ธุรกิจไม่สามารถรอได้อีกต่อไป ตอนที่ 1

ปัญหาใหญ่ที่สุดในการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาคือนโยบาย รัฐบาลกำลังแก้ไขและเพิ่มเติมพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44/2014 ขณะที่กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมกำลังแก้ไขและเพิ่มเติมหนังสือเวียนฉบับที่ 36/2014 ด้วยเหตุผลหลายประการ บิ่ญ ถ่วน จึง "รอคอย" มาตลอด 3 ปีที่ผ่านมา และภายในปี 2566 จากการตรวจสอบภายในจังหวัด มีโครงการมากถึง 47 โครงการที่รอการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะ ในความเป็นจริง ดังที่ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดได้กล่าวไว้ว่า วิสาหกิจไม่สามารถรอคอยได้อีกต่อไป...

บทเรียนที่ 1: “การเคลื่อนย้าย” ราคาที่ดินอย่างระมัดระวัง

โครงการ 2/47

ปลายเดือนธันวาคม พ.ศ. 2566 คณะกรรมการประชาชนจังหวัดได้มีมติอนุมัติราคาที่ดินเฉพาะเจาะจงเพื่อกำหนดภาระผูกพันทางการเงินสำหรับโครงการ ท่องเที่ยว อีกโครงการหนึ่งในเมืองฟานเทียต ที่น่าสังเกตคือ นี่เป็นโครงการที่สองจากทั้งหมด 47 โครงการในจังหวัดที่รอการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะเจาะจง แต่ไม่สามารถดำเนินการตามขั้นตอนต่อไปได้ ด้วยพื้นที่สำหรับใช้ประโยชน์ที่ดินเชิงพาณิชย์ ซึ่งเป็นรูปแบบการเช่าที่ดินโดยรัฐโดยชำระค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวตลอดระยะเวลาเช่า (คำนวณระยะเวลาที่เหลือของโครงการคือ 35 ปี) โครงการทั้งสองนี้ได้มีส่วนช่วยในงบประมาณแผ่นดิน โดยมีค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินรวมประมาณ 126 พันล้านดอง

พื้นที่ความบันเทิงของโครงการ NovaWorld Phan Thiet

ในการประชุมเพื่อนำแผนพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคมปี 2567 มาใช้เมื่อเร็วๆ นี้ นายโดวอันห์ซุง ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัด ได้เน้นย้ำว่า โครงการทั้ง 2 โครงการข้างต้นจะช่วยให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องในจังหวัดมีประสบการณ์และแนวทางในการดำเนินการประเมินราคาที่ดินเฉพาะเจาะจงสำหรับโครงการที่เหลือต่อไปได้ อันที่จริง การดำเนินการประเมินราคาที่ดินเฉพาะเจาะจงสำหรับแต่ละโครงการนั้นมีความเกี่ยวข้องกับกฎระเบียบนโยบายหลายประการ ประกอบกับความซบเซาจากอิทธิพลของกรณีต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง ทำให้ข้าราชการที่ปฏิบัติหน้าที่นี้เกิดความระมัดระวัง แม้แต่บริษัทที่มีหน้าที่ประเมินราคาที่ดินก็ยังลังเล นี่คือเหตุผลหลัก หากไม่นับรวมผลกระทบจากการระบาดของโควิด-19 ที่ทำให้ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาตกอยู่ในสถานการณ์ “งานเก่าถูกทิ้งไว้ งานใหม่ถูกกองพะเนิน” ทำให้มีโครงการทั้งหมด 47 โครงการ และ ณ สิ้นปี 2566 มีเพียง 2 โครงการเท่านั้นที่ได้รับอนุมัติราคาที่ดินเฉพาะเจาะจง

นิคมอุตสาหกรรมซอนมาย 1

ปัจจุบัน คณะกรรมการประชาชนจังหวัดได้มอบหมายงานเฉพาะทาง เช่น ที่อยู่อาศัย การค้า บริการด้านการท่องเที่ยว แร่ธาตุ ฯลฯ ให้แก่ประธานและรองประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัด ผู้นำคณะกรรมการประชาชนจังหวัดได้จัดการประชุมกลุ่มโครงการเฉพาะทางแต่ละกลุ่ม และได้ออกประกาศสรุปเพื่อกำหนดแนวทางการแก้ไขปัญหาและอุปสรรคของแต่ละโครงการและกลุ่มโครงการ ขณะเดียวกัน ยังคงสั่งการให้มีการทบทวนโครงการที่เข้าข่ายการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะ เพื่อกระตุ้นให้ที่ปรึกษาเร่งรัดจัดทำแผนราคาที่ดิน ทั้งการเช่าที่ดินครั้งเดียว การจัดสรรที่ดินพร้อมเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน หรือนำโครงการเหล่านี้ออกจากรายชื่อโครงการที่ไม่ต้องกำหนดราคา หรือโครงการที่ไม่เข้าข่ายการกำหนดราคาที่ดิน และโครงการที่ต้องขอคำปรึกษาจากกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม

โครงการโนวาเวิลด์ ฟานเทียต

โครงการโนวาเวิลด์ ฟานเทียต

ที่ดินเป็นของโครงการนิคมอุตสาหกรรมซอนมี 1

ตั้งเป้า 3 โครงการใหญ่ให้แล้วเสร็จภายในสิ้นไตรมาสแรกของปี 2567

ต่อจากโครงการท่องเที่ยวสองโครงการข้างต้น จะมีโครงการขนาดใหญ่สามโครงการ ซึ่งผู้บริหารกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมระบุว่า จะกำหนดราคาที่ดินที่แน่นอนให้แล้วเสร็จภายในสิ้นไตรมาสแรกของปี 2567 ได้แก่ โครงการโนวาเวิลด์ ฟานเทียต และนิคมอุตสาหกรรมสองแห่ง คือ เตินดึ๊ก และเซินหมี่ 1 โครงการทั้งสามนี้ หน่วยงานที่ปรึกษาได้ดำเนินการกำหนดราคาที่ดินที่แน่นอนแล้ว ในระหว่างกระบวนการดังกล่าว เกิดปัญหาและอุปสรรคมากมายจากนโยบายและแนวปฏิบัติ รวมถึงการรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับราคาเช่าที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมที่มีอยู่อย่างจำกัด กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้เสนอแนะต่อคณะกรรมการประชาชนจังหวัดเพื่อเสนอแนวทางแก้ไขและแนวทางแก้ไขต่อรัฐบาลกลาง ยกตัวอย่างเช่น โครงการโนวาเวิลด์ ฟานเทียต ประสบปัญหามากมายเกี่ยวกับนโยบายและวิธีการกำหนดราคาในระหว่างการดำเนินการ นอกจากนี้ โครงการนี้มีขนาดใหญ่มาก มีรายการการลงทุนและธุรกิจที่ซับซ้อนมากมาย รวมถึงรายการธุรกิจเฉพาะทางที่ยังไม่มีในจังหวัด ต่อมาในเดือนสิงหาคม 2566 คณะทำงานของนายกรัฐมนตรีและกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้ให้คำแนะนำเกี่ยวกับแนวทางแก้ไขปัญหาดังกล่าว อย่างไรก็ตาม ผลการประเมินมูลค่าของหน่วยที่ปรึกษายังคงมีรายการบางรายการ เช่น สนามกอล์ฟ วิลล่า สวนสนุก ฯลฯ ที่ไม่สอดคล้องกับข้อมูลที่รวบรวมและวิธีการคำนวณ ดังนั้นกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจึงได้ขอให้หน่วยงานเพิ่มเติมและดำเนินการให้เสร็จสมบูรณ์ เมื่อวันที่ 10 มกราคม 2567 กรมฯ ได้ส่งหนังสือแจ้งอย่างเป็นทางการไปยังหน่วยที่ปรึกษาเพื่อส่งผลการประเมินมูลค่าโครงการ NovaWorld Phan Thiet โดยเร็วที่สุด

คอนโดมิเนียมหรูในโครงการ NovaWorld Phan Thiet

สวนน้ำของโครงการ NovaWorld Phan Thiet

ขณะนี้กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้สั่งการให้กรมจัดการที่ดินขอให้หน่วยงานที่ปรึกษาจัดทำใบรับรองการประเมินราคาโครงการท่องเที่ยว 2 โครงการ ได้แก่ โครงการ NovaWorld Phan Thiet และส่งให้กรมฯ จัดประชุมรับฟังความคิดเห็นจากกรมก่อสร้าง กรมการคลัง กรมภาษี กรมการวางแผนและการลงทุน คณะกรรมการประชาชนของอำเภอและเมืองที่โครงการตั้งอยู่ เพื่อจัดทำใบรับรองการประเมินราคาส่งให้สภาประเมินราคาที่ดินจังหวัด นาย Tran Nguyen Loc ผู้อำนวยการกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมกล่าวในการประชุมเพื่อนำแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมของจังหวัดปี 2567 ไปใช้

สนามฟุตบอลในโครงการ NovaWorld ฟานเทียต

สนามกอล์ฟในโครงการ NovaWorld ฟานเทียต

พร้อมกันนี้ นายล็อกยังแจ้งด้วยว่าโครงการอื่นๆ ใน 47 โครงการ กำลังดำเนินการจัดทำใบรับรองเพื่อจัดการประชุมรับฟังความคิดเห็นก่อนนำเสนอต่อสภาประเมินราคาที่ดินจังหวัด สำหรับโครงการนิคมอุตสาหกรรมเซินหมี่ 1 และนิคมอุตสาหกรรมเตินดึ๊ก ทั้งสองโครงการ เมื่อปลายเดือนธันวาคม 2566 กรมที่ดินได้ออกหนังสือแจ้งอย่างเป็นทางการเกี่ยวกับการอนุมัติค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน เพื่อกำหนดราคาที่ดินเฉพาะสำหรับการคำนวณค่าชดเชยเมื่อรัฐเรียกคืนที่ดินสำหรับโครงการทั้งสอง โดยส่งหนังสือแจ้งไปยังคณะกรรมการประชาชนอำเภอห่ำเติน เพื่อขอความร่วมมือจากที่ปรึกษาอีกครั้งเพื่อชี้แจง โดยให้ความสำคัญเป็นพิเศษกับการวิเคราะห์และคัดแยกสินทรัพย์เปรียบเทียบที่มีลักษณะฉับพลันออกจากแบบแปลนราคาที่ดิน รวมถึงการทบทวนหลักเกณฑ์ทางกฎหมายเพื่อให้มั่นใจว่ามีความเข้มงวดและเป็นไปตามกฎระเบียบ หน่วยงานที่ปรึกษากำลังดำเนินการแก้ไข เมื่ออำเภอห่ำเตินส่งเอกสารคืนแล้ว กรมที่ดินจะสรุปรายงานและรายงานต่อสภาประเมินราคาที่ดินจังหวัดเพื่อพิจารณาตัดสินใจ

เมื่อกำหนดราคาที่ดินที่แน่นอนสำหรับการชดเชยแล้ว ความคืบหน้าในการเคลียร์พื้นที่จะสะดวกยิ่งขึ้น เนื่องจากตามที่เขตฮัมตันเสนอ แผนการชดเชยยังไม่ได้กำหนดราคาที่ดินที่แน่นอน แต่เป็นเพียงราคาชั่วคราวตามมติเลขที่ 37/2019/QD-UBND จึงยังไม่ได้รับความเห็นชอบจากประชาชนที่ได้รับที่ดินคืน การเร่งรัดการเคลียร์พื้นที่และช่วยให้ที่ดินของโครงการซึ่งปัจจุบันไม่ได้อยู่ติดกัน กลับมาติดกันอีกครั้ง จะช่วยให้ภาคส่วนต่างๆ สามารถกำหนดราคาที่ดินที่แน่นอนเพื่อคำนวณราคาเช่าที่เหมาะสม และช่วยให้นักลงทุนสามารถดำเนินการก่อสร้างตามแผนได้

ในอีกกรณีหนึ่ง ในการประชุมเมื่อวันที่ 16 มกราคม 2567 นายเหงียน ฮ่อง ไห่ รองประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัด ได้สั่งให้กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมประสานงานกับหน่วยงาน สาขาที่เกี่ยวข้อง และคณะกรรมการประชาชนในเขตห่ำเติน บริษัทหุ้นส่วนจำกัด Sonadezi ต้องดำเนินการอนุมัติค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินเฉพาะสำหรับที่ดินเกษตรกรรมที่ตั้งอยู่ในเขตที่อยู่อาศัย และราคาเช่าที่ดินในเขตอุตสาหกรรม Tan Duc ให้เสร็จสิ้นภายในเดือนกุมภาพันธ์ 2567

บทเรียนที่ 2: การรักษาและดึงดูดโครงการขนาดใหญ่

BICH NGHI - PHOTO BY N. LAN

แหล่งที่มา: https://baobinhthuan.com.vn/diem-gut-gia-dat-cu-the-doanh-nghiep-khong-the-cho-doi-them-nua-bai-1-116399.html