การโอนโครงการยังคงหยุดชะงักอยู่

นี่คือการประเมินของเหล่าผู้เชี่ยวชาญในการสัมมนาเรื่อง "กฎหมายว่าด้วยกิจกรรมทางการเงินเกี่ยวกับการโอน การร่วมทุน และการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม" ซึ่งจัดโดยสมาคมวิจัยและให้คำปรึกษาด้านนโยบายและกฎหมายสำหรับกิจกรรมการลงทุนในเวียดนาม เมื่อวันที่ 30 พฤษภาคม

เพื่อให้ขายโครงการได้ พวกเขาต้องฝ่าฝืนกฎหมาย

นายเลอ ฮว่าง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า ปัจจุบันระบบ การเมือง โดยรวมมีความมุ่งมั่นอย่างมากที่จะขจัดอุปสรรคสำหรับโครงการต่างๆ อย่างไรก็ตาม กฎระเบียบที่กำหนดให้โครงการต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินก่อนที่จะโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมดหรือบางส่วนนั้น กำลังสร้างความยากลำบากให้กับธุรกิจต่างๆ

เนื่องจากการได้มาซึ่งที่ดินสะอาดนั้นต้องใช้เงินลงทุนมหาศาลจากภาคธุรกิจ เมื่อถึงเวลาเริ่มดำเนินการ นักลงทุนหลายรายก็หมดเงินเสียก่อน เพราะกฎหมายกำหนดว่าโครงการจะต้องมีเอกสารสิทธิ์การเป็นเจ้าของที่ดินจึงจะมีสิทธิ์ได้รับเงินกู้ ดังนั้น นักลงทุนจำนวนมากจึงถูกบังคับให้ขายโครงการของตนก่อนกำหนด

อย่างไรก็ตาม เมื่อการโอนโครงการประสบปัญหา ธุรกิจต่างๆ มักหลีกเลี่ยงกฎระเบียบโดยการโอนหุ้นของบริษัท ในขณะนั้น "แก่น" ของธุรกิจจะเปลี่ยนไป และเจ้าของใหม่ก็จะเป็นผู้ซื้อโครงการโดยแท้จริง ช่องโหว่นี้ไม่ได้ผิดโดยเนื้อแท้ เพราะกฎหมายไม่ได้ห้ามการโอนหุ้นของบริษัท แต่ก็มีความเสี่ยงในภายหลัง

ปัจจุบัน โครงการจำนวนมากไม่สามารถโอนย้ายได้เนื่องจากกฎระเบียบที่เข้มงวดเกินไป

ภาพถ่าย: ดินห์ ซอน

ดร. โฮ จุง ฟูอ็อก อดีตสมาชิกคณะกรรมการประจำพรรคจังหวัดบิ่ญถวน กล่าวว่า ปัจจุบันในนครโฮจิมินห์เพียงแห่งเดียวมีโครงการกว่า 100 โครงการที่ประสบปัญหาทางกฎหมายและไม่ตรงตามเงื่อนไขการโอนกรรมสิทธิ์ โดยมีเงินทุนหลายแสนล้านดองติดอยู่ ทำให้ผู้ที่ต้องการขายไม่สามารถทำได้ และผู้ที่ต้องการซื้อก็ไม่สามารถทำได้เช่นกัน

สาเหตุหลักมาจากความขัดแย้งภายใน "กรอบ" กฎหมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎหมายการลงทุนอนุญาตให้โอนกรรมสิทธิ์ได้เมื่อแผนการลงทุนได้รับการอนุมัติ ในขณะที่กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และกฎหมายที่ดินปี 2024 กำหนดให้ต้องปฏิบัติตามข้อผูกพันทางการเงินเสียก่อน สิ่งนี้สร้าง "พื้นที่สีเทา" ทางกฎหมาย กล่าวคือ การลงทุนได้รับอนุญาต แต่การเข้าถึงที่ดินกลับถูกจำกัด

กฎหมายยังกำหนดให้ต้องสร้างโครงสร้างพื้นฐานใหม่ให้แล้วเสร็จก่อนจึงจะสามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ แต่ไม่ได้ระบุเป็นเปอร์เซ็นต์ที่แน่นอน นอกจากนี้ ยังมีปัญหาคอขวดในการประเมินราคาที่ดิน โดยกระบวนการประเมินราคาที่ดินยืดเยื้ออย่างไม่มีกำหนด และขาดกลไกการกำหนดราคาตามกลไกตลาดที่ยืดหยุ่น ทำให้เงินทุนถูกผูกไว้และโครงการต่างๆ หยุดชะงัก

ผู้ซื้อจะจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินแทน

จากสถานการณ์ดังกล่าว นายตรวง อานห์ ตู ประธานสำนักงานกฎหมาย TAT กล่าวว่า การควบรวมและซื้อกิจการด้านอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เป็นเพียงการโอนสินทรัพย์อีกต่อไป แต่ในหลายกรณีได้กลายเป็นการโอน "ความทรงจำทางกฎหมาย" ทั้งหมดของโครงการนั้นไปแล้ว นี่จึงเป็นเหตุผลว่าทำไมแง่มุมทางกฎหมายจึงกลายเป็นตัวกรองแรกสำหรับการไหลเวียนของเงินทุน

"ก่อนหน้านี้ สถาบันสินเชื่อให้ความสนใจเป็นหลักกับมูลค่าของหลักประกัน แต่ปัจจุบันพวกเขาต้องการทราบว่าสิทธิในการใช้ที่ดินได้มาอย่างไร มีการชำระภาระผูกพันทางการเงินไปมากน้อยเพียงใด โครงการนั้นเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินสาธารณะหรือไม่ และสิทธิในทรัพย์สินเหล่านั้นสามารถคงความมั่นคงได้หรือไม่ในกรณีที่สภาพแวดล้อมทางกฎหมายเปลี่ยนแปลงไป" นายตรวง อานห์ ตู ทนายความกล่าว

เมื่อคำถามเหล่านี้กลายเป็นประเด็นสำคัญในกระบวนการตรวจสอบสถานะกิจการ ความเสี่ยงทางกฎหมายจะเริ่มสะท้อนให้เห็นโดยตรงในมูลค่าของธุรกรรม โครงการที่มีประวัติทางกฎหมายที่ซับซ้อนจะถูกประเมินค่าต่ำกว่า โครงการที่มีภาระผูกพันทางการเงินไม่ครบถ้วนจะใช้เวลานานขึ้นในการเข้าถึงเงินทุน โครงการที่มีประวัติทางกฎหมายที่ไม่ชัดเจนจะผ่านกระบวนการตรวจสอบสถานะกิจการที่เข้มงวดและยาวนานกว่า

กล่าวอีกนัยหนึ่ง ความเสี่ยงทางกฎหมายในปัจจุบันไม่ได้จำกัดอยู่แค่ในรายงานของทนายความอีกต่อไป แต่ถูกแปลงเป็นตัวเงินผ่านต้นทุนของเงินทุน เงื่อนไขการเบิกจ่าย อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่า และการประเมินมูลค่าของโครงการเอง

ในระดับที่ลึกกว่านั้น ตามที่นายตรวง อานห์ ตู กล่าวไว้ สิ่งที่ตลาดขาดแคลนอยู่ในขณะนี้ อาจไม่ใช่ที่ดินหรือกระแสเงินสดเสมอไป นักลงทุนจะพร้อมสำหรับการลงทุนระยะยาวอย่างแท้จริงก็ต่อเมื่อพวกเขาเข้าใจสิทธิและภาระผูกพันของตนอย่างชัดเจน และรู้ว่าสิทธิเหล่านั้นจะยังคงได้รับการคุ้มครองหลังจากผ่านไปหลายปีหรือไม่

นั่นจึงเป็นเหตุผลว่าทำไมเรื่องราวที่สำคัญที่สุดในตลาดการควบรวมและซื้อกิจการอสังหาริมทรัพย์จึงไม่ใช่การแข่งขันเพื่อครอบครองที่ดินมากขึ้น แต่เป็นการสร้างสิทธิในทรัพย์สินที่โปร่งใส มั่นคง และน่าเชื่อถือมากขึ้น นี่คือการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญที่สุดที่กำลังเกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามในขณะนี้

เพื่อเอาชนะความยากลำบากเหล่านี้ จึงมีการเสนอแนวทางแก้ไขมากมาย

ภาพถ่าย: ดินห์ ซอน

เพื่อแก้ไขอุปสรรคที่โครงการเหล่านี้เผชิญอยู่ ดร. บุย ดัง ดุง รองประธานคณะกรรมการการเงินและงบประมาณของ รัฐสภา ได้เสนอให้ศึกษาแนวทางที่จะอนุญาตให้สถาบันสินเชื่อให้การค้ำประกันหรือจัดตั้งบัญชีเอสโครว์ โดยเงินจากผู้ซื้อสามารถนำไปใช้ชำระภาระผูกพันทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับที่ดินแก่รัฐในนามของผู้ขายได้โดยตรง แนวทางนี้จะช่วยปลดล็อกโครงการที่หยุดชะงักอยู่เนื่องจากนักลงทุนรายก่อนไม่สามารถชำระภาษีได้ ในขณะเดียวกันก็ช่วยให้รัฐจัดเก็บภาษีได้อย่างถูกต้องและครบถ้วน

จำเป็นต้องเร่งดำเนินการร่างกรอบกฎหมายสำหรับการจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (REITs) และกองทุนหุ้นเอกชนให้แล้วเสร็จโดยเร็ว กองทุนเหล่านี้จะเป็นรากฐานทางการเงินที่มั่นคง ทำหน้าที่เป็นผู้ซื้อมืออาชีพในการรวมโครงการที่กระจัดกระจายเข้าด้วยกันผ่านการโอนกรรมสิทธิ์ ลดการพึ่งพาเงินกู้จากธนาคารมากเกินไป

ในขณะเดียวกัน ควรออกแนวทางปฏิบัติโดยละเอียดและสอดคล้องกันเกี่ยวกับวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินภายใต้กฎหมายที่ดินฉบับใหม่ การประเมินมูลค่าที่ดินที่ชัดเจนจะช่วยให้ธุรกิจต่างๆ สามารถกำหนดต้นทุนค่าเสียโอกาสได้อย่างแม่นยำ ซึ่งจะช่วยให้สามารถประเมินมูลค่าธุรกรรมการควบรวมกิจการได้อย่างรวดเร็วและลดระยะเวลาการเจรจาที่ยืดเยื้อ

นายบุย ดัง ดุง เสนอแนะว่า "ขั้นตอนการบริหารจัดการหลังการโอนกรรมสิทธิ์จำเป็นต้องทำให้ง่ายขึ้น กระบวนการเปลี่ยนชื่อผู้ลงทุนในใบรับรองการลงทุนและใบรับรองกรรมสิทธิ์ที่ดินควรดำเนินการผ่านกลไกแบบครบวงจร เพื่อลดระยะเวลารอคอยและทำให้เงินทุนสามารถไหลเข้าสู่การบูรณะโครงการได้เร็วขึ้น"

ที่มา: https://thanhnien.vn/chuyen-nhuong-du-an-van-tac-185260530163152982.htm