiv och nödvändig trend, men det är också ett tveeggat svärd. Staten kommer att begränsa ekonomiska förluster, öka budgetintäkterna och samtidigt öka ersättning, stöd och omplaceringskostnader vid återvinning av mark. Företag är oroliga för att insatskostnaderna för investeringsprojekt kommer att öka när markpriserna stiger, vilket minskar produkternas konkurrenskraft på marknaden, vilket i sin tur påverkar arbetskraftsattraktionen och skapar källor till budgetintäkter. Människor är oroliga, särskilt över priset på trädgårdsmark när den omvandlas till bostadsmark. Priset på trädgårdsmark kopplad till bostadsmark förväntas öka 1,5 gånger priset på jordbruksmark av samma typ, men när den omvandlas till bostadsmark ökar priset 20 gånger, till och med 50 gånger. Hushåll som vill separera och omvandla mark för att bygga hus åt sina barn är hjälplösa eftersom de måste bära en ekonomisk börda som överstiger deras förmåga. Många experter rekommenderar att priset på trädgårdsmark sänks till priset på bostadsmark (cirka 60-70 %) för att minska den ekonomiska bördan för människor. Men regeringen har föreslagit och nationalförsamlingen inhämtar synpunkter på policyn att använda finansiell politik för att lösa problemet på ett mer rimligt sätt. Det vill säga att personer som omvandlar trädgårdsmark till bostadsmark inom den föreskrivna gränsen kommer att få en 70 % minskning och bara behöva betala 30 % av den ekonomiska förpliktelsen. Om gränsen överskrids mindre än en gång betalar de 50 %, och om gränsen överskrids mer än en gång betalar de 100 %.
Enligt professor Dang Hung Vo, tidigare biträdande minister för naturresurser och miljö, och många experter, kan länder med god erfarenhet lära sig av ökningen av insatskostnaderna för företags investeringsprojekt när markpriserna ökar. Det vill säga, företags investeringsprojekt skapar anläggningar, infrastruktur och attraherar arbetskraft, vilket är den grundläggande faktorn som ökar markpriserna i regionen och skapar intäkter för budgeten. Därför är det möjligt att minska företagens ekonomiska ansvar för insatskostnaderna.
Ett annat problem är att processen med att bygga markprislistor är mycket svår att påverka av negativa faktorer, men det kan vara mer sannolikt att fastställa specifika markpriser för varje enskilt fall baserat på marktyp, område, plats och tidpunkt. Eftersom det specifika markpriset vid den tidpunkten tas från priset i markprislistan multiplicerat med en koefficient. En effektiv åtgärd för att förhindra negativa risker som orsakar orättvisa och leder till stämningar är att fastställandet av specifika markpriser måste vara offentligt och transparent, och att allmänheten måste övervakas och ha synpunkter. Å andra sidan är övergångsperioden för att förbereda sig för markprisjusteringar, markförfaranden, marktransaktioner och markomvandling ofta blockerade och stagnerade, vilket i hög grad påverkar företagens och människors intressen. Myndigheter på alla nivåer måste säkerställa en offentlig, transparent och smidig övergångsprocess och instruera behöriga myndigheter (myndigheter som hanterar markförfaranden och uppbär skatter, avgifter och kostnader för mark) att övervinna fenomenet med förseningar i väntan på att markpriserna ska öka.
Markprislistan för provinserna för 2026 bedöms vara noggrant utarbetad och i princip ligga nära marknadsverkligheten. Men detta är bara en prognos. Genom att samla in åsikter från de viktigaste berörda parterna (personer och företag), åsikter från organisationer med kritikfunktion, kommentarer och bedömningar från värderingsnämnden, kommer markprislistorna säkerligen att bli mer kompletta, tillfredsställa staten, företag och människor, och bidra avsevärt till att främja den socioekonomiska utvecklingen i varje ort och i hela landet.
Phan Duc Ngu
Källa: https://sonla.dcs.vn/tin-tuc-su-kien/noi-dung/nong-bang-gia-dat-2026-cac-tinh-5699.html
Kommentar (0)