ความท้าทายมากมายในระยะสั้น
รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ที่ Savills เผยแพร่เมื่อเร็วๆ นี้ ระบุว่ากลุ่มอพาร์ตเมนต์กำลังเผชิญกับความท้าทายในระยะสั้นหลายประการ
ดังนั้น อุปทานหลักในปี 2566 จะอยู่ที่ 10,700 ยูนิต ซึ่งเป็นจำนวนที่ต่ำที่สุดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา เฉพาะในไตรมาสที่ 4 ของปี 2566 อุปทานหลักจะอยู่ที่ 7,600 ยูนิต ไม่เปลี่ยนแปลงเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า แต่ลดลง 5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน อุปทานใหม่คิดเป็น 37% ของอุปทานหลัก โดย 2 โครงการหลัก ได้แก่ เดอะ พริเวีย และเฟสถัดไป เดอะ กลอรี่ ไฮท์ส มีอุปทานใหม่คิดเป็น 88% ของอุปทานใหม่ทั้งหมด ขณะเดียวกัน รายงานฉบับนี้ไม่ได้บันทึกอุปทานเกรดเอใหม่ในไตรมาสนี้
นอกจากนี้ จำนวนธุรกรรมอพาร์ตเมนต์ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาก็ลดลง 7% ในแต่ละปีเช่นกัน ท่ามกลางภาวะอุปทานที่ขาดแคลนและราคาขายที่สูงในปี 2566 ตลาดมีธุรกรรมเพียง 6,200 ธุรกรรม เฉพาะไตรมาสที่ 4 สถานการณ์ธุรกรรมดีขึ้น โดยมี 3,000 ยูนิต เพิ่มขึ้น 52% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 120% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
ปริมาณอุปทานขั้นต้นที่บันทึกไว้ในปี 2566 ถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา
คุณทรอย กริฟฟิธส์ รองกรรมการผู้จัดการ Savills Vietnam ให้ความเห็นว่า “ความท้าทายระยะสั้นของตลาดอพาร์ตเมนต์ยังคงมาจากอุปทานใหม่ที่มีจำกัดและราคาขายที่สูง เมื่อความเชื่อมั่นของผู้ซื้อบ้านดีขึ้นและไม่มีทางเลือกการลงทุนทางเลือกมากนัก ตลาดที่อยู่อาศัยก็จะฟื้นตัว”
อัตราการดูดซับเพิ่มขึ้น 14 จุดเปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาส และ 23 จุดเปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบเป็นรายปี เป็น 40% อุปทานใหม่คิดเป็น 78% ของปริมาณธุรกรรมทั้งหมด และถูกดูดซับ 84% โครงการเหล่านี้มีผลการดำเนินงานที่ดีเนื่องจากเอกสารทางกฎหมายที่ชัดเจนก่อนเปิดตัว ระยะเวลาผ่อนชำระที่ยาวนาน การสนับสนุนสินเชื่อจากธนาคาร และราคาที่เข้าถึงได้ตั้งแต่ 2,000-5,000 ล้านดองต่อยูนิต หากไม่รวมอุปทานใหม่ ธุรกรรมในตลาดยังคงอ่อนแอ โดยมียอดขายเพียง 670 ยูนิต คิดเป็นอัตราการดูดซับ 14%
รายงานการทำธุรกรรมห้องชุดตามข้อมูลของ Savills
ข้อดีอย่างหนึ่งของข้อมูล Savills คือ ในปี 2567 คาดว่าอุปทานใหม่จะเพิ่มขึ้นสี่เท่าเมื่อเทียบกับปี 2566 โดยเกรด B จะมีส่วนแบ่งตลาด 44% เกรด A จะมีส่วนแบ่งตลาด 37% และเกรด C จะมีส่วนแบ่งตลาดเพียง 19% คาดว่าภายในปี 2569 จะมีการเปิดตัวยูนิตใหม่จำนวน 40,800 ยูนิต จาก 116 โครงการ
อพาร์ทเมนท์ราคาไม่แพงมีเฉพาะในจังหวัดรอบๆ นครโฮจิมินห์เท่านั้น
รายงานของ Savills ระบุว่า ราคาขายขั้นต้นในไตรมาสที่สี่ของปี 2566 กลับมาอยู่ที่ระดับ 69 ล้านดองต่อตารางเมตรในปี 2563 ลดลง 36% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 45% เมื่อเทียบกับปีก่อน หลังจากที่หลายโครงการที่มีราคาแพงต้องปิดสินค้าคงคลังชั่วคราว นอกจากนี้ สินค้าราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดองก็หายไปจากตลาดโดยสิ้นเชิงในปีที่แล้ว โดยสินค้าราคาตั้งแต่ 2,000-5,000 ล้านดองเป็นสินค้าที่นำตลาดอยู่เกือบ 90%
ในช่วงปี พ.ศ. 2567 ถึง พ.ศ. 2569 อุปทานอพาร์ตเมนต์ราคาตั้งแต่ 2,000-5,000 ล้านดองจะลดลงอย่างมาก ขณะที่สินค้าราคาตั้งแต่ 5,000-10,000 ล้านดองจะเข้ามาครองตลาด ผู้ซื้อในนครโฮจิมินห์อาจเลือกสำรวจจังหวัดใกล้เคียงเพื่อหาที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ในปี พ.ศ. 2567 คาดว่าจังหวัด บิ่ญเซือง ด่งนาย และลองอาน จะมีสัดส่วนถึง 96% ของอุปทานอพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 5,000 ล้านดอง
จากการสำรวจโครงการเกรด A และ B จำนวน 30 โครงการของ Savills ในปี 2566 พบว่าอัตราผลตอบแทนจากการเช่าคงที่ที่ 4.8% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แต่การเติบโตของมูลค่าสินทรัพย์ลดลง 1.9% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า เหลือ 2.9% ต่อปี ดังนั้น กำไรรวมจากการลงทุนในอพาร์ตเมนต์ในปี 2566 จึงลดลง 1.7% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า เหลือประมาณ 7.7% ต่อปี
คุณเกียง ฮวีญ รองผู้อำนวยการ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและ S22M Savills HCMC วิเคราะห์ว่า “ผลกำไรจากการลงทุนอพาร์ตเมนต์ในโฮจิมินห์มีแนวโน้มลดลงเล็กน้อยในช่วงปี 2562-2566 จากข้อมูลของเรา พื้นที่เช่นเขต 2 เขต 3 และเขต 10 เดิมมีผลกำไรจากการลงทุนสูงสุดในช่วงที่ผ่านมา”
นางสาว Giang Huynh รองผู้อำนวยการ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและ S22M Savills HCMC
ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา อุปทานอพาร์ตเมนต์ใหม่ใน 22 เขตของนครโฮจิมินห์ลดลง 253,000 ยูนิต โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อุปทานในเขต 9 เดิมลดลง 21% โดยมีราคาเพิ่มขึ้น 15% ต่อปี ขณะที่อุปทานในเขต 1 ลดลง 2% เช่นกัน แต่ราคาเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญถึง 39% ต่อปี
ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้ยังกล่าวอีกว่า แม้ว่ากำไรรวมจะลดลงในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา แต่ยังคงสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก แสดงให้เห็นว่าอพาร์ตเมนต์ยังคงเป็นช่องทางการลงทุนที่ทำกำไรได้ ในระยะสั้น คาดว่าผลตอบแทนจากการเช่าจะเพิ่มขึ้นเนื่องจากจำนวนอพาร์ตเมนต์ที่ส่งมอบลดลง และอัตราดอกเบี้ยเงินฝากจะยังคงอยู่ในระดับต่ำ
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)