'แลกทองคำกับบ้าน': ใครได้ประโยชน์?

โครงการ "แลกทองคำเพื่อซื้อบ้าน" ของ Vinhomes กำลังดึงดูดความสนใจของนักลงทุนด้วยข้อเสนอที่น่าสนใจหลายประการ อย่างไรก็ตาม หลายคนยังคงไม่เข้าใจพื้นฐานทางกฎหมายของธุรกรรมนี้

Vinhomes ประกาศว่าจะให้การสนับสนุนลูกค้าในการเปลี่ยนทองคำที่ไม่ได้ใช้งานให้เป็นเงินสดเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยผ่านทางบริษัทพันธมิตรด้านทองคำและเครื่องประดับ ภาพ: ดึ๊ก อานห์

ในขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศยังคงมองหาเงินทุนใหม่ โครงการที่ Vinhomes เพิ่งประกาศไปเมื่อเร็ว ๆ นี้ในการ "แปลงทรัพยากรทองคำเป็นเงินสดเพื่อซื้อบ้าน" ได้จุดประกายการถกเถียงอย่างมากในหมู่นักลงทุนทันที

แนวคิดในการแปลงทองคำสำรองที่ประชาชนถือครองไว้เป็นเงินทุนสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นถือว่ากล้าหาญและอาจเปิดทิศทางใหม่ให้กับตลาดได้ อย่างไรก็ตาม ความน่าสนใจนี้ก็มาพร้อมกับคำถามมากมายเกี่ยวกับความถูกต้องตามกฎหมาย การบริหารความเสี่ยง และความสามารถในการปกป้องนักลงทุนจากความผันผวนของตลาดที่ไม่สามารถคาดเดาได้

การปลดล็อกทรัพยากร ทางเศรษฐกิจ "มหาศาล"

จากโครงการที่ Vinhomes ประกาศเมื่อวันที่ 25 พฤษภาคม บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดของเวียดนามจะร่วมมือกับบริษัททองคำและเงิน (ยังไม่มีการประกาศพันธมิตรอย่างเป็นทางการ) เพื่อช่วยให้ลูกค้าแปลงทรัพยากรทองคำของตนเป็นเงินสด ซึ่งพวกเขาสามารถนำไปใช้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้

หลังจาก 5 ปี ขึ้นอยู่กับอัตรากำไรของอสังหาริมทรัพย์ ลูกค้าสามารถเลือกได้สองทางเลือก ทางเลือกแรกคือ ถือครองทรัพย์สินของ Vinhomes ต่อไป หรือทางเลือกที่สองคือ ไม่ถือครองทรัพย์สินต่อ แต่รับเงินสดคืนเป็นจำนวน 110% ของทองคำที่แปลงเป็นมูลค่าแล้ว ตัวแทนของ Vinhomes ยืนยันว่า บริษัทจะคืนเงินให้ลูกค้า "ตามราคาทองคำ ณ เวลาหลังจาก 5 ปี"

มีการประเมินว่าเวียดนามมีทองคำที่ประชาชนถือครองอยู่มากถึง 500 ตัน ซึ่งอาจสร้างรายได้ให้กับเศรษฐกิจได้ประมาณ 80 พันล้านดอลลาร์ สหรัฐ ที่น่าสังเกตคือ ทองคำส่วนใหญ่ถูกเก็บไว้ในตู้นิรภัยของประชาชน ซึ่งหมายความว่าทองคำเหล่านี้อยู่นอกระบบหมุนเวียนของเศรษฐกิจ

นโยบายใหม่จาก Vinhomes และบริษัทพันธมิตรด้านทองคำ เงิน และอัญมณี ภาพ: Vinhomes

นายเหงียน กวาง ฮุย ซีอีโอฝ่ายการเงินและการธนาคาร มหาวิทยาลัยเหงียนไตร ให้สัมภาษณ์กับ Tri Thức - Znews ว่า จุดเด่นที่น่าสนใจของโมเดลนี้คือแนวทางที่อิงตลาดเป็นหลัก

นายฮุยกล่าวว่า "นี่ไม่ใช่กิจกรรมการระดมทองคำและการให้กู้ยืมภายในระบบสินเชื่อ แต่เป็นกลไกการแปลงสินทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจซื้อขายทองคำที่ถูกต้องตามกฎหมาย หากดำเนินการอย่างโปร่งใสและมีการควบคุมความเสี่ยงที่เหมาะสม รูปแบบนี้สามารถช่วยเพิ่มสภาพคล่องของสินทรัพย์ในระบบเศรษฐกิจ สนับสนุนสภาพคล่องในตลาดอสังหาริมทรัพย์ และกระจายแหล่งเงินทุนนอกเหนือจากสินเชื่อธนาคาร"

นอกจากนี้ โครงการนี้ยังอาจเปิดโอกาสให้ประชาชนมีทางเลือกในการบริหารจัดการสินทรัพย์มากขึ้น เนื่องจากปริมาณทองคำที่ประชาชนถือครองอยู่นั้นยังถือว่ามีจำนวนมาก

นายตา กว็อก ดือง ที่ปรึกษาทางการเงินของบริษัท ฮับ ดง ฮันห์ ภายใต้บริษัท FIDT Investment Consulting and Asset Management Joint Stock Company แสดงความคิดเห็นในทำนองเดียวกันว่า โครงการของวินโฮมส์สร้างกระแสในสื่อได้อย่างมาก เพราะโดนใจผู้คน โดยเฉพาะผู้ที่ถือครองทองคำ

“นี่อาจเป็นผลิตภัณฑ์บุกเบิกที่จะช่วยปลดล็อกทรัพยากรทองคำที่ไม่ได้ใช้งานซึ่งประชาชนถือครองมานาน ซึ่งถูกมองว่าเป็นทรัพยากรขนาดใหญ่ที่ถูกเก็บไว้ในตู้นิรภัย เพื่อนำเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพิ่มสภาพคล่อง และจัดหาเงินทุนใหม่ให้กับตลาด นี่เป็นแนวคิดที่น่ายินดีอย่างยิ่งจากวินโฮมส์” นายดวงเน้นย้ำ

ในบริบทของการควบคุมสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ที่เข้มงวดขึ้นและกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ความพยายามของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในการเข้าถึงสินทรัพย์ "ที่ไม่ได้ใช้งาน" ซึ่งถือครองโดยประชาชน ถือเป็นการทดลองที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อนในเวียดนาม

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญทั้งสองต่างเน้นย้ำว่า ส่วนที่น่าสนใจที่สุดของรายการ กลับเป็นส่วนที่ปัจจุบันยังขาดข้อมูลมากที่สุด

ความกังวลเกี่ยวกับกรอบกฎหมายเพื่อคุ้มครองนักลงทุน

ตามที่นายตา กว็อก ดือง กล่าว ประเด็นสำคัญไม่ได้อยู่ที่อัตรากำไร 10% หลังจาก 5 ปี หรือความน่าดึงดูดใจของตลาด แต่เป็นเรื่องลักษณะทางกฎหมายของรูปแบบธุรกิจมากกว่า ผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินจาก Hub Dong Hanh ภายใต้ FIDT เชื่อว่ามีสามประเด็นที่ต้องชี้แจงให้ชัดเจน

ประการแรก เกี่ยวกับ "การระดมทองคำ" ตามที่นายดวงกล่าว กิจกรรมการระดมทองคำ (หรือรูปแบบที่คล้ายคลึงกัน) ได้หยุดลงอย่างสมบูรณ์ตั้งแต่ปี 2555 ตามที่ระบุไว้ในหนังสือเวียนฉบับที่ 11/2022 และ 24/2012 ของธนาคารแห่งชาติเวียดนาม หลังจากปี 2555 ท่าที ของรัฐบาล ในการควบคุมตลาดทองคำอย่างเข้มงวดและต่อต้านการกักตุนทองคำได้ถูกกำหนดไว้อย่างชัดเจนในพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 24/2012

“ในส่วนของโครงการของ Vinhomes นั้น จำเป็นต้องชี้แจงให้ชัดเจนว่านี่ถือเป็นกิจกรรมระดมทุนทองคำหรือไม่ แม้ว่า Vinhomes จะไม่ได้รับทองคำจากผู้ซื้อบ้านโดยตรง แต่ก็ยังมีความเสี่ยงที่อาจถูกพิจารณาว่าเป็นกิจกรรมระดมทุนทองคำ หากมีกิจกรรมที่แสดงให้เห็นถึงลักษณะของการระดมทุนดังกล่าว” เขาวิเคราะห์

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง บริษัทมีการโฆษณาอย่างกว้างขวางเพื่อดึงดูดทองคำจากสาธารณชน รายได้จากการขายทองคำนำไปใช้ในการดำเนินธุรกิจ (เงินจากการขายทองคำใช้ในการพัฒนาโครงการ Vinhomes) และมีกลไกในการคืนกำไรและผลประโยชน์ (ตัวเลือกการแปลงสินทรัพย์เป็นเงินสดที่ให้ผลกำไร) นี่คืออุปสรรคประการแรกที่อาจทำให้โครงการถูกหน่วยงานกำกับดูแลตรวจสอบ

ถัดมาคือข้อผูกพันในการรับทองคำคืน โดยลูกค้าจะได้รับเงินคืนในจำนวนที่เทียบเท่ากับ 110% ของทองคำที่นำไปแปลงเป็นอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งหมายความว่าลูกค้าจะได้รับดอกเบี้ยเพิ่มอีก 10% จากจำนวนทองคำเริ่มต้น

นายดวงกล่าวว่า เนื้อหานี้จำเป็นต้องมีการชี้แจงเพิ่มเติม อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่า เนื้อหานี้อาจถูกพิจารณาว่าเป็นการละเมิดข้อบังคับที่ห้ามใช้ทองคำเป็นวิธีการชำระเงิน (ตามที่ระบุไว้ในพระราชกฤษฎีกา 24/2012) หากมีสัญญาณบ่งชี้ว่ามีการใช้ทองคำเป็นมาตรวัดมูลค่าในระหว่างกระบวนการแปลงสกุลเงิน ซึ่งขัดแย้งกับจุดยืนของรัฐบาลในการต่อต้านการกักตุนทองคำ

นายดวงวิเคราะห์ว่า "จากมุมมองของการต่อสู้กับ 'การผูกขาดทองคำ' ของเศรษฐกิจและการรักษาเสถียรภาพของตลาดทองคำ โครงการของรัฐบาล แม้จะมีข้อจำกัดเรื่องระยะเวลาในการครอบครองทองคำเพื่อจำกัดขอบเขตของผู้เข้าร่วม แต่ก็หลีกเลี่ยงไม่ได้ที่จะสร้างแบบอย่าง นักลงทุนรายอื่นจะนำโครงการที่คล้ายคลึงกันมาใช้ และเป็นไปได้ว่าคนจำนวนมากจะพบว่าการซื้อโครงการด้วยทองคำนั้นได้เปรียบกว่าการใช้เงินสด ซึ่งอาจก่อให้เกิดการแห่ซื้อทองคำเทียมในพื้นที่" แต่เน้นย้ำว่านี่เป็นเพียงความคิดเห็นส่วนตัวของเขาเท่านั้น

ผู้เชี่ยวชาญแนะนำว่านักลงทุนควรรอข้อมูลอย่างเป็นทางการจาก Vinhomes รวมถึงข้อเสนอแนะจากหน่วยงานกำกับดูแลก่อนตัดสินใจเข้าร่วมโครงการ "แลกทองคำซื้อบ้าน" ภาพ: ดึ๊ก อานห์

ในทำนองเดียวกัน นายเหงียน กวาง ฮุย ยังกล่าวอีกว่า รูปแบบนี้เกี่ยวข้องกับทองคำ อสังหาริมทรัพย์ และภาระผูกพันทางการเงินระยะกลางถึงระยะยาว ดังนั้น ข้อกำหนดด้านกฎหมายและการบริหารความเสี่ยงจึงต้องมีมาตรฐานสูง ผู้เข้าร่วมต้องปฏิบัติตามกฎหมายอย่างครบถ้วน และปรึกษาหารืออย่างใกล้ชิดกับธนาคารแห่งชาติเวียดนามและหน่วยงานกำกับดูแลอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง

การวิเคราะห์เพิ่มเติมโดยผู้เชี่ยวชาญ Nguyen Quang Huy ชี้ให้เห็นว่า สำหรับแบบจำลองที่เกี่ยวข้องกับสินทรัพย์จำนวนมากที่บุคคลเป็นเจ้าของ ความเชื่อมั่นของตลาดเป็นปัจจัยชี้ขาดเสมอ

เพื่อให้ได้รับความไว้วางใจนั้น จำเป็นต้องเปิดเผยกลไกการดำเนินงานทั้งหมดอย่างโปร่งใส รวมถึงวิธีการกำหนดราคาทองคำ กลไกการแลกเปลี่ยน เงื่อนไขการชำระคืน สิทธิและหน้าที่ของฝ่ายต่างๆ และแผนการรับมือกับความผันผวนของตลาดอย่างมีนัยสำคัญ

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง สิ่งที่ผู้คนกังวลมากที่สุดคือ ความสามารถในการรับประกันว่าสิทธิของพวกเขาจะได้รับการคุ้มครองเมื่อพวกเขาต้องการได้รับทองคำมูลค่าเทียบเท่าคืนหลังจากสิ้นสุดระยะเวลาผูกพัน

ในมุมมองของที่ปรึกษาด้านการเงินส่วนบุคคล นายตา กว็อก ดือง ประเมินว่าโครงการนี้สามารถสร้าง "ข้อได้เปรียบสองเท่า" ให้แก่ผู้ถือทองคำ โดยช่วยให้พวกเขาสามารถเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์ได้โดยที่ไม่สูญเสียโอกาสในการได้รับประโยชน์จากราคาทองคำในอนาคตไปโดยสิ้นเชิง

อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญทั้งสองแนะนำว่านักลงทุนควรรอข้อมูลอย่างเป็นทางการจาก Vinhomes รวมถึงข้อเสนอแนะจากหน่วยงานกำกับดูแลก่อนตัดสินใจเข้าร่วมโครงการ

ที่มา: https://znews.vn/doi-vang-mua-nha-ai-huong-loi-post1654524.html