Fastighetsmarknaden är "konstig", vad rekommenderar experterna?

Enligt rapporten från Vietnams fastighetsmäklarförening nådde marknadsabsorptionsgraden, vad gäller transaktionssituationen, under de första nio månaderna 2025 en mycket positiv nivå - nästan 70 %, vilket motsvarar cirka 60 000 transaktioner, dubbelt så mycket som under samma period förra året.

Men verkligheten är att även om den reala efterfrågan fortfarande står för en stor andel, så leds marknadsutvecklingen av mer investeringskassaflöde eftersom fastighetspriserna ligger på en mycket hög nivå.

Enligt Nguyen Van Dinh, vice ordförande för Vietnams fastighetsförening, anser många investerare att fastigheter är en säker hamn och ett effektivt verktyg för att skapa vinst i samband med ökande inflationstryck och infrastrukturutveckling.

Investeringarnas kassaflöde är för närvarande huvudsakligen inriktat på produkter som tillgodoser verkliga bostadsbehov – produkter med god hyrespotential och tydlig prisökningspotential. Dessa är de viktigaste faktorerna som motiverar investerares beslut att "lägga ner pengar".

" Majoriteten av transaktionerna på marknaden idag kommer från den andra gruppen av fastighetsköpare – det vill säga de som köper för investering, inte för att bo. Detta visar att köp- och säljaktiviteter huvudsakligen drivs av investeringsflödet, medan den reala bostadsefterfrågan fortfarande har svårigheter eftersom nuvarande priser är långt bortom vad majoriteten av människor har råd med ", sa Dinh.

De flesta transaktioner på fastighetsmarknaden görs för närvarande av investerare. (Illustrationsfoto: Minh Duc).

Herr Vo Huynh Tuan Kiet, chef för bostadsavdelningen på CBRE Vietnam, sa också att det nya utbudet i innerstaden i Ho Chi Minh City (tidigare Ho Chi Minh City) för närvarande fungerar i riktning mot att tillgodose investeringsbehov, inte verkliga bostadsbehov. De flesta investerare anser att köpare inte kommer att bo i fastigheten utan bara behålla eller hyra ut den, så produkten positioneras högre för att maximera vinsten.

" Med den nuvarande prisnivån cirkulerar kassaflödet på marknaden nästan bara bland investerare, medan det är mycket svårt att få tillgång till husköpare ", kommenterade Kiet.

Data från DKRA Group visar också en liknande trend. I mer än 2 000 transaktioner som registrerades under årets första nio månader stod husköpare endast för cirka 30 %, de återstående 70 % var investerare. Investerargruppen har starkare finansiell potential och är villiga att betala höga priser om de ser en vinstmöjlighet, medan riktiga husköpare – med en budget på 1–2 miljarder VND – knappast kan få tillgång till lägenheter med priser från 4–5 miljarder VND eller mer.

Fru Pham Thi Mien, biträdande direktör för Vietnams institut för fastighetsmarknadsforskning och utvärdering (VARS IRE), sa också att de flesta transaktionerna på primärmarknaden kommer från efterfrågan från den grupp människor som äger många fastigheter. Dessutom har många projekt god absorptionsgrad tack vare att de "rider på vågen av stora projekt" och drar nytta av lokala sammanslagningar.

Enligt Ms. Mien kommer fastighetspriserna att fortsätta öka på kort sikt eftersom investerarnas vinstförväntningar är fortsatt höga. Ett stort antal investerare "lever fortfarande bra" och är inte under press från finansiell skuldsättning. Därför har de ingen anledning att justera försäljningspriserna.

” Mot bakgrund av att räntorna hålls på låga nivåer, billiga kassaflöden fortsätter att pumpas in på marknaden, att politik för att främja offentliga investeringar genomförs kraftfullt och att utbudet av mellanklass- och prisvärda bostäder fortfarande är begränsat, tror investerare fortfarande att fastighetspriserna kommer att fortsätta stiga ”, bedömde Mien.

Herr Le Dinh Chung - expert fastighet kommenterade också att utbudet av lägenheter på senare tid huvudsakligen har varit i high-end-segmentet. Det genomsnittliga lägenhetspriset ligger för närvarande runt 80 miljoner VND/m². Många nya projekt har nyligen öppnats för försäljning till priser över 100 miljoner VND/m².

Med nuvarande bostadspriser har vanliga arbetare, även med en lön på 30 miljoner VND/månad, nästan ingen chans att äga ett hus. De som kan köpa för 70-100 miljoner VND/m² är främst investerare, spekulanter och en grupp människor med extremt höga inkomster, såsom företagare.

Herr Nguyen Quoc Anh, biträdande generaldirektör för PropertyGuru Vietnam Company, förklarade varför trenden med spekulativa fastighetsköp i Vietnam är så hög och sa att det delvis beror på investeringskanal Detta är "lätt att köpa och lätt att sälja", har god likviditet och högre vinster än andra kanaler som guld, aktier eller banker. Avkastningen på fastighetsinvesteringar är bland de bästa i Vietnam under de senaste 10 åren och når 197 % för lägenheter och 137 % för mark.

En annan anledning är att fastighetsskattepolitiken i Vietnam är lägre och mer öppen än i många länder i regionen, och saknar sanktioner mot spekulation och övergivande av marktillgångar.

Herr Nguyen Quoc Anh nämnde att det för närvarande finns fem grundläggande skatter för fastigheter i världen : ägarskatt, inkomstskatt, registreringsskatt, vakansskatt (skatt som tillämpas på fastigheter som inte använts under en längre tid) och utvecklingsskatt (utveckling av infrastruktur, allmännyttiga tjänster, i ett område där fastigheten är belägen). I genomsnitt ligger bostadsskatten i många länder mellan 0,3 och 20 %, registreringsskatten mellan 2 och 6 % och inkomstskatten mellan 14 och 45 %. Vissa länder beskattar vakanta fastigheter med 12 och 20 % och utvecklingsskatten med 1 och 3 %.

I Vietnam behöver husköpare för närvarande bara betala de tre första skatterna: inkomstskatt (2–5 %), fastighetsskatt (0,03–0,2 %) och registreringsskatt (0,5 %). ” Låga skatter gör det enkelt för köpare att investera i fastigheter i 'rotation', köpa den här fastigheten idag och sälja en annan imorgon ”, sa han.

Varning för risk för "bubblor"

Enligt Nguyen Van Dinh förlorar marknaden sin balans mellan utbud och efterfrågan när det blir färre och färre husköpare, priserna drivs upp men är inte kopplade till den verkliga efterfrågan, vilket lätt kan leda till bubbelrisker.

En marknad med för många deltagare, investerare, kommer att vara mottaglig för prisinflation. (Illustration: Minh Duc).

" Utan snabba politiska insatser kommer bostäder i stora stadsområden att bli alltmer utom räckhåll för arbetare ", sa Dinh.

Ekonomen Dinh The Hien betonade också att det är nödvändigt att återföra marknaden till dess sanna natur att tillgodose majoritetens bostadsbehov. När kortsiktiga investeringar dominerar är lägenheter inte längre en plats att bo på utan ett verktyg för att göra vinst, vilket driver upp priserna kontinuerligt och orsakar sociala konsekvenser. Han rekommenderade att staten snart kompletterar utbudet av mellanklass- och prisvärda bostäder för att balansera marknadsstrukturen.

Herr Nguyen Quang Huy - VD för fakulteten för finans och bank (Nguyen Trai-universitetet) - bedömde: När kapital flödar in i fastigheter ökar värdet på denna tillgång snabbare än arbetsproduktiviteten och inkomsttillväxten, vilket skapar ett allt större gap mellan bostadspriser och människors betalningsförmåga. Detta gör att marknaden tenderar att agera utifrån förväntningar om prisökningar istället för verklig efterfrågan, vilket gör likviditeten ohållbar och ökar bubbelrisken.

Med handel som till stor del drivs av investerare blir marknaderna mer känsliga för policyförändringar. En liten justering av kredit, räntor eller sentiment kan utlösa en kedjereaktion, vilket leder till en avmattning eller lokal korrigering. Denna risk påverkar inte bara den spekulativa gruppen utan kan också spridas till det finansiella systemet, företag och ekonomin som helhet om den inte kontrolleras noggrant.

" Därför är regeringens drastiska åtgärder för att kyla ner prisökningen ett rätt och strategiskt drag, med syfte att uppnå långsiktig stabilitet ", betonade Huy.

Källa: https://baolangson.vn/thi-truong-bat-dong-san-dien-bien-la-chuyen-gia-khuyen-cao-gi-5063967.html