อพาร์ทเมนต์เริ่มต้นที่ 5

มีอุปสรรคหลายประการในระยะสั้น

รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ ไตรมาสที่ 4 ปี 2023 ที่ Savills เพิ่งเผยแพร่ไปนั้น แสดงให้เห็นว่าตลาดอพาร์ตเมนต์กำลังเผชิญกับความท้าทายระยะสั้นหลายประการ

ดังนั้น ปริมาณอุปทานหลักสำหรับปี 2023 ทั้งหมดจึงอยู่ที่เพียง 10,700 ยูนิต ซึ่งเป็นตัวเลขที่ต่ำที่สุดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา เฉพาะในไตรมาสที่ 4 ของปี 2023 ปริมาณอุปทานหลักอยู่ที่ 7,600 ยูนิต ไม่เปลี่ยนแปลงจากไตรมาสก่อนหน้า แต่ลดลง 5% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า อุปทานใหม่คิดเป็น 37% ของอุปทานหลัก โดยในจำนวนนี้ โครงการสำคัญสองโครงการ ได้แก่ The Privia และเฟสต่อไปคือ The Glory Heights เป็นผู้นำอุปทานใหม่ถึง 88% ในขณะเดียวกัน รายงานไม่ได้บันทึกอุปทานเกรด A ใหม่ใดๆ ในไตรมาสนี้

นอกจากนี้ ปริมาณการซื้อขายอพาร์ตเมนต์ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาลดลงอย่างต่อเนื่องปีละ 7% ท่ามกลางภาวะขาดแคลนอุปทานและราคาขายที่สูงในปี 2023 ตลาดมีการซื้อขายเพียง 6,200 รายการ อย่างไรก็ตาม ในไตรมาสที่สี่เพียงไตรมาสเดียว สถานการณ์การซื้อขายดีขึ้น โดยมีการซื้อขายเพิ่มขึ้น 3,000 ยูนิต เพิ่มขึ้น 52% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 120% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว

ปริมาณอุปทานขั้นต้นที่บันทึกไว้ในปี 2023 นั้นต่ำที่สุดในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา

นายทรอย กริฟฟิธส์ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ของบริษัท ซาวิลส์ เวียดนาม กล่าวว่า “ความท้าทายในระยะสั้นสำหรับตลาดคอนโดมิเนียมยังคงมาจากอุปทานใหม่ที่ขาดแคลนและราคาขายที่สูง แต่เมื่อความเชื่อมั่นของผู้ซื้อบ้านดีขึ้นและไม่มีทางเลือกการลงทุนอื่นมากนัก ตลาดที่อยู่อาศัยก็จะฟื้นตัว”

อัตราการดูดซับดีขึ้น 14 จุดเปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และ 23 จุดเปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว มาอยู่ที่ 40% อุปทานใหม่คิดเป็น 78% ของปริมาณธุรกรรม และถูกดูดซับไป 84% โครงการเหล่านี้ขายดีเนื่องจากสถานะทางกฎหมายที่ชัดเจนก่อนการเปิดตัว เงื่อนไขการชำระเงินที่ยาวนาน การสนับสนุนสินเชื่อจากธนาคาร และราคาที่เข้าถึงได้ตั้งแต่ 2-5 พันล้านดองต่อหน่วย หากไม่รวมอุปทานใหม่ ธุรกรรมในตลาดยังคงอ่อนแอ โดยขายได้เพียง 670 หน่วย คิดเป็นอัตราการดูดซับ 14%

รายงานเกี่ยวกับธุรกรรมซื้อขายอพาร์ตเมนต์ โดยอ้างอิงข้อมูลจาก Savills

จุดที่น่าสนใจอย่างหนึ่งจากข้อมูลของ Savills คือ ในปี 2024 คาดว่าอุปทานใหม่จะเพิ่มขึ้นถึงสี่เท่าเมื่อเทียบกับปี 2023 โดยที่อยู่อาศัยระดับ B จะครองส่วนแบ่งตลาด 44% ระดับ A จะมี 37% ในขณะที่ระดับ C จะมีเพียง 19% เท่านั้น และคาดว่าจะมีโครงการใหม่เปิดตัวประมาณ 40,800 ยูนิตจาก 116 โครงการภายในปี 2026

อพาร์ตเมนต์ราคาไม่แพงนั้นหาได้เฉพาะในจังหวัดรอบๆ นครโฮจิมินห์เท่านั้น

จากรายงานของ Savills ราคาขายหลักในไตรมาสที่ 4 ปี 2023 กลับมาอยู่ที่ระดับเดียวกับปี 2020 ที่ 69 ล้านดง/ตารางเมตร (พื้นที่ใช้สอยสุทธิ) ลดลง 36% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และ 45% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า เนื่องจากโครงการระดับไฮเอนด์หลายแห่งต้องปิดการขายบางส่วนเป็นการชั่วคราว ในขณะเดียวกัน อสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดงก็หายไปจากตลาดอย่างสิ้นเชิงในปีที่ผ่านมา โดยอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาระหว่าง 2-5 พันล้านดงครองตลาด คิดเป็นเกือบ 90%

ระหว่างปี 2024 ถึง 2026 ปริมาณอพาร์ทเมนต์ราคา 2-5 พันล้านดงจะลดลงอย่างมาก ในขณะที่อพาร์ทเมนต์ราคา 5-10 พันล้านดงจะเพิ่มขึ้นและครองตลาด ผู้ซื้อในนครโฮจิมินห์อาจเลือก สำรวจ จังหวัดใกล้เคียงเพื่อหาที่อยู่อาศัยที่ราคาไม่แพงกว่า คาดว่าภายในปี 2024 จังหวัดบิ่ญเดือง ด่งนาย และลองอัน จะมีสัดส่วนถึง 96% ของอพาร์ทเมนต์ราคาต่ำกว่า 5 พันล้านดงทั้งหมด

จากผลสำรวจของ Savills ในปี 2023 ซึ่งครอบคลุมโครงการอสังหาริมทรัพย์เกรด A และ B จำนวน 30 โครงการ พบว่า ผลตอบแทนจากการให้เช่าคงที่อยู่ที่ 4.8% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แต่การเติบโตของมูลค่าทรัพย์สินลดลง 1.9 จุดเปอร์เซ็นต์ เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า เหลือ 2.9% ดังนั้น ผลตอบแทนรวมจากการลงทุนในอพาร์ตเมนต์ในปี 2023 จึงลดลง 1.7 จุดเปอร์เซ็นต์ เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า เหลือประมาณ 7.7% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

คุณเจียง ฮุยน์ รองผู้อำนวยการและหัวหน้าฝ่ายวิจัยและ S22M ของ Savills โฮจิมินห์ซิตี้ วิเคราะห์ว่า “ผลตอบแทนจากการลงทุนในอพาร์ตเมนต์ในโฮจิมินห์ซิตี้มีแนวโน้มลดลงเล็กน้อยในช่วงปี 2019-2023 จากข้อมูลของเรา พื้นที่อย่างเช่นเขต 2 เดิม เขต 3 เดิม และเขต 10 เดิม มีผลตอบแทนจากการลงทุนสูงสุดในช่วงเวลาดังกล่าว”

คุณเจียง ฮุยน์ รองผู้อำนวยการ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและแผนก S22M บริษัท ซาวิลส์ โฮจิมินห์ซิตี้

ในช่วงสิบปีที่ผ่านมา ปริมาณอพาร์ทเมนต์ใหม่ใน 22 เขตของนครโฮจิมินห์ลดลง 253,000 ยูนิต โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ปริมาณอพาร์ทเมนต์ในพื้นที่เขต 9 เดิมลดลง 21% ในขณะที่ราคาเพิ่มขึ้น 15% ต่อปี ส่วนปริมาณอพาร์ทเมนต์ในเขต 1 ก็ลดลง 2% แต่ราคากลับเพิ่มขึ้นอย่างมากถึง 39% ต่อปี

ผู้เชี่ยวชาญยังกล่าวอีกว่า แม้ผลตอบแทนโดยรวมจะลดลงในช่วงห้าปีที่ผ่านมา แต่ก็ยังสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก ซึ่งแสดงให้เห็นว่าอพาร์ตเมนต์ยังคงเป็นช่องทางการลงทุนที่ให้ผลกำไร ในระยะสั้น คาดว่าผลตอบแทนจากการให้เช่าจะเพิ่มขึ้น เนื่องจากจำนวนอพาร์ตเมนต์ที่ส่งมอบลดลง และอัตราดอกเบี้ยเงินฝากยังคงอยู่ในระดับต่ำ

แหล่งที่มา: https://www.congluan.vn/can-ho-chung-cu-gia-tu-5--10-ty-dong-se-chiem-linh-thi-truong-giai-doan-2024-den-2026-post281674.html