การประเมินผลกระทบของบัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่ในนครโฮจิมินห์

การประกาศใช้บัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่ของนครโฮจิมินห์ ซึ่งมีราคาสูงขึ้นหลายเท่าเมื่อเทียบกับบัญชีราคาฉบับเดิม ได้ดึงดูดความสนใจจากผู้เกี่ยวข้องในตลาดอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก

การประกาศใช้บัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่ของนครโฮจิมินห์ ซึ่งมีราคาสูงขึ้นหลายเท่าเมื่อเทียบกับบัญชีราคาฉบับเดิม ได้ดึงดูดความสนใจจากผู้เกี่ยวข้องในตลาดอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก

ราคาที่ดินใหม่ในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นตั้งแต่ 4 ถึง 38 เท่า เมื่อเทียบกับราคาเดิม ขึ้นอยู่กับทำเลและพื้นที่ ราคาที่ดินสูงสุดอยู่ที่ถนนเหงียนฮุย ถนนเลอลอย และถนนดงคอย (เขต 1) โดยมีราคาสูงถึง 687.2 ล้านดง/ตารางเมตร สูงกว่าราคาเดิมถึงสี่เท่า ถนนหามงีและถนนหานถุย (เขต 1) ก็มีราคาประมาณ 430 ล้านดง/ตารางเมตร เพิ่มขึ้นประมาณสี่เท่าเช่นกัน ในพื้นที่ชานเมือง เช่น เขตฮ็อกมอน ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเกือบ 39 เท่า เมื่อเทียบกับราคาเดิม

เกี่ยวกับรายการราคาที่ดินใหม่ในนครโฮจิมินห์ นายเลอ ฮว่าง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่าจะมีผู้ใช้ที่ดิน 4 รายที่จะได้รับผลกระทบจากการปรับราคาครั้งนี้

ผู้ใช้ที่ดินจำนวนมากจะได้รับผลกระทบจากการปรับราคาที่ดินใหม่ในนครโฮจิมินห์

ประการแรก มีกรณีที่บุคคลจำเป็นต้องยื่นขอการรับรองสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งส่วนใหญ่เกี่ยวข้องกับที่ดินจำนวน 13,035 แปลง ที่ผู้ใช้ที่ดินยังไม่ได้รับการออกใบอนุญาตการใช้ที่ดินเบื้องต้น

ประการที่สอง ผู้ใช้ที่ดินยื่นขอเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินสำหรับที่ดิน เกษตรกรรม และที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรมภายในแปลงที่ดินเดียวกันกับบ้าน โดยที่ดินที่ใช้สร้างบ้านนั้นมีโฉนดที่ดินอยู่แล้ว และตั้งอยู่แทรกอยู่ในเขตที่อยู่อาศัยในเมืองหรือชนบท

ประการที่สาม ผู้ใช้ที่ดินอาจยื่นขอแบ่งแยกที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย ที่ดินเพื่อการเกษตร และที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตรอื่นๆ นอกเหนือจากที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย พร้อมทั้งเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเป็นที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยเพื่อแจกจ่ายให้แก่บุตรหลานของตน

ประการที่สี่ ข้อกำหนดนี้ใช้กับบุคคลและครัวเรือนที่มีที่ดินและบ้านตั้งอยู่ในพื้นที่ "ที่ระงับการวางแผน" เช่น พื้นที่วางแผนก่อสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ พื้นที่วางแผนปรับปรุงที่อยู่อาศัย หรือภายใน "โครงการที่ถูกระงับ" ซึ่งโดยทั่วไปคือโครงการบิ่ญกว๋อยแทงดา

เป็นเวลาหลายปีแล้วที่ผู้อยู่อาศัยในโครงการที่หยุดชะงักนี้ถูกระงับสิทธิ์การใช้ที่ดิน อย่างไรก็ตาม หากมีการยกเลิกการระงับสิทธิ์ พวกเขาอาจประสบกับความเสียเปรียบประการที่สอง โดยอาจต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสูงกว่าเดิม

ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้เชื่อว่า รายการราคาที่ดินใหม่ในนครโฮจิมินห์ยังไม่มีผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในทันที เหตุผลก็คือ โครงการอสังหาริมทรัพย์และอาคารพาณิชย์ในปัจจุบันส่วนใหญ่ประเมินมูลค่าโดยใช้วิธีการคิดจากส่วนเกิน อย่างไรก็ตาม เมื่อธุรกิจต่างๆ ได้รับสิทธิ์ในการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการ ผู้คนมักต้องการขายในราคาสูงกว่าเดิม ซึ่งนำไปสู่แรงกดดันที่ผลักดันให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น

ในมุมมองของผู้นำทางธุรกิจ นายลา กัม นาม กรรมการผู้จัดการบริษัท อันฟุก ล็อก เรียลเอสเตท เชื่อว่า ราคาที่ดินที่สูงขึ้นอย่างมากในนครโฮจิมินห์ จะสร้างความวิตกกังวลให้กับประชาชนเกี่ยวกับราคาที่เพิ่มขึ้น ซึ่งจะก่อให้เกิดผลกระทบแบบลูกโซ่ ทำให้ผู้ขายต้องขึ้นราคาบ้านตามไปด้วย นอกจากนี้ ราคาที่ดินที่สูงในนครโฮจิมินห์จะทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หาที่ดินสำหรับโครงการได้ยากขึ้น ส่งผลให้เกิดการคัดกรองตลาด มีเพียงผู้พัฒนาที่มีฐานะทางการเงินแข็งแกร่งเท่านั้นที่จะสามารถซื้อที่ดินและพัฒนาโครงการได้

นายน้ำกล่าวว่า "ตลาดจะมีอุปทานลดลง ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถไปหาพื้นที่จัดสรรใหม่ๆ เพื่อพัฒนาโครงการได้ เพราะพวกเขาไม่มีกำลังที่จะซื้อที่ดินแต่ละแปลงจากผู้อยู่อาศัยแล้วจ่ายค่าชดเชยในราคาตลาด"

คุณตา จุง เกียน รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท วาวโฮม เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวเสริมว่า การมีรายการราคาที่ดินใหม่ที่ใกล้เคียงกับราคาตลาด จะเป็นประโยชน์ต่อธุรกิจในการดำเนินโครงการต่างๆ พวกเขาจะสามารถคำนึงถึงต้นทุนตั้งแต่เริ่มต้นและประมาณการค่าใช้จ่ายประเภทต่างๆ ได้

“ราคาขายสินค้าให้กับลูกค้าหลังจากหักค่าใช้จ่ายแล้วอาจสูงกว่าเดิมเนื่องจากการใช้รายการราคาที่ดินใหม่ แต่ผู้ลงทุนสามารถชดเชยได้โดยการคำนวณส่วนเกิน สำหรับผู้ลงทุนที่มีโครงการส่งมอบห้องชุดให้กับลูกค้าแล้ว หากมีรายการราคาที่ดินใหม่ พวกเขาจะเข้าใจค่าใช้จ่ายและดำเนินการออกใบกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้าได้อย่างรวดเร็ว อย่างไรก็ตาม หากภาษีสูง พวกเขาต้องจ่ายเงินเพิ่ม ในขณะที่สินทรัพย์คือห้องชุดที่ส่งมอบให้กับลูกค้าไปแล้ว ทำให้พวกเขารู้สึกเป็นภาระและไม่สมเหตุสมผล” นายเกียนกล่าวเสริมว่า โครงการในอนาคตของผู้ลงทุนจะรวมค่าใช้จ่ายทั้งหมด รวมถึงภาษีการใช้ที่ดินด้วย ราคาที่ปรับปรุงใหม่ทั้งหมดจะสูงกว่าในอดีตอย่างแน่นอน

ก่อนหน้านี้ ในงานแถลงข่าวช่วงบ่ายของวันที่ 22 ตุลาคม นายเหงียน โต๋น ถัง ผู้อำนวยการกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ ได้ยอมรับว่า การปรับตารางราคาที่ดินส่งผลกระทบต่อความต้องการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินของประชาชนบางส่วนในเมืองด้วย

เพื่อแก้ไขผลกระทบดังกล่าว นายกรัฐมนตรีได้มอบหมายให้ กระทรวงการคลัง พัฒนาและให้คำแนะนำแก่รัฐบาลเกี่ยวกับการออกพระราชกฤษฎีกาที่กำหนดการยกเว้นและการลดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับกรณีที่ไม่ได้ระบุไว้ในวรรค 2 มาตรา 157 แห่งกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 รวมถึงกรณีการเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดินโดยครัวเรือนและบุคคลทั่วไป นครโฮจิมินห์จะพยายามให้ข้อเสนอแนะเพื่อให้แน่ใจว่าผู้ที่ถือครองที่ดินเพื่อการเกษตรจะไม่ได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/do-tac-dong-cua-bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-d228142.html