การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินตามค่าสัมประสิทธิ์การปรับใหม่

เมืองดงไนเป็นหนึ่งในพื้นที่แรกๆ ทั่วประเทศที่ดำเนินการออกค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินเสร็จสมบูรณ์ตามระเบียบใหม่ของกฎหมายที่ดินปี 2024 และมติและพระราชกฤษฎีกาที่เกี่ยวข้อง

Báo Đồng Nai•28/05/2026

เมื่อวันที่ 11 พฤษภาคม คณะกรรมการประชาชนเมือง ดงไน ได้ออกคำสั่งเลขที่ 03/2026/QD-UBND ว่าด้วยการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดินสำหรับปี 2026 โดยค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินเป็นตัวชี้วัดที่สะท้อนถึงความผันผวนของราคาที่ดินในตลาด การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน และปัจจัยที่มีผลต่อการดึงดูดการลงทุน

ราคาที่ดินที่ไม่ใช่ ที่ดินเกษตรกรรม ปรับตัวสูงขึ้นเล็กน้อย

ตามมติที่กล่าวมาข้างต้น ปัจจัยปรับค่าสำหรับความผันผวนของตลาดในที่ดินที่ไม่ใช่ที่ดินเกษตรกรรม (ที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย ที่ดินเพื่อการผลิต ธุรกิจ ที่ดินสาธารณะ และที่ดินก่อสร้าง ฯลฯ) มีค่าตั้งแต่ 1.03 ถึง 1.39 เท่า ขึ้นอยู่กับพื้นที่ ประเภทที่ดิน ที่ตั้ง และสภาพโครงสร้างพื้นฐาน

พื้นที่ตามแนวทางหลวงหมายเลข 1A ที่ผ่านเมืองดงไน มีค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินที่ค่อนข้างคงที่

พื้นที่ตามแนวทางหลวงหมายเลข 1A โดยเฉพาะช่วงที่ผ่านเมืองดงไน มีค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินที่ค่อนข้างคงที่

ตามข้อมูลจากกรมเกษตรและสิ่งแวดล้อม หน่วยงานที่ปรึกษาได้สำรวจและประเมินมูลค่าส่วนถนนและที่ดินหลายพันแห่งเพื่อพัฒนาระบบค่าสัมประสิทธิ์นี้ โดยมีเป้าหมายเพื่อให้ราคาที่ดินใกล้เคียงกับราคาตลาดมากขึ้น ลดความแตกต่างอย่างมากระหว่างราคาที่รัฐบาลกำหนดกับราคาซื้อขายจริง ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินไม่ได้เพิ่มขึ้นอย่างสม่ำเสมอ แต่แสดงให้เห็นถึงความแตกต่างอย่างชัดเจนระหว่างพื้นที่ที่มีการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานและพื้นที่ชานเมืองที่มีข้อได้เปรียบด้านการเชื่อมต่อน้อยกว่า

กลุ่มถนนที่มีค่าสัมประสิทธิ์การปรับตัวสูงสุด 1.39 เท่า เมื่อเทียบกับรายการราคาที่ดินก่อนหน้า ส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ที่มีการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งหรือการเชื่อมต่อระหว่างภูมิภาคอย่างมีนัยสำคัญ เช่น ถนนสุ่ยชอน - บาวคอย (เขตบาววิญ) และถนนซงเตรีย - คายเกา - ซงเถา (เขตตรังบอม) ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงกฎของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ว่า เมื่อมีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน ราคาที่ดินก็จะเปลี่ยนแปลงไปตามนั้น

ถนนที่มีค่าสัมประสิทธิ์การปรับตัวต่ำ ประมาณ 1.03-1.19 เท่า ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ชานเมืองหรือพื้นที่ที่มีการเชื่อมต่อจำกัด รวมถึงถนนในเขตเจิ่นเบียน สาเหตุของค่าสัมประสิทธิ์การปรับตัวที่ต่ำเหล่านี้เกิดจากการขาดปัจจัยขับเคลื่อนการเติบโตที่แข็งแกร่งจากโครงสร้างพื้นฐานหรือการขยายตัวของเมือง

ตามที่นาย Tran Khanh Du กรรมการผู้จัดการ บริษัท MHD Valuation จำกัด ซึ่งเป็นหน่วยงานให้คำปรึกษาด้านการพัฒนาค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดินในจังหวัดด่งนาย กล่าวว่า แม้จะมีความแตกต่างกัน แต่ส่วนต่างในการปรับค่าค่อนข้างน้อยอยู่ที่ 0.36 เท่า ซึ่งแสดงให้เห็นว่าราคาที่ดินที่ไม่ใช่ที่ดินเกษตรกรรมในจังหวัดด่งนายมุ่งเน้นไปที่ความเสถียร เพื่อหลีกเลี่ยงการเกิดผลกระทบอย่างรุนแรงต่อภาระผูกพันทางการเงินของประชาชนและธุรกิจ

ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาซึ่งกระจายอยู่ในหลายพื้นที่สำคัญ สะท้อนให้เห็นถึงระดับการพัฒนาเมืองได้อย่างชัดเจน ตัวอย่างเช่น ในเขตเบียนฮวา ค่าสัมประสิทธิ์สูงสุดอยู่ที่ 1.17 เท่า บนถนนเหงียนวันลุง โดยมีราคาต่อหน่วยมากกว่า 20 ล้านดง/ตารางเมตร ในเขตลองแทง ถนนเลดวนมีค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาสูงสุดที่ 1.17 เท่า โดยมีราคาต่อหน่วย 28.6 ล้านดง/ตารางเมตร และในเขตญอนตราจ ค่าสัมประสิทธิ์สูงสุดอยู่ที่ 1.23 เท่า ในพื้นที่ฟือกเทียน

จากค่าสัมประสิทธิ์การปรับตัวที่กล่าวมาข้างต้น จะเห็นได้ชัดว่าราคาที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย ที่ดินเพื่อการผลิตและธุรกิจ และโครงการก่อสร้าง จะเพิ่มขึ้นตามการเชื่อมต่อของโครงสร้างพื้นฐาน การพัฒนาเมือง และศักยภาพในการดึงดูดการลงทุนที่แท้จริงของแต่ละพื้นที่

ราคาในหลายพื้นที่ทรงตัว

จากการประเมินของบริษัทที่ปรึกษา การปรับเปลี่ยนนี้ส่วนใหญ่เกิดขึ้นเฉพาะในพื้นที่ที่มีการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งหรือการพัฒนาเมืองใหม่ ในขณะเดียวกัน ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินในพื้นที่จัดสรรใหม่ เขตเมือง เขตอุตสาหกรรม และกลุ่มอุตสาหกรรมส่วนใหญ่ยังคงทรงตัวเพื่อให้สอดคล้องกับระดับตลาดทั่วไปและเพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันในการดึงดูดการลงทุน โดยเฉพาะการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI)

นายเดียป ตรวง วู รองผู้อำนวยการกรมเกษตรและสิ่งแวดล้อม กล่าวว่า การออกค่าสัมประสิทธิ์การปรับใหม่โดยเร็วจะช่วยเร่งกระบวนการกำหนดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน ค่าชดเชยการเวนคืนที่ดิน และการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญเนื่องจากเมืองด่งนายกำลังดำเนินโครงการสำคัญขนาดใหญ่หลายโครงการ

ตามที่เหงียน ตวน อัญ สมาชิกคณะกรรมการประจำพรรคเมืองและรองประธานคณะกรรมการประชาชนเมือง กล่าวว่า ที่ดินไม่ได้เป็นเพียงแค่สิ่งที่อยู่ภายใต้การบริหารจัดการอีกต่อไป แต่ได้กลายเป็นทรัพยากรที่สำคัญอย่างยิ่งต่อการพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคม และการดึงดูดการลงทุน ในความเป็นจริง ตลอดหลายปีที่ผ่านมา หนึ่งใน "อุปสรรค" ที่ใหญ่ที่สุดในโครงการโครงสร้างพื้นฐานคือการกำหนดราคาที่ดินและภาระผูกพันทางการเงิน เมื่อมีการออกค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาอย่างละเอียดสำหรับแต่ละถนน กระบวนการคำนวณก็จะโปร่งใสและรวดเร็วยิ่งขึ้น ผู้นำคณะกรรมการประชาชนเมืองยังกล่าวอีกว่า ค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดินนี้ได้รับการพัฒนาสำหรับแต่ละถนนตามตารางราคาที่ดินและสอดคล้องกับเจตนารมณ์ของมติสภาแห่งชาติและพระราชกฤษฎีกาของรัฐบาล

เมื่อวันที่ 11 พฤษภาคม คณะกรรมการประชาชนเมืองดงไน ได้ออกคำสั่งเลขที่ 03/2026/QD-UBND ว่าด้วยการกำหนดค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินสำหรับปี 2026 โดยมีค่าสัมประสิทธิ์ 3 ประเภท ได้แก่ การปรับตามความผันผวนของตลาดสำหรับที่ดินที่ไม่ใช่ที่ดินเกษตรกรรม อยู่ในช่วง 1.03-1.39 เท่า และสำหรับที่ดินเกษตรกรรม อยู่ในช่วง 1.08-1.45 เท่า การปรับตามการวางแผน อยู่ในช่วง 1-1.15 เท่า และการปรับตามปัจจัยอื่นๆ ที่มีผลต่อราคาที่ดิน อยู่ในช่วง 0.9-1.05 เท่า

สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ การปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดินให้ใกล้เคียงกับมูลค่าที่แท้จริงมากขึ้น จะช่วยเพิ่มรายได้จากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ภาษีการโอน ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน และแม้แต่ค่าปรับสำหรับการละเมิดที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน นอกจากนี้ เมื่อราคาที่ดินถูกกำหนดอย่างแม่นยำมากขึ้น จะช่วยลดการเก็งกำไร ลดภาวะเงินเฟ้อ และสร้างรากฐานที่มั่นคงสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาเมืองอย่างยั่งยืน

จังหวัดด่งนายกำลังเข้าสู่ระยะการพัฒนาใหม่ด้วยโครงการโครงสร้างพื้นฐานเชิงกลยุทธ์หลายโครงการที่กำลังดำเนินการอยู่ ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินนี้เป็นพื้นฐานสำคัญในการส่งเสริมการเคลียร์พื้นที่ ดึงดูดเงินทุน และในขณะเดียวกันก็เป็นการกำหนดมูลค่าของทรัพยากรที่ดินใหม่

ฮวางล็อก

ที่มา: https://baodongnai.com.vn/kinh-te/202605/bien-dong-gia-dat-theo-he-so-dieu-chinh-moi-c130751/