ค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนพื้นที่เกษตรกรรมเป็นพื้นที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้นตั้งแต่ปี 2026 เป็นต้นไป

ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2569 ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดินจะเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากการบังคับใช้บัญชีราคาที่ดินใหม่ที่สะท้อนราคาตลาดอย่างใกล้ชิด ตามที่ระบุไว้ในกฎหมายที่ดินปี 2567

ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2569 เป็นต้นไป คาดว่าต้นทุนในการเปลี่ยนที่ดิน เกษตรกรรม เป็นที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้นอย่างมาก สาเหตุหลักมาจากการนำระบบราคาที่ดินใหม่มาใช้ ซึ่งใกล้เคียงกับราคาตลาดมากขึ้น แทนที่กรอบราคาที่ดินเดิมซึ่งมักต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริงมาก

การเปลี่ยนแปลงหลักเกณฑ์ทางกฎหมายสำหรับการอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดิน

กฎหมายที่ดินปี 2024 ได้นำมาซึ่งการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญซึ่งทำให้เงื่อนไขสำหรับการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินง่ายขึ้น ตามมาตรา 116 วรรค 5 ครัวเรือนและบุคคลจะได้รับการพิจารณาสำหรับการเปลี่ยนแปลงในกรณีต่อไปนี้: ที่ดินเกษตรกรรมที่ตั้งอยู่ภายในพื้นที่อยู่อาศัย การเปลี่ยนแปลงภายในแปลงที่ดินเดียวกันที่มีประเภทที่ดินผสมกัน หรือการเปลี่ยนแปลงจากที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรม (ยกเว้นที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย) ไปเป็นที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย

แทนที่จะพึ่งพาแผนการใช้ที่ดินประจำปีระดับอำเภอเหมือนแต่ก่อน ปัจจุบันเงื่อนไขหลักคือที่ดินแปลงนั้นต้องสอดคล้องกับแผนการใช้ที่ดินที่ได้รับการอนุมัติในระดับตำบล ด้วยวิสัยทัศน์ 20 ปีและวงจรการวางแผน 10 ปี แผนระดับตำบลจึงมีความมั่นคงสูง ช่วยให้ประชาชนมีบทบาทเชิงรุกมากขึ้นในการพิจารณาความเป็นไปได้ในการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์ของการใช้ที่ดินของตน

ต้นทุนในการเปลี่ยนที่ดินเกษตรกรรมเป็นที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้นหลังจากมีการบังคับใช้บัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่ ภาพ: อินเทอร์เน็ต

ผลกระทบทางการเงินจากรายการราคาที่ดินใหม่

ในส่วนของภาระผูกพันทางการเงิน ผู้ใช้ที่ดินต้องชำระค่าธรรมเนียมต่อไปนี้เมื่อดำเนินการตามขั้นตอนต่างๆ ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน ค่าธรรมเนียมการออกใบรับรอง และค่าธรรมเนียมการประเมินเอกสาร โดยในจำนวนนี้ ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเป็นค่าใช้จ่ายที่สูงที่สุด ซึ่งอาจสูงถึงหลายร้อยล้านดอง ขึ้นอยู่กับที่ตั้งและขนาดของที่ดิน

ปัจจุบัน ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินคำนวณตามพระราชกฤษฎีกา 103/2024/ND-CP โดยใช้สูตรคูณพื้นที่กับราคาที่ดินตามตารางราคาที่ดินปัจจุบัน อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2569 เป็นต้นไป เมื่อหน่วยงานท้องถิ่นออกและนำตารางราคาที่ดินใหม่มาใช้ ซึ่งสะท้อนราคาตลาดได้ดียิ่งขึ้น ค่าธรรมเนียมที่คำนวณได้ก็จะเพิ่มขึ้นอย่างแน่นอน ซึ่งส่งผลกระทบสองทาง คือ ขั้นตอนการบริหารจัดการจะสะดวกขึ้น แต่ภาระทางการเงินของประชาชนก็จะหนักขึ้นด้วย

ผู้อยู่อาศัยจำเป็นต้องติดตามรายการราคาที่ดินล่าสุดในพื้นที่ของตน เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาเมื่อต้องดำเนินการเกี่ยวกับเรื่องที่ดิน (ภาพประกอบ)

คำแนะนำสำหรับผู้ใช้ที่ดิน

ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายตั้งข้อสังเกตว่า ในกรณีที่ที่ดินเกษตรกรรมมีที่มาจากการจัดสรรที่ดินโดยไม่มีค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน หรือจากการโอนกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจะถูกกำหนดโดยพิจารณาจากส่วนต่างระหว่างราคาที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและราคาที่ดินเกษตรกรรม ณ เวลาที่มีการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน เนื่องจากตารางราคาที่ดินเป็นปัจจัยสำคัญในการกำหนดจำนวนเงินที่ต้องจ่ายให้แก่รัฐ ดังนั้น ผู้ที่ต้องการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินควรพิจารณาช่วงเวลาในการดำเนินการอย่างรอบคอบเพื่อลดต้นทุนก่อนที่กฎระเบียบใหม่จะมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการในต้นปี 2569

ข้อมูลโครงการและข้อกำหนดทางกฎหมายอาจมีการเปลี่ยนแปลงตามแนวทางใหม่ที่ออกโดยหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ผู้ใช้ที่ดินควรตรวจสอบข้อมูลโดยละเอียดที่สำนักงานทะเบียนที่ดินในพื้นที่ก่อนตัดสินใจ

ที่มา: https://baolamdong.vn/chi-phi-chuyen-dat-nong-nghiep-sang-dat-o-se-tang-tu-nam-2026-413163.html