อสังหาฯ ปิดช่วงเทศกาลตรุษจีนเร็ว

ตลาดเริ่มฟื้นตัวขึ้นเรื่อยๆ

นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวกับ นายถั่น เนียน ว่า จนถึงขณะนี้ อาจกล่าวได้ว่าไตรมาสแรกของปี 2566 ถือเป็นช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ในจุดต่ำสุด จนถึงปัจจุบัน ตลาดได้ฟื้นตัวขึ้น แต่ยังคงมีความยากอยู่มาก ระดับความยากมีแนวโน้มลดลงเรื่อยๆ เดือนหน้าจะดีกว่าเดือนก่อน ไตรมาสหน้าจะดีกว่าไตรมาสก่อน เห็นได้ชัดเจนในนครโฮจิมินห์

นายเล ฮวง ชาว กล่าวว่า ในไตรมาสแรกของปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์เติบโตติดลบ 16.2% จากนั้นในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2566 ลดลงเหลือติดลบ 11.58% และในช่วงปลายไตรมาสที่สามของปี 2566 เติบโตติดลบ 8.71% และหลังจากผ่านไป 9 เดือน ระดับความยากของตลาดอสังหาริมทรัพย์ลดลง 42.3% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2566 ณ สิ้นปี 2566 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นอุตสาหกรรมบริการเพียงแห่งเดียวที่มีการเติบโตติดลบในนครโฮจิมินห์ แม้ว่าจะมีการปรับปรุงอย่างต่อเนื่องในแต่ละไตรมาสก็ตาม

สำนักงานสถิตินครโฮจิมินห์ระบุว่า ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศมีการเติบโตติดลบ 6.38% ในปี 2566 ซึ่งเป็นกรณีพิเศษที่ภาคบริการอื่นๆ ต่างก็มีการเติบโตจากมากกว่า 3% เป็นมากกว่า 10% ตลอดหลายปีที่ผ่านมา ในบรรดาวิสาหกิจที่เพิ่งก่อตั้งใหม่ (DN) กว่า 52,100 แห่งเมื่อปีที่แล้ว ซึ่งมีทุนจดทะเบียนมากกว่า 470,300 พันล้านดอง มีเพียง 1,541 แห่งเท่านั้นที่มีขนาดธุรกิจมากกว่า 61,100 พันล้านดอง โดยปริมาณลดลง 38.7% และเงินทุนลดลง 44.9%

Bất động sản nghỉ tết sớm kỷ lục- Ảnh 1. — ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับความผันผวนและความยากลำบากตลอดทั้งปี

นอกจากนี้ กิจกรรมการก่อสร้างในนครโฮจิมินห์ก็มีความคึกคักน้อยลงเช่นกัน ณ สิ้นเดือนพฤศจิกายน นครโฮจิมินห์ได้ออกใบอนุญาตก่อสร้างและซ่อมแซมใหญ่เกือบ 21,300 ฉบับ มีพื้นที่มากกว่า 4 ล้าน ^{ตารางเมตร} ลดลง 29% ในส่วนของใบอนุญาตและพื้นที่ 29.6% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2565

คุณเล ฮวง เชา ให้ความเห็นว่า จนถึงปัจจุบัน ตลาดยังคงขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาประหยัด และไม่มีที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมอีกต่อไป ตลาดยังคงไม่สมดุล โดยผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยมีสัดส่วนที่ไม่สมดุล หันไปหาที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ ตั้งแต่ปี 2563 จนถึงปัจจุบัน ที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์มีสัดส่วนสูงถึง 70-80% ของตลาดที่อยู่อาศัยทั้งหมด ส่วนที่เหลือเป็นที่อยู่อาศัยระดับกลาง แทบไม่มีที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ส่งผลให้เกิดการขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาประหยัด และที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมเป็นที่อยู่อาศัยที่ตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของคนส่วนใหญ่

ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2560 จนถึงปัจจุบัน และยังคง “สูง” เกินกว่าขีดความสามารถทางการเงินของผู้มีรายได้ปานกลาง ผู้มีรายได้น้อยในเขตเมือง ข้าราชการ ข้าราชการ พนักงานรัฐ ข้าราชการทหาร แรงงาน และผู้อพยพ ปัจจุบันราคาอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดอยู่ที่ประมาณ 2-3 พันล้านดอง/อพาร์ตเมนต์ ผู้มีรายได้เฉลี่ยต่ำและมีเงินออมประมาณ 100 ล้านดอง/ปี จะต้องใช้เวลาประมาณ 25 ปีจึงจะซื้อบ้านได้ และหากไม่มีการเปลี่ยนแปลงนโยบายที่อยู่อาศัยสังคม ผู้ที่เสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาระดับ 1 (ปัจจุบันอยู่ภายใต้การควบคุมไม่เกิน 60 ล้านดอง/ปี) จะไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยสังคมได้

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ Phan Cong Chanh ระบุว่า สาเหตุที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตติดลบนั้นเป็นเพราะมีผลิตภัณฑ์ใหม่ออกมาไม่มากนัก ในนครโฮจิมินห์ โครงการใหม่ที่เปิดขายมีเพียง Khang Dien Group ซึ่งได้ดำเนินการทางกฎหมายและเปิดขายเรียบร้อยแล้ว โครงการที่เปิดขายส่วนใหญ่อยู่ในช่วงขั้นตอนต่อไป เนื่องจากโครงการใหม่มีจำนวนไม่มากนัก ตลาดจึงยังไม่มีธุรกรรมมากนัก และธุรกิจต่างๆ ก็ยังไม่มีรายได้ แม้ว่าจะไม่มีผลิตภัณฑ์ใหม่ออกมา แต่กระบวนการทางกฎหมายของโครงการต่างๆ ก็แทบจะหยุดชะงัก ทำให้การเข้าถึงสินเชื่อจากธนาคารเป็นไปได้ยาก “ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงสูง ผู้คนยังคงรอให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงอีกก่อนตัดสินใจซื้อ ทำให้ตลาดที่มีปัญหาอยู่แล้วยิ่งยากขึ้นไปอีก จนถึงขณะนี้ ปัญหาคอขวดสองอย่างในตลาดอสังหาริมทรัพย์ คือ กระบวนการทางกฎหมายและการดูดซับเงินทุน ยังไม่คลี่คลายลงมากนัก ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ไม่สามารถเอาชนะปัญหาได้” เขากล่าว

วันหยุดเร็วและยังไม่มีวันทำงาน

ผลสำรวจ "กระเป๋า" โดย Thanh Nien จากบริษัทอสังหาริมทรัพย์แสดงให้เห็นว่าจนถึงขณะนี้ บริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งได้ให้วันหยุดเทศกาลตรุษเต๊ตแก่พนักงานแล้ว แต่ยังไม่ได้ประกาศว่าจะกลับมาทำงานเมื่อใด เนื่องจากไม่มีทรัพยากรเพียงพอที่จะดำเนินงานต่อไป บริษัทที่เหลือก็ดำเนินงานในระดับปานกลางเช่นกัน เนื่องจากยอดขายไม่ดีนัก

เมื่อถูกถามว่าบริษัทจะมีวันหยุดเทศกาลตรุษเต๊ตเมื่อไหร่ ผู้บริหารบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งยอมรับว่างานส่วนใหญ่ไม่ได้ "ดำเนินการ" มาเกือบปีแล้ว ปัจจุบันบริษัทมีเพียงทีมผู้บริหารและฝ่ายกฎหมายเท่านั้นที่ยังคงทำงานอยู่ ขณะที่ฝ่ายขายไม่มีสินค้าที่จะขายอีกต่อไป บริษัทจึงได้ลดจำนวนพนักงานและเลิกจ้างพนักงานไปนานแล้ว เหลือเพียงทีมผู้บริหารเท่านั้น ฝ่ายนี้ยังไม่รู้ว่าจะกลับมาทำงานเมื่อใด เพราะรอให้ตลาดฟื้นตัวและต้องมีสินค้าใหม่ๆ เข้ามา “จนถึงตอนนี้ บริษัทยังคงต้องทำงานแบบกินไปกินมา เบียดเสียดกันเพื่อความอยู่รอด”

แม้แต่บ้านพักอาศัยสังคมก็สร้างไม่ได้เพราะปัญหาทางกฎหมาย นับประสาอะไรกับการสร้างบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ บริษัทมีโครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่เริ่มก่อสร้างเมื่อวันที่ 30 เมษายน 2566 แต่กระบวนการทางกฎหมายยังไม่เสร็จสมบูรณ์ ดังนั้นปีนี้จึงไม่มีเทศกาลเต๊ต พนักงานหลายคนถามผมเรื่องโบนัส ผมตอบตรงๆ ว่าโชคดีที่ยังคงทำงานอยู่ได้ในปีนี้ อย่าไปคิดถึงโบนัสเทศกาลเต๊ตเลย" เขากล่าว

ผู้นำบริษัทอสังหาริมทรัพย์อันห์ตวน ยังได้เล่าด้วยว่าในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา บริษัทของเขาไม่มีอะไรทำเลย แทบจะเข้าสู่ภาวะ “จำศีล” เลยทีเดียว “พูดให้ถูกคือ 4 ปีที่ผ่านมาไม่มีสินค้าขาย ไม่มีเงินเก็บ ปัญหาทางกฎหมายก็ติดขัด ดังนั้นจึงไม่มีแหล่งรายได้ แต่ไม่ใช่แค่เราเท่านั้น เมื่อเร็วๆ นี้ เมื่อพี่น้องนักธุรกิจมารวมตัวกัน ทุกคนก็บ่นว่า ธุรกิจใหญ่ก็คือใหญ่ ธุรกิจเล็กก็คือเล็ก ปีนี้เราโชคดีที่มีเงินเดือนให้พี่น้อง แล้วเราจะหาโบนัสจากที่ไหนได้ ตอนนี้บริษัทก็เลิกจ้างพนักงานทั้งหมดแล้ว จากกว่า 100 คน เหลือเพียง 20 คน โดยส่วนใหญ่ทำงานด้านกฎหมายและสำนักงาน หวังว่าในปี 2567 บริษัทจะดำเนินกระบวนการทางกฎหมายสำหรับโครงการในเขต 7 ให้เสร็จสิ้น และมีสินค้าขาย หากโครงการไม่แล้วเสร็จในปีหน้า เราคงไม่สามารถยื้อเวลาไว้ได้อีกต่อไป” เขากล่าว

ในสถานการณ์ที่คล้ายคลึงกัน คุณฮา วัน เทียน รองกรรมการผู้จัดการใหญ่กลุ่มบริษัท ตรัน อันห์ ได้ให้วันหยุดเทศกาลตรุษเต๊ตแก่ภาคธุรกิจตั้งแต่กลางเดือนธันวาคม 2566 ขณะที่ภาคปฏิบัติการจะได้รับก่อนวันที่ 15 มกราคม “เนื่องจากยอดขายไม่ดี บริษัทจึงให้พนักงานได้หยุดเทศกาลตรุษเต๊ตก่อนกำหนดเพื่อปรับโครงสร้างการดำเนินงานและลดต้นทุนการดำเนินงาน จนถึงปัจจุบัน การบำรุงรักษาเครื่องจักรในการดำเนินงานถือเป็นความท้าทายอย่างมาก เพราะตลาดมีความยากลำบาก สินค้าหายาก และผู้ซื้อมีความลังเล ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยิ่งลำบากมากขึ้น” คุณเทียนกล่าวอย่างเศร้าใจ

แม้ว่าพวกเขาจะผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุด ไม่มีหนี้สินใดๆ อีกต่อไป และไม่ได้เลิกจ้างพนักงานคนใดเลย แต่ตามที่ผู้นำของ Phat Dat Group กล่าวไว้ ในปีนี้ บริษัทและพนักงานเองก็ไม่คิดที่จะให้โบนัสในช่วงเทศกาลตรุษจีนเลย

ผู้นำธุรกิจทุกคนต่างแสดงความหวังว่าภายในปี 2024 ปัญหาคอขวดต่างๆ จะถูกกำจัดออกไปเพื่อให้ตลาดสามารถฟื้นตัวได้

ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงสูง ผู้คนยังคงรอให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงอีกก่อนตัดสินใจซื้อ ทำให้ตลาดที่ซบเซาอยู่แล้วยิ่งยากลำบากขึ้นไปอีก จนถึงขณะนี้ ปัญหาคอขวดสองประการในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทั้งปัญหาทางกฎหมายและปัญหาการดูดซับเงินทุน ยังไม่คลี่คลายลงมากนัก ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ไม่สามารถก้าวข้ามผ่านความยากลำบากไปได้

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ฟาน กง ชาน

บริษัทอสังหาฯ ยุบเพิ่ม

ข้อมูลที่สำนักงานสถิติแห่งชาติเผยแพร่เมื่อเร็วๆ นี้ แสดงให้เห็นว่าในปี 2566 ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีวิสาหกิจที่จัดตั้งใหม่ 4,725 แห่ง และวิสาหกิจที่ยุบไปแล้ว 1,286 แห่ง เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า จำนวนวิสาหกิจที่จัดตั้งใหม่ลดลง 45% ขณะที่จำนวนวิสาหกิจที่ยุบไปแล้วเพิ่มขึ้นเกือบ 8% โดยเฉลี่ยแล้ว มีวิสาหกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ออกจากตลาดประมาณ 107 แห่งต่อเดือน จำนวนวิสาหกิจที่ยุบไปแล้วในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างมากเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

ลิงค์ที่มา