Ändring av marklagen: Är eran av spekulation och markhamstring för ersättning över?

Enligt experter kommer en ändring av marklagen att bidra till att förhindra spekulationer om att köpa billig mark i väntan på höga ersättningspriser.

I utkastet till lag om ändring och komplettering av ett antal artiklar i marklagen, som jordbruks- och miljöministeriet just har lämnat in till regeringen, är ett av de innehåll som har uppmärksammats av allmänheten förslaget att justera markanvändarnas rättigheter när myndigheterna har tillkännagivit markåterställning men ännu inte fattat något beslut.

Strama åt marktransaktioner i väntan på markåterställning.

I verkligheten kan markägare fortfarande överföra, ge bort eller bidra med sina markanvändningsrättigheter (marktitelbevis) som kapital medan de väntar på markförvärv. Detta kan dock leda till köp och försäljning av mark i väntan på ersättning, i syfte att utnyttja policyn för personlig vinning.

För att hantera detta föreslår ministeriet att de som får markanvändningsrättigheter som en överföring, gåva eller kapitaltillskott endast ska ha rätt till ersättning, stöd och vidarebosättning motsvarande de vars mark tidigare exproprierats.

Enligt jordbruks- och miljöministeriet kommer en åtstramning av marktransaktioner i väntan på markförvärv att minska spekulation och säkerställa rättvisa i ersättnings- och markröjningspolitiken.

Det finns en situation där många människor samlar på sig jordbruksmark och väntar på att den ska inkluderas i planeringen så att de kan få ersättning. (Illustrativ bild)

Nyligen, efter att marklagen 2024 trädde i kraft, har en situation uppstått på marknaden där många människor "hamstrar mark i väntan på kompensation", särskilt runt områden som planeras för infrastruktur, industriområden, motorvägar, ringvägar, flygplatser etc. Detta beror på att den nya lagen ändrar hur markpriser fastställs för att ligga närmare marknadspriserna, och lägger även till många regler om vidarebosättningsstöd, fastighetsersättning och investeringskostnader i mark.

Pham Duc Toan – VD för EZ Property Company – kommenterade att redan innan 2024 års marklag tillämpades hade fastighetsmarknaden sett individer, grupper och organisationer köpa upp mark i väntan på förändringar enligt den nya lagen.

Herr Toan hänvisade till att marklagen från 2024 har fulländat mekanismerna och policyerna för att förvalta och använda jordbruksmark genom att utöka gränsen för att ta emot överföringar av nyttjanderätter till jordbruksmark till högst 15 gånger marktilldelningsgränsen i området.

Och så snart de flesta hinder hade undanröjts började jordbruksmark återigen bli eftertraktad. Det blev vanligt att många företag köpte upp den här typen av mark på orter för att bygga gårdar, högteknologiska jordbruksmodeller eller industrimodeller. Alternativt köpte många investerare upp jordbruksmark i väntan på markröjning och kompensation till höga priser.

Nguyen Quang Huy, VD för finans- och bankfakulteten (Nguyen Trai-universitetet), delar samma uppfattning och bedömde att marknaden i verkligheten under årens lopp, när information om planering eller stora infrastrukturprojekt framkommer, ofta ser en våg av kortsiktig hamstring av mark för att dra nytta av ersättningsskillnader. Detta driver inte bara upp markpriserna snabbt jämfört med deras verkliga värde utan ökar också kostnaderna för markröjning, vilket direkt påverkar effektiviteten i offentliga investeringar och projektframsteg.

Ännu viktigare är att om spekulation baserad på planeringsinformation tillåts fortsätta, kommer marknaden gradvis att utveckla en mentalitet av att "investera baserat på politiska förväntningar" istället för att investera utifrån faktiska markanvändningsbehov och markens verkliga exploateringsvärde. Detta är skadligt för en stabil ekonomisk utveckling.

" En ändring av marklagen, inklusive justering av markanvändarnas rättigheter, kommer att bidra till att begränsa denna situation ", förutspådde Huy.

Ersättningen bör baseras på markpriserna vid den tidpunkt då planeringen tillkännagavs.

Om spekulation baserad på planeringsinformation tillåts fortsätta, kommer marknaden gradvis att utveckla en mentalitet av att "investera baserat på politiska förväntningar" istället för att investera utifrån faktiska markanvändningsbehov och markens verkliga exploateringsvärde. Detta är skadligt för en stabil ekonomisk utveckling.

Herr Nguyen Quang Huy - VD för fakulteten för finans och bankväsende (Nguyen Trai-universitetet)

I en kommentar till de föreslagna ändringarna av marklagen anser experterna att de planerade ändringarna av marklagen, i samband med att fastighetsmarknaden går in i en omstruktureringsfas mot större transparens och hållbar utveckling, visar på en berömvärd insats från förvaltningsmyndigheten för att förbättra den institutionella ramen och minska marknadssnedvridningar, i samband med att fastighetsmarknaden går in i en omstruktureringsfas mot större transparens och hållbar utveckling. Detta gäller särskilt innehållet om kontroll av marktransaktioner under perioden i väntan på markförvärv för att begränsa "köp och försäljning i väntan på ersättning".

Enligt Nguyen Quang Huy bör dock strategin, för att begränsa spekulation "i väntan på kompensation", fokusera på att kontrollera fördelar som uppstår efter tillkännagivandet om markförvärvet, snarare än att absolut förbjuda transaktioner.

För det första är det nödvändigt att tydligt fastställa en "rättslig tidsram" från dagen för det officiella meddelandet om markförvärv eller tillkännagivandet av planeringen. Efter denna tid kan transaktioner fortfarande genomföras, men rätten att få ersättning, stöd eller vidarebosättningspolicyer bör bestämmas i enlighet med den ursprungliga markanvändaren. Denna metod upprätthåller både marknadstransparens och minskar kortsiktiga spekulativa incitament.

Dessutom är transparens i informationen avgörande. När planeringsinformation inte är offentligt och konsekvent tillgänglig uppstår ofta skillnader i tillgången till information, vilket ger en viss grupp spekulanter en fördel gentemot marknaden. Därför är det nödvändigt att främja digitaliseringen av markdata, offentliggöra planeringsinformation i realtid och säkerställa att medborgarna har lika tillgång till information.

Utöver administrativa verktyg bör ytterligare forskning bedrivas om finansiella verktyg, såsom att införa höga skatter på kortsiktiga transaktioner eller det mervärde som följer av förändringar i planeringen. Detta är en mjuk lösning men har långsiktig effektivitet och ligger också i linje med moderna styrningstrender i många länder.

Enligt Huy måste dock kontrollåtgärderna utformas harmoniskt, eftersom rätten att överföra mark fortfarande är en legitim äganderätt för folket. Målet bör vara att begränsa utnyttjandet av politik för personlig vinning, inte att störa legitima civila transaktioner.

Dessutom är förslaget att de som får markanvändningsrättigheter som överföring, gåva eller kapitaltillskott endast har rätt till ersättning, stöd och vidarebosättning motsvarande de vars mark tidigare exproprierats en ganska rimlig och genomförbar strategi.

Experter förutspår att en ändring av marklagen kommer att minska markspekulation och hamstring i väntan på kompensation.

Den positiva aspekten är att detta förslag direkt påverkar spekulativa incitament. När kompensationsförmånerna inte längre ökar vid återförsäljning av mark under perioden före återställning kommer attraktiviteten att "köpa i väntan på kompensation" att minska avsevärt.

För att policyn ska vara helt effektiv krävs dock ett sammankopplat system för markdata, tydliga regler om tidsfrister för "slutförande av rättigheter" och ökad transparens och övervakning av ovanliga transaktioner i områden där mark förbereds för förvärv.

" Om det genomförs heltäckande skulle detta inte bara vara en lösning för att ta itu med ett kortsiktigt marknadsfenomen utan också bidra till att bygga en mer transparent fastighetsmiljö, minska spekulation och styra markresurser mot en mer substantiell och hållbar ekonomisk utveckling på lång sikt ", betonade Huy.

En ledare för ett fastighetsbolag i Hanoi föreslog också att marklagen, för att begränsa markspekulation i väntan på kompensation, endast bör ge kompensation baserad på den nuvarande markanvändningen vid tidpunkten för tillkännagivandet av planeringen, och inte inkludera onormala prisökningar efter att projektinformation har släppts. Samtidigt bör de som köper mark efter att planeringen har tillkännagivits också få sina kompensationsrättigheter begränsade.

Chau Anh

Källa: https://vtcnews.vn/sua-luat-dat-dai-het-thoi-dau-co-gom-dat-de-don-den-bu-ar1017932.html