การต่อต้านการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์

DNVN - ฟาม ทันห์ ตวน ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ เชื่อว่าข้อเสนอในร่างกฎหมายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ฉบับแก้ไขเพิ่มเติม) ของ กระทรวงการคลัง มีเป้าหมายหลักเพื่อป้องกันการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ โดยข้อเสนอดังกล่าวจะแทนที่ระเบียบปัจจุบันด้วยอัตราภาษีเดียวที่ 2% ของราคาโอนกรรมสิทธิ์

ตามที่ฟาม ทันห์ ตวน ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอสังหาริมทรัพย์กล่าวไว้ เช่นเดียวกับข้อเสนออื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ ความตั้งใจที่จะเก็บภาษีรายได้ส่วนบุคคลจากการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์โดยอิงจากระยะเวลาการถือครองนั้นก่อให้เกิดข้อถกเถียงขึ้นทันที

ผู้คัดค้านกังวลว่าเมื่อมีการเก็บภาษีแล้ว ภาษีนี้จะส่งผลกระทบต่อราคาเช่าและราคาขาย ทำให้ผู้ที่ไม่มีบ้านหรือยังไม่มีบ้านเป็นเจ้าของได้รับความเดือดร้อน ในขณะที่ผู้สนับสนุนหวังว่าวิธีการนี้จะช่วยลดการเก็งกำไร คืนอุปทานให้กับผู้ที่ต้องการ และทำให้ราคาบ้านลดลงในที่สุด

แนวทางการจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันจำเป็นต้องได้รับการพิจารณาอย่างรอบคอบ เนื่องจากปัญหาเฉพาะที่ตลาดที่อยู่อาศัยของเวียดนามกำลังเผชิญอยู่

โดยทั่วไป ประเทศต่างๆ จะจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบหลักๆ หลายรูปแบบ ได้แก่ ภาษีแบบก้าวหน้าซึ่งคิดตามจำนวนอสังหาริมทรัพย์ ภาษีที่เรียกเก็บจากอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้ใช้งาน และภาษีที่สูงขึ้นสำหรับผู้ที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ในระยะเวลาสั้นๆ

การจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นงานที่ท้าทาย

ในส่วนของการเก็บภาษีแบบก้าวหน้าตามจำนวนอสังหาริมทรัพย์ ประเทศที่ใช้แนวทางนี้จะมีอัตราภาษีที่สูงกว่าสำหรับผู้ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์หลายหลังมากกว่าผู้ที่เป็นเจ้าของน้อยหลัง สหราชอาณาจักรเพิ่มภาษี 3% สำหรับบ้านหลังที่สอง สิงคโปร์เก็บภาษี 20% สำหรับบ้านหลังที่สอง 30% สำหรับหลังที่สาม และอื่นๆ ต่อไป

ในส่วนของภาษีที่เรียกเก็บจากการไม่ใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์นั้น ประเทศแคนาดาเรียกเก็บภาษี 1% สำหรับบ้านที่ว่างเปล่า ในขณะที่สหราชอาณาจักรเรียกเก็บภาษีเพิ่มเติมสำหรับบ้านที่ว่างเปล่ามาอย่างน้อยหนึ่งปี...

การเก็บภาษีในอัตราที่สูงขึ้นสำหรับผู้ถือครองอสังหาริมทรัพย์ระยะสั้นนั้นค่อนข้างพบได้ทั่วไป ตัวอย่างเช่น สิงคโปร์เก็บภาษี 100% จากส่วนต่างระหว่างราคาซื้อและราคาขายที่ดินในปีแรก และ 50% หลังจากสองปี ไต้หวันเก็บภาษี 45% สำหรับผู้ที่ขายอสังหาริมทรัพย์ต่อภายในสองปีแรก 35% สำหรับ 2-5 ปี และ 20% สำหรับ 5-10 ปี เกาหลีใต้ก็เก็บภาษี 70% สำหรับผู้ที่ขายบ้านในปีแรกเช่นกัน

ในเวียดนาม มติจากคณะกรรมการกลางกำหนดให้มีการวิจัยเกี่ยวกับการ "กำหนดระเบียบการเก็บภาษีที่สูงขึ้นสำหรับผู้ที่ใช้ที่ดินในพื้นที่ขนาดใหญ่ เป็นเจ้าของบ้านหลายหลัง เก็งกำไรที่ดิน ใช้ประโยชน์จากที่ดินช้า หรือปล่อยที่ดินรกร้าง" ดังนั้น ในอนาคต จะมีการเก็บภาษีที่สูงขึ้นกับสามกลุ่ม ได้แก่ "การใช้ที่ดินในพื้นที่ขนาดใหญ่และเป็นเจ้าของบ้านหลายหลัง" (พิจารณาจากปริมาณ) "การเก็งกำไรที่ดิน" (พิจารณาจากระยะเวลาการครอบครอง) และ "การใช้ประโยชน์จากที่ดินช้าหรือปล่อยที่ดินรกร้าง" (พิจารณาว่าที่ดินไม่ได้ถูกนำไปใช้ประโยชน์) ซึ่งคล้ายกับระเบียบข้อบังคับในหลายประเทศในปัจจุบัน

การแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่กระทรวงการคลังเสนอ มีเป้าหมายหลักเพื่อป้องกันการเก็งกำไร โดยจะแทนที่ระเบียบปัจจุบันที่กำหนดอัตราภาษี 2% เท่ากันสำหรับราคาโอนกรรมสิทธิ์ โดยไม่คำนึงถึงระยะเวลาการถือครอง กระทรวงการคลังคาดการณ์ว่า หากได้รับการบรรจุในวาระการประชุม สภา รัฐสภา จะให้ข้อเสนอแนะภายในสิ้นปี 2568 และพิจารณาผ่านร่างกฎหมายในระหว่างการประชุมช่วงกลางปี ​​2569

“แม้จะยังไม่มีรายละเอียด แต่ผมเชื่อว่าแนวทางแก้ไขนี้สมเหตุสมผลกว่าการใช้ระบบภาษีแบบก้าวหน้ากับผู้ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง อัตราภาษีที่สูงขึ้นสำหรับการถือครองระยะสั้น ในทางทฤษฎีแล้ว อาจช่วยลดการเก็งกำไรและลดการ ‘ซื้อขาย’ อสังหาริมทรัพย์เพื่อทำกำไรอย่างรวดเร็ว” นายตวนกล่าว

ตามที่นายตวนกล่าว นักเก็งกำไรมักใช้เงินกู้เพื่อการลงทุนระยะสั้น การถือครองอสังหาริมทรัพย์เป็นระยะเวลานานจะสร้างแรงกดดันทางการเงินอย่างมากแก่พวกเขา ภาษีที่สูงขึ้นจะเพิ่มต้นทุนและลดความน่าสนใจของการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นสภาพคล่องในการซื้อขายจึงลดลง

อย่างไรก็ตาม เพื่อให้เครื่องมือทางภาษีนี้มีประสิทธิภาพ จำเป็นต้องมีเงื่อนไขอย่างน้อยดังต่อไปนี้ควบคู่ไปด้วย: ฐานข้อมูลระดับชาติที่สมบูรณ์เกี่ยวกับราคาที่ดิน และโครงสร้างพื้นฐานด้านเทคโนโลยีสารสนเทศที่รับประกันได้

การจัดทำฐานข้อมูลราคาที่ดินระดับชาติให้สมบูรณ์เป็นข้อกำหนดอีกประการหนึ่งที่ระบุไว้ในกฎหมายที่ดินปี 2024 หากปัญหาเรื่อง "สองราคา" ในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์และการชำระเงินสดไม่ได้รับการแก้ไข การจัดเก็บภาษีก็จะยังคงเป็นเรื่องยาก และความยุติธรรมก็จะยากที่จะรับประกันได้

นอกจากนี้ การสร้างโครงสร้างพื้นฐานด้านเทคโนโลยีสารสนเทศที่ครบถ้วนสำหรับการจดทะเบียนธุรกรรมที่ดินและอสังหาริมทรัพย์นั้นมีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับหน่วยงานด้านภาษีในการได้รับข้อมูลที่ถูกต้องเกี่ยวกับระยะเวลาการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์

นายตวนเน้นย้ำว่า "เมื่อเงื่อนไขพื้นฐานเหล่านี้ครบถ้วนแล้ว เครื่องมือทางภาษีเพื่อจำกัดการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์จึงจะ 'ถูกต้อง' และ 'มีประสิทธิภาพ' อย่างแท้จริง โดยมุ่งเป้าไปที่เป้าหมายการกำกับดูแลตลาดที่ถูกต้องและกลุ่มผู้เก็งกำไรที่เหมาะสม"

ฮา อันห์

ที่มา: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/day-lui-dau-co-bat-dong-san/20241202070342120