Varför är det så svårt för fastighetsmarknaden att "tina upp"?

Avvaktande köpsentiment, brist på nytt utbud och ett flertal juridiska variabler gör att likviditeten i tomter återhämtar sig långsamt, även om detta är ett segment som lockar vissa investerares uppmärksamhet.

Sedan Covid-19-pandemin har markmarknaden inte sett några signifikanta positiva tecken, med absorptionsgrader som genomgående varit låga, generellt under 20 %. En rapport från DKRA Consulting visar att absorptionsgraden för mark år 2023 endast var cirka 10 %, år 2024 var den 15,15 % och år 2025 förbättrades likviditeten endast något, med den totala marknadsabsorptionsgraden runt 18 %. Under det senaste året registrerade den södra marknaden cirka 9 450 tomter som erbjöds till försäljning, med nästan 1 700 produkter absorberade.

Även online-dataplattformar visar en liknande trend. Enligt fastighetssajten Batdongsan minskade efterfrågan på tomter snabbt efter en lokal ökning i april och minskade med i genomsnitt 15–20 % jämfört med samma period förra året, med sökningar efter tomter som minskade med 30–40 % vid flera tillfällen. Försäljningen av tomter i nylanserade projekt låg kvar på cirka 20–30 % av det tillgängliga lagret.

Samtidigt bedömer Nha Tot att markmarknaden förra året generellt sett var trög, bortsett från den lokala boomen efter tillkännagivandet om provinsiella sammanslagningar, med antalet köpare som minskade med 35–50 % jämfört med samma period 2024, och minskade i de flesta områden.

Fastigheter i Ho Chi Minh-staden, inklusive tomter och jordbruksmark . Foto: Quynh Tran

Phan Dinh Phuc, VD för Seenee Vietnam, förklarar orsakerna till den långsamma återhämtningen av marklikviditeten och anser att det största hindret för närvarande ligger i kassaflödet och investerarnas sentiment. Under den föregående cykeln förlorade de flesta investerare pengar när de investerade i mark – en typ av tillgång som är verkligt "fast", huvudsakligen köpt för att vänta på prishöjningar innan försäljning, utan att generera något nyttjandevärde eller kassaflöde under innehavsperioden. När marknaden sjunker orsakar dålig likviditet att många markköpare har sitt kapital bundet under lång tid. Denna erfarenhet har lett till att många investerare har omprövat och uppskattat segment som kan generera kassaflöde, såsom lägenheter, eftersom även om de inte har sålt dem ännu kan fastigheten fortfarande hyras ut.

Ur ett utbudsperspektiv analyserade Vo Hong Thang, biträdande generaldirektör för DKRA Group, att markmarknaden upplever en allvarlig brist på nya projekt då många investerare gradvis drar sig tillbaka från detta segment. Under det senaste året stod nytt utbud endast för cirka 13 % av det totala primära utbudet, där de flesta produkterna på marknaden var lager från tidigare år. Tay Ninh , provinsen med den största andelen markutbud i söder, registrerade endast två nya projekt: bostadsområdet Dragon Eden (146,8 hektar) och stadsområdet Solia (20,5 hektar). I Ho Chi Minh-staden (efter sammanslagningen av Binh Duong och Ba Ria - Vung Tau) består utbudet som erbjuds till försäljning huvudsakligen av befintligt lager eller omstart av tidigare faser.

Utbud och efterfrågan är därför osynkroniserade, med cirka 69 % av efterfrågan koncentrerad till nya projekt, vilket bevisas av det faktum att projekt i Tay Ninh stod för över 53 % av likviditeten på den södra markmarknaden förra året.

Ur ett affärsperspektiv blir trenden att dra sig tillbaka från tomter alltmer tydlig. Många utvecklare som Thang Loi Group, Cat Tuong, Tran Anh och Khai Hoan Land, som en gång betraktade detta segment som en grundpelare, prioriterar det inte längre i sina affärsplaner för 2026.

Enligt en representant för ett fastighetsbolag blir det allt svårare att utveckla tomter på grund av strängare lagregler, kraftigt stigande investeringskostnader från infrastruktur och markanvändningsavgifter till bekvämligheter, samtidigt som genomförandetiden förlängs. Omvänt är försäljningspriserna svåra att konkurrera med radhus och lägenheter, vilket minskar vinstmarginalerna och till och med gör projektet olönsamt. Denna verklighet har tvingat många utvecklare att anpassa sig, vilket har lett till att priserna på primärtomter har ökat med 20–30 % under det senaste året, främst för att kompensera för utvecklingskostnader.

Experter tror att investeringsbalansen på fastighetsmarknaden gradvis förändras i prognoser för 2026, vilket öppnar upp möjligheten att vissa investerare omprövar tomter. Phan Dinh Phuc noterade att den kraftiga ökningen av lägenhetspriserna gör att detta segment blir alltmer obalanserat jämfört med inkomst och användbarhet. När lägenhetspriserna i många områden överstiger rimliga tröskelvärden och närmar sig markpriser på samma plats blir skillnaden mindre övertygande. Han nämnde exemplet Long An, där lägenhetspriserna har nått cirka 35 miljoner VND per kvadratmeter, medan tomter i projekt med planering i skala 1:500 och komplett infrastruktur bara varierar mellan 20-25 miljoner VND per kvadratmeter.

Enligt Mr. Phuc kommer dock återlämnandet av tomter, om det sker, inte att vara utbrett som i tidigare cykler, utan snarare selektivt, med fokus på områden med komplett infrastruktur, uppkoppling, bekvämligheter, sysselsättning och särskilt reellt kassaflöde från invånarna. Bristen på nytt utbud, markpriser som närmar sig marknadsvärde och allt högre krav på livskvalitet kommer att fortsätta att omforma detta segment.

Fastighetsexperten Tran Hoang delar samma uppfattning och anser att markmarknaden genomgår en betydande förändring. Tidigare innebar många projekt bara uppdelning av mark, byggande av interna vägar och försäljning av tomter. Nu måste företag utvecklas på ett mer systematiskt sätt, investera i infrastruktur, bekvämligheter, skolor, köpcentra och andra viktiga tjänster, och närma sig modellen av ett komplett stadsområde. Denna förändring härrör från den nya marklagen, som trädde i kraft den 1 augusti 2024, och som praktiskt taget eliminerar den traditionella metoden att uppdela och sälja tomter. Projekt måste färdigställa infrastruktur, bekvämligheter och bostäder enligt planen innan de besiktigas och beviljas marktitel.

Enligt experter kan förändringar i utvecklingsmodeller i kombination med drivkraften från transportinfrastrukturen leda till att markpriserna ökar med 10–20 % under 2026. Prisskillnaderna mellan områden kommer dock att fortsätta att vara starkt differentierade, vilket återspeglar variationer i läge, produkt och lokal efterfrågan. Därför är det osannolikt att markpriserna kommer att skapa större prisökningar eller driva marknadslikviditeten som tidigare, även om lokala prisökningar kan förekomma.

Phan Dinh Phuc anser att detta segment fortfarande lider av psykologiska "ärr" efter den senaste cykeln, särskilt vad gäller likviditet och förmågan att generera kassaflöde. Endast projekt som är välutvecklade, bildar ett verkligt bostadsområde och genererar internt kassaflöde kan övervinna denna svaghet och därigenom lägga grunden för en hållbar återhämtning av fastighetsmarknaden.

Enligt Vnexpress.net

Källa: https://baophutho.vn/vi-sao-dat-nen-kho-ra-bang-245736.htm