แนวคิดเรื่องที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงได้เปลี่ยนไปแล้ว
แบ่งปันในงานประจำปี "ฟอรัมอสังหาริมทรัพย์ฤดูใบไม้ผลิครั้งที่สี่และพิธีเชิดชูเกียรติแบรนด์อสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในปี 2023 - 2024" ซึ่งจัดขึ้นในเช้าวันที่ 15 มีนาคม LS ดร. Doan Van Binh - รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ประธานกลุ่ม CEO กล่าวว่าประเทศใดก็ตามที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัย การจ้างงาน สุขภาพ และการศึกษา โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่อยู่อาศัยถือเป็นประเด็นที่สำคัญมาก ไม่เพียงแต่แก้ปัญหาความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้คนเท่านั้น แต่ยังส่งผลกระทบต่อประเด็นทางสังคมอื่นๆ อีกมากมายด้วย
อย่างไรก็ตาม หลังจาก 2 ปีของ Covid-19 โลกประสบปัญหามากมาย อัตราเงินเฟ้อเพิ่มขึ้น และหลายประเทศทั่วโลกกำลังเผชิญกับวิกฤติที่อยู่อาศัย ไม่ใช่แค่เวียดนาม ประเทศและเขตปกครองต่างๆ ในสหรัฐอเมริกาและยุโรป รวมถึงเยอรมนีและจีน ต่างก็ประสบปัญหานี้
ในเวียดนาม เพื่อแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัย รัฐบาลมีมติเลขที่ 2161/QD-Ttg ลงวันที่ 22 ธันวาคม 12 ของนายกรัฐมนตรีเห็นชอบยุทธศาสตร์การพัฒนาที่อยู่อาศัยแห่งชาติ ระยะปี 2021-2021 วิสัยทัศน์ปี 2030 พัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับชนชั้นกลาง - ครอบครัวที่มีรายได้และครอบครัวที่มีรายได้น้อยโดยเฉพาะที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับความสามารถในการจ่ายของคนส่วนใหญ่
จากมุมมองของตลาด ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงจะมีราคาสำหรับอพาร์ทเมนต์พื้นฐานที่สร้างเสร็จแล้วน้อยกว่า 1.000 USD/m2 ซึ่งหมายความว่าอพาร์ทเมนต์ 2 ห้องนอนขนาด 65 ตร.ม. มีราคาประมาณ 2 USD หรือเทียบเท่ากับ 65.000 พันล้าน VND หรือประมาณ 1,6 ล้าน VND/m25
อย่างไรก็ตาม จากการวิจัยของสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VNRea) พบว่าอพาร์ทเมนท์ในราคานี้แทบจะ "สูญพันธุ์" ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ ปัจจุบัน ราคาบ้านราคาไม่แพง "มาตรฐาน" ในสองเมืองนี้เพิ่มขึ้น 2-20% ที่ 30-2 พันล้านเวียดนามดอง/ยูนิต
“ถึงกระนั้น แนวคิดเรื่องที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงได้เปลี่ยนแปลงไปอย่างมากในปัจจุบัน โดยราคาจะไม่อยู่ที่ 1.000 ดอลลาร์สหรัฐอีกต่อไป แต่อาจเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า” นายบินห์กล่าว
ประธานกลุ่มซีอีโอกล่าวในฟอรั่ม
นายบินห์กล่าวว่าเวียดนามควรพิจารณาจากประสบการณ์ในการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงของบางประเทศ
ในสหรัฐอเมริกา ตามข้อมูลของ National Low-Income Housing Coalition ปัจจุบันประเทศนี้ขาดที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงจำนวน 5,5 ถึง 7,3 ล้านยูนิต จากข้อมูลของ US National Association of Realtors (NAR) ตลาดยังขาดยูนิต 320.000 ยูนิตที่ต่ำกว่าราคา 256.000 USD สหรัฐอเมริกาจะต้องสร้างบ้านเพิ่มเติมอีก 550.000 หลังในแต่ละปีเพื่อชดเชยการขาดแคลน สามรัฐ ได้แก่ แคลิฟอร์เนีย ฟลอริดา และเท็กซัส คิดเป็น 40% ของอพาร์ทเมนท์เหล่านี้
เพื่อแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง ประเทศได้ใช้กองทุน American Rescue Plan เพื่อสร้างที่อยู่อาศัยให้เช่าราคาไม่แพงมาก
แคลิฟอร์เนียให้ทุนสนับสนุนการแปลงพื้นที่สำนักงานที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ให้เป็นที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง สนับสนุน 8.000 USD สำหรับผู้มีรายได้น้อยที่มีสิทธิ์เช่าที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงเพื่อชำระค่าใช้จ่าย เช่น การประเมินราคา ค่าธรรมเนียมทนายความ...; สิทธิประโยชน์ทางภาษีสำหรับนักพัฒนาในการสำรองอพาร์ทเมนท์ 20% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง... โดยเฉพาะธนาคารให้สินเชื่อจำนอง 100% ของมูลค่าสัญญา
หรืออย่างเยอรมนี ประเทศที่ร่ำรวยที่สุดในยุโรป แต่อัตราการถือครองบ้านค่อนข้างต่ำเพียง 46% เท่านั้น รัฐบาลเยอรมันยังต้องเข้าแทรกแซงคำสั่งทางปกครองเพื่อแก้ไขปัญหาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงสำหรับประชาชน
หรือแม้กระทั่ง “เพื่อนเพื่อนบ้าน” ของจีน นายบิ่ญกล่าวว่ารัฐบาลของประเทศนี้ยังตั้งเป้าหมายที่จะเพิ่มที่อยู่อาศัยให้เช่าสำหรับผู้มีรายได้น้อยแห่งใหม่จำนวน 6,5 ล้านยูนิตใน 40 เมืองหลักภายในปี 2025 ในเวลาเดียวกัน สมัคร 17 โซลูชั่นทางการเงินและไม่ใช่ทางการเงิน ธนาคารยังกำหนดกระแสการเงินสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงอีกด้วย
แรงจูงใจของรัฐไม่สอดคล้องกับกฎเกณฑ์ของตลาด
นอกจากนี้ นาย Le Viet Hai ประธานกลุ่ม Hoa Binh Construction Group ยังกล่าวถึงประเด็นข้างต้นด้วยว่าในปี 2021 รัฐได้ออกมติเพื่อส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม แต่ในปี 2021-2022 กลับไม่มีการทำธุรกรรมใดๆ
ในความเป็นจริง ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ ตั้งแต่ก่อนเกิดโรคระบาดจนถึงปี 2023 กลุ่มระดับไฮเอนด์คิดเป็น 82% ของอุปทานทั้งหมดในช่วงก่อนการแพร่ระบาด ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงลดลง 40% และที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงลดลง XNUMX% ถุงเงิน "สูญพันธุ์" ในตลาด
เพื่อให้สถานการณ์ข้างต้นเกิดขึ้น ประธาน Hoa Binh Construction กล่าวว่าประเด็นหลักคือแรงจูงใจด้านที่อยู่อาศัยทางสังคม เช่น การอนุมัติโครงการ การอนุมัติแผนการออกแบบ ผู้ซื้อเป้าหมาย ขนาดโครงการ ราคาขายยังคงซับซ้อนมาก
“เมื่อประมาณ 2 ปีที่แล้ว เราทำงานร่วมกับนักลงทุนที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม โครงการนี้มีใบอนุญาตการลงทุน แต่จนกระทั่งต้นปีนี้ขั้นตอนการสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมได้รับการแก้ไขชั่วคราวเพื่อให้เรานำไปใช้งานได้” นาย ไฮอ้าง.
สถิติจากกระทรวงการก่อสร้างแสดงให้เห็นว่าจำนวนโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมที่เปิดตัวนั้นต่ำมากเมื่อเทียบกับเป้าหมายที่ตั้งไว้ เหตุผลที่นาย Hai วิเคราะห์ก็คือแรงจูงใจของรัฐในด้านภาษีการใช้ที่ดิน ภาษีมูลค่าเพิ่ม เครดิต และต้นทุนการจัดการไม่สอดคล้องกับกฎเกณฑ์ของตลาด ดังนั้นจึงไม่สามารถบรรลุฉันทามติระหว่างรัฐและรัฐบาล และนักลงทุนได้
นายเลอ เวียด ไห่ กล่าวว่าสิ่งจูงใจของรัฐไม่สอดคล้องกับกฎเกณฑ์ของตลาด
รองศาสตราจารย์. ดร. Dinh Trong Thinh เชื่อว่าเมื่อพูดถึงที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม จำเป็นต้องแยกแยะและกำหนดอย่างชัดเจนระหว่างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาไม่แพง หรือที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ ซึ่งไม่ได้กล่าวถึง
ดังนั้น ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมจึงเป็นที่อยู่อาศัยที่รัฐวางแผนและสนับสนุนประชากรด้อยโอกาส ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาไม่แพงคือการสนับสนุนจากรัฐสำหรับประชากรจำนวนมาก โดยพบปะกับประชากรส่วนใหญ่ ที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์จำเป็นต้องมีมาตรฐานและกฎระเบียบที่ชัดเจน
“ดังนั้นขั้นตอนแรกที่ต้องพิจารณาคือการกำหนดประเภทบ้านและแบบแปลนให้ชัดเจน การจัดสรรที่ดินโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ 20% เพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมดูเหมือนจะสมเหตุสมผล แต่ฉันคิดว่ามันยังคงกระจัดกระจายอยู่ เมื่อสร้างเสร็จแล้ว การตรวจสอบการซิงโครไนซ์จะเป็นเรื่องยาก" ผู้เชี่ยวชาญวิเคราะห์
รองศาสตราจารย์. ดร. Dinh Trong Thinh พูดในฟอรัม
จากนั้น นาย Thinh กล่าวถึงความจำเป็นในการวางแผนว่าจะดึงคุณลักษณะของพื้นที่อยู่อาศัย ที่พักสำหรับการประชุม การทำงาน และความต้องการในการดำรงชีวิตมาอย่างไร โดยเฉพาะอย่างยิ่ง มีความจำเป็นต้องขจัดทัศนคติที่ว่าที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมมีราคาต่ำและมีคุณภาพต่ำ ส่งผลให้พื้นที่ก่อสร้างหลายแห่งขายไม่ออกและผู้คนไม่เข้ามาอยู่อาศัย ด้วยที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง รัฐจำเป็นต้องมีนโยบายตั้งแต่การวางแผนไปจนถึงแหล่งเงินทุนเพื่อสนับสนุน.
