อสังหาฯ ปิดทำการช่วงเทศกาลตรุษจีนเร็ว

ตลาดมีการฟื้นตัวขึ้นเรื่อยๆ

นาย Le Hoang Chau ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) พูดคุยกับ Thanh Nien ยืนยันว่าจนถึงขณะนี้สามารถพูดได้ว่าไตรมาสแรกของปี 2566 ถือเป็นจุดต่ำสุดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ จนถึงขณะนี้ตลาดฟื้นตัวได้แต่ยังคงยากมาก ระดับความยากมีแนวโน้มลดลงตามเวลา โดยแต่ละเดือนจะดีกว่าเดือนก่อนหน้า และแต่ละไตรมาสก็ดีกว่าไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งเห็นได้ชัดเจนในนครโฮจิมินห์

นายเล ฮวง โจว อ้างอิงหลักฐานว่าในไตรมาสแรกของปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์เติบโตติดลบ 16.2% จากนั้นในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2566 ลดลงเหลือติดลบ 11.58% เมื่อสิ้นสุดไตรมาสที่สามของปี 2566 เติบโตติดลบ 8.71% และหลังจาก 9 เดือน ระดับความยากของตลาดอสังหาริมทรัพย์ลดลง 42.3% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2566 เมื่อสิ้นสุดปี 2566 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นอุตสาหกรรมบริการเพียงแห่งเดียวที่มีการเติบโตติดลบในนครโฮจิมินห์ แม้จะมีการปรับปรุงอย่างต่อเนื่องทุกไตรมาส

ข้อมูลจากสำนักงานสถิตินครโฮจิมินห์ ระบุว่าภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่นเติบโตติดลบ 6.38% ในปี 2566 ซึ่งถือเป็นกรณีพิเศษเมื่อภาคบริการอื่นๆ ล้วนมีการเติบโตจากมากกว่า 3% เป็นมากกว่า 10% ตลอดหลายปีที่ผ่านมา ในจำนวนบริษัทที่จัดตั้งใหม่กว่า 52,100 บริษัทเมื่อปีที่แล้ว โดยมีทุนจดทะเบียนกว่า 470,300 พันล้านดอง มีเพียง 1,541 บริษัทเท่านั้นที่เป็นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยมีขนาดทุนจดทะเบียนกว่า 61,100 พันล้านดอง ลดลงร้อยละ 38.7 ในด้านปริมาณ และลดลงร้อยละ 44.9 ในด้านทุน

Bất động sản nghỉ tết sớm kỷ lục- Ảnh 1. — ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่ต้องผ่านปีแห่งความผันผวนและความยากลำบาก

นอกจากนี้ กิจกรรมการก่อสร้างในนครโฮจิมินห์ยังมีความคึกคักน้อยลงอีกด้วย ณ สิ้นเดือนพฤศจิกายน เมืองได้ออกใบอนุญาตการก่อสร้างและซ่อมแซมใหญ่เกือบ 21,300 ใบ โดยมีพื้นที่รวมกว่า 4 ล้าน ^{ตาราง} เมตร ลดลงร้อยละ 29 ในส่วนของใบอนุญาต และร้อยละ 29.6 ในส่วนของพื้นที่ ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปี 2565

นายเล ฮวง ชาว แสดงความเห็นว่า จนถึงขณะนี้ ตลาดยังคงขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง และไม่มีที่อยู่อาศัยสังคมอีกต่อไป ตลาดยังคงไม่สมดุล โดยผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยไม่สมดุล และ "เบี่ยงเบน" ไปทางกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ ตั้งแต่ปี 2020 ถึงปัจจุบัน ที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์มีสัดส่วนสูงถึง 70 - 80% ของผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยในตลาด ส่วนที่เหลือเป็นที่อยู่อาศัยระดับกลางและแทบไม่มีที่อยู่อาศัยราคาประหยัดเหลืออยู่เลย ส่งผลให้เกิดการขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาประหยัดอย่างรุนแรง และที่อยู่อาศัยสังคมเป็นประเภทของที่อยู่อาศัยที่ตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของประชาชนส่วนใหญ่

ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2560 จนถึงปัจจุบัน และยังคงอยู่ในระดับ “สูง” เกินกว่าขีดความสามารถทางการเงินของผู้มีรายได้ปานกลาง ผู้มีรายได้น้อยในเขตเมือง เจ้าหน้าที่รัฐ ข้าราชการพลเรือน เจ้าหน้าที่กองทัพ คนงาน และผู้อพยพ ในปัจจุบันราคาอพาร์ตเมนท์ราคาไม่แพงอยู่ที่ประมาณ 2,000-3,000 ล้านดอง/ยูนิต คนที่มีรายได้ปานกลางและมีเงินออมประมาณ 100 ล้านดอง/ปี จะต้องใช้เวลาประมาณ 25 ปีจึงจะซื้อบ้านได้ หากไม่มีการเปลี่ยนแปลงนโยบายบ้านพักอาศัยสังคม ผู้ที่เสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในระดับ 1 (ปัจจุบันควบคุมไว้ต่ำกว่า 60 ล้านดองต่อปี) จะไม่สามารถซื้อบ้านพักอาศัยสังคมได้

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ Phan Cong Chanh เปิดเผยว่า เหตุผลที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการเติบโตติดลบนั้น เป็นเพราะตลาดนี้ไม่มีผลิตภัณฑ์ใหม่ๆ มากนัก ในนครโฮจิมินห์ โครงการใหม่เพียงโครงการเดียวที่เปิดขายคือโครงการของ Khang Dien Group ซึ่งได้ดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายเรียบร้อยแล้วและกำลังเปิดให้เปิดขาย โครงการที่เปิดขายในช่วงเร็วๆ นี้ส่วนใหญ่อยู่ในระยะต่อไป เนื่องจากโครงการใหม่มีไม่มาก ตลาดจึงไม่มีธุรกรรมมากนัก และธุรกิจต่างๆ ไม่มีรายได้ แม้ว่าจะไม่มีผลิตภัณฑ์ใหม่ แต่สถานะทางกฎหมายของโครงการก็แทบจะหยุดชะงัก ดังนั้นการเข้าถึงสินเชื่อจากธนาคารก็ไม่สามารถทำได้เช่นกัน “ราคาอสังหาฯ ยังสูงอยู่ คนยังรอให้ราคาอสังหาฯ ลดลงอีกก่อนซื้อ ทำให้ตลาดที่ยากอยู่แล้วยากขึ้นไปอีก จนถึงตอนนี้ ปัญหา 2 อย่างของตลาดอสังหาฯ คือ กฎหมายและการดูดซับเงินทุน ยังไม่คลี่คลายลงมากนัก ทำให้ธุรกิจอสังหาฯ ส่วนใหญ่ไม่สามารถเอาชนะปัญหาเหล่านี้ได้” เขากล่าว

วันหยุดเร็วและยังไม่มีวันทำงาน

การสำรวจ “กระเป๋า” ของ Thanh Nien จากบริษัทอสังหาริมทรัพย์แสดงให้เห็นว่าจนถึงขณะนี้ บริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งได้ให้พนักงานของตนหยุดเทศกาลตรุษจีน และไม่ได้ประกาศว่าพวกเขาจะกลับมาทำงานเมื่อใด เนื่องจากไม่มีทรัพยากรเพียงพอที่จะดำเนินงานต่อไป จำนวนธุรกิจที่ยังเปิดดำเนินการอยู่ก็จำกัดเช่นกัน เนื่องจากไม่สามารถขายผลิตภัณฑ์ของตนได้

เมื่อถูกถามว่าบริษัทจะมีวันหยุดเทศกาลตรุษจีนเมื่อใด ผู้บริหารบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งยอมรับว่างานส่วนใหญ่ไม่ได้ "ดำเนินการ" มาเกือบปีแล้ว ปัจจุบันบริษัทมีเพียงทีมผู้นำและฝ่ายกฎหมายที่ทำงานอยู่เท่านั้น ฝ่ายขายไม่มีสินค้าจะขายอีกต่อไป บริษัทจึงตัดลดพนักงานและเลิกจ้างไปนานแล้ว โดยเก็บไว้เพียงทีมผู้นำฝ่ายบริหารเท่านั้น แผนกนี้เองก็ไม่ทราบว่าจะกลับมาเปิดทำการเมื่อใด เนื่องจากรอให้ตลาดฟื้นตัวและมีสินค้าใหม่ๆ ออกมา “ถึงตอนนี้ ธุรกิจต่างๆ ยังคงต้องทำงานแบบประทังชีวิตไปวันๆ

แม้แต่การก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมก็ไม่สามารถทำได้สำเร็จเพราะมีปัญหาทางกฎหมาย ไม่ต้องพูดถึงที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์เลย บริษัทมีโครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่เริ่มดำเนินการเมื่อวันที่ 30 เมษายน พ.ศ.2566 แต่ยังไม่เสร็จสิ้นขั้นตอนทางกฎหมาย ปีนี้ไม่มีเทศกาลตรุษจีน พนักงานหลายคนถามผมเรื่องโบนัส ผมบอกตรงๆ ว่าการรักษางานไว้ในปีนี้ถือเป็นเรื่องโชคดี อย่าคิดเรื่องโบนัสวันตรุษจีนเลย" เขากล่าว

ผู้นำบริษัท Anh Tuan Real Estate ยังได้แบ่งปันด้วยว่าในช่วงหลายปีที่ผ่านมา บริษัทของเขาไม่มีอะไรทำเลย แทบจะเข้าสู่ภาวะ "จำศีล" “พูดให้ชัดเจนก็คือ 4 ปีที่ผ่านมาไม่มีสินค้าที่จะขาย ไม่มีเงินเก็บ และมีปัญหาทางกฎหมายติดขัด จึงไม่มีรายได้ แต่ก็ไม่ใช่แค่เราเท่านั้น ล่าสุดมีนักธุรกิจบางคนมานั่งบ่นกัน ธุรกิจใหญ่ก็คือใหญ่ ธุรกิจเล็กก็คือเล็ก ปีนี้เราโชคดีที่มีเงินเดือนให้พนักงาน เราจะได้โบนัสจากที่ไหน ตอนนี้บริษัทก็เลิกจ้างพนักงานทั้งหมดแล้ว จากกว่า 100 คน เหลือเพียง 20 คน ส่วนใหญ่ทำงานด้านกฎหมายและสำนักงาน หวังว่าในปี 2024 บริษัทจะดำเนินขั้นตอนทางกฎหมายสำหรับโครงการในเขต 7 ให้เสร็จ และจะมีสินค้าที่จะขาย หากโครงการไม่เสร็จในปีหน้า เราคงไม่สามารถยืนหยัดได้อีกต่อไป” เขากล่าว

ในสถานการณ์ที่คล้ายคลึงกัน นายฮา วัน เทียน รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ของกลุ่มบริษัท ตรัน อันห์ ได้ให้ภาคธุรกิจหยุดเทศกาลเต๊ดตั้งแต่กลางเดือนธันวาคม 2566 ในขณะที่ภาคปฏิบัติการจะมีวันหยุดก่อนวันที่ 15 มกราคม "เนื่องจากยอดขายไม่ดี บริษัทจึงให้พนักงานหยุดเทศกาลเต๊ดก่อนกำหนดเพื่อปรับโครงสร้างการดำเนินงานและลดต้นทุนการดำเนินงาน จนถึงขณะนี้ การบำรุงรักษาระบบปฏิบัติการถือเป็นความท้าทายครั้งใหญ่ เนื่องจากตลาดมีความยากลำบากมาก สินค้าหายาก และผู้ซื้อลังเล ทำให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ต้องลำบากยิ่งขึ้น" นายเทียนกล่าวด้วยความเศร้าใจ

ถึงแม้พวกเขาจะผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุด ไม่มีหนี้สินใดๆ อีกต่อไป และไม่ได้เลิกจ้างพนักงานคนใดเลย แต่ตามที่ผู้นำของกลุ่ม Phat Dat กล่าว ในปีนี้บริษัทและพนักงานเองก็ไม่คิดที่จะให้โบนัสช่วงเทศกาลตรุษจีนแต่อย่างใด

ผู้นำธุรกิจทุกคนแสดงความหวังว่าภายในปี 2567 ปัญหาคอขวดต่างๆ จะถูกขจัดออกไปเพื่อให้ตลาดสามารถฟื้นตัวได้

ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงสูงอยู่ ผู้คนยังคงรอให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงอีกก่อนจึงค่อยซื้อ ทำให้ตลาดที่ยากลำบากอยู่แล้วยิ่งยากขึ้นไปอีก จนถึงขณะนี้ ปัญหาคอขวดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 2 ปัญหา คือ ปัญหาทางกฎหมายและการดูดซับเงินทุน ยังไม่ดีขึ้นมากนัก ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ไม่สามารถเอาชนะความยากลำบากได้

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ฟาน กง ชาน

บริษัทอสังหาฯ ยุบเลิกกิจการเพิ่ม

ข้อมูลที่สำนักงานสถิติแห่งชาติเผยแพร่เมื่อเร็วๆ นี้ระบุว่าในปี 2566 ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะมีบริษัทที่จัดตั้งใหม่ 4,725 แห่ง และบริษัทที่ยุบไปแล้ว 1,286 แห่ง เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว จำนวนวิสาหกิจที่จัดตั้งใหม่ลดลงร้อยละ 45 ขณะที่จำนวนวิสาหกิจที่ยุบตัวเพิ่มขึ้นเกือบร้อยละ 8 โดยเฉลี่ยมีธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประมาณ 107 รายออกจากตลาดทุกเดือน จำนวนวิสาหกิจที่ถูกยุบตัวในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเมื่อเปรียบเทียบกับปีก่อน

ลิงค์ที่มา