สิ้นปีอสังหาฯ กลุ่มไหนที่จะดึงดูดกระแสเงินสดได้?

อพาร์ทเม้นต์ยังคงเป็นผู้นำตลาด

ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า อพาร์ตเมนต์ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นอพาร์ตเมนต์ระดับหรู จะยังคงเป็นผู้นำตลาดต่อไป อุปทานอพาร์ตเมนต์ใหม่จะมาจากชานเมือง ฮานอย และโฮจิมินห์

โดยเฉพาะตลาดอพาร์ทเมนท์ในฮานอยได้เห็นการปรับราคาเพิ่มขึ้นติดต่อกัน 22 ไตรมาส โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงปลายปี 2566 ถึงปลายไตรมาสที่ 3 ของปีนี้

รายงานตลาดไตรมาส 3/2567 ของ Savills แสดงให้เห็นว่าราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยราคาหลักอยู่ที่ 69 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 28% เมื่อเทียบกับปีก่อน ซึ่งราคานี้สูงกว่าราคาเฉลี่ยในโฮจิมินห์ซิตี้

Cushman & Wakefield คาดการณ์ว่าราคาอพาร์ตเมนต์หลักจะยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเนื่องจากอุปทานที่ขาดแคลน การเพิ่มขึ้นของราคานี้ยังเกิดจากอุปทานระดับกลางและระดับสูง ซึ่งคิดเป็น 98% ของอุปทานใหม่ทั้งหมด ขณะที่อุปทานอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดยังคงมีอยู่อย่างจำกัด

นายเล ดินห์ ชุง กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอสจีโอ โฮมส์ เรียลเอสเตท อินเวสต์เมนต์ แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด คาดการณ์ว่าราคาอพาร์ตเมนท์จะยังคงเพิ่มขึ้นต่อไป เนื่องจากในระยะสั้น อุปทานอพาร์ตเมนท์จะไม่มีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญใดๆ

“ ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยขณะนี้ผันผวนอยู่ระหว่าง 50 ถึง 100 ล้านดอง/ตร.ม. อพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 30 ล้านดอง/ตร.ม. แทบจะไม่มีให้เห็นเลย แนวโน้มราคาจะยังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงเดือนสุดท้ายของปี ” คุณชุงกล่าว

ผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่เชื่อว่าราคาอพาร์ตเมนท์จะไม่ลดลงเลยในอนาคตอันใกล้นี้ ดังนั้น นี่จึงยังคงเป็นส่วนที่ดึงดูดกระแสเงินสดจากนักลงทุน

อสังหาฯ กลุ่มไหนจะดึงดูดกระแสเงินสดช่วงปลายปี? (ภาพ: มินห์ ดึ๊ก)

ที่ดินในเขตชานเมืองฮานอยจะมีอุณหภูมิสูงขึ้น

ช่วงปลายปี 2567 ยังเป็นช่วงที่ตลาดที่ดินในเขตชานเมืองฮานอยกำลัง "คึกคัก" โดยทั่วไปแล้ว ในบางตำบลในเขตดานเฟือง ฮว่ายดึ๊ก เม่ลิญ และด่งอันห์ ... ราคาขายที่ดินหลายแปลงจะอยู่ที่ 120-160 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 20-30% เมื่อเทียบกับราคาขายในช่วงต้นปี เหตุผลที่ราคาที่ดินกลับมา "ทรงตัว" อีกครั้ง เป็นเพราะโครงสร้างพื้นฐานและโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ที่กำลังก่อสร้างและกำลังจะแล้วเสร็จในเขตเหล่านี้

นายเหงียน ก๊วก อันห์ รองกรรมการผู้จัดการของ PropertyGuru Vietnam กล่าวว่า “ ที่ดินถือเป็นจุดสนใจของการลงทุนเสมอเมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์คึกคัก โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีศักยภาพในการพัฒนา เศรษฐกิจ และมีโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรที่สะดวก

อย่างไรก็ตาม ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ได้เข้าสู่ช่วงที่ตลาดซบเซาลง ส่งผลให้ธุรกรรมและความสนใจในตลาดซบเซาลง ต่อมาในปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ได้ปรับตัวดีขึ้น เมื่อไม่นานมานี้ อิทธิพลจากกระแสความนิยมในการประมูลที่ดินในเขตชานเมืองฮานอย ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ค่อยๆ กลับมาน่าสนใจอีกครั้ง

ราคาขายเฉพาะของโครงการวิลล่าและทาวน์เฮาส์บางโครงการในฮานอย ซึ่ง กระทรวงก่อสร้าง ได้รวบรวมไว้เมื่อเร็วๆ นี้ มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โครงการเปิดใหม่ส่วนใหญ่ในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี อยู่ในพื้นที่ที่มีการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานที่แข็งแกร่ง ดังนั้นราคาขายจึงค่อนข้างสูง

โครงการบางโครงการในพื้นที่ เช่น ด่งอันห์ และลองเบียน (ฮานอย) มีการปรับราคารองเพิ่มขึ้นมากขึ้น (ประมาณ 5%) เนื่องมาจากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและผลิตภัณฑ์จากโครงการใหม่ๆ ที่ค่อยๆ เสร็จสมบูรณ์

ไม่เพียงแต่ที่ดินในเขตต่างๆ ของฮานอยเท่านั้น แต่ที่ดินในจังหวัดใกล้เคียงหลายแห่งก็กำลังฟื้นตัวขึ้นเรื่อยๆ คุณเล ดินห์ ชุง กรรมการผู้จัดการบริษัท เอสจีโอ โฮมส์ เรียลเอสเตท อินเวสต์เมนต์ แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์ จอยท์ สต็อก วิเคราะห์ว่า เมื่อราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยสูงขึ้น ความต้องการลงทุนจะไม่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในอนาคตอันใกล้ ปัจจุบัน ลูกค้าที่มีเงิน 5,000-10,000 ล้านดอง แทบไม่มีโอกาสได้ลงทุนในตลาดฮานอยเลย

จากการสังเกตของเขา พบว่าตั้งแต่เดือนพฤษภาคมเป็นต้นไป แนวโน้มกระแสเงินสดจะ "ไหล" เข้าสู่จังหวัดชานเมืองของฮานอย เช่น บั๊กนิญ บั๊กซาง หุ่งเอียน ไหเซือง... สำหรับตลาดต่างจังหวัด คุณชุงเชื่อว่าที่ดินจะฟื้นตัว เพราะยังคงเป็นรสนิยมทั่วไปของนักลงทุน

“ การย้ายการลงทุนไปยังเขตชานเมืองในช่วงครึ่งหลังของปี 2567 ถือเป็นแนวโน้มที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ เนื่องจากปัจจัยต่างๆ เช่น ราคา กฎหมาย และการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน พื้นที่ชานเมืองมีศักยภาพในการพัฒนาที่ยั่งยืนมากขึ้น ด้วยการวางแผนและการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานแบบประสานกัน ซึ่งไม่เพียงแต่ช่วยเพิ่มมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังช่วยยกระดับคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยอีกด้วย ” คุณชุงกล่าว

อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมเป็นจุดสว่าง

สถาบันวิจัยอสังหาริมทรัพย์ดาตแซ็ง ระบุว่า ในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมมีสัญญาณเชิงบวกมากมาย โดยอัตราการครอบครองนิคมอุตสาหกรรมในภาคเหนือสูงถึง 83% ขณะที่ภาคใต้อยู่ที่ 92% ที่น่าสังเกตคือ แนวโน้มการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) และการย้ายเงินทุนจากอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยไปยังอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว มีโครงการสำคัญหลายโครงการที่มุ่งเข้าซื้อโรงงานและโครงสร้างพื้นฐานทางอุตสาหกรรมด้วยเงินลงทุนหลายร้อยล้านดอลลาร์สหรัฐเกิดขึ้น

คาดว่าในไตรมาสสุดท้ายของปี ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมในพื้นที่เศรษฐกิจสำคัญภาคเหนือและภาคใต้จะยังคงเป็นจุดที่สดใสดึงดูดการลงทุน

คุณเล ดินห์ ชุง ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามกำลังฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป แต่แต่ละภาคส่วนยังคงเผชิญกับความท้าทายของตนเอง ภาคอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมยังคงรักษาความแข็งแกร่ง โดยมีโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นจำนวนมาก ประกอบกับกระแสเงินทุนไหลเข้าโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

อัตราการครอบครองพื้นที่ของนิคมอุตสาหกรรมที่เปิดดำเนินการอยู่ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยสูงถึงประมาณ 75% โดยจังหวัดสำคัญทางภาคเหนืออยู่ที่ 82% และจังหวัดสำคัญทางภาคใต้อยู่ที่ 92%

อย่างไรก็ตาม อัตราการเข้าใช้พื้นที่ในเขตอุตสาหกรรมที่จัดตั้งขึ้นยังคงยากที่จะเพิ่มขึ้นได้เนื่องจากต้อง “รอ” ระหว่างอุปทานและอุปสงค์ นักลงทุนในเขตอุตสาหกรรมจะลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานก็ต่อเมื่อมีลูกค้า “ปิดการขาย” แล้วเท่านั้น ในขณะที่นักลงทุนต้องการลงทุนในโครงการที่มีโครงสร้างพื้นฐานอยู่แล้วเท่านั้น

ความท้าทายที่ยิ่งใหญ่ของภาคส่วนนี้ยังมาจากความต้องการให้เขตอุตสาหกรรม “สีเขียว” ตอบสนองมาตรฐานของนักลงทุนที่สูงขึ้นเรื่อยๆ และสอดคล้องกับแนวทางการพัฒนาอย่างยั่งยืนของประเทศ

เฉา อันห์

แหล่งที่มา