ธุรกิจต่างๆ รอต่อไปไม่ได้อีกแล้ว ตอนที่ 1

อุปสรรคสำคัญที่สุดในการกำหนดราคาที่ดินที่แน่นอนในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาคือ นโยบาย รัฐบาลกำลังแก้ไขและเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44/2014 และ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กำลังแก้ไขและเพิ่มเติมหนังสือเวียนฉบับที่ 36/2014 ด้วยเหตุผลต่างๆ จังหวัดบิ่ญถวนจึง "รอ" มาตลอดสามปีที่ผ่านมา และในปี 2023 การตรวจสอบทั่วทั้งจังหวัดพบว่ามีโครงการ 47 โครงการที่ยังรอการกำหนดราคาที่ดินที่แน่นอน สถานการณ์ดังกล่าวเกิดขึ้นในขณะที่ประธานสภาประชาชนจังหวัดยอมรับว่า: ภาคธุรกิจไม่สามารถรอได้อีกต่อไปแล้ว…

บทเรียนที่ 1: การรับมือกับความผันผวนของราคาที่ดินอย่างรอบคอบ

2/47 โครงการ

ปลายเดือนธันวาคม 2566 คณะกรรมการประชาชนจังหวัดได้ออกมติอนุมัติราคาที่ดินเฉพาะเพื่อกำหนดภาระผูกพันทางการเงินสำหรับโครงการ ท่องเที่ยว อีกโครงการหนึ่งในเมืองฟานเถียต ที่น่าสังเกตคือ นี่เป็นโครงการที่สองจากทั้งหมด 47 โครงการในจังหวัดที่ไม่สามารถดำเนินการต่อไปได้เนื่องจากรอการอนุมัติราคาที่ดินเฉพาะ โดยที่ดินดังกล่าวถูกกำหนดให้ใช้เพื่อการพาณิชย์และบริการ และเช่าจากรัฐโดยชำระค่าเช่าครั้งเดียวสำหรับระยะเวลาเช่าทั้งหมด (คำนวณสำหรับระยะเวลาที่เหลือของโครงการ 35 ปี) โครงการทั้งสองนี้ได้สร้างรายได้ให้กับงบประมาณของรัฐประมาณ 126,000 ล้านดองในรูปของค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน

nopvaword-phan-thiet-anh-n.-lan-6-.jpg — สวนสนุกแห่งนี้เป็นส่วนหนึ่งของโครงการโนวาเวิลด์ ฟานเถียต

ในการประชุมครั้งล่าสุดเพื่อดำเนินการตามแผนพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคมปี 2567 นายโดอัน อัญ ดุง ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัด ได้เน้นย้ำว่า โครงการทั้งสองนี้จะช่วยให้หน่วยงานจังหวัดที่เกี่ยวข้องได้รับประสบการณ์และวิธีการในการดำเนินการประเมินราคาที่ดินเฉพาะสำหรับโครงการที่เหลือต่อไป ในความเป็นจริง การดำเนินการประเมินราคาที่ดินเฉพาะสำหรับแต่ละโครงการนั้นเผชิญกับอุปสรรคมากมายที่เกิดจากระเบียบข้อบังคับทางนโยบาย ประกอบกับความล่าช้าที่เกิดจากคดีความทางกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ทำให้เจ้าหน้าที่ที่รับผิดชอบงานนี้ระมัดระวัง และบริษัทประเมินราคาก็ลังเลเช่นกัน นี่คือเหตุผลหลัก นอกจากนี้ยังมีผลกระทบจากสถานการณ์การระบาดของโควิด-19 ซึ่งส่งผลให้มีงานค้างอยู่จำนวนมากและมีงานใหม่เกิดขึ้นมากมายในช่วงสามปีที่ผ่านมา ทำให้มีโครงการทั้งหมด 47 โครงการ และเมื่อสิ้นปี 2566 มีเพียงสองโครงการเท่านั้นที่ได้รับการอนุมัติราคาที่ดินเฉพาะแล้ว

ปัจจุบัน คณะกรรมการประชาชนจังหวัดได้มอบหมายพื้นที่โครงการเฉพาะด้าน เช่น ที่อยู่อาศัย บริการเชิงพาณิชย์ การท่องเที่ยว และแร่ธาตุ ให้แก่ประธานและรองประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดเพื่อพิจารณาและกำกับดูแล ผู้นำคณะกรรมการประชาชนจังหวัดได้จัดการประชุมสำหรับแต่ละกลุ่มโครงการตามพื้นที่โครงการ และออกประกาศสรุปเพื่อสั่งการให้แก้ไขปัญหาและอุปสรรคสำหรับแต่ละโครงการและกลุ่มโครงการ ในขณะเดียวกัน ก็ยังคงสั่งการให้ทบทวนโครงการที่ตรงตามเกณฑ์การกำหนดราคาที่ดินเฉพาะด้าน เร่งรัดให้ที่ปรึกษาสรุปแผนราคาที่ดินสำหรับการชำระค่าเช่าที่ดินครั้งเดียว การจัดสรรที่ดินพร้อมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน หรือตัดโครงการออกจากรายชื่อโครงการที่ไม่ต้องกำหนดราคาที่ดิน โครงการที่ไม่ตรงตามเกณฑ์การกำหนดราคาที่ดิน และโครงการที่ต้องขอคำแนะนำจากกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม

nopvaword-phan-thiet-anh-n.-lan-7-.jpg — โครงการโนวาเวิลด์ ฟานเถียต

untitled_1.1.38.jpg — โครงการโนวาเวิลด์ ฟานเถียต

ที่ดินผืนนี้เป็นส่วนหนึ่งของโครงการนิคมอุตสาหกรรมซอนมี่ 1

เรามุ่งมั่นที่จะดำเนินการโครงการสำคัญ 3 โครงการให้แล้วเสร็จภายในสิ้นไตรมาสแรกของปี 2024

หลังจากโครงการด้านการท่องเที่ยวสองโครงการที่กล่าวมาข้างต้นแล้ว จะมีโครงการสำคัญอีกสามโครงการที่หัวหน้ากรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมระบุว่าจะกำหนดราคาที่ดินที่แน่นอนให้แล้วเสร็จภายในสิ้นไตรมาสแรกของปี 2567 โครงการเหล่านี้ได้แก่ โครงการโนวาเวิลด์ ฟานเถียต และนิคมอุตสาหกรรมตันดึ๊กและซอนมี่ 1 สำหรับโครงการทั้งสามนี้ หน่วยงานที่ปรึกษาได้เริ่มพัฒนาการกำหนดราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจงแล้ว อย่างไรก็ตาม ในระหว่างกระบวนการนี้ได้เกิดอุปสรรคและความยากลำบากมากมายอันเนื่องมาจากนโยบายและแนวปฏิบัติ รวมถึงข้อมูลการกำหนดราคาเช่าที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมที่มีอยู่อย่างจำกัด กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้แนะนำคณะกรรมการประชาชนจังหวัดให้เสนอแนวทางแก้ไขต่อรัฐบาลกลาง ตัวอย่างเช่น โครงการโนวาเวิลด์ ฟานเถียต ประสบกับอุปสรรคมากมายเกี่ยวกับนโยบายและวิธีการประเมินราคา นอกจากนี้ โครงการนี้ยังมีขนาดใหญ่มาก มีการลงทุนและรายการธุรกิจที่ซับซ้อนมากมาย รวมถึงรายการธุรกิจเฉพาะบางอย่างที่ยังไม่มีในจังหวัด ต่อมาในเดือนสิงหาคม พ.ศ. 2566 คณะทำงานเฉพาะกิจของนายกรัฐมนตรีและกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้ให้คำแนะนำเพื่อแก้ไขปัญหา อย่างไรก็ตาม ผลการประเมินมูลค่าจากบริษัทที่ปรึกษายังขาดข้อมูลและวิธีการคำนวณที่เพียงพอสำหรับบางรายการ เช่น สนามกอล์ฟ วิลล่า และสวนสนุก ดังนั้นกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจึงขอให้บริษัทดังกล่าวเพิ่มเติมและสรุปผลการประเมินมูลค่าให้เสร็จสมบูรณ์ ในวันที่ 10 มกราคม พ.ศ. 2567 กรมฯ ได้ส่งหนังสือถึงบริษัทที่ปรึกษาเพื่อขอให้ส่งผลการประเมินมูลค่าโครงการโนวาเวิลด์ ฟานเถียตโดยเร็วที่สุด

untitled_1.1.46.jpg — คอนโดมิเนียมหรูในโครงการโนวาเวิลด์ ฟานเถียต

“ขณะนี้ กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้สั่งการให้หน่วยงานย่อยด้านการจัดการที่ดินขอให้หน่วยงานที่ปรึกษาดำเนินการจัดทำใบรับรองการประเมินราคาสำหรับโครงการท่องเที่ยว 2 โครงการ รวมถึงโครงการโนวาเวิลด์ ฟานเถียต และส่งมายังกรมฯ เพื่อประชุมรับฟังความคิดเห็นจากกรมการก่อสร้าง กรมการคลัง กรมสรรพากร กรมการวางแผนและการลงทุน และคณะกรรมการประชาชนของอำเภอและเมืองที่โครงการตั้งอยู่ เพื่อนำเสนอใบรับรองการประเมินราคาต่อสภาประเมินราคาที่ดินจังหวัด” นายเจิ่น เหงียน ล็อก ผู้อำนวยการกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าวในการประชุมเพื่อดำเนินการตามแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมของจังหวัดประจำปี 2567

untitled_1.1.51.jpg — สนามกอล์ฟภายในโครงการโนวาเวิลด์ ฟานเถียต

ในขณะเดียวกัน นายล็อกยังแจ้งด้วยว่า โครงการอื่นๆ ในจำนวน 47 โครงการ กำลังดำเนินการขั้นสุดท้ายเพื่อขอใบอนุญาต และจะจัดการประชุมเพื่อรวบรวมความคิดเห็นก่อนส่งให้สภาประเมินราคาที่ดินจังหวัดพิจารณา สำหรับโครงการนิคมอุตสาหกรรมซอนมี่ 1 และนิคมอุตสาหกรรมตันดึ๊กนั้น ในช่วงปลายเดือนธันวาคม 2566 กรมฯ ได้ออกเอกสารอนุมัติค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินเพื่อกำหนดราคาที่ดินที่แน่นอนสำหรับการคำนวณค่าชดเชยเมื่อรัฐเข้าเวนคืนที่ดินสำหรับสองโครงการนี้ เอกสารดังกล่าวได้ถูกส่งไปยังคณะกรรมการประชาชนอำเภอหามตันเพื่อขอให้ประสานงานกับที่ปรึกษาอีกครั้งเพื่อชี้แจง โดยให้ความสำคัญเป็นพิเศษกับการวิเคราะห์และตัดสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงเกินเกณฑ์ออกจากแผนราคาที่ดิน และทบทวนพื้นฐานทางกฎหมายเพื่อให้มั่นใจว่าปฏิบัติตามระเบียบอย่างเคร่งครัด ปัจจุบันหน่วยงานที่ปรึกษากำลังดำเนินการแก้ไข หลังจากที่อำเภอหามตันส่งเอกสารที่แก้ไขแล้ว กรมฯ จะจัดทำรายงานเพื่อเสนอต่อสภาประเมินราคาที่ดินจังหวัดเพื่อพิจารณาตัดสินใจ

เมื่อมีการกำหนดราคาที่ดินที่แน่นอนสำหรับการชดเชยแล้ว กระบวนการเวนคืนที่ดินจะราบรื่นยิ่งขึ้น ดังที่เขตหามตันได้เสนอแนะ แผนการชดเชยยังไม่ได้กำหนดราคาที่ดินที่แน่นอน แต่ใช้เพียงราคาชั่วคราวตามมติที่ 37/2019/QD-UBND เท่านั้น จึงไม่ได้รับความเห็นชอบจากผู้ที่ถูกเวนคืนที่ดิน การเร่งดำเนินการเวนคืนที่ดินจะช่วยรวมที่ดินของโครงการซึ่งปัจจุบันไม่ได้ต่อเนื่องกัน ทำให้การกำหนดราคาที่ดินที่แน่นอนสำหรับการคำนวณค่าเช่าเป็นไปได้ง่ายขึ้น และช่วยให้นักลงทุนสามารถดำเนินการก่อสร้างตามแผนได้

ในส่วนของความคืบหน้าอื่นๆ ในการประชุมเมื่อวันที่ 16 มกราคม 2567 รองประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัด เหงียน ฮง ไห่ ได้สั่งการให้กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมประสานงานกับหน่วยงานและองค์กรที่เกี่ยวข้อง คณะกรรมการประชาชนอำเภอหามตัน และบริษัท โซนาเดซี จำกัด (มหาชน) เพื่อดำเนินการอนุมัติค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินเฉพาะสำหรับที่ดินเกษตรกรรมที่ตั้งอยู่ในเขตที่อยู่อาศัย และราคาเช่าที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมตันดึ๊ก ให้แล้วเสร็จภายในเดือนกุมภาพันธ์ 2567

บทเรียนที่ 2: วิธีการรักษาและดึงดูดโครงการขนาดใหญ่

บิช เอ็นกี - ภาพถ่ายโดย เอ็น. แลน

แหล่งที่มา