จำเป็นต้องมี "วาล์วควบคุม" เพื่อควบคุมความถูกต้องแม่นยำของผลการประเมินมูลค่าที่ดิน
ในเช้าวันที่ 15 มกราคม สภาแห่งชาติ ได้จัดการประชุมเต็มคณะเพื่ออภิปรายเนื้อหาใหม่หรือเนื้อหาที่มีความเห็นแตกต่างกันในร่างกฎหมายว่าด้วยที่ดิน (ฉบับแก้ไขเพิ่มเติม) ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของวาระการประชุมสมัยวิสามัญครั้งที่ 5
นายเหงียน ฮว่าง บาว ตรัน สมาชิกสภาแห่งชาติ (คณะผู้ แทนจังหวัดบิ่ญเดือง ) ได้กล่าวชื่นชมการทำงานของคณะกรรมการร่างกฎหมายในการเพิ่มเติมและแก้ไขเนื้อหาสำคัญ ตลอดจนรายงานชี้แจงของคณะกรรมการเศรษฐกิจ ซึ่งมีส่วนช่วยในการชี้แจงเนื้อหาบางส่วนในร่างกฎหมายฉบับนี้
ความเห็นเกี่ยวกับวรรค 5 มาตรา 158 ของร่างกฎหมาย ซึ่งระบุว่า "วิธีการประเมินมูลค่าที่ดิน ณ จุด ค เกี่ยวกับวิธีส่วนเกินในการประเมินมูลค่าที่ดิน ดำเนินการโดยการหักต้นทุนการพัฒนาโดยประมาณทั้งหมดของที่ดินแปลงนั้น ออกจากรายได้จากการพัฒนาโดยประมาณทั้งหมด"
ผู้แทนเสนอแนะว่าคณะกรรมการร่างกฎหมายไม่ควรนำวิธีการคิดส่วนเกินมาใช้ในการประเมินมูลค่าที่ดินด้วยเหตุผลดังต่อไปนี้:
ประการแรก มีวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินหลายวิธี แต่ผลการประเมินมูลค่าที่ได้จากวิธีการต่างๆ จะมีความคล้ายคลึงกันสำหรับที่ดินแปลงนั้นๆ
อย่างไรก็ตาม ผลการประเมินมูลค่าที่ดินที่ได้จากการใช้วิธีการส่วนเกินนั้นขึ้นอยู่กับสมมติฐานและการประมาณการ และความน่าเชื่อถือไม่สูง โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีข้อมูลข้อเท็จจริงและข้อมูลรายได้-ต้นทุนที่ใช้เป็นพื้นฐานในการประมาณการมีจำกัด
นอกจากนี้ มูลค่าของที่ดินแปลงนี้มีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป เนื่องจากบริบททางประวัติศาสตร์ กิจกรรมเชิงพาณิชย์ และการดำเนินงานอื่นๆ
นายเหงียน ฮว่าง บาว ตรัน สมาชิกสภาแห่งชาติ
“อย่างไรก็ตาม การกำหนดว่ามูลค่าที่ดินจะเพิ่มขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไปเสมอเป็นเรื่องที่ไม่สมเหตุสมผล เพราะมูลค่าของที่ดินอาจลดลงได้ในช่วง เศรษฐกิจ ตกต่ำหรือเมื่อเผชิญกับปัจจัยที่ไม่เอื้ออำนวย ตัวอย่างเช่น ในปัจจุบันที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์แทบจะหยุดชะงัก วิธีนี้จึงไม่สามารถวัดปัจจัยเสี่ยงและผลกระทบเชิงลบต่อเศรษฐกิจได้อย่างแม่นยำ” นางสาว Tran กล่าว
ประการที่สอง การคำนวณปัจจัยที่สมมติขึ้นเหล่านี้มีความซับซ้อนมาก ส่งผลให้การประเมินค่าไม่แน่นอน ไม่ถูกต้อง และมีข้อผิดพลาดสูง
ตามที่ผู้แทนกล่าวไว้ สำหรับที่ดินแปลงเดียวกัน การเปลี่ยนแปลงเพียงปัจจัยเดียวที่กำหนดไว้ก็จะทำให้ผลการประเมินราคาเปลี่ยนแปลงไป นี่คือสาเหตุหลักที่ทำให้เกิดความยากลำบากและความล่าช้าในการกำหนด ประเมิน และตัดสินราคาที่ดินเฉพาะเจาะจงในอดีต และการตีความก็แตกต่างกันไปในแต่ละบุคคลในสถานการณ์และช่วงเวลาที่ต่างกัน
นอกจากนี้ ตามที่ผู้แทนระบุ แม้ว่าวิธีการคำนวณจากส่วนเกินจะถูกกำหนดไว้ในพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 ปี 2014 และหนังสือเวียนฉบับที่ 36 ปี 2014 ของกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม แต่การนำไปปฏิบัติกลับประสบกับความยากลำบากและอุปสรรคมากมาย การประเมินรายได้รวมและต้นทุนการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์นั้น อาศัยการสำรวจ การรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับราคาโอน ราคาเช่า และปัจจัยที่ส่งผลต่อรายได้และต้นทุนของโครงการที่มีลักษณะคล้ายคลึงกับโครงการที่กำลังประเมินอยู่
ปัจจัยที่กำหนดรายได้และต้นทุนยังคงไม่ชัดเจน ขาดมาตรฐาน บรรทัดฐาน หรือเกณฑ์ที่เฉพาะเจาะจง ทำให้การกำหนดราคาเป็นเรื่องที่ท้าทาย
นอกจากนี้ คำอธิบายโครงการลงทุนยังเป็นเอกสารสำคัญฉบับหนึ่งที่ใช้เป็นพื้นฐานในการใช้ข้อมูลในวิธีการประเมินส่วนเกินจากการดำเนินโครงการ ความคืบหน้าทางธุรกิจ และอัตราผลตอบแทนจากเงินลงทุน เนื่องจากตัวชี้วัดเหล่านี้มีบทบาทสำคัญอย่างยิ่งต่อผลการประเมินมูลค่า
ปัจจุบัน คำอธิบายโครงการลงทุนยังอยู่ในขั้นพื้นฐานมาก ขาดข้อมูล สถิติ หรือตัวเลขสนับสนุนที่เพียงพอ ในบริบทของฐานข้อมูลราคาและที่ดินที่ไม่สมบูรณ์ รวมถึงข้อมูลราคาที่ดิน และตลาดสิทธิการใช้ที่ดินที่ยังไม่พัฒนาและไม่โปร่งใส การยกเลิกวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินจึงต้องพิจารณาความเป็นไปได้อย่างรอบคอบเพื่อให้แน่ใจว่าจะไม่เป็นอุปสรรคต่อกระบวนการประเมินมูลค่าที่ดิน
"หากจำเป็นต้องคงวิธีการนี้ไว้ จะต้องมี 'วาล์วควบคุม' เพื่อควบคุมความถูกต้องและความเหมาะสมของผลการประเมินมูลค่าที่ดิน" ตัวแทน Tran กล่าวเสนอ
นอกจากนี้ ในกระบวนการชดเชยและเวนคืนที่ดินในปัจจุบัน มีกรณีการเวนคืนที่ดินเพื่อโครงการขุดลอกลำธาร คูน้ำ คลอง และทางน้ำต่างๆ อย่างไรก็ตาม กฎหมายที่ดินและพระราชกฤษฎีกาและหนังสือเวียนที่เกี่ยวข้องกับการชดเชยและการเวนคืนที่ดินยังไม่ได้ควบคุมเรื่องนี้ ทำให้เกิดปัญหาอย่างมาก เนื่องจากประชาชนไม่เห็นด้วยและได้ยื่นคำร้องซ้ำแล้วซ้ำเล่า รวมถึงการร้องเรียนเป็นเวลานานต่อการตัดสินใจชดเชยของรัฐ ทำให้การเวนคืนที่ดินเป็นไปได้ยาก ดังนั้น ผู้แทนจึงเสนอให้ทบทวนประเด็นนี้
การปลดล็อกทรัพยากรที่ดิน
เพื่อเป็นการสนับสนุนการปรับปรุงร่างกฎหมายที่มุ่งปลดล็อกทรัพยากรที่ดินเพื่อการพัฒนาโดยรวมของประเทศ ผู้แทน เหงียน ถิ ง็อก ซวน (คณะผู้แทนจังหวัดบิ่ญเดือง) ได้หยิบยกความคิดเห็นของภาคธุรกิจจำนวนมากในจังหวัดบิ่ญเดืองเกี่ยวกับเงื่อนไขในการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และข้อตกลงเกี่ยวกับการโอนสิทธิการใช้ที่ดินในข้อ ข วรรค 3 มาตรา 122 และข้อ ข วรรค 1 มาตรา 127
รองประธานสภาแห่งชาติ เหงียน ดึ๊ก ไห่ เป็นประธานในการประชุม
ผู้แทนเสนอให้เพิ่มประเภทที่ดินอื่นๆ หากสอดคล้องกับแผนที่ได้รับอนุมัติ โดยแนะนำให้สภาแห่งชาติพิจารณาอย่างรอบคอบและลงมติแยกต่างหากในประเด็นนี้ หรือมอบหมายให้รัฐบาลดำเนินการโครงการนำร่องเป็นเวลา 5 ปี หลังจากนั้นจะส่งรายงานสรุปให้สภาแห่งชาติพิจารณาอีกครั้ง
ตามที่ผู้แทนระบุ สาเหตุมาจากแนวปฏิบัติในอดีตที่เมื่อรัฐเรียกร้องให้มีการลงทุนและการพัฒนาเศรษฐกิจ ประชาชนและธุรกิจจำนวนมากที่เต็มใจจะทำธุรกิจก็ยินยอมมอบที่ดินประเภทต่างๆ ให้แก่รัฐ รวมถึงที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย เพื่อนำไปเช่าใช้เพื่อการผลิตและธุรกิจ ซึ่งก่อให้เกิดงานและมีส่วนสำคัญต่อการพัฒนาท้องถิ่น
ในขณะที่รัฐกำลังเปลี่ยนแปลงการวางผังเมืองและพยายามปรับปรุงและยกระดับเมือง จำเป็นต้องมีกลไกที่ให้ความสำคัญกับการให้โอกาสแก่พวกเขาในการลงทุนและพัฒนาต่อไปบนที่ดินที่พวกเขาได้อนุรักษ์และใช้เพื่อการผลิตและธุรกิจมาหลายชั่วอายุคน
ในทางกลับกัน รัฐมีเหตุผลเพียงพอที่จะตรวจสอบที่มาของที่ดินที่องค์กรเป็นเจ้าของได้อย่างชัดเจน หากที่ดินนั้นเคยเป็นขององค์กรเองมาก่อน (โดยการรับมรดก การบริจาค หรือการโอน) ก็จำเป็นต้องมีการตรวจสอบประเด็นนี้อย่างละเอียดถี่ถ้วน
นอกจากนี้ ผู้แทนยังเสนอให้แก้ไขและปรับปรุงกฎหมายเกี่ยวกับการเก็บภาษีและการเงินโดยเร็ว เพื่อให้เกิดความสอดคล้องกันระหว่างผลประโยชน์ที่เกิดขึ้นจากการเปลี่ยนการใช้ที่ดินจากวัตถุประสงค์อื่นมาเป็นที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยสำหรับโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ในกลุ่มทั้งสามกลุ่ม ได้แก่ ผู้ใช้ที่ดินในปัจจุบัน นักลงทุน และรัฐ ซึ่งจะช่วยให้รัฐสามารถกระจายผลประโยชน์อย่างเป็นสัดส่วนไปยังผู้ใช้ที่ดินเอง และลงทุนในโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมในท้องถิ่น ได้
[โฆษณา_2]
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)