ยอดขายที่ดินพุ่งสูงขึ้นอย่างมาก แต่ยังอย่าเพิ่งดีใจเกินไป

tiền sử dụng đất - Ảnh 1. — ธุรกิจบางแห่งโต้แย้งว่าค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นจะทำให้การควบคุมราคาที่อยู่อาศัยเป็นเรื่องยาก

การเพิ่มขึ้นอย่างมากของรายได้จากที่ดินในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ ทำให้ธุรกิจต่างๆ เข้าถึงที่ดินได้ยากขึ้น แม้แต่ธุรกิจที่มีโครงการที่หยุดชะงักมานานหลายทศวรรษ ซึ่งขณะนี้อุปสรรคทางกฎหมายได้ถูกขจัดออกไปแล้ว ก็ยังพบว่าการดำเนินโครงการของตนเป็นเรื่องยาก เนื่องจากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและภาษีที่ดินเพิ่มขึ้นถึงสิบเท่า

อะไรเป็นสาเหตุให้ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินพุ่งสูงขึ้น?

ศาสตราจารย์ดัง ฮุง โว อดีตรัฐมนตรีช่วยว่า การกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าวว่า การเพิ่มขึ้นของรายได้ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ เป็นผลมาจากการปรับขึ้นของตารางราคาที่ดิน เมื่อราคาที่ดินสูงขึ้นใกล้เคียงกับราคาตลาด รายได้จากการใช้ที่ดินก็จะเพิ่มขึ้นตามธรรมชาติ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นครโฮจิมินห์ ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีการปรับราคาที่ดินสูงที่สุด มีราคาที่ดินเทียบเท่ากับ 70% ของราคาตลาด

นายโวกล่าวเพิ่มเติมว่า "เวียดนามเป็นหนึ่งในประเทศชั้นนำ ของโลก ในด้านรายได้จากที่ดินมาเป็นเวลานาน แม้ในช่วงที่ราคาที่ดินต่ำเช่นในปีก่อนๆ รายได้จากที่ดินของประเทศเรายังอยู่ที่ประมาณ 3% ของ GDP ซึ่งเทียบเท่ากับประเทศพัฒนาแล้วอย่างสหรัฐอเมริกาและสหราชอาณาจักร และสูงกว่าญี่ปุ่นและเกาหลีใต้"

นายโด เทียน อานห์ ตวน อาจารย์ประจำโรงเรียนนโยบายสาธารณะและการจัดการฟุลไบรท์ กล่าวว่า การที่หลายพื้นที่เร่งดำเนินการจัดการประมูลที่ดิน โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีมูลค่า ทางเศรษฐกิจ สูง เช่น เขตเมือง เขตอุตสาหกรรม หรือพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานสร้างเสร็จใหม่ ส่งผลให้รายได้จากที่ดินเพิ่มขึ้นด้วย

นอกจากนี้ การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ปลายปี 2024 ถึงปี 2025 และนโยบายต่างๆ ที่มุ่งผ่อนคลายสภาวะตลาดได้เริ่มแสดงผลลัพธ์ให้เห็นแล้ว

นายตวนกล่าวเพิ่มเติมว่า "การเร่งอนุมัติโครงการ การวางแผนให้แล้วเสร็จ และการปรับปรุงความโปร่งใสในกระบวนการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดิน ได้อำนวยความสะดวกในการทำธุรกรรม ซึ่งส่งผลให้เกิดรายได้จำนวนมากเข้าสู่งบประมาณจากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน"

อย่างไรก็ตาม นายเหงียน กว็อก เหียบ ประธานบริษัทจีพี อินเวสต์ กล่าวว่า แม้รายได้จากงบประมาณจะเพิ่มขึ้นอย่างมากเนื่องจากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่เพิ่มขึ้น แต่หน่วยงานบริหารของรัฐจำเป็นต้องพิจารณาว่าการเพิ่มขึ้นอย่างฉับพลันของค่าธรรมเนียมที่ดินในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ส่งผลกระทบต่อการลงทุน การผลิต และธุรกิจอย่างไร

นายเฮียบกล่าวว่า "รายได้จากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินพุ่งสูงขึ้นในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ เนื่องจากโครงการหลายโครงการที่ค้างคามานานถูกบังคับให้ดำเนินการต่อภายใต้รายการราคาที่ดินใหม่ที่ประกาศใช้เมื่อต้นปีนี้ ในกรุงฮานอย โครงการบางโครงการหยุดชะงักมานานหลายทศวรรษและไม่สามารถดำเนินการได้จนกระทั่งต้นปีนี้ เมื่อภาคธุรกิจสามารถขจัดอุปสรรคและดำเนินโครงการต่อไปได้"

ตัวแทนจากธุรกิจอื่นๆ อีกหลายแห่งก็ให้เหตุผลว่า การเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วของค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ ไม่ใช่สัญญาณที่ดีสำหรับสภาพแวดล้อมการลงทุนและธุรกิจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

tiền sử dụng đất - Ảnh 2. — การประมูลที่ดินส่งผลให้รายได้จากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพิ่มขึ้นในช่วงครึ่งแรกของปี 2025 - ภาพ: บี. เอ็นจีโอซี

ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินกำลังผลักดันให้ราคาบ้านสูงขึ้น

นอกจากผลดีจากการเพิ่มรายได้งบประมาณแล้ว นายเหงียน กว็อก เหียบ ยังกล่าวอีกว่า ราคาที่ดินที่สูงขึ้นยังนำมาซึ่งผลเสียหลายประการ ซึ่งรวมถึงราคาบ้านที่สูงขึ้นด้วย เพราะต้นทุนการผลิตทั้งหมดถูกรวมอยู่ในราคาแล้ว และไม่มีผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใดต้องการขาดทุน อย่างไรก็ตาม ความเป็นจริงก็แสดงให้เห็นว่า การขึ้นราคาบ้านเพียงอย่างเดียวไม่ได้เป็นการรับประกันว่าจะขายได้เสมอไป

"ราคาอพาร์ทเมนต์ปัจจุบันอยู่ที่ 70-80 ล้านดง/ ^{ตารางเมตร} ซึ่งก็สูงเกินไปแล้ว ถ้าหากขึ้นไปเกิน 100 ล้านดง/ ^{ตารางเมตร} ใครจะซื้อกัน? ราคาบ้านสูงเกินกว่าที่คนทำงานประจำจะซื้อไหว"

นายเฮียบแสดงความกังวลว่า "แม้แต่ผู้ที่มีเงินทุนซื้อบ้านเพื่อการลงทุน เก็งกำไร และเต็มใจซื้อในราคาสูงโดยหวังว่าราคาจะสูงขึ้น ก็จะหยุดลงทุนเมื่อตลาดชะลอตัวลง"

ขณะเดียวกัน นาย NQK นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอย กล่าวว่า ปัจจุบันนักพัฒนาหลายรายกำลังทบทวนแผนงานของตนใหม่ เนื่องจากราคาบ้านได้พุ่งสูงขึ้นมากแล้ว และความต้องการของตลาดกำลังลดลงเรื่อยๆ ในที่สุดความต้องการของตลาดจะหมดไป และตลาดจะหยุดชะงัก แม้จะจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินแล้ว นักพัฒนาจะไม่สามารถลงทุนในโครงการต่อไปได้ เพราะพวกเขาจะไม่สามารถขายสินค้าของตนได้

ตามที่นาย NQK กล่าว กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อมกำลังวางแผนที่จะแก้ไขกฎหมายที่ดินปี 2024 เพื่อกลับไปใช้ตารางราคาที่ดินและสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดินเช่นเดียวกับในกฎหมายที่ดินปี 2014 ดังนั้น กรอบราคาที่ดินจะคงที่ไว้เป็นเวลา 5 ปี และจะถูกปรับตามสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดินต่อไป

ดังนั้น จึงจำเป็นต้องมีกฎระเบียบที่เฉพาะเจาะจงมากขึ้นเกี่ยวกับค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดิน แม้ว่าเราจะมอบอำนาจการกำหนดค่าสัมประสิทธิ์เหล่านี้ให้แก่แต่ละจังหวัด แต่ก็จำเป็นต้องมีกฎระเบียบเพื่อกำหนดค่าสัมประสิทธิ์เหล่านี้เพื่อป้องกันการคำนวณตามอำเภอใจ นักลงทุนยังจำเป็นต้องเข้าใจราคาที่ดินของโครงการของตนเพื่อเตรียมการประเมินและคำนวณผลผลิต นายเอ็นคิวเคกล่าวเพิ่มเติม

นอกจากนี้ ธุรกิจหลายแห่งแสดงความกังวลว่า ตามกฎหมายที่ดิน บัญชีราคาที่ดินจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2569 แต่หลายท้องถิ่นยังไม่ได้จัดทำบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่และยังคงใช้บัญชีราคาฉบับปัจจุบันอยู่ ดังนั้นจึงจำเป็นต้องมีการคำนวณเพื่อให้แน่ใจว่ามีการออกบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่ได้ทันเวลาในช่วงต้นปี 2569

จากข้อมูลของตัวแทนจากหลายภาคธุรกิจ ราคาที่ดินเป็นปัญหาสำคัญในโครงการส่วนใหญ่ “หากท้องถิ่นปฏิบัติตามพระราชกฤษฎีกา 71 กระบวนการประเมินราคาที่ดินสำหรับโครงการต่างๆ จะประสบอุปสรรคมากมาย ทำให้ต้องใช้เวลา 1-2 ปีในการประเมินราคาโครงการเดียว ดังนั้น ประเด็นแรกที่ต้องให้ความสนใจเมื่อแก้ไขกฎหมายที่ดินคือ การปรับปรุงวิธีการประเมินราคาที่ดิน” เจ้าของธุรกิจรายหนึ่งกล่าว

tiền sử dụng đất - Ảnh 3. — ที่มา: กระทรวงการคลัง ข้อมูล: เลอ ถั่น - ภาพประกอบ: ตวน อานห์

* นายโด เทียน อานห์ ตวน (อาจารย์ประจำโรงเรียนนโยบายสาธารณะและการจัดการฟุลไบรท์):

ราคาที่ดินที่สูงขึ้นอาจส่งผลกระทบต่อการผลิต

การแสวงหาการเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินอาจผลักดันให้ท้องถิ่นต้องขายที่ดินเพื่อแลกกับเงิน ซึ่งจะทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้นผ่านการประมูล บิดเบือนตลาด เพิ่มต้นทุนการลงทุน และขัดขวางการผลิต

สิ่งนี้อาจบั่นทอนความสามารถในการแข่งขันของเศรษฐกิจ และลดความน่าดึงดูดใจของการลงทุนในอุตสาหกรรมการผลิตและบริการที่มีมูลค่าเพิ่มสูง

รายได้จากที่ดินต้องมีความยั่งยืนมากขึ้น

ในมุมมองของผู้เชี่ยวชาญด้านที่ดิน นายดัง ฮุง โว เชื่อว่าราคาที่ดินควรใกล้เคียงกับราคาตลาด แต่รัฐต้องมีนโยบายทางการเงินที่เหมาะสมเกี่ยวกับที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นโยบายที่ดินต้องควบคุมราคาที่อยู่อาศัยเช่นเดียวกับที่หลายประเทศกำลังดำเนินการอยู่

นายโวกล่าวว่า "ประเทศอื่นๆ ใช้ระบบที่นักลงทุนจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินล่วงหน้าเพียง 30% แทนที่จะจ่ายเต็มจำนวนล่วงหน้าเหมือนที่เราทำ รัฐจะคำนวณภาษีก็ต่อเมื่อโรงงานเริ่มดำเนินการแล้ว นั่นหมายความว่าอีก 70% ที่เหลือจะถูกเก็บเป็นภาษีจากมูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นเมื่อโรงงานเริ่มดำเนินการ"

ในขณะเดียวกัน นายโด เทียน อานห์ ตวน ได้กล่าวว่า จำเป็นต้องมีการปฏิรูปนโยบายรายได้จากที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อย่างครอบคลุม ไม่เพียงแต่เพื่อสร้างระบบรายได้ที่ยั่งยืนสำหรับงบประมาณเท่านั้น แต่ยังเพื่อควบคุมรายได้อย่างมีเหตุผล สร้างความเท่าเทียมทางสังคม และพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้มีสุขภาพดีอีกด้วย

ตามที่นายตวนกล่าว จำเป็นต้องค่อยๆ ยกเลิกสิ่งที่เรียกว่า "ค่าธรรมเนียม" และแทนที่ด้วยระบบภาษีทรัพย์สิน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ภาษีทรัพย์สินควรออกแบบตามอัตราก้าวหน้า หมายความว่ายิ่งบุคคลใดเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์มากเท่าไร หรือยิ่งมูลค่าทรัพย์สินสูงเท่าไร อัตราภาษีก็ยิ่งสูงขึ้นเท่านั้น

จุดประสงค์ของมาตรการนี้ไม่เพียงแต่เพื่อเพิ่มรายได้เท่านั้น แต่ที่สำคัญกว่านั้นคือเพื่อควบคุมรายได้เพิ่มเติมจากที่ดิน ซึ่งเป็นรายได้แบบไม่ประจำที่ปัจจุบันยังไม่ถูกเก็บภาษีตามสัดส่วนเหมือนกับรายได้จากแรงงานหรือการผลิตและกิจกรรมทางธุรกิจ

"หน้าที่หลักของภาษีที่ดินคือการกระจายรายได้ กล่าวคือ การนำผลประโยชน์ส่วนหนึ่งจากกลุ่มที่เป็นเจ้าของที่ดินจำนวนมากมาแบ่งปัน ในที่นี้ ภาษีไม่ได้มุ่งเป้าไปที่การลดราคาบ้าน แต่เพื่อสร้างทรัพยากรสนับสนุนกลุ่มเปราะบางในการเข้าถึงที่อยู่อาศัย พัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย ปรับปรุงพื้นที่เมืองที่ยากจน หรือลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานสาธารณะที่ให้บริการแก่คนส่วนใหญ่"

นายตวนวิเคราะห์เพิ่มเติมว่า "นอกเหนือจากภาษีที่ดินแล้ว เราควรใช้ภาษีเงินได้แบบก้าวหน้ากับธุรกรรมการโอนอสังหาริมทรัพย์อย่างเด็ดขาด เพื่อควบคุมรายได้และลดพฤติกรรมการเก็งกำไร"

กลับสู่หัวข้อเดิม

เลอ ถั่น - บาว ง็อก

ที่มา: https://tuoitre.vn/boi-thu-tien-dat-khong-voi-mung-20250813224319634.htm