ผลักดันการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์

DNVN - ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ ฝ่าม ถั่น ตวน กล่าวว่า ข้อเสนอในร่างกฎหมายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ฉบับแก้ไข) ของ กระทรวงการคลัง มีวัตถุประสงค์หลักเพื่อป้องกันการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ ข้อเสนอที่จะมาแทนที่กฎระเบียบปัจจุบัน คือ การใช้อัตราภาษีทั่วไป 2% ของราคาโอน

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ Pham Thanh Tuan กล่าว เช่นเดียวกับข้อเสนออื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ แผนการเก็บภาษีรายได้ส่วนบุคคลจากการโอนอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาการถือครองได้ก่อให้เกิดข้อโต้แย้งทันที

ฝ่ายค้านกังวลว่าเมื่อเก็บภาษีแล้ว ภาษีจะแทรกซึมเข้าสู่ราคาเช่าและราคาขาย ทำให้ผู้ที่ไม่มีหรือไม่มีบ้านต้องลำบาก ฝ่ายสนับสนุนหวังว่าแนวทางแก้ปัญหานี้จะจำกัดการเก็งกำไร คืน “อุปทาน” ให้กับผู้ที่ต้องการ และส่งผลให้ราคาบ้านลดลง

การจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันเป็นเรื่องที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ ซึ่งเกี่ยวข้องกับประเด็นเฉพาะของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม

โดยทั่วไปแล้ว ประเทศต่างๆ จะเรียกเก็บภาษีทรัพย์สินในรูปแบบภาษีก้าวหน้าตามสัดส่วนของจำนวนทรัพย์สินที่ถือครอง ภาษีที่เรียกเก็บสำหรับผู้ที่ไม่ได้นำทรัพย์สินนั้นไปใช้งาน และภาษีที่สูงขึ้นที่เรียกเก็บจากผู้ถือทรัพย์สินระยะสั้น

การจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นเรื่องยาก

สำหรับการจัดเก็บภาษีแบบก้าวหน้า แนวทางที่ประเทศต่างๆ ใช้คือ ผู้ที่มีอสังหาริมทรัพย์มากกว่าจะต้องเสียภาษีในอัตราที่สูงกว่าผู้ที่มีอสังหาริมทรัพย์น้อยกว่า สหราชอาณาจักรจะเพิ่มภาษีอีก 3% หากซื้อบ้านหลังที่สอง สิงคโปร์เก็บภาษีบ้านหลังที่สอง 20% และเก็บภาษีบ้านหลังที่สาม 30% เป็นต้น

ในส่วนของภาษีที่นำมาใช้ในกรณีที่ไม่ได้นำอสังหาริมทรัพย์ไปใช้ แคนาดาจะเก็บภาษีบ้านว่างเปล่า 1% ส่วนสหราชอาณาจักรจะเก็บภาษีเพิ่มเติมจากบ้านที่ว่างเปล่ามาอย่างน้อย 1 ปี

การใช้อัตราภาษีที่สูงขึ้นกับผู้ถือครองอสังหาริมทรัพย์ระยะสั้นเป็นเรื่องปกติ โดยทั่วไป สิงคโปร์จะจัดเก็บภาษี 100% จากส่วนต่างของมูลค่าการซื้อขายที่ดินในปีแรก และ 50% หลังจากสองปี ไต้หวันจัดเก็บภาษี 45% สำหรับผู้ที่ขายต่ออสังหาริมทรัพย์ในสองปีแรก 35% ใน 2-5 ปี และ 20% ใน 5-10 ปี เกาหลีใต้ก็จัดเก็บภาษี 70% สำหรับผู้ที่ขายบ้านในปีแรกเช่นกัน

ในเวียดนาม มติกลางกำหนดให้มีการวิจัยเกี่ยวกับ “การกำหนดอัตราภาษีที่สูงขึ้นสำหรับประชาชนที่ใช้ที่ดินผืนใหญ่ บ้านหลายหลัง การเก็งกำไรที่ดิน การใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างช้าๆ และการละทิ้งที่ดิน” ดังนั้น ในอนาคต อัตราภาษีที่สูงขึ้นจะถูกนำไปใช้กับสามกลุ่ม ได้แก่ “การใช้ที่ดินผืนใหญ่ บ้านหลายหลัง” (พิจารณาจากปริมาณ) “การเก็งกำไรที่ดิน” (พิจารณาจากระยะเวลาการถือครอง) และ “การใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างช้าๆ การละทิ้งที่ดิน” (พิจารณาจากการกำหนดว่าที่ดินนั้นไม่ได้ถูกนำไปใช้ประโยชน์) ซึ่งคล้ายคลึงกับกฎระเบียบปัจจุบันของหลายประเทศ

ข้อเสนอในร่างกฎหมายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาฉบับปรับปรุงของกระทรวงการคลัง มีวัตถุประสงค์หลักเพื่อป้องกันพฤติกรรมเก็งกำไร โดยแทนที่กฎหมายปัจจุบันที่ใช้อัตราภาษีทั่วไป 2% ของราคาโอน โดยไม่คำนึงถึงระยะเวลาการถือครอง กระทรวงการคลังคาดว่า หากร่างกฎหมายนี้รวมอยู่ในแผนงานการร่างกฎหมาย รัฐสภา จะแสดงความคิดเห็นภายในสิ้นปี 2568 และพิจารณาให้ความเห็นชอบร่างกฎหมายในกลางปี 2569

“ถึงแม้จะยังไม่มีรายละเอียด แต่ผมคิดว่าวิธีแก้ปัญหานี้มีความสมเหตุสมผลมากกว่าการใช้ภาษีแบบก้าวหน้ากับผู้ที่มีอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก ในทางทฤษฎี อัตราภาษีที่สูงเมื่อถือครองในระยะเวลาสั้นๆ สามารถช่วยจำกัดการเก็งกำไรและลดกลโกงในการขายอสังหาริมทรัพย์ในราคาที่สูงขึ้นได้” คุณตวนกล่าว

คุณตวนกล่าวว่า นักเก็งกำไรมักใช้เลเวอเรจทางการเงินในระยะสั้น การต้องรักษาอสังหาริมทรัพย์ไว้เป็นเวลานานจะนำไปสู่แรงกดดันทางการเงิน อัตราภาษีที่สูงจะเพิ่มต้นทุนและลดความน่าสนใจของการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น สภาพคล่องในการซื้อขายจึงลดลง

แต่หากจะให้เครื่องมือทางภาษีนี้มีประสิทธิภาพ จะต้องมาพร้อมเงื่อนไขอย่างน้อยดังต่อไปนี้: การจัดทำฐานข้อมูลราคาที่ดินแห่งชาติ การประกันโครงสร้างพื้นฐานด้านเทคโนโลยีสารสนเทศ

การจัดทำฐานข้อมูลราคาที่ดินแห่งชาติให้ครบถ้วนก็เป็นข้อกำหนดที่กำหนดไว้ในกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 เช่นกัน หากสถานการณ์ “สองราคา” ในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์และการชำระเงินสดยังไม่ได้รับการแก้ไข การจัดเก็บภาษีก็ยังคงไม่ง่าย และยากที่จะสร้างความเป็นธรรม

พร้อมกันนี้ การจัดให้มีโครงสร้างพื้นฐานด้านเทคโนโลยีสารสนเทศที่ครบถ้วนสำหรับการจดทะเบียนธุรกรรมที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นพื้นฐานที่ช่วยให้หน่วยงานภาษีสามารถรับข้อมูลเกี่ยวกับระยะเวลาการถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่อนำไปใช้ได้อย่างถูกต้อง

“เมื่อบรรลุเงื่อนไขพื้นฐานเหล่านี้แล้ว เครื่องมือทางภาษีเพื่อจำกัดการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์จะ “ถูกต้อง” และ “ตรงเป้าหมาย” อย่างแท้จริง บรรลุเป้าหมายในการควบคุมตลาดและกำหนดเป้าหมายนักเก็งกำไร” นายตวนเน้นย้ำ

ฮาอันห์

ที่มา: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/day-lui-dau-co-bat-dong-san/20241202070342120