โครงการ ‘ฟื้น’ เป็นแหล่งอุปทานสำคัญของตลาดอสังหาฯ

ท่านครับ หลายคนสงสัยว่าทำไมราคาอสังหาริมทรัพย์จึงยังคงเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะ ในฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทของกฎหมายสามฉบับเกี่ยวกับที่ดิน ที่อยู่อาศัย และอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังจะมีผลบังคับใช้ ท่านจะอธิบายปัญหานี้อย่างไรครับ

มีเหตุผลหลายประการที่อธิบายถึงการพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วของราคาอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมา โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเมืองใหญ่ อย่างไรก็ตาม เหตุผลที่น่าจะได้รับการยอมรับอย่างกว้างขวางคือปัญหาการขาดแคลนอุปทานและความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งอพาร์ตเมนต์และที่ดินแปลงเล็กที่มีราคาเฉลี่ยในย่านใจกลางเมือง

เหตุใดจึงมีการขึ้นลงของราคาและขาดแคลนอุปทาน ในเมื่อกฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2560?

ในความเห็นของเรา เนื่องจากจำนวนโครงการบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ยังไม่มากนักหลังจากกฎหมายใหม่มีผลบังคับใช้ หลายคนคาดหวังว่าจะมีโครงการเพิ่มขึ้น แต่จำเป็นต้องประเมินอย่างเป็นกลางว่า แม้ว่ากฎระเบียบใหม่จะมีความเปิดกว้างและสมเหตุสมผล แต่กฎระเบียบเหล่านี้มีผลบังคับใช้เฉพาะกับโครงการบ้านจัดสรรที่เพิ่งเริ่มดำเนินการเท่านั้น โครงการเหล่านี้จำเป็นต้องผ่านกระบวนการทางกฎหมาย และไม่สามารถเปิดขายได้ทันทีหลังจากกฎหมายมีผลบังคับใช้

ในทางกลับกัน โครงการที่อยู่อาศัยถูกระงับด้วยเหตุผลหลายประการ เช่น เลือกนักลงทุนผิด ไม่เป็นไปตามกฎหมายที่ดิน ฯลฯ ทำให้ปัจจุบันยังไม่มีทางออก โครงการเดิมจึงยังคงอยู่ในโหมด "รอ" ให้นโยบายใหม่ได้รับการแก้ไข โครงการที่ "ติดภาระผูกพัน" เนื่องจากไม่ได้รับการแก้ไข จึงไม่สามารถสร้างอุปทานเข้าสู่ตลาดได้

ประการที่สอง การเพิ่มขึ้นของต้นทุน “ปัจจัยการผลิต” นำไปสู่การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดิน ปัจจุบัน ท้องถิ่นต่างๆ กำลังปรับรายการราคาที่ดินให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน ยกตัวอย่างเช่น นคร โฮจิมิน ห์ได้ออกรายการราคาที่ดินเมื่อวันที่ 21 ตุลาคม ซึ่งเมื่อเทียบกับรายการราคาที่ดินในปี 2563 หลายพื้นที่มีราคาสูงกว่าราคาเดิมจาก 3 เท่า เป็น 11 เท่า เช่น ในเขตกู๋จี ซึ่งฮอกมอนมีราคาสูงกว่า 2 ถึง 11 เท่า... การเพิ่มขึ้นของรายการราคาที่ดินจะส่งผลให้ต้นทุนที่ดินของประชาชน (เช่น ภาษีที่ดิน ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อออกหนังสือรับรอง ค่าธรรมเนียมการแปลงสภาพที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ฯลฯ) เพิ่มขึ้นตามไปด้วย

สำหรับภาคธุรกิจ แม้ว่าการกำหนดราคาที่ดินโครงการจะไม่ได้อิงตามบัญชีราคาที่ดิน แต่ด้วยกฎระเบียบใหม่ ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่กำหนดสำหรับโครงการลงทุนจะไม่ลดลงกว่าเดิม โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทของต้นทุนค่าชดเชยที่สูงขึ้นสำหรับการเคลียร์พื้นที่ เมื่อเจ้าของที่ดินได้รับคืนก็จะได้รับประโยชน์มากขึ้นกว่าเดิม

เหตุผลที่สามคือกระแสการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ยังคงได้รับความนิยม ไม่ใช่เรื่องยากที่จะยืนยันว่าผู้คนยังคงต้องการลงทุนในที่ดินเพราะให้ผลกำไรสูง บางคนคิดว่าที่ดินเป็นช่องทางที่ดีในการเก็บรักษาทรัพย์สิน ซึ่งก็จริงสำหรับทั้งนักลงทุนและผู้ซื้อที่ดิน คำกล่าวที่ว่า "การทำธุรกิจตลอดชีวิตไม่เท่ากับกำไรจากที่ดิน" ยังคงเป็นจริงมาจนถึงทุกวันนี้

การเก็งกำไรยังนำไปสู่กลอุบายเพื่อ "เพิ่ม" ราคาอสังหาริมทรัพย์ การประมูลที่ราคาสูงลิ่วแล้วยกเลิกเงินมัดจำ ก่อให้เกิดความปั่นป่วนต่อข้อมูลตลาด เช่น ที่เมืองถั่นโอย ฮวยดึ๊ก... และแม้แต่ที่เมืองห่าดงเมื่อเร็วๆ นี้ ที่มีราคาประมูลชนะ 262 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งยังคงทำลายสถิติการประมูลครั้งก่อนๆ อย่างต่อเนื่อง ผลที่ตามมาจากการ "เพิ่มราคา" เหล่านี้คือข้อมูลตลาดถูกปั่นป่วน และผู้ซื้อก็ตกอยู่ใน "เขาวงกต" ของราคา

คุณคิดว่าการปรับราคาที่ดินในแต่ละพื้นที่จะทำให้ราคาโอนอสังหาริมทรัพย์ในตลาดสูงขึ้นหรือไม่?

ในความเห็นของเรา การปรับปรุงบัญชีราคาที่ดินท้องถิ่นเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง บัญชีราคาที่ดินที่เคยมีการควบคุมไว้ก่อนหน้านี้ไม่ได้สะท้อนมูลค่าที่แท้จริงของที่ดิน ดังนั้น การปรับปรุงและบังคับใช้บัญชีราคาที่ดินโดยเร็วจึงเป็นสิ่งจำเป็น ช่วยให้ตลาดมีความโปร่งใส มั่นคง และแก้ไขปัญหาที่ยืดเยื้อมานานหลายปี เช่น การคำนวณราคาค่าชดเชยให้กับผู้ที่ถูกยึดที่ดินคืนจะมีความสมเหตุสมผลมากขึ้น ช่วยลดข้อจำกัดของบุคคลที่ยึดที่ดินแล้วเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเพื่อเก็งกำไร...

อย่างไรก็ตามการปรับขึ้นราคาที่ดินในบัญชีราคาที่ดินยังส่งผลกระทบต่อกลุ่มผู้มีส่วนได้ส่วนเสียหลายกลุ่ม โดยเฉพาะผู้ที่มีความจำเป็นต้องออกหนังสือสำคัญแสดงสิทธิการใช้ที่ดิน การขอเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินแปลง เกษตรกรรม ในแปลงที่ดินเดียวกับบ้าน ภาษีที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม เป็นต้น ซึ่งกลุ่มผู้มีส่วนได้ส่วนเสียที่จะได้รับผลกระทบในทางลบจากการปรับขึ้นบัญชีราคาที่ดิน เพราะต้นทุนการใช้ที่ดินจะเพิ่มขึ้น

ยกตัวอย่างเช่น ก่อนที่จะมีการปรับรายการราคาที่ดิน ประชาชนต้องจ่ายเงิน 1 พันล้านดองสำหรับที่ดินเพื่อการเกษตรขนาด 100 ตารางเมตร เนื่องจากมีการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้งาน หากรายการราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 2.2 เท่า ต้นทุนที่ดินของประชาชนจะเพิ่มขึ้น 2.2 พันล้านดอง ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนและภาษีที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตรก็จะเพิ่มขึ้นเช่นกัน

ซึ่งจะกระทบต่อกลุ่มเปราะบางโดยเฉพาะผู้ที่เคยใช้ที่ดินที่ “ถูกระงับการวางผัง” มาเป็นเวลานานโดยไม่ได้รับใบรับรอง และปัจจุบันมีสิทธิได้รับใบรับรอง โดยค่าใช้จ่ายในการชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่รัฐรับรองในบางกรณีจะเพิ่มสูงขึ้นเมื่อเทียบกับเมื่อก่อน

โดยทั่วไป เราจะเห็นว่าเมื่อราคาที่ดินที่ระบุ (ราคาที่ดินนำเข้า) ถูกกำหนดให้ใกล้เคียงกับราคาตลาด ราคาที่ดินโอนกรรมสิทธิ์ (ราคาผลผลิต) มักจะเพิ่มขึ้น ดังนั้น แม้ว่าอุปทานจะดีขึ้น แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็อาจยังยากที่จะ "ลดลง" ในเวลาอันสั้น

แล้วคุณคิดว่าแนวทางแก้ไขสถานการณ์ราคาอสังหาฯ ที่พุ่งสูงขึ้นฉับพลันในอนาคตอันใกล้นี้คืออะไร?

เพื่อ “ลด” ราคาอสังหาริมทรัพย์ลง จำเป็นต้องมีแนวทางแก้ไขปัญหาแบบพร้อมกันจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง อย่างไรก็ตาม ในมุมมองทางกฎหมาย เราเชื่อว่าจำเป็นต้องมีแนวทางแก้ไขปัญหาทั้งในระยะสั้นและระยะยาว

ในระยะสั้น หน่วยงานที่เกี่ยวข้องควรพิจารณาออกกลไกเพื่อจัดการกับโครงการที่ถูกระงับเนื่องจากปัญหาทางกฎหมาย กล่าวอีกนัยหนึ่ง ควรมีกฎระเบียบเพื่อจัดการกับโครงการประเภทนี้อย่างเด็ดขาด เพื่อให้สามารถดำเนินการหรือยุติโครงการได้อย่างสมบูรณ์ ไม่ใช่ปล่อยให้โครงการถูกระงับเหมือนในปัจจุบัน

โครงการที่ "ฟื้นคืนชีพ" เป็นแหล่งอุปทานสำคัญสำหรับตลาดในอนาคตอันใกล้ โครงการที่ "ติดขัด" มีจำนวนมาก และมีเพียงจำนวนน้อยเท่านั้นที่ต้องดำเนินการเพื่อเปลี่ยนแปลงอุปทานในตลาด ในทางกลับกัน เพื่อหลีกเลี่ยงผลกระทบจากการปรับราคาที่ดิน รัฐบาลจำเป็นต้องพิจารณาออกกฎระเบียบเกี่ยวกับการยกเว้นและลดหย่อนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน รวมถึงการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินของครัวเรือนและบุคคล

ในระยะยาว การพิจารณาเพิ่มอัตราภาษีให้กับผู้ที่มีอสังหาริมทรัพย์หลายรายการ ปล่อยที่ดินรกร้าง และซื้อขายที่ดินในระยะเวลาอันสั้น ยังคงเป็นทางออกที่สำคัญ นี่ไม่ใช่ทางออกเดียว แต่เป็นหนึ่งในมาตรการสำคัญในการควบคุมตลาด ซึ่งมีส่วนช่วยจำกัดจำนวนเงินที่ผู้คนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แน่นอนว่าการบังคับใช้กฎหมายภาษีดังกล่าวต้องอาศัยการศึกษาค้นคว้าอย่างรอบคอบเกี่ยวกับระยะเวลาและวิธีการที่เหมาะสม

นอกจากนี้ การเปิดเผยข้อมูล การส่งเสริมดิจิทัล และการจัดตั้งตลาดหลักทรัพย์อสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ ซึ่งเป็นรูปแบบหนึ่งของตลาดหลักทรัพย์ในปัจจุบัน อาจเป็นทางออกที่ยั่งยืน ตลาดหลักทรัพย์อสังหาริมทรัพย์แห่งชาติที่ดำเนินงานภายใต้รูปแบบองค์กรบริการสาธารณะที่บริหารจัดการโดยรัฐ ผสานรวมกับฐานข้อมูลประชากรและที่ดินแห่งชาติ จะช่วยควบคุมมูลค่าธุรกรรมที่แท้จริง ช่วยให้ตลาดมีความโปร่งใสและแข็งแกร่ง

ขอบคุณมาก!

ที่มา: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/du-an-duoc-hoi-sinh-la-nguon-cung-quan-trong-cho-thi-truong-bat-dong-san/20241028102534040