Ho Chi Minh-staden måste reagera på dessa ”förvrängningar”.

Ho Chi Minh-staden har officiellt föreskrivit att fastighetsprojektutvecklare i staden är förbjudna att dela upp och sälja tomter inom sina projekt till individer eller organisationer för egenbyggnation av hus. Många anser att Ho Chi Minh-staden behöver en plan för att förhindra potentiellt missbruk av denna praxis.

Lagen om fastighetsverksamhet, som trädde i kraft den 1 augusti 2024, förbjuder uppdelning och försäljning av tomter i stadsområden.

Fältteamet inspekterar förvaltningen av statligt ägd mark i Binh Chanh-distriktet, Ho Chi Minh-staden. (Foto: Thanh Dao).

Nyligen, för att genomföra lagen om fastighetsverksamhet, utfärdade Ho Chi Minh-stadens folkkommitté beslut nr 83/2024 om föreskrifter för att fastställa områden där fastighetsprojektinvesterare och bostadsbyggandeprojekt får överföra markanvändningsrättigheter med teknisk infrastruktur till organisationer och individer för egenbyggande av bostäder i området.

Med detta beslut förbjuder Ho Chi Minh-staden officiellt uppdelning och försäljning av tomter för att åtgärda detta ihållande problem. Mer specifikt får fastighetsprojektutvecklare i staden inte uppdela och sälja tomter inom sina projekt till individer eller organisationer för egenbyggnation av hus. Enligt denna förordning är det, utöver valkretsarna och distrikten, också förbjudet att uppdela och sälja mark i fem förortsdistrikt, inklusive Binh Chanh, Hoc Mon, Can Gio, Cu Chi och Nha Be.

Samtidigt föreskriver staden endast att markindelning är tillåten för hushåll och individer vars mark uppfyller villkoren för att komma i fråga för indelning.

Förhindra olaglig markuppdelning och försäljning.

Angående innehållet i beslut 83/2024 från Ho Chi Minh-stadens folkkommitté kommenterade advokat Nguyen Van Hau - medlem av centralkommittén för Vietnams fosterlandsfront, biträdande chef för Ho Chi Minh-stadens advokatsamfund, att det nya beslutet från Ho Chi Minh-staden... Detta kommer att ha en betydande inverkan på stadens fastighetsmarknad och direkt påverka affärsverksamheten för enheter som är involverade i fastighetshandel och den omfattande olagliga uppdelningen och försäljningen av tomter som har förekommit tidigare.

Att förbjuda markindelning och försäljning kommer att hjälpa många städer att ta itu med problemen med "kaotisk planering" och "prisinflation" på fastighetsmarknaden. (Foto: Dai Doan Ket).

Advokat Hau förutspådde också att efter att beslut 83/2024 har utfärdats kommer det oundvikligen att finnas motstridiga åsikter från allmänheten, näringslivet och fastighetsbolag.

Enligt klausul 6, artikel 31 i 2023 års lag om fastighetsverksamhet är ett av villkoren för att överföra markanvändningsrättigheter för mark med teknisk infrastruktur i fastighetsprojekt till individer för egenbyggande av bostäder att: ” Marken är inte belägen i valkretsar, distrikt eller städer i särskilda stadsområden av typ I, typ II och typ III; och är inte föremål för auktion för markanvändningsrättigheter för investeringar i bostadsbyggprojekt enligt marklagen. För andra områden ska den provinsiella folkkommittén fastställa de områden där projektinvesterare får överföra markanvändningsrättigheter med teknisk infrastruktur till individer för egenbyggande av bostäder baserat på lokala förhållanden .”

Advokaten Nguyen Van Hau förutspår att efterdyningarna av Ho Chi Minh-stadens nya beslut kommer att ha en betydande inverkan på stadens fastighetsmarknad.

Enligt advokaten Nguyen Van Hau har Ho Chi Minh-staden således konkretiserat bestämmelserna i lagen om fastighetsverksamhet. Mer specifikt styrs detaljerna i detta av artikel 2 i beslut nr 83/2024. Detta gäller specifikt investerare i fastighetsprojekt och bostadsbyggandeprojekt i hela Ho Chi Minh-staden. Rätten att använda mark med befintlig infrastruktur inom ett fastighetsprojekt eller bostadsbyggandeprojekt för organisationer eller individer för egenbyggnation av bostäder är inte tillåten.

Förutom i de fall där investeraren i ett fastighetsprojekt eller bostadsbyggnadsprojekt som syftar till omplacering med tomter i kommuner, städer eller distrikt i en stad uppfyller de föreskrivna villkoren, får de överlåta rätten att använda mark med teknisk infrastruktur inom fastighetsprojektet eller bostadsbyggnadsprojektet som syftar till omplacering med tomter till individer för egenbyggnation av bostäder.

I en jämförelse av innehållet i lagen om fastighetsverksamhet med beslut nr 83/2024 konstaterade advokat Nguyen Van Hau: Detta beslut från Ho Chi Minh-stadens folkkommitté har avsevärt begränsat de rättsliga bestämmelserna gällande områden där projektutvecklare får överföra markanvändningsrättigheter med befintlig teknisk infrastruktur till individer för egenbyggande av bostäder.

Detta anses dock inte vara olagligt eftersom "Lagen om fastighetsverksamhet har gett Ho Chi Minh-stadens folkkommitté befogenhet att, baserat på lokala förhållanden, besluta i vilka områden projektinvesterare får överföra markanvändningsrättigheter med befintlig teknisk infrastruktur till individer för egenbyggnation av bostäder", konstaterade advokat Hau i sin bedömning .

Sammantaget kommer de senaste reglerna från Ho Chi Minh-stadens folkkommitté att hjälpa landets "lokomotiv" att åtgärda många brister gällande den skenande och destruktiva praxisen med markuppdelning och försäljning som stör stadsplaneringen. Samtidigt, Att minimera obehörigt byggande av invånare minskar inte bara problemet utan minskar även de juridiska riskerna för husköpare, vilket kräver att fastighetsprojektutvecklare i området kontinuerligt förbättrar kvaliteten på sina produkter . Dessutom är beslut 83/2024 i linje med " Investerings- och byggplanen för distrikt som ska bli städer (eller städer under Ho Chi Minh-staden) giai đoạn 2021-2030" som staden för närvarande utvecklar. Mer specifikt kommer distrikten år 2030 att fokusera på att investera i infrastrukturutveckling mot urbana standarder som ska uppgraderas till städer direkt under Ho Chi Minh-staden.

Att svara på "förvrängningar"

Omedelbart efter att beslut 83/2024 från Ho Chi Minh-stadens folkkommitté utfärdats skickade Ho Chi Minh-stadens fastighetsmäklarförening en skriftlig framställning till stadens folkkommitté där hon framförde flera farhågor.

I ett samtal med en reporter från tidningen Dai Doan Ket på morgonen den 1 november sa Le Hoang Chau, ordförande för Ho Chi Minh-stadens fastighetsförening, att föreningen också hade skickat ett dokument till Ho Chi Minh-stadens kommitté inom Vietnams fosterlandsfront angående förslaget att i detalj specificera de områden där fastighets- och bostadsprojektutvecklare får överföra markanvändningsrättigheter med befintlig teknisk infrastruktur till individer för bostadsbyggande i kommuner, exklusive städer, i fem distrikt i Ho Chi Minh-staden.

Enligt Le Hoang Chau är Ho Chi Minh-staden ett särskilt stadsområde enligt fastighetshandelslagen från 2023 och bostadslagen från 2023. Därför är det endast i de fall där mark ligger i valdistrikt, distrikt eller städer i särskilda stadsområden (inklusive 16 distrikt och Thu Duc City) som investerare förbjuds att överföra markanvändningsrättigheter med befintlig teknisk infrastruktur till individer för egenbyggande av bostäder.

Tidigare skickade fastighetsmäklarföreningen i Ho Chi Minh-staden ett dokument till folkkommittén i Ho Chi Minh-staden, byggnadsdepartementet och kommittén för fosterlandsfronten i Ho Chi Minh-staden, där de rekommenderade att markindelning och försäljning fortfarande skulle tillåtas i kommuner som tillhör fem distrikt i Ho Chi Minh-staden. Detta beror på att förbudet mot markindelning och försäljning i dessa fem distrikt strider mot bestämmelserna i lagen om fastighetshandel och bostadslagen.

Därför har föreningen föreslagit att Ho Chi Minh-stadens folkkommitté i detalj specificerar de områden där fastighets- och bostadsprojektutvecklare får överföra markanvändningsrättigheter med befintlig teknisk infrastruktur till individer för egenbyggnation av hus i kommuner, exklusive städer i stadens fem distrikt.

Angående "efterdyningarna" av beslut 83/2024 från Ho Chi Minh-stadens folkkommitté, anser advokat Nguyen Van Hau - medlem av centralkommittén för Vietnams fosterlandsfront, biträdande chef för Ho Chi Minh-stadens advokatsamfund - att tillämpningen av detta beslut kan göra utbudet av tomter i Ho Chi Minh-staden ännu sämre och inte tillgodose människors behov. Det är därför troligt att priserna på tidigare uppdelade tomter kommer att öka kraftigt inom en snar framtid, vilket begränsar antalet köpare på grund av otillräcklig ekonomisk kapacitet.

Ingenjör Tran Van Phuong, chef för ett fastighetsmäklarföretag i Thu Duc City, delade denna uppfattning: Om regleringar förbjuder markuppdelning och försäljning, måste Ho Chi Minh-staden förutse möjligheten att utvecklare, organisationer och individer "kringgår lagen" för att dela upp tomter. De nya reglerna om markuppdelning bör fortfarande tillåta hushåll och individer med mark att övervägas för uppdelning om de uppfyller villkoren. Om den tillåts "snedvrida" kommer praxisen med markuppdelning och försäljning att bli mer sofistikerad och negativ, vilket påverkar fastighetsmarknaden i allmänhet.

På grund av sin närhet till distrikt 7 upplever Nha Be-distriktet i Ho Chi Minh-staden för närvarande en mycket snabb urbanisering.

Angående urbanisering anser arkitekten Nguyen Van Bieu, chef för Bhomes Co., Ltd., att de nya bestämmelserna föreskriver att mark i fem förortsdistrikt, inklusive Binh Chanh, Hoc Mon, Can Gio, Cu Chi och Nha Be, förutom valkretsar och distrikt, också är förbjuden att delas upp och säljas som tomter. "Under senare år vet vi alla att trots att de klassas som förortsdistrikt har urbaniseringstakten i vissa områden, såsom Binh Chanh (särskilt Trung Son-området) och Nha Be (Phuoc Kien-området), ökat snabbt. Stadsinfrastrukturen är modern, och på många platser är takten i infrastrukturbyggandet och befolkningskoncentrationen ännu högre än i vissa centrala distrikt", analyserade arkitekten Nguyen Van Bieu.

I ett uttalande till reportrar från tidningen Dai Doan Ket uttryckte representanter från flera företag och invånare oro över att även om det inte längre finns fall där småskaliga fastighetsbolag köper jordbruksmark från människor och sedan olagligt skapar "projekt" för att sälja, kommer situationen med övergivna markdelningsprojekt utan infrastruktur, inklusive avstannade projekt, att fortsätta plåga fastighetsmarknaden i denna "ledande" stad om inga lösningar hittas. Detta kommer att förhindra att de bakomliggande orsakerna till problemen löses.

Källa: https://daidoanket.vn/cam-phan-lo-ban-nen-tp-hcm-can-ung-pho-cac-bien-tuong-10293610.html