Beräkna noggrant låneräntan.

Mot denna bakgrund föreslog byggnadsministeriet nyligen ett förmånligt lånepaket på 100 000 miljarder VND i utkastet till resolution om förmånligt kapital för utveckling av sociala bostäder, vilket förväntas skapa ett genombrott för segmentet för sociala bostäder.

Hinder i kreditutbetalning

I början av april 2023 godkände regeringen i beslut 338/QD-TTg genomförandet av projektet "Investering i byggandet av minst 1 miljon sociala bostäder för låginkomsttagare och industriparksanställda under perioden 2021–2025". Målet är att sträva efter totalt cirka 1 062 200 färdigställda bostäder till 2030. Av dessa kommer 428 000 enheter att färdigställas under perioden 2021–2025 och 634 200 enheter under perioden 2025–2030.

Byggministeriets förslag om ett kreditpaket på 100 biljoner VND är lämpligt med tanke på den nuvarande bristen på finansiering för utveckling av sociala bostäder. (Foto: Thanh Hai)

För att genomföra projektet har regeringen också godkänt förslaget från Vietnams statsbank (SBV) att allokera 120 000 miljarder VND till fyra statligt utsedda affärsbanker, med utlåningsräntor för investerare på 8,7 %/år och för köpare/hyresgäster av sociala bostäder på 8,2 %/år. Från och med den 1 juli 2023 kommer SBV regelbundet att tillkännage de förmånliga utlåningsräntorna för deltagande affärsbanker var sjätte månad, vilket innebär att räntorna kan vara föremål för marknadsfluktuationer.

Eftersom Vietnams statsbank endast har räntor som är 1,5–2 % lägre per år än den allmänna marknadsräntan för medel- och långfristiga lån, har ett antal affärsbanker (TP Bank, VP Bank, MB Bank, Techcom Bank och HD Bank) ansökt om att "dela på kakan" och registrerat sig för att delta i programmet med 5 000 miljarder VND till varje bank, vilket ökar det totala kapitalet för räntestöd till 145 000 miljarder VND.

Tyvärr, efter nästan 20 månaders implementering, har detta kreditpaket avvisats av allmänheten eftersom de regler som fastställts av Vietnams statsbank (SBV) inte är lämpliga för deras ekonomiska kapacitet. Därför beslutade SBV, efter mycket övervägande, i början av september 2024 att sänka räntan till 7 % per år för byggherrar och 6,5 % per år för husköpare.

Enligt bedömningar är dock den fastställda räntan fortfarande för hög för husköpare, vilket är anledningen till att detta kreditpaket fortfarande är impopulärt. Detta framgår av den detaljerade rapporten från byggnadsministeriet om genomförandet av det förmånliga kreditpaketet på 120 000 miljarder VND för sociala bostäder.

Mer specifikt hade endast 34 av 63 orter vid slutet av tredje kvartalet 2024 publicerat dokument på sina elektroniska portaler som listade 83 projekt som var berättigade till förmånliga lån. Det totala utbetalda lånesaldot var 1 783 miljarder VND (varav företagskunder stod för 1 633 miljarder VND och husköpare stod för 150 miljarder VND), vilket motsvarar cirka 1,1 % av det totala registrerade stödkapitalet.

”Genomförandet av projekt för socialt boende står för närvarande inför många svårigheter. Bara under tredje kvartalet 2024 pågick 8 projekt i landet, med en omfattning på 4 960 enheter; 3 projekt fick investeringsgodkännande, med en omfattning på 2 676 enheter; och endast 1 projekt slutfördes delvis, med en omfattning på 200 enheter. Enligt rapporter från lokala myndigheter slutförde landet från 2021 till slutet av tredje kvartalet 2024 79 projekt för socialt boende, med en omfattning på 42 414 enheter; och 131 projekt har påbörjats byggnation, med en omfattning på 111 687 enheter”, informerade Hoang Hai, chef för avdelningen för bostäder och fastighetsmarknadsförvaltning (Byggministeriet).

Prioritet bör ges till husköpare.

Baserat på aggregerade data från Byggministeriet har endast över 143 000 sociala bostäder färdigställts eller är under uppbyggnad i hela landet hittills. Därför är målet på 428 000 enheter för perioden 2021–2025 i projektet nästan omöjligt att uppnå, eftersom endast ett "mirakel" skulle kunna färdigställa 258 000 nya enheter på mindre än 13 månader. Drömmen om att äga ett hem för låginkomsttagare och arbetare kommer att försenas ytterligare.

Enligt Le Hoang Chau, ordförande för Ho Chi Minh Citys fastighetsförening (HoREA), är socialt boende en viktig del av partiets och statens politik. Detta demonstreras ytterligare av beslutsamheten att ändra och komplettera bostadslagen från 2023, marklagen från 2024 och flera vägledande dekret, för att säkerställa enhetlighet och konsekvens i reglerna för socialt boende.

Mekanismerna för preferenskreditkällor för utveckling av socialt boende har dock fortfarande många brister som ger upphov till oro, nämligen bristen på "såddkapital" eller, om tillgängligt, reglerna är något strikta, vilket gör det svårt eller omöjligt för berättigade individer att få tillgång.

”Regeringsdekret 100/2024/ND-CP anger kapitalnivån, förmånliga räntor, villkor och utbetalning av lån för sociala bostadsprojekt (7,92 %/år för investerare i sociala bostäder som säljer eller hyr ut och köper; 6,6 % för projekt som endast hyr ut), vilket skapar gynnsamma förutsättningar för investerare att få tillgång till förmånliga kreditkällor för att genomföra projekt. I officiell skrivelse 4524/NHCS-TDSV daterad 1 augusti 2024 från Social Policy Bank, baserat på dekret 100/2024/ND-CP, anses dock utlåningsräntan på 6,6 %/år för bostadsköpare vara hög”, uppgav Le Hoang Chau.

Med tanke på ovanstående situation och i syfte att utöka de förmånliga kapitalkällorna för utveckling av socialt bostäder, föreslår utkastet till resolution om förmånliga kapitalkällor för utveckling av socialt bostäder, som byggnadsministeriet för närvarande inhämtar yttranden från ministerier och myndigheter innan det lämnas till regeringen för offentliggörande, att ett förmånligt lånepaket på 100 000 miljarder VND från obligationskapitalkällor, giltigt i 5 år, genomförs. Detta är första gången som byggnadsministeriet har föreslagit att ett socialt bostadspaket tillämpas genom obligationsemission.

Följaktligen kommer räntan på detta förmånliga kreditpaket att vara lika med räntan för lån till fattiga hushåll som fastställs av premiärministern i varje period; utbetalningsperioden fortsätter tills hela kreditpaketet är utbetalt, dock högst den 31 december 2030.

I en diskussion om denna fråga sa Nguyen The Diep, vice ordförande för Hanoi Real Estate Club, att byggnadsministeriets förslag i utkastet till resolution om förmånliga kapitalkällor för utveckling av sociala bostäder är banbrytande eftersom det utökar källorna till utvecklingskapital och skapar möjligheter för köpare av sociala bostäder. Det är dock också nödvändigt att förtydliga reglerna om räntor för detta kreditpaket, där husköpare står i centrum och bör prioriteras.

"Om räntan för kreditpaketet på 100 biljoner VND är densamma som räntan för lån till fattiga hushåll som beslutats av premiärministern i varje period, baserat på dekret 100/2024/ND-CP, vilket är 6,6 %/år, kommer det fortfarande att vara svårt att uppmuntra människor att låna pengar för att köpa sociala bostäder i nuläget, eftersom utlåningsräntan enligt beslut 486/2023/QD-TTg bara var 4,8 %/år", sade Nguyen The Diep.

Ordföranden för HoREA, Le Hoang Chau, delade samma uppfattning och föreslog att regeringen skulle överväga att tillåta fortsatt implementering av regleringen av utlåningsräntan på 4,8 %/år i enlighet med premiärministerns beslut 486/2023/QD-TTg. För närvarande genomför Socialpolitiska banken "låneprogrammet för att stödja fattiga hushåll med bostäder" med en ränta på 3 %/år, så det vore bäst att tillämpa en utlåningsränta på 3–4,8 %/år för dem som köper eller hyr sociala bostäder, för att uppmuntra bostadsköpare, stimulera marknaden och skapa motivation för investerare att påskynda projektgenomförandet.

 

Byggministeriets förslag om ett kreditpaket på 100 000 miljarder VND är mycket lämpligt med tanke på den nuvarande bristen på kapital för utveckling av sociala bostäder. Lärdomar måste dock dras av de uppenbara erfarenheterna av kreditpaketet på 120 000 miljarder VND enligt resolution 33/2023/NQ-CP, vilket inte lyckades attrahera låntagare. Specifikt måste regleringar gällande lånevillkor och räntor studeras noggrant för att säkerställa att de är lämpliga för människors faktiska omständigheter.

Dr. Nguyen Huy Thanh - Finansexpert

Källa: https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html