รายได้จากที่ดินสูงอย่าดีใจมาก

การจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในช่วงครึ่งปีแรกพุ่งสูงขึ้นแตะระดับ 243,000 ล้านดอง สูงกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อนถึง 2.6 เท่า แต่ผู้เชี่ยวชาญและภาคธุรกิจหลายรายกล่าวว่าไม่จำเป็นต้องดีใจมากนัก เพราะนี่เป็นการจัดเก็บครั้งเดียวที่มีความเสี่ยงมากมาย

ธุรกิจบางแห่งกล่าวว่าค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่สูงจะทำให้การควบคุมราคาที่อยู่อาศัยทำได้ยาก

รายได้จากที่ดินที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงครึ่งปีแรกยังทำให้ธุรกิจเข้าถึงที่ดินได้ยากขึ้น แม้แต่ธุรกิจที่มีโครงการที่ถูกระงับมาหลายทศวรรษ แต่ปัจจุบันอุปสรรคทางกฎหมายได้ถูกยกเลิกไปแล้ว ก็ยังพบว่าการดำเนินโครงการเป็นเรื่องยาก เนื่องจากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและภาษีที่ดินเพิ่มขึ้นหลายสิบเท่า

เพราะเหตุใดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจึงพุ่งสูง?

ศาสตราจารย์ ดร. ดัง หุ่ง วอ อดีตรัฐมนตรีช่วยว่า การกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าวว่า การปรับขึ้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในช่วงครึ่งปีแรกนี้ เป็นผลมาจากการปรับขึ้นราคาที่ดิน ซึ่งเมื่อราคาที่ดินปรับขึ้นตามราคาตลาด รายได้จากการใช้ที่ดินก็จะเพิ่มขึ้นตามไปด้วย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นครโฮจิมินห์ ซึ่งเป็นเมืองที่มีราคาที่ดินสูงที่สุด โดยราคาที่ดินจะคิดเป็น 70% ของราคาตลาด

“เวียดนามเป็นหนึ่งในประเทศชั้นนำ ของโลก ในด้านรายได้จากที่ดินมายาวนาน แม้ว่าราคาที่ดินจะต่ำเหมือนปีก่อนๆ แต่รายได้จากที่ดินในประเทศเราอยู่ที่ประมาณ 3% ของ GDP เทียบเท่ากับประเทศพัฒนาแล้วในโลกอย่างสหรัฐอเมริกาและสหราชอาณาจักร และสูงกว่าญี่ปุ่นและเกาหลีใต้” นายโวกล่าวเสริม

นายโด เทียน อันห์ ตวน อาจารย์ประจำโรงเรียนฟุลไบรท์ด้านนโยบายสาธารณะและการจัดการ กล่าวว่า การที่ท้องถิ่นหลายแห่งเร่งดำเนินการประมูลที่ดิน โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีมูลค่า เศรษฐกิจ สูง เช่น เขตเมือง เขตอุตสาหกรรม หรือพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่สร้างเสร็จใหม่ ก็ส่งผลให้รายได้จากที่ดินเพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน

นอกจากนี้ การฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ ตั้งแต่ปลายปี 2567 ถึงปี 2568 และนโยบายเคลียร์ตลาดหลายชุดก็เริ่มมีผลใช้บังคับ

“การเร่งอนุมัติโครงการ จัดทำแผนงาน และยกระดับความโปร่งใสในกระบวนการแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ช่วยให้ธุรกรรมต่างๆ ดำเนินไปได้อย่างราบรื่นยิ่งขึ้น จึงสร้างรายได้มหาศาลเข้างบประมาณจากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน” นายตวน กล่าวเสริม

อย่างไรก็ตาม ตามที่นายเหงียน ก๊วก เฮียป ประธาน GP Invest กล่าว แม้ว่ารายได้งบประมาณจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเนื่องจากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่เพิ่มขึ้น แต่หน่วยงานจัดการของรัฐจำเป็นต้องพิจารณาว่าการเพิ่มขึ้นอย่างกะทันหันของราคาที่ดินในช่วงครึ่งปีแรกของปีนี้ส่งผลกระทบต่อการลงทุน การผลิต และธุรกิจอย่างไร

“รายได้จากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินพุ่งสูงขึ้นในช่วงครึ่งปีแรก เนื่องจากมีโครงการหลายโครงการที่ดำเนินการมาเป็นเวลานาน และในช่วงต้นปีมีรายการราคาที่ดินใหม่ จึงจำเป็นต้องดำเนินการ ส่วนในฮานอย มีโครงการที่ติดขัดมานานหลายทศวรรษและไม่สามารถดำเนินการได้จนกระทั่งต้นปีนี้ ซึ่งเป็นช่วงที่อุปสรรคต่างๆ ได้รับการขจัดออกไป เพื่อให้ธุรกิจต่างๆ สามารถดำเนินการต่อไป” คุณเฮียปกล่าว

ตัวแทนจากธุรกิจอื่นๆ อีกหลายแห่งยังกล่าวอีกว่า การที่ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงครึ่งปีแรกของปีนี้ไม่ใช่สัญญาณที่ดีสำหรับสภาพแวดล้อมการลงทุนทางธุรกิจ โดยเฉพาะการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์

การประมูลที่ดินมีส่วนทำให้ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพิ่มขึ้นในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 - ภาพ: B.NGOC

กังวลค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินดันราคาที่อยู่อาศัยพุ่ง

นอกจากผลกระทบเชิงบวกจากรายได้งบประมาณที่เพิ่มขึ้นแล้ว นายเหงียน ก๊วก เฮียป ระบุว่า ราคาที่ดินที่สูงยังนำมาซึ่งผลกระทบเชิงลบมากมาย นั่นคือ ราคาบ้านจะเพิ่มขึ้นเนื่องจากต้นทุนปัจจัยการผลิตทั้งหมดรวมอยู่ในราคาบ้านแล้ว และไม่มีนักลงทุนรายใดที่จะขาดทุน อย่างไรก็ตาม ความเป็นจริงก็แสดงให้เห็นว่านักลงทุนทุกคนไม่สามารถขายบ้านได้ด้วยการขึ้นราคา

ราคาอพาร์ตเมนต์ตอนนี้อยู่ที่ 70-80 ล้านดองต่อ ^{ตารางเมตร} ซึ่งถือว่าสูงมากแล้ว ถ้าราคาขึ้นไปเกิน 100 ล้านดองต่อ ^{ตารางเมตร} ใครจะซื้อ? ราคาที่อยู่อาศัยสูงเกินกว่าที่คนงานและลูกจ้างจะจ่ายไหว

แม้แต่ผู้ที่มีเงินซื้อบ้านเพื่อการลงทุน เก็งกำไร และยอมรับที่จะซื้อในราคาสูงรอให้ราคาเพิ่มขึ้น แต่เมื่อตลาดชะลอตัวลง พวกเขาก็จะไม่ลงทุนอีกต่อไป” นายเฮียปแสดงความกังวล

ขณะเดียวกัน คุณ NQK นักลงทุนในฮานอย กล่าวว่า ขณะนี้นักลงทุนหลายรายกำลังพิจารณา เนื่องจากราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นอย่างมาก ความต้องการของตลาดค่อยๆ ลดลง เมื่อถึงจุดหนึ่ง อำนาจการบริโภคของตลาดก็จะหมดลง ตลาดก็จะหยุดลง ถึงแม้ว่าพวกเขาจะจ่ายค่าที่ดินไปแล้ว แต่นักลงทุนก็ไม่สามารถลงทุนในโครงการนี้ต่อไปได้ เพราะไม่สามารถบริโภคสินค้าได้

คุณ NQK ระบุว่า กระทรวงเกษตรและพัฒนาชนบทกำลังวางแผนที่จะแก้ไขกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 โดยให้กลับไปใช้ตารางราคาที่ดินและค่าสัมประสิทธิ์การใช้ประโยชน์ที่ดินตามพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2557 ดังนั้น กรอบราคาที่ดินจะยังคงเดิมเป็นเวลา 5 ปี และจะถูกปรับตามค่าสัมประสิทธิ์การใช้ประโยชน์ที่ดิน

ดังนั้น จึงจำเป็นต้องมีกฎระเบียบที่เฉพาะเจาะจงมากขึ้นเกี่ยวกับค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดิน ซึ่งเราปล่อยให้จังหวัดเป็นผู้กำหนด แต่จำเป็นต้องมีกฎระเบียบเกี่ยวกับค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดินในการก่อสร้างเพื่อหลีกเลี่ยงค่าสัมประสิทธิ์ที่ไม่จำเป็น เนื่องจากนักลงทุนจำเป็นต้องจินตนาการถึงราคาที่ดินของโครงการเพื่อใช้ในการประมาณการและคำนวณผลผลิต คุณ NQK กล่าวเสริม

นอกจากนี้ หลายธุรกิจแสดงความกังวลว่าตามกฎหมายที่ดิน บัญชีราคาที่ดินจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2569 แต่จนถึงขณะนี้ หลายพื้นที่ยังไม่ได้จัดทำบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่ และยังคงคำนวณตามบัญชีราคาที่ดินฉบับเดิม ดังนั้นจึงจำเป็นต้องคำนวณเพื่อออกบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่ให้เร็วที่สุดในต้นปี 2569

ตัวแทนจากบางธุรกิจระบุว่า ราคาที่ดินเป็นประเด็นเร่งด่วนในโครงการส่วนใหญ่ “หากท้องถิ่นปฏิบัติตามพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 71 จะมีปัญหามากมายในการประเมินมูลค่าที่ดินของโครงการ และการประเมินมูลค่าโครงการจะใช้เวลาประมาณ 1-2 ปี ดังนั้น ประเด็นแรกที่ต้องพิจารณาเมื่อแก้ไขกฎหมายที่ดินคือการแก้ไขวิธีการประเมินมูลค่าที่ดิน” ธุรกิจแห่งหนึ่งกล่าว

ที่มา: กระทรวงการคลัง, ข้อมูล: LE THANH - กราฟิก: TUAN ANH

* นายโด เทียน อันห์ ตวน (อาจารย์ประจำ Fulbright School of Public Policy and Management):

การดันราคาที่ดินให้สูงขึ้นอาจขัดขวางการผลิต

การเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินอาจผลักดันให้ท้องถิ่นขายที่ดินเพื่อเงิน ทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้นผ่านการประมูล บิดเบือนตลาด เพิ่มต้นทุนการลงทุน และขัดขวางการผลิต

สิ่งนี้อาจขัดขวางความสามารถในการแข่งขันทางเศรษฐกิจ และลดความน่าดึงดูดใจของการลงทุนด้านการผลิตและบริการที่มีมูลค่าเพิ่ม

รายได้จากที่ดินต้องยั่งยืนมากขึ้น

จากมุมมองของผู้เชี่ยวชาญด้านที่ดิน คุณดัง หุ่ง วอ เชื่อว่าราคาที่ดินควรใกล้เคียงกับราคาตลาด แต่รัฐต้องมีนโยบายการเงินที่เหมาะสมเกี่ยวกับที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นโยบายที่ดินต้องควบคุมราคาที่อยู่อาศัยตามที่หลายประเทศกำลังบังคับใช้

“วิธีที่ประเทศอื่น ๆ แก้ไขปัญหานี้คือ นักลงทุนต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเพียง 30% เท่านั้น ไม่ใช่จ่ายเต็มจำนวนตั้งแต่เริ่มต้นเหมือนเรา รัฐจะคำนวณภาษีก็ต่อเมื่อโครงการเปิดดำเนินการแล้วเท่านั้น กล่าวคือ 70% ที่เหลือจะถูกเก็บเป็นภาษีจากมูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นเมื่อโครงการเปิดดำเนินการ” นายโวกล่าว

ในขณะเดียวกัน นายโด เทียน อันห์ ตวน กล่าวว่า จำเป็นต้องดำเนินการปฏิรูปนโยบายรายได้จากที่ดินและอสังหาริมทรัพย์อย่างครอบคลุม ไม่เพียงแต่เพื่อสร้างระบบรายได้ที่ยั่งยืนสำหรับงบประมาณเท่านั้น แต่ยังต้องควบคุมรายได้อย่างเหมาะสม สร้างความเท่าเทียมทางสังคม และพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีสุขภาพดีอีกด้วย

คุณตวน กล่าวว่า จำเป็นต้องค่อยๆ ยกเลิกสิ่งที่เรียกว่า "การเก็บภาษี" และแทนที่ด้วยระบบภาษีทรัพย์สิน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ภาษีทรัพย์สินควรได้รับการออกแบบตามตารางอัตราภาษีแบบก้าวหน้า หมายความว่า ยิ่งบุคคลใดเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์มาก หรืออสังหาริมทรัพย์มีมูลค่ามาก อัตราภาษีก็จะยิ่งสูงขึ้น

นี่ไม่เพียงแต่เป็นการเพิ่มรายได้เท่านั้น แต่ที่สำคัญกว่านั้นคือการควบคุมรายได้เพิ่มเติมจากที่ดิน ซึ่งเป็นรายได้จากการลงทุนที่ไม่ต้องเสียภาษีอย่างเหมาะสมเท่ากับรายได้จากแรงงานหรือการผลิตและธุรกิจ

หน้าที่หลักของภาษีทรัพย์สินคือการกระจายรายได้ กล่าวคือ การนำผลประโยชน์ส่วนหนึ่งจากกลุ่มที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินจำนวนมากไปกระจายรายได้ ภาษีนี้ไม่ได้มุ่งเป้าไปที่การลดราคาที่อยู่อาศัย แต่มุ่งสร้างทรัพยากรเพื่อสนับสนุนกลุ่มผู้ด้อยโอกาสให้เข้าถึงที่อยู่อาศัย พัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ปรับปรุงพื้นที่ยากจนในเมือง หรือลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานสาธารณะเพื่อให้บริการแก่คนส่วนใหญ่

นอกจากภาษีทรัพย์สินแล้ว เรายังควรใช้ภาษีรายได้ก้าวหน้าจากการโอนอสังหาริมทรัพย์อย่างเด็ดขาดเพื่อควบคุมรายได้และควบคุมพฤติกรรมการเก็งกำไร” นายตวนวิเคราะห์เพิ่มเติม

กลับสู่หัวข้อ

LE THANH - BAO NGOC

ที่มา: https://tuoitre.vn/boi-thu-tien-dat-khong-voi-mung-20250813224319634.htm