ในสัญญาแบบสร้างและโอนกรรมสิทธิ์ (Build-Transfer: BT) รัฐและนักลงทุนไม่ได้ประเมินมูลค่าเพียงแค่โครงการและที่ดินเท่านั้น แต่ยังประเมินมูลค่าช่วงเวลาระหว่างทั้งสองด้วย เมื่อเวลาผ่านไป ต้นทุนด้านเงินทุนจะเพิ่มขึ้นทุกเดือน ราคาที่ดินผันผวน แผนการก่อสร้างอาจเปลี่ยนแปลง และความเสี่ยงของแต่ละฝ่ายจะสะสมขึ้นอย่างเงียบๆ ก่อนที่สัญญาจะเสร็จสมบูรณ์
เมื่อวันที่ 29 เมษายน 2569 นครโฮจิมินห์ได้เริ่มก่อสร้างโครงการสำคัญ 4 โครงการ ด้วยเงินลงทุนรวมประมาณ 142,000 ล้านดอง ซึ่งรวมถึงศูนย์ราชการแห่งใหม่ในเขตทูเทียม ที่ดำเนินการโดย กลุ่มบริษัทซันภาย ใต้รูปแบบการก่อสร้างและโอนกรรมสิทธิ์ (Build-Transfer: BT) นอกจากนี้ นครยังอนุมัติรายชื่อที่ดิน 33 แปลงที่จัดสรรไว้สำหรับการชำระเงินในโครงการ BT ซึ่งส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในใจกลางเมืองและเขตทูเทียม ประเด็นเรื่อง BT ได้เปลี่ยนจากการถกเถียงทางกฎหมายไปสู่คำถามเกี่ยวกับทรัพย์สินของรัฐ ที่ดินเหล่านี้จะถูกประเมินราคาในราคาเท่าใด ภายใต้ขั้นตอนใด และใครจะเป็นผู้ได้รับประโยชน์จากราคาที่เพิ่มขึ้นหลังจากการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานเสร็จสมบูรณ์?
รูปแบบการก่อสร้างแล้วโอนกรรมสิทธิ์ (Build-Transfer หรือ BT) กำลังกลับมาได้รับความนิยมอีกครั้งเนื่องจากแรงกดดันที่แท้จริง แผนการลงทุนภาครัฐระยะกลางปี 2026-2030 มีมูลค่าประมาณ 8.22 ล้านล้านดอง ซึ่งงบประมาณดังกล่าวแทบจะไม่เพียงพอต่อความต้องการด้านโครงสร้างพื้นฐานทั้งหมด สำหรับโครงการที่ไม่ได้สร้างรายได้โดยตรง เช่น ศูนย์ราชการ จัตุรัส หรือโครงการพัฒนาเมืองบางประเภท โครงการความร่วมมือระหว่างภาครัฐและเอกชน (Public-Private Partnership หรือ PPP) ที่เก็บค่าผ่านทางนั้นดำเนินการได้ยาก รูปแบบ BT จึงเปิดทางเลือกใหม่ คือ นักลงทุนลงทุนเพื่อการก่อสร้าง และรัฐจะชดเชยด้วยที่ดิน ซึ่งเป็นข้อโต้แย้งที่น่าสนใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเมืองที่ต้องการโครงการโครงสร้างพื้นฐานอย่างเร่งด่วน
แต่เหตุผลเชิงตรรกะเพียงอย่างเดียวไม่เพียงพอที่จะทำให้สัญญาปลอดภัย ในกรณีของ BT ความเสี่ยงจะกระจายไปในสามคุณค่าที่อยู่ร่วมกันภายในข้อตกลงเดียว
สิ่งสำคัญอันดับแรกคือต้นทุนโครงการ การลงทุนรวมเริ่มต้นและต้นทุนที่แท้จริงหลังจากการชำระเงินขั้นสุดท้ายอาจแตกต่างกัน สำนักงานตรวจสอบบัญชีของรัฐเคยแนะนำให้ตรวจสอบโครงการ BT จำนวน 29 โครงการ มูลค่ากว่า 5,200 พันล้านดอง โดยมีประเด็นที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนรวม การคัดเลือกนักลงทุน การจัดสรรที่ดิน และการกำหนดต้นทุนการดำเนินงานที่แท้จริง
กรอบกฎหมายใหม่ได้ทำให้โครงการ BT (Build-Transfer) กลับมาอยู่ภายใต้การควบคุมที่เข้มงวดมากขึ้น พระราชกฤษฎีกา 257/2025/ND-CP และเอกสารที่เกี่ยวข้องได้กำหนดกลไกสำหรับสัญญา BT รวมถึงการชำระเงินด้วยเงินทุนที่ดิน การจัดการกับความคลาดเคลื่อน และบทบาทของการตรวจสอบบัญชี 
นอกจากนี้ยังมีเรื่องราคาที่ดิน ที่ดินที่จ่ายภายใต้โมเดล BT (Build-Transfer) ไม่ใช่จำนวนเงินที่ตายตัว ที่ดินมีทำเลที่ตั้ง การวางผังเมือง สิทธิในการพัฒนา และมูลค่าที่คาดหวัง ที่ดินแปลงหนึ่งในทูเทียมก่อนที่โครงสร้างพื้นฐานจะแล้วเสร็จจะแตกต่างจากที่ดินหลังจากที่พื้นที่นั้นกลายเป็นศูนย์กลางการบริหาร การค้า หรือบริการแห่งใหม่ หากราคาที่ดินในสัญญาต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริง ส่วนต่างนั้นจะไหลออกจากภาครัฐ หากตั้งราคาที่ดินสูงเกินไปเพื่อลดความเสี่ยงจากการขาดทุน แผนการเงินของนักลงทุนอาจถูกขัดขวางได้
นักลงทุนของ BT ไม่ได้รับเพียงแค่ที่ดิน พวกเขายังแบกรับความเสี่ยงจากการก่อสร้าง ต้นทุนด้านเงินทุน ระยะเวลาการส่งมอบที่ดิน ศักยภาพในการใช้ประโยชน์จากที่ดิน และภาระผูกพันทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับที่ดินนั้น สัญญาที่นักลงทุนไม่สามารถปฏิบัติตามได้ในที่สุด จะไม่สามารถส่งมอบโครงการให้แก่รัฐได้ หลักการมูลค่าเท่าเทียมกันในกรอบกฎหมายใหม่ หากนำไปใช้อย่างเคร่งครัด จะต้องปกป้องทั้งทรัพย์สินสาธารณะและความเป็นไปได้ของโครงการ
ความท้าทายที่ใหญ่ที่สุดคือเวลา การก่อสร้างอาจเริ่มต้นเร็วกว่ากำหนด ในขณะที่การส่งมอบที่ดินอาจล่าช้ากว่านั้น ระหว่างสองช่วงเวลานี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจขึ้น ลง หรือทรงตัว อัตราดอกเบี้ยผันผวน การวางแผนระดับภูมิภาคมีการปรับเปลี่ยน มูลค่าเชิงพาณิชย์ของที่ดินไม่ได้คงที่ตลอดอายุสัญญา สัญญาที่กำหนดรายละเอียดบางอย่างไว้ ณ เวลาที่ลงนาม แต่ปล่อยให้รายละเอียดอื่นๆ ผันผวนตามตลาด ทำให้ทั้งภาครัฐและภาคธุรกิจต้องเสี่ยงในระยะยาว
หากตลาดปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว อัตรากำไรของนักลงทุนอาจสูงกว่าจำนวนที่รัฐบาลคำนวณไว้ในขณะลงนามในสัญญา หากตลาดปรับตัวลงหรือการส่งมอบที่ดินล่าช้า แผนการเงินของนักลงทุนอาจหยุดชะงัก ในทั้งสองกรณี ความเสี่ยงที่ยังไม่ได้จัดสรรจะไม่หายไป มันจะรอจนกว่าฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจะไม่สามารถแบกรับภาระนั้นได้อีกต่อไป
กรอบกฎหมายใหม่ได้ทำให้โครงการ BT (Build-Transfer) กลับมาอยู่ภายใต้การควบคุมที่เข้มงวดมากขึ้น พระราชกฤษฎีกา 257/2025/ND-CP และเอกสารที่เกี่ยวข้องได้กำหนดกลไกสำหรับสัญญา BT รวมถึงการชำระเงินด้วยเงินทุนที่ดิน การจัดการความคลาดเคลื่อน และบทบาทของการตรวจสอบ แต่เอกสารดังกล่าวเป็นเพียงจุดเริ่มต้น น้ำหนักของโครงการ BT อยู่ที่สัญญาแต่ละฉบับโดยเฉพาะ ต้นทุนโครงการได้รับการตรวจสอบอย่างไร? ที่ดินได้รับการประเมินมูลค่าเมื่อใด? ความแตกต่างระหว่างมูลค่าโครงการและเงินทุนที่ดินได้รับการจัดการอย่างไร? เอกสารใดบ้างที่อนุญาตให้สาธารณชน สภาประชาชน และสำนักงานตรวจสอบบัญชีของรัฐตรวจสอบการคำนวณเหล่านั้นได้?
รายชื่อที่ดิน 33 แปลงในนครโฮจิมินห์เป็นเพียงรายชื่อแผนการชำระเงิน ไม่ใช่ที่ดินที่ได้รับการจัดสรรแล้ว ดังนั้น ขั้นตอนนี้จึงมีความสำคัญที่สุดสำหรับการคาดการณ์ ก่อนที่ที่ดินจะพ้นมือรัฐ สังคมจำเป็นต้องรู้ว่าที่ดินนั้นถูกบันทึกไว้อย่างไร กลไกใดที่ใช้ในการกำหนดมูลค่า จะมีการประมูลหรือไม่ และใครจะเป็นผู้รับผิดชอบหากมูลค่าที่แท้จริงในภายหลังแตกต่างจากแผนเริ่มต้นอย่างมาก
เมืองอาจได้รับโครงการต่างๆ เสร็จเร็วขึ้นด้วยโมเดลการสร้างและโอนกรรมสิทธิ์ (Build-Transfer: BT) แต่ความเร็วเพียงอย่างเดียวไม่สามารถชดเชยต้นทุนได้ ต้นทุนจะถูกโยกย้ายไปในรูปแบบอื่นๆ ส่วนหนึ่งรวมอยู่ในเงินลงทุนทั้งหมดของโครงการ ส่วนหนึ่งรวมอยู่ในสิทธิ์การพัฒนาที่ดิน และส่วนหนึ่งรวมอยู่ในระยะเวลารอคอยระหว่างการก่อสร้าง การส่งมอบที่ดิน และการดำเนินงาน การทดสอบโมเดล BT นี้ไม่ได้เป็นเพียงแค่การปลดล็อกทรัพยากรเท่านั้น แต่ยังเกี่ยวกับการประเมินมูลค่าของสามสิ่งพร้อมกันได้อย่างแม่นยำ ได้แก่ โครงการ ที่ดิน และเวลา
สิบปีหลังจากการก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์ มูลค่าที่แท้จริงของสัญญาแบบสร้างแล้วโอน (Build-Transfer: BT) จะปรากฏให้เห็นผ่านชีวิตในเมือง โครงการนี้จะให้บริการชุมชนได้ดีขึ้นหรือไม่ ที่ดินจะถูกใช้ประโยชน์อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้นหรือไม่ และทรัพยากรสาธารณะจะสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับชุมชนหรือไม่ หากทำได้สำเร็จ สัญญา BT จะกลายเป็นวิธีการที่เชื่อถือได้ในการระดมทรัพยากรเพื่อการพัฒนาในระยะใหม่
ที่มา: https://baodautu.vn/doi-dat-lay-ha-tang-bt-gia-cua-toc-do-va-ky-luat-phat-trien-d601172.html
การแสดงความคิดเห็น (0)