ระวังการลงทุนที่ดินที่ไม่มีหนังสือสีแดง

กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไข พ.ศ. 2567 เพิ่งได้รับการอนุมัติจาก รัฐสภา ให้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคมที่ผ่านมา ประเด็นหนึ่งที่หลายคนสนใจคือ กฎระเบียบในการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน (เรียกกันทั่วไปว่าหนังสือปกแดง) สำหรับที่ดินที่ไม่มีเอกสารสิทธิการใช้ที่ดิน

การล่าเชิงป้องกัน

โดยเฉพาะมาตรา 138 ของกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขระบุว่าครัวเรือนและบุคคลที่ใช้ประโยชน์ที่ดินโดยไม่มีเอกสารแต่ไม่ได้ละเมิดกฎหมายที่ดินและไม่อยู่ในกรณีที่ได้รับการจัดสรรที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาตก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2557 จะได้รับการพิจารณาให้ออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน กฎหมายฉบับนี้ยังระบุถึงกรณีต่างๆ มากมายที่ได้รับการพิจารณาให้ออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน

หลายฝ่ายมองว่า เมื่อกฎหมายดังกล่าวมีผลบังคับใช้ จะช่วยแก้ปัญหาการออกหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินในกรณีการใช้ที่ดินที่มีต้นกำเนิดจากบรรพบุรุษและถูกใช้ประโยชน์อย่างมั่นคง ซึ่งยังคงเป็นกรณีที่พบเห็นได้บ่อย โดยเฉพาะในพื้นที่ชนบท

ในบริบทของตลาดอสังหาฯ ที่ซบเซา ช่องทางการลงทุนส่วนใหญ่ไม่น่าดึงดูด บางรายเสี่ยงซื้อที่ดินที่ไม่มีหนังสือแดงในพื้นที่ชนบท โดยคาดหวังว่าเมื่อกฎหมายที่ดินมีผลบังคับใช้ ที่ดินนั้นจะได้รับหนังสือแดง ราคาขายจะเพิ่มขึ้นหลายเท่าตัว

หลายๆ คนกำลังมองหาซื้อที่ดินโดยไม่มีหนังสือแดงในตำบลกวางเค อำเภอดั๊กกลอง จังหวัด ดั๊กนง

นายบุ้ย กง นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดดั๊กนง ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์หงอยเหล่าดงว่า ในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา เขาได้รับ "คำสั่งซื้อ" จากลูกค้าจำนวนมากที่ขอซื้อที่ดิน เกษตรกรรม ที่ไม่มีหนังสือปกแดง โดยนายกงระบุว่า ลูกค้าส่วนใหญ่ขอซื้อที่ดินที่มีหนังสือปกแดง (ที่ดินป่าไม้) ที่ดินที่ไม่มีหนังสือปกแดงแต่เป็นของผู้อยู่อาศัยมาช้านาน หรือที่ดินที่มีการแยกส่วน (มีการวัดและทำเครื่องหมายเขตแดนที่ดินแล้ว) "ผมเพิ่งจะนายหน้าขายที่ดิน 2 แปลงให้กับลูกค้า 2 รายในนครโฮจิมินห์และฮานอย พวกเขาซื้อที่ดินเกษตรกรรมที่ไม่มีหนังสือ และหลังจากซื้อแล้ว พวกเขาก็กำหนดเขตแดนทันที พวกเขาบอกว่าซื้อมาเพื่อรอหนังสือเมื่อกฎหมายใหม่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม" นายกงกล่าว

นายกง กล่าวว่า ปัจจุบันที่ดินป่าไม้และที่ดินเกษตรกรรมที่ไม่มีหนังสือรับรองสีแดงมีราคาถูกมาก โดยอยู่ที่เพียง 400-500 ล้านดองต่อเฮกตาร์ (10,000 ตร.ม.) ในขณะที่ที่ดินที่มีหนังสือรับรองสีแดงมีราคาสูงกว่า 2-3 เท่า

“เมื่อก่อนเวลาพูดถึงที่ดินเกษตรที่ไม่มีใบรับรอง ทุกคนก็กลัวกันหมด เพราะกลัวทำเอกสารไม่ได้ มีแต่คนในพื้นที่ซื้อๆ ขายๆ กันเองทำเกษตร พอหลังๆ มานี้คนมาล่าและสั่งให้ผมหาให้หลายคน บางทีเขาอาจรู้ว่ากฎหมายใหม่ให้ออกใบรับรองได้ และราคาที่ดินประเภทนี้ถูกเกินไป เลยอยากซื้อเยอะๆ” นายกงเน้นย้ำ

ในทำนองเดียวกัน นางสาวคิม พนักงานบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในบิ่ญเฟื้อกและเตยนิญ ยังได้กล่าวอีกว่า ในช่วงนี้ มีคนจำนวนมากติดต่อมาขอซื้อที่ดินขนาดใหญ่เพื่อการเกษตร บางคนถึงกับขอซื้อที่ดินที่ไม่มีหนังสือรับรองการจดทะเบียน ตราบใดที่ราคาดี "เมื่อสัปดาห์ที่แล้ว บริษัทของฉันเพิ่งปรึกษาหารือและปิดการขายที่ดินกว่า 12 เฮกตาร์ที่ปลูกทุเรียนและไม้ผลอื่นๆ ในอำเภอล็อกนิญ จังหวัดบิ่ญเฟื้อก มูลค่ากว่า 7,000 ล้านดอง ในจำนวน 12 เฮกตาร์นี้ มีเพียง 3 เฮกตาร์เท่านั้นที่มีหนังสือรับรองการจดทะเบียน ส่วนที่เหลือยังไม่ได้จดทะเบียน" นางสาวคิมกล่าว

แนวโน้มเสี่ยง

ทนายความ Nguyen Phuong Lien จากสำนักงานกฎหมาย SENLAW กล่าวว่า กฎหมายที่ดินฉบับใหม่ซึ่งกำลังจะมีผลบังคับใช้ จะช่วยอำนวยความสะดวกในการออกใบรับรองให้กับประชาชน อย่างไรก็ตาม การซื้อที่ดินโดยไม่มีใบรับรองถือเป็นการลงทุนที่มีความเสี่ยงและเสี่ยงภัย ประชาชนและนักลงทุนจำเป็นต้องพิจารณาข้อดีและข้อเสียเมื่อซื้อหรือขายที่ดินตามแนวโน้มนี้ “ที่ดินที่ไม่มีเอกสารทางกฎหมายมักจะมีราคาถูกกว่าที่ดินที่มีสิทธิตามกฎหมายที่รัฐรับรองมาก แต่ก็มีความเสี่ยงหลายอย่าง เช่น เมื่อซื้อที่ดินที่ไม่มีเอกสารทางกฎหมาย ผู้ซื้อจะตรวจสอบแหล่งที่มาของที่ดิน ข้อมูลเกี่ยวกับแปลงที่ดิน และสถานะผังเมืองได้ยาก นอกจากนี้ เนื่องจากไม่มีใบรับรองการใช้ที่ดิน จึงทำให้ผู้ซื้อไม่แน่ใจว่าที่ดินนั้นไม่มีข้อพิพาทหรือถูกบุกรุก มีการขายที่ดินทับซ้อนหรือขัดแย้งเรื่องกรรมสิทธิ์หรือไม่ ในเวลานั้น ผู้ซื้อต้องพึ่งความซื่อสัตย์ของผู้ขาย หรือไม่ ผู้ซื้อจะถูกจำกัดสิทธิพื้นฐานในฐานะผู้ใช้ที่ดิน เนื่องจากไม่สามารถโอน มอบ โอนมรดก จำนอง เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน เช่า... หากต้องการสร้างสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน ผู้ซื้อยังต้องรอให้กระบวนการเสร็จสิ้นก่อนจึงจะยื่นขอแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินและออกใบรับรองการใช้ที่ดินได้...” ทนายความ Lien วิเคราะห์

ในฐานะผู้ประกอบอาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์ ดร. Pham Anh Khoi กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท บริการทางการเงินด้านอสังหาริมทรัพย์ (FINA) กล่าวว่า หลังจากวันที่ 1 สิงหาคม กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และที่ดินจะมีผลบังคับใช้และบังคับใช้จริงเท่านั้น เราจึงจะสามารถประเมินประสิทธิผลของการตัดสินใจของบางคนในการ "ลัดขั้นตอน" ซื้อที่ดินโดยไม่ใช้หนังสือปกแดงได้

“ทุกคนทราบดีว่าที่ดินเพื่อการเกษตร โดยเฉพาะที่ดินที่ไม่มีใบรับรองนั้นราคาถูกมาก หากได้รับใบรับรอง ราคาจะเพิ่มขึ้นหลายเท่าตัว แต่ไม่มีใครแน่ใจว่าที่ดินที่ไม่มีใบรับรองนั้นอยู่ภายใต้ผังเมืองหรือไม่ มีข้อโต้แย้งหรือไม่ หรือจะได้รับการพิจารณาให้ได้รับใบรับรองหรือไม่

ที่ดินเกษตรกรรม หากใช้เพื่อการเพาะปลูก การลงทุนในเทคโนโลยีขั้นสูงเพื่อการผลิตทางการเกษตร เพิ่มประสิทธิภาพทางเศรษฐกิจ ถือเป็นศักยภาพที่ยิ่งใหญ่ ส่วนผู้ที่ซื้อที่ดินเกษตรกรรม ที่ดินที่ไม่มีใบรับรองเพื่อเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ในภายหลัง แบ่งที่ดินเป็นแปลงๆ แล้วขายออกไป จะเป็นเรื่องยากและไม่สนับสนุนในกฎหมายที่ดินและกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์” ผู้เชี่ยวชาญรายนี้แสดงความคิดเห็น

ในความเป็นจริง ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์และการเงินแนะนำซ้ำแล้วซ้ำเล่าว่าผู้ที่มีเงินเหลือใช้และนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ควรพิจารณาอย่างรอบคอบก่อนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดห่างไกลและปริมณฑล ก่อนลงทุน จำเป็นต้องพิจารณาประสิทธิภาพทางเศรษฐกิจ ความสามารถในการแสวงหาประโยชน์ ข้อได้เปรียบที่อาจเกิดขึ้น กระแสเงินสด ความสามารถในการทำกำไร สภาพคล่อง ฯลฯ โดยเฉพาะอย่างยิ่งความเสี่ยงที่คาดการณ์ได้

ที่มา: https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm