การวัดผลกระทบของรายการราคาที่ดินใหม่ในนครโฮจิมินห์

การที่นครโฮจิมินห์ออกรายการราคาที่ดินใหม่ โดยเพิ่มราคาสูงกว่ารายการราคาที่ดินเดิมหลายเท่า ได้ดึงดูดความสนใจจากสมาชิกในตลาดอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก

การที่นครโฮจิมินห์ออกรายการราคาที่ดินใหม่ โดยเพิ่มราคาสูงกว่ารายการราคาที่ดินเดิมหลายเท่า ได้ดึงดูดความสนใจจากสมาชิกในตลาดอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก

ราคาที่ดินใหม่ในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นจาก 4 เป็น 38 เท่าเมื่อเทียบกับราคาเดิม โดยขึ้นอยู่กับทำเลและพื้นที่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งราคาที่ดินสูงสุดบนถนนเหงียนเว้ เลลอย และด่งคอย (เขต 1) สูงถึง 687.2 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้นกว่า 4 เท่าเมื่อเทียบกับราคาเดิม ส่วนถนนห่ำงหงีและฮานถุยเหน (เขต 1) ก็มีราคาประมาณ 430 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้นประมาณ 4 เท่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตชานเมือง เช่น เขตฮอกมอน ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเกือบ 39 เท่าเมื่อเทียบกับราคาเดิม

ส่วนรายการราคาที่ดินใหม่ในนครโฮจิมินห์นั้น นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่า จะมีผู้ใช้ที่ดินที่ได้รับผลกระทบจากการปรับรายการราคานี้ 4 ราย

จะมีหลายกรณีที่ผู้ใช้ที่ดินจะได้รับผลกระทบจากการปรับรายการราคาที่ดินใหม่ในนครโฮจิมินห์

ประการแรก ในกรณีที่บุคคลต้องการยื่นขอรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน ประการแรก มีแปลงที่ดิน 13,035 แปลงที่ผู้ใช้ที่ดินยังไม่ได้รับหนังสือรับรองฉบับแรก

ประการที่สอง ผู้ใช้ที่ดินขอเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินสำหรับพื้นที่ เกษตรกรรม และพื้นที่นอก เกษตรกรรม ในแปลงที่ดินเดียวกับบ้าน โดยพื้นที่ที่ดินสำหรับสร้างบ้านพักอาศัยมีสมุดสีชมพู สลับอยู่ในเขตเมืองและเขตที่อยู่อาศัยในชนบท

ประการที่สาม ผู้ใช้ที่ดินขอแยกแปลงที่ดินออกเป็น ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ที่ดินที่ไม่ใช่เกษตรกรรม ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย และเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยเพื่อแบ่งให้ลูกหลานพร้อมกัน

ประการที่สี่ ในกรณีของบุคคลและครัวเรือนที่มีบ้านและที่ดินตั้งอยู่ในพื้นที่ "การวางแผนที่ถูกระงับ" เช่น เขตที่อยู่อาศัยที่สร้างใหม่ เขตที่อยู่อาศัยที่ได้รับการปรับปรุงใหม่ หรือใน "โครงการที่ถูกระงับ" โดยทั่วไปคือโครงการ Binh Quoi Thanh Da

เพราะที่ผ่านมา ประชาชนในโครงการที่ถูกระงับสิทธิการใช้ที่ดินถูกระงับมาหลายปีแล้ว อย่างไรก็ตาม หากการระงับสิทธิถูกยกเลิก พวกเขาอาจเสียเปรียบอีกครั้ง เพราะพวกเขาอาจต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่สูงขึ้นกว่าเดิม

ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้กล่าวอีกว่า รายการราคาที่ดินใหม่ในนครโฮจิมินห์ยังไม่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในทันที สาเหตุคือปัจจุบันโครงการอสังหาริมทรัพย์และโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ส่วนใหญ่กำหนดราคาตามวิธีส่วนเกิน (Surplus Method) อย่างไรก็ตาม เมื่อธุรกิจได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการ ผู้คนต้องการขายในราคาที่สูงขึ้นกว่าเดิม นำไปสู่แรงกดดันให้ปรับราคาที่อยู่อาศัยขึ้น

จากมุมมองของผู้นำธุรกิจ คุณลา กาม นัม กรรมการผู้จัดการบริษัทอสังหาริมทรัพย์อันฟุก ล็อก กล่าวว่า ราคาที่ดินที่สูงขึ้นในนครโฮจิมินห์จะทำให้ผู้คนกังวลเกี่ยวกับการปรับขึ้นราคา ซึ่งจะก่อให้เกิดผลกระทบแบบโดมิโน และผู้ขายก็จะเพิ่มราคาบ้าน นอกจากนี้ ราคาที่ดินที่สูงในนครโฮจิมินห์ยังทำให้นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถลงทุนเพิ่มเพื่อจัดตั้งกองทุนที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการได้ ซึ่งในขณะนั้นตลาดจะกรองข้อมูล มีเพียงนักลงทุนที่มีกำลังทรัพย์สูงเท่านั้นที่สามารถมีกองทุนที่ดินและพัฒนาโครงการได้

“ตลาดจะมีอุปทานน้อยลง นักลงทุนไม่สามารถหาพื้นที่วางผังเมืองใหม่ๆ เพื่อพัฒนาโครงการได้ เพราะไม่มีความสามารถในการซื้อที่ดินจากประชาชน แล้วนำมาชดเชยตามราคาตลาด” นายนามกล่าว

คุณตา ตรัง เคียน รองผู้อำนวยการ บริษัท ว้าวโฮม เรียลเอสเตท จำกัด ให้ความเห็นว่า การมีรายการราคาที่ดินใหม่ที่ใกล้เคียงกับราคาตลาดจะช่วยให้ธุรกิจสามารถดำเนินโครงการต่างๆ ได้อย่างสะดวก ผู้ประกอบการจะสามารถคำนวณราคาตั้งแต่เริ่มต้นและสามารถประเมินราคาได้

“ราคาขายให้ลูกค้าหลังหักต้นทุนอาจสูงขึ้นกว่าเดิม เนื่องจากมีการใช้รายการราคาที่ดินใหม่ แต่นักลงทุนสามารถปรับสมดุลได้โดยการคำนวณส่วนเกิน สำหรับนักลงทุนโครงการที่ส่งมอบห้องชุดให้ลูกค้า หากมีรายการราคาที่ดินใหม่ พวกเขาจะเข้าใจต้นทุนและจัดทำใบรับรองให้กับลูกค้าได้อย่างรวดเร็ว อย่างไรก็ตาม หากภาษีสูง พวกเขาจะต้องจ่ายเงินจำนวนมาก ในขณะที่สินทรัพย์คือห้องชุดที่ส่งมอบให้ลูกค้า พวกเขารู้สึกเป็นภาระและไม่สมเหตุสมผล” คุณเคียนกล่าว พร้อมเสริมว่าโครงการในอนาคตของนักลงทุนจะมีต้นทุนปัจจัยการผลิตทั้งหมดรวมอยู่ด้วย รวมถึงภาษีการใช้ที่ดิน ราคาที่ปรับปรุงใหม่ทั้งหมดจะสูงกว่าในอดีต

ก่อนหน้านี้ ในงานแถลงข่าวช่วงบ่ายวันที่ 22 ตุลาคม นายเหงียน ตวน ถัง ผู้อำนวยการกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม นครโฮจิมินห์ ยอมรับว่า การปรับราคาที่ดินส่งผลกระทบต่อความต้องการเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินของประชาชนบางส่วนในนครโฮจิมินห์

เพื่อแก้ไขผลกระทบข้างต้น นายกรัฐมนตรีได้มอบหมายให้ กระทรวงการคลัง จัดทำและให้คำปรึกษาแก่รัฐบาลในการออกพระราชกฤษฎีกาควบคุมการยกเว้นและลดหย่อนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับกรณีที่ยังไม่ได้ระบุไว้ในมาตรา 157 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ซึ่งรวมถึงกรณีการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินของครัวเรือนและบุคคล นครโฮจิมินห์จะพยายามให้ความเห็นด้วย เพื่อไม่ให้ประชาชนที่เป็นเจ้าของที่ดินเพื่อการเกษตรได้รับผลกระทบมากนัก

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/do-tac-dong-cua-bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-d228142.html